收到屋宇署發出的強制驗樓法定通知，業主最關心的莫過於「要用幾多錢？」。強制驗樓的總開支遠不止一筆簡單的檢驗費，當中涉及的修葺工程、顧問監工，以至各種潛在的「隱藏費用」，隨時令業主大失預算。本文將由專家為您全面拆解強制驗樓的各項收費，從檢驗、修葺到顧問費的核心組成，到獨家提供互動式費用計算機作初步估算。我們更會揭示4大最常見的隱藏收費陷阱，並整合最新的政府資助計劃及法定程序，助您清晰掌握預算，精明揀選承辦商，順利完成驗樓，避免不必要的開支和罰則。
強制驗樓費用全解析：由價錢、計算機到隱藏收費
收到強制驗樓通知，大家最關心的問題，相信離不開「強制驗樓收費要多少？」。這筆強制驗樓費用可大可小，清楚了解其組成部分，有助你作出更準確的預算。接下來，我們會由淺入深，為你全面拆解強制驗樓價錢的各個環節，從核心收費到潛在的額外開支，讓你對總支出有一個更清晰的概念。
【獨家】互動式強制驗樓費用計算機
使用方法與估算原理
為了方便你初步估算，我們特別設計了這個互動式計算機。你只需要輸入樓宇的單位數目、車位數量等基本資料，系統就會根據政府提供的最新參考數據，為你計算出一個大概的檢驗費用範圍。這個估算原理基於統計數據，將類似規模樓宇的過往合約價格平均化，雖然不能完全等同最終報價，但絕對是一個非常有用的預算參考工具。
強制驗樓價錢核心組成部分：檢驗費、修葺費與顧問費
要理解總費用，首先要將它拆解成三個核心部分。你可以把它想像成一次身體檢查：有檢查本身的費用，有發現問題後治療的費用，可能還需要聘請專家監督整個治療過程的費用。
檢驗費用：註冊檢驗人員(RI)專業服務收費
這是第一筆必須支付的開支。費用主要涵蓋註冊檢驗人員（RI）的專業服務，包括實地勘察樓宇的公用部分、外牆、結構等，然後撰寫詳細的檢驗報告，並提交予屋宇署。這筆費用純粹是檢驗及顧問服務的價錢。
修葺費用：訂明修葺工程的實際開支
如果在檢驗後發現樓宇有需要修葺的地方，例如石屎剝落、外牆飾面有鬆脫風險等，這部分就是聘請註冊承建商進行實際維修工程的費用。修葺費用的變動可以非常大，視乎樓宇的損壞程度、維修範圍和所用物料而定。
顧問監工費：監督工程的額外收費（參考比例：4.6% – 11%）
當需要進行大型修葺工程時，業主通常會委聘顧問公司或原來的註冊檢驗人員監督整個工程，確保承建商的施工質素、用料及進度符合合約要求。這筆顧問監工費一般會按工程總開支的一個百分比計算，市場參考比例大約介乎工程總額的4.6%至11%之間。
純檢驗階段費用參考（按樓宇規模劃分）
以下數據僅涵蓋「檢驗」階段的費用，讓你對聘請註冊檢驗人員的基本開支有個概念。費用會因樓宇規模效益而有很大差異，單位數目越多，平均每戶分攤的費用就越低。
公用部分檢驗收費（按住宅單位數目）
- 1 – 20 個單位：每戶平均約 HK$3,200 – HK$5,800
- 21 – 50 個單位：每戶平均約 HK$1,900 – HK$3,100
- 51 – 200 個單位：每戶平均約 HK$600 – HK$1,100
- 超過 200 個單位：每戶平均約 HK$200 – HK$400
停車場檢驗收費（按車位數目）
- 1 – 50 個車位：每個車位平均約 HK$300 – HK$700
- 超過 50 個車位：每個車位平均約 HK$100 – HK$500
特殊結構檢驗價錢（簷篷、露台及外廊）
- 懸臂式平板簷篷：費用根據長度而定，由每個約 HK$13,200 至 HK$143,400 不等。
- 露台及外廊：每個檢驗費用約為 HK$700 – HK$2,600。
檢驗連修葺總費用參考（按樓宇單位數目劃分）
如果你想知道由檢驗到完成修葺，整個過程的總開支大約是多少，可以參考以下數據。這些數字來自過往已完成的工程個案，已包括檢驗費、工程費及顧問監工費，但要留意，這並不包括下文會提到的幾項潛在「隱藏」收費。
1 – 20 個單位：每戶平均總費用
- 每戶平均總費用約為 HK$32,000 – HK$79,000。
21 – 50 個單位：每戶平均總費用
- 每戶平均總費用約為 HK$25,000 – HK$49,000。
