居屋窗戶日久失修，不但影響隔音隔熱，更可能出現滲水問題，令不少業主萌生換窗念頭。然而，居屋換窗並非普通裝修工程，其牽涉《建築物條例》、大廈公契以至房屋署的特定指引，處理不當隨時可能由合法維修演變成違規僭建，後果嚴重。本文將為您一文看清居屋換窗的關鍵法規，詳細拆解合法的申請四部曲、所需費用，並點出三大常見違規陷阱，助您安心、合法地完成換窗工程。
居屋換窗合法嗎？先釐清關鍵法規與限制
談到居屋改窗，很多業主第一個問題就是：究竟這樣做是否合法？這確實是個關鍵問題，因為居屋換窗並非單純的室內裝修，而是牽涉到複雜的法律與樓宇結構規定。在計劃更換家中的鋁窗前，我們首先要了解背後的遊戲規則。
兩大法律框架：判斷換窗是否合法的基礎
基本上，判斷居屋換鋁窗是否合規，主要依據兩大法律框架。它們分別是政府制定的《建築物條例》，以及由大廈業主共同遵守的《大廈公契》。這兩者從不同層面，共同規管了窗戶的改動範圍。
《建築物條例》：採光、通風與結構安全規定
《建築物條例》是全港所有私人樓宇（包括居屋）都必須遵守的基本法。條例對窗戶有明確的功能要求，主要關乎採光、通風和結構安全。例如，條例規定房間的窗戶玻璃面積，不可以少於房間樓面面積的十分之一，確保有足夠的自然光。同時，可以開啟的窗戶面積，也不可以少於樓面面積的十六分之一，以維持空氣流通。如果將多扇窗合併成一塊無法開啟的大玻璃，即使採光足夠，也會因通風不足而觸犯法例。
《大廈公契》：維持樓宇外觀統一性的約束
除了政府的法例，《大廈公契》就是你所居住屋苑的「內部憲法」。公契通常會規定，為了保持整座大廈外觀的統一和美觀，業主不可以隨意更改窗戶的款式、顏色或間隔。即使你的改動符合《建築物條例》，但如果與大廈原有設計不符，管理處或業主立案法團仍然有權要求你還原，所以動工前必須查閱清楚。
新式居屋的特殊考量：房署指引與建築限制
近年落成的新式居屋，除了要遵守上述兩大框架，還可能有一些獨特的建築限制，令改動窗戶變得更加複雜。
「減音窗」的限制：不可擅自改動的噪音緩解設計
部分鄰近主要幹道或噪音來源的新居屋，會根據環保署的要求安裝「減音窗」。這種窗戶是樓宇設計的一部分，用作緩解噪音影響。這些設施通常會寫入公契，業主不可以擅自拆除或改動，否則即屬違規。
「組裝合成」建築法 (MIC)：預製組件的結構考量
近年政府大力推動「組裝合成」建築法（MIC）興建房屋。在這種建築模式下，包括窗戶的牆身可能是在工廠預製的標準組件。這些預製組件的結構經過精密計算，擅自改動窗戶的大小或位置，可能會影響整個組件甚至樓宇的結構安全。因此，採用MIC興建的居屋，對換窗的限制會更加嚴格。
合法 vs 違規：常見居屋換窗實例圖解
談到居屋改窗，很多人都想提升家居的採光和景觀，但是合法與違規的界線有時確實模糊。與其憑空想像，不如直接看看一些常見的居屋換窗實例，這樣就能清晰分辨哪些做法可行，哪些做法會誤墮陷阱。
合法範圍內的窗戶優化與維修
其實，並非所有關於窗戶的工程都會觸犯法例。在不改動樓宇結構與外觀的前提下，你仍然有空間可以進行優化與維修。
更換同款同尺寸新窗
這是最常見而且合法的居屋換鋁窗做法。如果家中的窗戶老化或者性能變差，你可以聘請合資格的承建商，更換一款尺寸、開啟方式、窗框顏色和分割比例都與原裝窗戶完全相同的新窗。因為這種做法沒有改變窗戶的結構洞口，也沒有影響大廈的整體外觀，所以通常都符合《建築物條例》與大廈公契的要求。
維修或更換窗鉸、手柄等配件
窗鉸、手柄、防水膠邊等都屬於消耗品，經過長年累月的開關和風吹雨打，自然會出現損耗。維修或更換這些配件，屬於正常的家居保養，完全是合法行為。這不但能確保窗戶操作順暢，更是保障家居安全的重要一環，特別是在風季來臨前，檢查和更換老化配件就更加重要。
加裝合規窗花、安全鎖或貓網
為了家中小朋友或寵物的安全，很多家庭都會考慮加裝窗花、安全鎖或貓網。只要這些加裝的設施符合大廈管理處的規定，而且安裝過程不會損害原有窗戶的結構和防水層，一般都是被允許的。在選擇款式時，最好先向管理處查詢是否有指定的樣式或標準，確保萬無一失。
警惕！三大常見違規換窗陷阱
