新樓收樓本是喜事，但萬一遇上「中伏」單位，隨時由喜事變煩惱事。要保障自己血汗錢買來的安樂窩，聘請專業驗樓師已成標準動作。然而，市面上驗樓公司眾多，收費標準五花八門，究竟2025年驗樓收費要多少才算合理？整個驗樓、收樓及執漏流程是怎樣？自己驗樓又是否可行？本文將為你一文看清2025年最新的驗樓收費行情，深入剖析影響價錢的4大關鍵因素，並提供由預約、現場檢驗到成功執漏的完整攻略，附上專業級19項必驗清單，助你精明收樓，安心入伙。
2025驗樓收費一覽：全面解析各類物業開支
談到驗樓收樓，大家最關心的問題之一，自然是驗樓收費的具體數目。這筆開支可大可小，清楚了解市場行情，才能讓你作出最精明的預算。接下來，我們會為你全面拆解影響收費的各項因素，讓你對這筆必要的開支有更清晰的概念。
即時估算你的驗樓費用
輸入實用面積及物業類型，獲取即時報價參考
為了讓你更有預算，你可以利用網上的估算工具。你只需要輸入單位的實用面積和物業類型，例如是一手私樓還是二手居屋，系統就會即時提供一個貼近市場的報價範圍作參考。這個估算結果雖然不是最終報價，但絕對是你初步規劃開支的好幫手。
市場主流驗樓服務收費模式
按實用面積計算：每平方呎收費範圍分析
最常見的收費方式，就是按單位的實用面積計算。一般來說，市場上的收費大約在每平方呎港幣$4至$8不等。舉個例子，如果一個500呎的單位，按每呎$5計算，驗樓費用就是$2,500。經驗豐富或名氣較大的驗樓師，收費自然會較高，這一點在選擇服務時也需要考慮。
最低消費額：為何細單位驗樓費用並非按呎價計算？
你可能會發現，即使你的單位面積很小，驗樓公司的報價也並非簡單地將呎價乘以面積。這是因為驗樓服務設有「最低消費額」（Minimum Charge）。無論單位大小，驗樓師都需要花費基本的時間和交通成本，而且準備報告、使用的工具和專業知識都是一樣的。因此，大部分公司會設定一個最低收費，例如$3,000至$4,000不等，以確保服務質素和覆蓋基本營運成本。
影響驗樓收費的4大關鍵因素
除了基本的收費模式，還有幾個關鍵因素會直接影響最終的驗樓收費報價。
一手樓 vs. 二手樓收費差異
一般情況下，驗收樓宇時，一手樓的收費會比二手樓稍為便宜。原因是一手樓的檢驗有較清晰的標準，主要對照售樓書和發展商的交樓標準。而二手樓因為涉及日久失修、潛在的結構老化、滲水等複雜問題，檢驗過程需要更深入的判斷和經驗，所以收費通常會較高。
單位面積與戶型（如開放式 vs. 三房）的影響
這點很直接，單位面積越大，需要檢驗的地方越多，驗樓師花費的時間和心力也越多，收費自然成正比。同樣面積的單位，三房戶型的房間、門窗、牆身數量都比開放式單位多，檢驗的項目也更繁複，因此收費亦可能有所不同。
「清水樓」與「精裝修」單位的收費分別
發展商交付的單位是「清水樓」，即只有基本牆身地台，還是附送家電、廚櫃、地板等的「精裝修」單位，對收費也有影響。精裝修單位需要逐一測試附送的電器、檢查櫥櫃傢俬的安裝手工等，檢驗項目遠比清水樓多，因此驗樓費用會更高。
驗樓公司及驗樓師資歷對收費的影響
最後，驗樓師的資歷和市場口碑是決定收費的關鍵。一位擁有測量師或工程監督背景、經驗豐富的驗樓師，能發現更多普通人難以察覺的隱藏問題，其專業報告在往後交涉時也更具說服力。因此，他們的收費會高於新入行或名氣較小的公司，這筆開支可以視為一種對專業知識和質素保證的投資。
為何需要專業驗樓？自驗 vs. 聘請專家優劣全分析