51 – 200 個單位：每戶平均總費用
- 每戶平均總費用約為 HK$29,000 – HK$39,000。
影響最終價錢的4大潛在「隱藏」收費
在做預算時，除了參考上述數據，你必須留意有幾項常見但高昂的工程費用，通常不包含在基本的參考價錢之內。這些項目是最終總開支可能遠超預期的主要原因。
結構詳細勘測費
如果初步檢驗發現樓宇有較嚴重的結構問題，例如主樑或支柱出現明顯裂縫，便可能需要進行更深入的結構勘測，例如取樣進行壓力測試等。這類詳細勘測屬於額外費用。
外牆翻新美化工程費
基本的修葺費用，一般只包括結構安全層面的修補，例如修補剝落的石屎和批盪。如果業主希望藉此機會為整座大廈外牆翻新油漆，進行美化工程，這筆費用需要另外計算。
遵從消防安全指示工程費
很多舊樓宇除了收到強制驗樓通知，亦可能同時收到消防處發出的「消防安全指示」，要求提升樓宇的消防設備，例如加裝消防喉轆、更換防火門等。這些工程的費用並不計算在強制驗樓的修葺費內。
清拆僭建物費用
註冊檢驗人員在檢驗時，有責任識別並報告樓宇公用地方的僭建物。如果屋宇署根據執法政策要求清拆，相關的清拆及還原費用，將會是另一筆額外開支。
由收信到完工：強制驗樓法定程序與時限全攻略
了解強制驗樓收費的組成部分後，下一步就是掌握整個法定流程。清晰的程序藍圖與時間規劃，不但能讓業主們有充足準備，更是有效控制最終強制驗樓費用和避免延誤罰款的關鍵。整個過程環環相扣，從選擇專業人士到監督工程，每一步都影響著最終的開支與工程質素。
【專家建議】如何精明選擇註冊檢驗人員(RI)及承建商
選擇合適的註冊檢驗人員（RI）及承建商，是整個強制驗樓計劃中最重要的一環。他們的專業能力與誠信，直接決定了檢驗報告的準確性、修葺方案的合理性，以及最終的強制驗樓價錢。一個好的團隊能助你節省不必要的開支，相反，一次錯誤的選擇可能帶來無盡的麻煩與額外費用。
合約陷阱：5個必須列明的關鍵條款
簽訂合約前，必須仔細審閱條款。一份全面的合約是保障業主權益的最佳工具。以下5個關鍵條款，在任何情況下都必須清晰列明：
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清晰的服務與工程範圍： 合約必須鉅細無遺地列出所有包含的服務項目，例如檢驗覆蓋的具體公用部分、報告的詳細程度、是否包括搭建棚架或使用吊船的費用。同時，也要寫明不包含的項目，避免日後就「額外工程」產生爭議。
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詳細的費用及付款時間表： 總費用應分項列出，例如檢驗費、顧問監督費、報告費等。付款方式應與工作進度掛鉤，例如簽約時支付部分訂金，完成檢驗報告後再支付一部分，切忌在工程開始前支付大部分款項。
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購買第三者責任保險： 確保合約列明承辦方必須為工程購買足夠的第三者責任保險。萬一在檢驗或維修期間發生意外，導致公眾或財物損失，保險能夠提供保障，避免業主法團需要承擔巨額賠償。
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訂明「執漏期」及保養責任： 在修葺工程完成後，應設有合理的「執漏期」（例如6至12個月）。在此期間，如果發現工程有任何問題，承建商有責任免費跟進維修。
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處理工程變更的機制： 樓宇維修有時會出現意料之外的情況。合約應訂明一個清晰機制，說明當需要增加或更改工程項目時，雙方如何協商、確認額外費用及對工程總時長的影響。
提防「先低後高」報價策略：真實案例分享
除了合約條款，報價方式本身也可能隱藏陷阱。「先低後高」是市場上常見的策略。試想像一個情況：某大廈法團收到數份RI的報價，其中一份報價的檢驗費用特別低，於是法團選擇了這家公司。檢驗開始後，RI只在地面進行了簡單的目測，然後提交一份初步意見，指外牆有多處潛在問題，必須搭建棚架作近距離詳細勘察，而搭建棚架的費用卻是一筆相當可觀的「額外開支」。此刻，法團已騎虎難下，因為更換RI程序繁複且耗時，最終只能接受這筆額外費用，令總開支遠超當初預算。