接下來，我們要看看幾個極容易「踩界」的違規改動。這些改動雖然可能帶來理想的視覺效果，但是卻會帶來嚴重的法律和結構安全風險。
違規個案一：擅自合併多扇窗戶為巨型玻璃
有些業主希望擁有無敵開揚的景觀，會考慮將客廳原有的兩、三扇獨立窗戶之間的間隔牆或窗框拆除，合併成一整塊巨型玻璃。這個做法是絕對禁止的。因為窗戶之間的間隔部分，即使看起來很窄，也可能屬於樓宇的結構部分，負責支撐上方的重量。擅自拆除會直接影響樓宇的結構安全，屬於嚴重的違規工程。
違規個案二：更改窗戶尺寸或位置
「如果將書房的窗改大一點，光線就會更好」，這個想法聽起來很吸引，但同樣是違規的。無論是想將窗戶擴大、縮小，或者在牆上另一個位置重新開一個窗，都涉及到改動樓宇的主體結構牆。牆身的開口位置和尺寸都是經過精密計算的，任何改動都必須先聘請認可人士入則申請，而且獲批的機會極微。
違規個案三：拆除窗台結構改建「落地玻璃」
打造「落地玻璃」是很多人的夢想，但這在居屋單位幾乎是不可能合法實現的。要做到落地效果，就必須拆除窗戶下方的石屎窗台。窗台本身是外牆結構的一部分，具有承重和擋雨的功能。將它鑿開或拆除，不但破壞了樓宇結構，更會移除法例規定的防護欄障，構成極大的安全隱患，是嚴令禁止的違規行為。
違規換窗的嚴重後果：法律、財務與樓宇交易風險
大家可能以為居屋改窗只是小工程，即使違規也只是小事一樁。實際上，違規換窗的後果可以相當嚴重，牽涉到法律、民事責任和個人財務等多個層面，絕對不能掉以輕心。下面我們就逐一拆解，讓你清楚了解當中潛在的風險。
法律責任：屋宇署檢控與「釘契」風險
首先是來自政府的法律行動。香港的《建築物條例》對窗戶有嚴格的結構安全、採光和通風規定。如果你進行的居屋換窗工程違反了這些條例，屋宇署有權發出清拆令，要求你在指定期限內將窗戶還原。如果業主未有遵從，屋宇署便可以提出檢控。更重要的是，該清拆令會被註冊到土地註冊處的業權紀錄上，這就是俗稱的「釘契」。物業一旦被「釘契」，就代表它存在尚未解決的法律問題，後果非常麻煩。
民事責任：違反大廈公契遭法團追究
除了政府法例，每座大廈都有一份具法律約束力的文件，稱為《大廈公契》。這份公契通常會列明，為了維持整座樓宇外觀的統一性，業主不可擅自更改窗戶的款式、尺寸或顏色。你的違規居屋換鋁窗工程，很可能已經違反了大廈公契。業主立案法團或物業管理公司有權採取法律行動，要求你將窗戶還原。到時候，你不單要承擔還原工程的費用，還可能要支付相關的律師費和行政費，造成額外損失。
財務損失：影響樓宇按揭、保險及未來買賣
違規換窗最直接的衝擊，體現在財務層面。一個被「釘契」的單位，在市場上幾乎等同於交易凍結。因為銀行在審批樓宇按揭時，必定會查閱土地註冊處的紀錄。當銀行發現物業有僭建令或「釘契」，通常會拒絕為新買家提供按揭貸款。沒有銀行承造按揭，潛在買家便需要以全現金交易，這會大大收窄你的賣樓對象，導致單位難以出售，或者必須大幅劈價才能脫手。此外，如果違規窗戶因結構問題導致意外，例如滲水甚至脫落造成他人受傷，家居保險亦有機會以「非法改動」為由拒絕賠償，所有責任和賠償都要由業主獨力承擔。
合法更換居屋鋁窗：申請流程、時間及費用全攻略
想合法進行居屋改窗，其實有一套清晰的官方程序。雖然聽起來可能有點複雜，但只要了解整個居屋換窗的申請流程，就能按部就班完成。這部分會為你詳細拆解整個「入則」申請的步驟、時間和費用，讓你更有預算。
居屋換窗「入則」申請四部曲
要將大型的居屋換鋁窗工程合法化，關鍵就在於「入則」申請。整個過程可以分為以下四個主要步驟。
第一步：查閱公契並諮詢管理處
在有任何實際行動前，第一件事就是找出你屋苑的《大廈公契》(DMC) 來細閱。公契通常會列明關於樓宇外觀的規定，例如窗戶的款式、顏色和尺寸是否可以更改。同時，你應該主動聯絡大廈管理處，向他們說明你的計劃，並且了解他們的申請程序和要求。取得管理處的初步同意，是整個流程的基礎。
第二步：聘請認可人士及註冊結構工程師