談到驗樓收費，很多準業主都會在想，這筆開支是否真的值得？自己動手驗樓收樓，與聘請專家又有甚麼分別？其實，兩者之間的分別遠不止是專業知識的差距，更關乎法律保障、長遠的維修成本，甚至是居住安全。讓我們一起深入分析，助你作出最適合自己的決定。
聘請專家驗樓的核心價值
聘請專業驗樓師的價值，並不僅是買個心安，而是為你的物業投資提供實質的保障。
法律效力：專業報告是處理爭議的重要依據
當你與發展商就單位瑕疵或執漏問題出現爭議時，一份由獨立第三方驗樓師撰寫的專業報告，就是最有力的證明文件。這份報告詳細記錄了問題所在，附有清晰的相片和專業判斷，具備一定的法律參考價值。它讓你的執漏要求變得有理有據，大大增加了與發展商交涉的籌碼，避免陷入口同鼻拗的困局。
深度檢測：及早發現隱藏結構及安全問題
業主自行驗收樓宇，通常只能檢查到表面的問題，例如油漆刮花或地板有瑕疵。專業驗樓師則會利用經驗和儀器，進行深度檢測。他們可以憑聲音辨別空心磚，檢查牆身內部的滲水隱患，甚至評估電線接駁是否符合安全標準。這些潛在的結構和安全問題，一旦在入伙後才浮現，處理起來會非常麻煩，費用也更高昂。
成本評估：助你準確預算維修及裝修開支
一份全面的驗樓報告，就像是你新居的「體檢報告」。它不單止列出需要即時執漏的項目，更可以讓你預視到未來可能出現的維修需要。這對於規劃裝修預算尤其重要。你可以根據報告的建議，決定哪些問題需要優先處理，避免在裝修中途才發現額外的維修開支，打亂了原有的財務計劃。
自行驗樓（自驗）的可行性與局限
當然，如果預算有限，或者你對自己雙眼有信心，自行驗樓也是一個選項。不過，在決定自己動手前，最好先了解其可行性及當中無法避免的局限。
業主自驗基本工具清單及用途
自行驗樓不代表空手上陣，準備好基本工具，可以令過程事半功倍：
* 售樓說明書：用來核對單位間隔、用料品牌及尺寸是否與合約相符。
* 有顏色的膠紙或告示貼：用於標示瑕疵位置，方便拍照記錄和日後跟進。
* 手機及充電器：拍攝問題細節，同時用充電器測試全屋所有插座是否通電。
* 拉尺：量度實際空間尺寸，以及傢俬擺放位置。
* 小水桶或大水樽：測試廚房、浴室及露台的去水速度和斜水是否足夠。
* 硬幣或伸縮筆：用來輕敲牆身和地磚，檢查是否有空鼓（空心磚）問題。
自行驗樓難以發現的專業盲點
即使帶齊工具，業主自驗始終存在專業盲點。例如，一般人很難判斷窗戶的防水膠邊是否安裝妥當，也無法分辨牆身的裂痕屬於油漆問題還是結構問題。對於來去水喉管的接駁斜度、電箱的線路佈局是否合乎規格等專業範疇，更是難以作出準確判斷。這些盲點，正是專業驗樓服務能夠填補的價值所在，避免了因小失大的風險。
驗樓收樓流程全攻略：由預約到執漏跟進
講到驗樓收費與整個驗樓收樓流程，許多準業主都會感到有點迷惘。其實，只要掌握了清晰的步驟，整個過程就會變得順理成章。無論你購入的是一手新盤還是二手物業，下面的指南都會一步步帶你走過由準備、檢驗到成功執漏的完整旅程，讓你的驗收樓過程更安心。
一手新盤驗樓收樓詳細步驟
驗樓前準備：「兩書一錶」的重要性
在收到發展商的收樓通知後，第一件要做的事並不是馬上預約驗樓師，而是要確認自己已收齊三份關鍵文件，俗稱「兩書一錶」。這包括《樓宇品質保證書》、《樓宇使用說明書》以及《竣工驗收備案表》。你可以將這三份文件視為單位的「出世紙」同「說明書」，它們是驗樓師判斷單位施工質素是否符合標準的重要依據，也是日後若有爭議時的法律基礎。準備好這些文件，整個驗樓過程就有了最穩固的起點。
預約驗樓師及現場檢驗流程