判斷專業性的3個關鍵提問
為了避免遇上經驗不足或意圖不良的服務提供者，在選擇RI或承建商的會議上，法團代表可以提出以下3個問題，從對方的回應判斷其專業性：
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「請問貴公司過去處理過多少宗與我們樓宇規模及樓齡相若的強制驗樓個案？可否提供一至兩個項目作參考？」—— 這能直接評估其相關經驗。有經驗的公司能預視潛在問題，提供更切實的方案。
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「根據你的初步觀察，你預計我們樓宇最大機會出現哪些問題？處理這些問題的潛在額外費用大概是多少？」—— 這個問題能測試對方的專業判斷力與透明度。一個專業的RI會坦誠地提出潛在風險及可能的額外開支，而不是一味保證「低價」。
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「如果檢驗報告的建議修葺方案與法團的預算有較大出入，你會如何協助我們尋找最具成本效益的處理方法？」—— 這能判斷對方是否只是一個執行者，還是一位能為業主設想的顧問。專業的RI會解釋不同修葺方案的利弊與長遠影響，協助法團作出最合適的決定。
強制驗樓程序時間軸（Step-by-Step）
掌握了選擇專業團隊的技巧後，就需要了解整個法定程序的具體時間軸。屋宇署對每個階段都設有嚴格的法定期限，逾期處理可能面臨檢控。
第一階段：接收法定通知
當屋宇署選定目標樓宇後，會向業主立案法團或共同業主發出「強制驗樓法定通知」。在正式通知前，署方通常會先發出預先知會函件，讓業主有時間準備。收到正式通知後，業主便有法律責任遵從通知內的規定。
第二階段：委任與訂明檢驗（法定時限：3-9個月）
收到通知後，法團必須在指定期限內（公用部分一般為3個月內）委任一名註冊檢驗人員（RI）。RI會對樓宇的公用部分，例如外牆、結構構件、排水系統等進行詳細的「訂明檢驗」。完成檢驗後，RI需要向屋宇署呈交檢驗報告及證明書。整個檢驗階段的法定時限一般為收到通知後的6至9個月內完成。
第三階段：委任與訂明修葺（法定時限：12-24個月）
如果檢驗報告指出樓宇需要進行修葺，業主便須進入修葺階段。法團需要委任註冊承建商，在RI的監督下進行「訂明修葺」工程。工程完成後，RI會向屋宇署呈交完工證明書。這個階段是整個流程中開支最大、歷時最長的部分，法定完成期限一般由12個月至24個月不等，視乎工程的複雜程度。
強制驗樓檢驗範圍：影響費用的5大關鍵項目
談到強制驗樓收費，很多時大家只想到檢驗人員的酬金，但其實真正影響最終強制驗樓費用的，是檢驗的具體範圍。註冊檢驗人員（RI）的工作就像為大廈做一次全面的身體檢查，檢查範圍越廣、問題越複雜，價錢自然會有所不同。以下就為你拆解影響收費的五大關鍵檢驗項目，讓你對錢花在哪裡一目了然。
外部構件及其他實體構件
你可以將這部分想像成大廈的「皮膚和外觀」。這不單純是美觀問題，更直接關係到公眾安全。
外牆、飾面、批盪、圍欄、簷篷
註冊檢驗人員會仔細檢查外牆的飾面磚或批盪有沒有剝落的風險、窗邊的石屎是否穩固、大廈入口的簷篷有沒有裂縫、圍欄有沒有生鏽鬆脫等。這些構件長年日曬雨淋，損耗最為明顯。如果需要搭建棚架或使用吊船進行近距離檢驗，相關費用就會計入總開支之中。
結構構件
如果說外部構件是皮膚，那麼結構構件就是大廈的「骨骼」。這裡是確保整座樓宇穩固的基礎，檢驗時絕不能馬虎。
支柱、橫樑、樓板、露台、樓梯
檢驗人員會重點檢查支撐整座大廈的支柱和橫樑、每層的樓板、單位伸出去的露台，還有公用樓梯等，看看有沒有出現異常的裂縫、鋼筋外露或石屎剝落等情況。一旦發現可疑跡象，可能需要進行更深入的勘測，這會是影響強制驗樓價錢的一大變數。
消防安全構件
這部分關乎到所有住戶的性命安危，是檢驗中的重中之重。
逃生途徑、耐火結構