如果你的換窗工程涉及更改窗戶大小或位置，這就屬於《建築物條例》下的「建築工程」。你需要聘請一位「認可人士」(Authorized Person, AP) 為你處理。這位認可人士會評估你的計劃，並且準備所有需要提交給屋宇署的圖則和文件。如果工程涉及樓宇結構，認可人士還會要求你同時聘請「註冊結構工程師」(Registered Structural Engineer, RSE) 來計算結構數據，確保改動安全穩固。
第三步：向屋宇署正式入則申請
備妥所有文件和圖則後，你的認可人士就會正式代表你向屋宇署提交申請，也就是俗稱的「入則」。屋宇署會審核圖則，確保你的改動符合《建築物條例》中關於採光、通風和結構安全等各項規定。只有在屋宇署審批通過，並且發出「批准圖則」後，你的工程才可以合法地展開。
第四步：聘用註冊承建商施工
獲得屋宇署批准後，下一步就是聘用一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 來負責施工。這一步非常重要，因為只有註冊承建商才有資格進行已入則的建築工程。在整個施工過程中，你聘請的認可人士和註冊結構工程師亦會按需要監督工程，確保所有工序都嚴格按照批准的圖則進行。
申請時間與費用預算
了解申請步驟後，大家最關心的自然是時間和金錢。這兩項因素的變數很多，但我們可以提供一個大概的參考範圍。
整個申請及審批流程需時多久？
整個流程所需時間因應個案的複雜程度而異。一般來說，由聘請專業人士、準備圖則到正式入則，可能需要一至兩個月。屋宇署的審批時間，法例規定為60天內。如果圖則有問題需要修改再提交，時間就會更長。因此，整個過程由開始到獲批，預算三至六個月是比較合理的估計。
專業人士費用及工程費用參考
費用主要分為兩部分。第一部分是專業人士的費用，包括認可人士和註冊結構工程師的顧問費，這筆費用視乎工程規模，由數萬元起。第二部分是註冊承建商的工程費用，這就取決於你選用的窗戶物料、尺寸和施工難度，費用可以有很大差異。建議在聘請前，先向多於一位專業人士索取報價作比較。
居屋換窗常見問題 (FAQ)
新舊居屋在換窗規管上有何分別？
關於居屋改窗，坊間常有說法，認為舊式居屋的限制比新式居屋寬鬆。這其實是一個常見的誤解。無論是新式還是舊式居屋，在本質上都屬於私人業權，所以它們同樣受到《建築物條例》和大廈公契的約束。法律框架的基本要求是一致的。
真正的分別，並非在於法例上的「新舊有別」，而是來自每座大廈獨有的大廈公契和建築設計。例如，近年落成的新居屋，可能因為噪音評估要求，而安裝了特定的「減音窗」。這些窗戶是樓宇設計的一部分，擅自更換就可能違反公契。另外，採用「組裝合成」建築法（MiC）的新居屋，其外牆組件的結構限制，也與傳統建築方式有所不同。因此，關鍵在於查閱自己所住大廈的公契和相關指引，而不是單純用樓齡來判斷。
除了換窗，有其他合法方法改善隔音隔熱嗎？
如果暫時不打算進行大型的居屋換窗工程，或者只想用較低成本改善窗戶效能，確實有一些合法的替代方案。這些方法不涉及改動窗戶結構，所以無需申請。
首先，可以考慮選用厚實的隔音遮光窗簾。市面上有專門設計的隔音窗簾，它們的物料密度較高，能有效阻擋部分噪音和光線，同時具備隔熱效果。其次，加貼窗戶隔熱或隔音膜也是一個好選擇。這些薄膜可以直接貼在現有玻璃上，能反射部分陽光熱能，減輕夏天室內冷氣的負擔。最後，檢查並更換老化的窗戶密封膠邊或加裝密封條。窗戶的縫隙是噪音和氣流進入的主要途徑，確保窗戶緊閉無縫，是提升隔音隔熱效能最基本，也是成本效益最高的方法之一。
如何尋找可靠的認可人士和註冊承建商？
尋找專業可靠的團隊，是確保居屋換鋁窗工程合法合規的關鍵一步。最權威的途徑是查閱香港屋宇署的官方名冊。屋宇署網站設有公眾查閱系統，你可以輕易找到「認可人士」、「註冊結構工程師」及「註冊承建商」的名單。
在這個系統中，你可以核實對方提供的姓名或公司名稱是否屬實，以及其註冊是否仍然有效。這一步能有效篩選掉不具備法定資格的工程公司。除了核實官方資格，你也可以請求對方提供過往的工程案例作參考。如果可以，聯絡他們的舊客戶了解其施工質素和服務態度，也是一個很好的方法。多作比較，選擇溝通良好且報價清晰的專業人士，能讓整個工程過程更加順利。