文件齊備後，就應該立即預約專業驗樓師。建議在收樓信上指定的期限內，盡快安排檢驗。在驗樓當日，業主最好親身到場，跟隨驗樓師的步伐一同檢視單位。現場流程通常是，驗樓師會利用專業工具，有系統地由門口開始，逐一檢查客飯廳、睡房、廚房、浴室以至露台的每一個角落。親身在場的好處是，你可以即時理解問題所在，驗樓師亦會向你解釋瑕疵的嚴重程度和可能引致的後果，令你對單位的整體狀況有更立體的了解。
關鍵一步：提交執漏清單與跟進維修
檢驗完成後，驗樓師通常會在數天內提供一份詳細的驗樓報告，即「執漏清單」。這一步可以說是重中之重。你需要盡快將這份清單以書面形式（例如電郵或掛號信）正式提交給發展商或其指定的管理處。提交後，發展商便會安排承建商跟進維修。維修時間長短不一，由幾個星期到幾個月都有可能，視乎問題的複雜程度，例如更換一塊大玻璃或雲石，等候材料的時間自然會較長。
覆檢的重要性與相關收費考量
當發展商通知你執漏工程完成後，千萬不要草草收貨。安排一次覆檢是絕對必要的。覆檢的目的，是為了核實執漏清單上的所有項目都已經妥善修復，並且在維修過程中沒有產生新的問題。至於覆檢的收費，你需要事前向驗樓公司查詢清楚。部分驗樓公司的基本驗樓收費已包含一次覆檢，但有些則會將覆檢作為附加服務另外收費，記得在預約時了解清楚相關條款。
二手物業驗樓收樓重點與程序
理解「現狀交易」下的法律含義
二手樓的驗樓收樓程序，與一手樓最大的分別在於法律基礎。二手物業買賣合約普遍都包含「現狀交易」(As-is basis) 的條款。這意味著，你所購入的是單位的「現狀」，賣方並沒有法律責任為你修復任何在交易後發現的瑕疵，例如牆身滲水或地磚空鼓。所以，二手樓驗樓的目的並非為了向賣家提出執漏要求。
二手樓驗樓目的：評估維修風險與裝修預算
既然不能要求賣家維修，那為何還要驗二手樓？目的主要有兩個：一是全面評估單位的潛在維修風險，及早發現例如結構、喉管、漏水等嚴重問題，避免購入後才大失預算。二是為你的裝修工程提供重要參考。驗樓報告可以清晰地指出哪些地方需要重點維修，助你更準確地規劃裝修預算和工程範圍，避免裝修期間才不斷有額外工程支出。
二手樓的服務範圍與收費特定考量
二手樓的驗樓服務，會更側重於檢測單位的結構安全、水電系統的老化程度、潛在滲漏源頭以及是否存在僭建物等核心問題。檢驗的重點不在於油漆花痕這類表面瑕疵，而是影響居住安全和日後維護成本的深層次問題。在收費方面，二手樓的驗樓收費標準與一手樓相若，但因為檢驗重點不同，報告的內容和建議也會有所調整，旨在為買家提供一份詳盡的「單位健康報告」。
成功執漏跟進：範本與溝通指南
如何撰寫清晰有效的執漏報告（附電郵範本）
一份清晰的執漏報告，能大大提升維修效率。撰寫時應遵守「圖文並茂，逐點列明」的原則。每一項瑕疵都應包括：準確位置（如：主人房窗邊牆身）、問題描述（如：油漆剝落，有水漬）、附上清晰照片，並為每項問題編號，方便雙方跟進。
以下是一個簡單的電郵範本，供你參考：
主旨： [屋苑名稱及單位地址] 執漏清單提交
收件人： [發展商/管理處名稱]
敬啟者：
本人為上述單位之業主 [你的姓名]。單位於 [收樓日期] 完成驗收，現附上詳細執漏報告一份，請貴司安排跟進。
報告詳情請參閱附件。煩請盡快處理，並告知預計的維修時間表。
感謝閣下協助。
業主
[你的姓名] 謹啟
[聯絡電話]
[日期]
與發展商/管理處有效溝通的技巧
在跟進執漏的過程中，有效的溝通非常關鍵。首先，所有重要的溝通都應以書面形式進行，例如電郵，方便留下紀錄。其次，態度應保持客觀、有禮但立場堅定。溝通時，直接引用執漏報告上的問題編號，能讓對方更清晰地了解你的訴求。如果維修進度停滯不前，可以定時（例如每星期）發電郵查詢進度。有系統、有紀錄的跟進方式，是推動執漏工程順利完成的不二法門。