檢驗內容包括走火通道是否暢通無阻、防火門能否正常開合、大廈的耐火結構（例如牆壁、門等）是否符合法例標準。若發現消防安全設施有欠妥善，相關的修葺工程費用便需要計算在內，以確保火警發生時有安全的逃生保障。
排水系統
大廈的排水系統就像人體的循環系統，暢順運作至關重要，否則會引發嚴重的滲水及衛生問題。
外牆及公用地方的共用排水管
檢驗人員會檢查外牆的共用雨水管、污水管及公用地方的排水渠，查看是否有破損、淤塞或滲漏的情況。更換老化的喉管，特別是需要在大廈外牆進行的工程，往往涉及棚架費用，令整體開支增加。
僭建物
僭建物是強制驗樓中一個相當棘手的項目，它不單影響樓宇結構安全，更涉及法律責任。
RI的識別及報告責任
根據規定，註冊檢驗人員在檢驗過程中，有責任識別並向屋宇署報告所有在樓宇公用地方、外牆、天台或平台的僭建物。檢驗費用已包含這項工作，但重點是，一旦報告了僭建物，業主便可能需要承擔後續的清拆費用，這筆開支通常不菲，是整個強制驗樓過程中一項重要的潛在支出。
政府資助及貸款計劃：全面減輕強制驗樓費用負擔
談到強制驗樓收費，不少業主都會感到相當頭痛。幸好，政府及市區重建局（市建局）等機構設有多項資助及貸款計劃，旨在實質地減輕業主在應付強制驗樓費用方面的財政壓力。清楚了解這些計劃的詳情，可以幫助你和你的法團作出最合適的財務安排。
現時可申請的主要資助及貸款計劃
目前，業主可以考慮申請以下幾個主要的計劃。每個計劃的資助模式和對象都略有不同，值得花時間研究。
樓宇更新大行動2.0
市建局推出的「樓宇更新大行動2.0」是一個比較大型的綜合樓宇復修計劃。它的目標不只是應付強制驗樓，還會資助樓宇公用地方的訂明修葺工程，為樓宇狀況較差的舊樓提供更全面的支援。
預防性維修資助計劃
「預防性維修資助計劃」是市建局近年提倡的新概念。它鼓勵業主「防患於未然」，在收到強制驗樓令之前，就主動為樓宇進行定期檢驗和輕量維修。這樣不但可以保持樓宇健康，長遠來看更能節省大額的修葺開支。
樓宇安全貸款計劃
如果大廈不符合資助資格，或者資助金額不足以覆蓋全部開支，「樓宇安全貸款計劃」就是另一個選擇。它並非直接的財務津貼，而是以低息或免息貸款的形式，幫助業主應付驗樓和維修的龐大支出。業主之後需要分期還款，適合有還款能力但需要資金周轉的法團或業主。
各計劃申請資格及注意事項
每個計劃的申請門檻和細節都有不同。申請前一定要仔細閱讀清楚，確保樓宇和業主身份符合要求，避免浪費時間。
樓宇狀況及業主資格要求
一般來說，這些計劃都會對樓宇的樓齡、類型和業權狀況有基本要求。例如，樓宇通常需要是樓齡較高的私人住宅或商住樓宇，而單一業權的樓宇很多時都不符合資格。申請人通常是業主立案法團。如果未成立法團，申請程序就會複雜一些。部分針對個人的津貼，還會考慮業主是否自住等因素。
應課差餉租值限制詳解
「應課差餉租值」是判斷申請資格的一個重要財務指標。大部分資助計劃都會設定一個住用單位的平均應課差餉租值上限，如果大廈單位的平均租值超過這個上限，就可能不合資格。這個上限亦會因地區而異，例如市區的標準會比新界高一些。申請前，業主應查清楚自己大廈的最新差餉租值。
歷史參考：已截止的資助計劃
有些計劃大家可能聽過，但現在已經截止申請。我們在此也提及一下，方便大家了解政策的演變，避免去尋找已經不存在的申請資訊。
強制驗樓資助計劃
最直接的例子就是市建局的「強制驗樓資助計劃」。這個計劃在過去幫助了很多舊樓業主支付首次檢驗的費用。不過，大家要注意，這個計劃已在2025年4月1日結束，不再接受新申請。現時的政策方向，更鼓勵業主透過「預防性維修資助計劃」等方式，主動管理樓宇安全。
不遵從通知的嚴重後果與額外費用
討論強制驗樓收費固然重要，但更需正視的是逾期遵從法定通知所帶來的嚴重後果。一旦錯過期限，衍生的問題不僅僅是金錢，更牽涉到繁複的法律程序與遠超預算的額外開支。這並非小題大做，以下將逐一剖析，讓大家清楚了解當中牽涉的風險。
法律檢控與罰則
收到由屋宇署發出的強制驗樓通知，即代表業主負有必須履行的法律責任。假如沒有合理辯解而未能在指定期限內遵辦，業主立案法團或個別業主便可能面臨法律檢控。
最高罰款$50,000及監禁1年