專業驗樓清單：19項必驗項目全攻略
清楚了解驗樓收費的計算方式後，下一步就是掌握驗樓收樓的實際操作。一份詳盡的驗樓清單，是確保你新居符合標準的關鍵。這份清單不僅是找出表面瑕疵的工具，更是保障你未來居住品質的第一道防線。接下來，我們會由大至小，從結構到細節，逐一拆解驗收樓時必須檢驗的19個核心項目。
避開驗樓陷阱：熱門新盤常見「中伏位」 (持續更新)
每個新樓盤的施工質素總有差異，但根據經驗，一些常見問題總會在新盤交樓時反覆出現，成為業主們的「中伏位」。掌握這些熱門陷阱，可以讓你驗樓時更有方向。
針對近期入伙大型屋苑的常見問題分析
近年入伙的大型屋苑，業主們普遍反映的問題集中在窗戶的防水工程及浴室的去水坡度。例如，部分位於迎風面的單位，窗邊的防水膠邊未夠貼合，導致颱風或暴雨時出現滲水情況。另外，浴室地台斜水坡度不足，淋浴後積水難以流走，也成為一個常見的煩惱。大家在驗收樓時，可以針對這些部分作重點檢查。
結構與飾面工程檢驗
結構與飾面是單位的第一印象，也是最基礎的部分。任何問題都可能影響日後裝修的成本和難度。
牆身及地台：空心磚與批盪檢測
檢驗牆身與地台，重點是檢查空心磚及批盪。一個簡單的方法是用硬物（例如天線筆或硬幣）輕輕敲擊磚面及牆身的四角與中心點，然後細心聆聽聲音。如果聲音沉實，代表結構穩固。如果聲音聽起來空洞，就代表可能出現空心磚或批盪分離的情況，需要承建商跟進處理，否則日後牆身可能出現裂痕，地磚也容易破裂。
門窗：穩固度、防水膠邊及開關測試
門窗的檢驗包含三個重點：穩固度、防水及操作順暢度。首先，嘗試輕力搖晃所有窗戶及門扇，檢查是否有鬆脫。然後，仔細觀察窗戶四周的防水膠邊是否完整、有沒有缺口或老化跡象。最後，把所有門窗重複開關數次，確保過程順暢無阻，鎖具亦能正常操作。
天花與地腳線：滲漏痕跡與平整度檢查
天花板是觀察滲漏的關鍵位置，特別是浴室和廚房的假天花之上。必須揭開假天花，用電筒照亮檢查喉管接駁位有否水漬。同時，要細心觀察全屋天花及牆角，尋找任何不尋常的水印或油漆剝落。地腳線則要檢查是否緊貼牆壁，線條是否平直，有沒有因濕氣而變形或發黑的跡象。
水電煤系統終極測試
水、電、煤是家居的神經系統，任何一個環節出錯都會嚴重影響日常生活。因此，驗樓時必須進行徹底測試。
廚廁漏水測試：儲水與壓力測試方法
要測試廚房及浴室的防水工程，最直接的方法是進行「儲水測試」。首先，用膠紙封好浴室地台的去水口，然後放水至約一吋高，等待數小時後觀察水位有否明顯下降，同時到下層單位的天花板觀察有否滲漏跡象。廚房和廁所的洗手盆則可以塞住去水口儲滿水，然後一次過放走，利用水壓測試盆底喉管的接駁位是否穩固，有否滴漏。
全屋去水速度與斜水坡度檢驗
檢驗全屋的去水口，包括廚房鋅盤、廁所洗手盆、企缸、浴缸及地台去水口。可以準備一大桶水，快速倒進去水口，觀察去水速度是否暢順，沒有迴旋或淤塞的情況。特別是浴室地台，去水速度直接反映了地台的斜水坡度是否足夠，坡度不足會導致日後積水和衛生問題。
電路及插座：供電與線路安全檢查
檢驗電路最基本的方法，是利用手機充電器或小型電器，逐一測試全屋所有插座是否都能正常供電。進階一點，可以使用插座測試器，檢查火線、中線及地線的接駁是否正確，確保用電安全。同時，別忘記開啟及關閉所有電燈開關，確保運作正常。
電器與固定裝置功能測試
發展商附送的電器與固定裝置，同樣是驗樓的重要部分。這些裝置一旦有問題，維修起來也相當費時失事。
發展商附送電器逐一試機
不要只檢查電器能否啟動，而是要測試它們的全部功能。冷氣機要試齊製冷、製暖、抽濕等模式。抽油煙機要測試不同風速及照明燈。煮食爐要確保所有爐頭都能正常點火。雪櫃要通電一段時間，感受冷凍與冷藏室是否夠凍。洗衣機、乾衣機等最好也運行一個簡短的程序，確保操作正常。
注意：電器保養期由「安裝日」而非「收樓日」起計
這是一個許多業主都會忽略的細節。發展商附送的電器，其原廠保養期通常是從電器被「安裝」到單位的那一天開始計算，而不是你正式「收樓」的日子。換言之，當你入伙時，部分電器的保養期可能已經過了一段時間，所以驗樓時測試清楚就更加重要。
廚櫃、門鎖等五金配件檢查
最後，仔細檢查所有固定裝置的五金配件。逐一打開所有廚櫃門、衣櫃門及抽屜，檢查門鉸、路軌是否順暢，有沒有異響。測試所有房門及大門的門鎖，確保匙膽操作正常，鎖舌能準確對位。這些細節雖然微小，卻直接影響日常使用的便利度和體驗。
驗樓收樓常見問題 (FAQ)
如何選擇可靠的驗樓公司？香港驗樓師有法定資格嗎？
在考慮驗樓收費的同時，選擇一間可靠的驗樓公司更為重要。首先需要釐清一點，香港目前沒有為「驗樓師」設立法定的註冊或發牌制度，所以坊間驗樓師的專業背景可以很多元。
要找到可靠的專家，可以從幾個方向入手。第一，了解驗樓師的專業背景，例如他們是否具備屋宇測量師、工程監督等相關資歷，或者是否修讀過備受認可的建築檢測課程。第二，參考公司的經驗和口碑，例如查看他們過往負責過哪些大型屋苑的驗樓收樓項目，以及網上的客戶評價。最後，一份專業的驗樓報告，應該圖文並茂，清晰列出所有問題的位置和細節，這也是判斷其專業度的重要指標。
完成驗樓後，報告需要多久才能收到？
一般來說，在完成現場驗收樓工作後，驗樓公司大約需要2至3個工作天來整理資料和撰寫詳細報告。這個過程包括整理現場拍攝的所有照片、將檢測到的問題逐項清晰描述、並整合為一份有結構的正式文件。
部分公司可能提供即日提交簡單報告的服務，但一份詳盡的正式報告始終需要時間製作。建議在預約時就問清楚報告的發出時間，確保自己有充足時間在發展商指定的期限內提交執漏清單。
發展商拖延執漏怎麼辦？
遇到發展商拖延維修，首先要保持清晰的溝通和記錄。你可以透過電郵等書面方式，定期有禮貌地跟進維修進度，並在電郵中附上當初提交的驗樓報告和問題照片，作為溝通依據。
如果一般客戶服務渠道的回應不理想，可以嘗試將問題反映給發展商更高層的客戶關係部門。在整個過程中，保存所有來往的通訊記錄非常重要。假如情況持續未有改善，最後可能需要尋求法律意見或向消費者委員會求助。
團購驗樓服務會更優惠嗎？有何注意事項？
同一屋苑的業主集合起來進行團購，通常能獲得更優惠的驗樓收費。因為驗樓師可以在同一天或短時間內，集中處理同一地點的多個單位，節省了交通時間和成本，所以公司一般願意提供折扣。
不過，參加團購時也有幾點需要注意。第一，要確認團購提供的服務內容和標準，是否與獨立預約的完全一致。第二，團購的驗樓時間安排可能較欠彈性，需要配合團體的時間表。第三，了解清楚付款流程，是直接支付給驗樓公司，還是經由團購發起人代收，確保過程清晰透明。
驗樓收費是否包含覆檢服務？
市場上大部分的基礎驗樓收費，通常只包含第一次的詳細檢驗服務，並不包括執漏後的覆檢。因為覆檢需要驗樓師再次親身到訪單位，屬於一次額外的服務，所以會另外收費。
有些驗樓公司會提供「驗樓加覆檢」的套餐式服務，價格上或會有些許優惠。而覆檢的收費模式亦各有不同，有些是固定的單次收費，有些則可能按時薪計算。因此，在決定聘用哪間公司前，最好一併查詢清楚覆檢的收費安排，讓自己對整個驗收樓的開支有更全面的預算。