根據現行的《建築物條例》，任何業主若無合理理由而未能遵從法定通知，一經法庭定罪，最高可被判罰款港幣50,000元及監禁一年。此外，若罪行持續，法庭有權就罪行持續的每一天，另處罰款港幣5,000元。這意味著拖延的時間越長，潛在的罰款總額便會不斷疊加。
屋宇署介入代辦工程
除了直接提出檢控，屋宇署還具備另一項強而有力的執法權力，就是當業主持續不合作時，主動介入並代為安排所需的檢驗及修葺工程。
追討全數費用及加收最高20%監督費
在這種情況下，屋宇署會委聘其顧問和承建商完成所有必需的程序。工程結束後，署方會向業主追討所有相關的強制驗樓費用，當中包括檢驗費、工程費及顧問費。最關鍵的一點是，屋宇署有權在全數費用之上，額外加收一筆最高可達20%的「監督費」或附加費。這筆額外開支，通常會令最終的強制驗樓價錢，遠高於業主們自行透過招標程序所能取得的市場價格。
業主內部責任與罰則
除了要應對來自政府的法律行動，個別業主的不合作態度，亦會在樓宇內部引發法律糾紛，同樣需要承擔相應的後果。
拒絕分擔費用或阻礙工程的法律後果
強制驗樓主要涉及公用部分，因此費用理應由全體業主按公契規定共同分擔。若有業主拒絕支付其應繳的份額，業主立案法團可循民事途徑追討，同時該業主亦可能被檢控，最高可處罰款港幣25,000元。另外，假若有業主阻礙或拒絕獲法團正式授權的人員（例如註冊檢驗人員或承建商）進入其單位範圍內進行檢驗或修葺工作，此舉亦屬違法，一經定罪，最高可被罰款港幣10,000元及監禁六個月。
強制驗樓費用FAQ：專家解答常見疑問
處理強制驗樓的過程中，除了關心整體的強制驗樓收費，大家心中總會浮現一些具體疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過以下的專家解答，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
如何尋找及選擇合資格的註冊檢驗人員(RI)？
要找到合資格的專業人士，最穩妥的方法是查閱屋宇署備存的「註冊檢驗人員名冊」。名冊上的都是經政府認可的專業人士，你可以從中挑選。
選擇時，有幾個實用的建議。第一，最好邀請數名註冊檢驗人員提供報價作比較。一份專業的報價單，應該詳細列明檢驗的範圍、流程、收費細項，而不只是一個總數。第二，可以了解檢驗人員的背景和經驗，特別是他們以往處理過相類似樓齡和規模的樓宇的經驗。最後，選擇一位善於溝通的檢驗人員也十分重要，因為他需要與業主立案法團清晰地解釋專業報告和後續步驟，確保大家對整個強制驗樓的費用和程序有共同理解。
樓宇買賣期間收到通知，費用由誰負責？
這是一個在物業交易中極為常見的爭議點，而責任誰屬的關鍵，就在於簽署「臨時買賣合約」的時間點。
簡單來說，如果法定通知是在簽署臨時買賣合約「之後」才發出，除非合約有特別條款，否則相關的強制驗樓費用通常由新買家承擔。相反，如果通知是在簽約「之前」已經發出，賣家有責任披露，而相關費用便成為買賣雙方需要協商的條款。因此，準買家在購入樓齡較高的物業前，主動查冊及向賣家查詢大廈的驗樓狀況，並在律師協助下，於合約中訂明費用的處理方式，是對自己最大的保障。
個別單位與公用部分的費用有何不同？
強制驗樓的費用，主要分為「公用部分」和「個別單位」兩大類，兩者的責任和分攤方式完全不同。
絕大部分情況下，法定通知是針對樓宇的公用部分，例如外牆、結構支柱、樓梯、走廊等。這種情況下，整個檢驗和修葺的強制驗樓價錢，會由全體業主按照大廈公契訂明的業權份數比例共同分擔。
然而，法定通知也有可能只針對個別單位，例如單位附屬的獨立露台或伸出的簷篷。如果這些結構被界定為由個別業主全權負責，那麼相關的檢驗及修葺費用，便需要由該單位的業主獨力承擔，而不會攤分給其他住戶。
強制驗樓與強制驗窗的費用可以合併處理嗎？
答案是可以的，而且這也是一個相當普遍和具經濟效益的做法。
強制驗樓與強制驗窗雖然是兩項獨立的法定要求，但由於兩者都可能涉及樓宇外部的檢驗工作，例如搭建棚架或使用吊船，將兩者合併處理可以節省重複設置這些設施的成本和時間。
業主立案法團可以委任同一位，或同一間公司內具備相關資格的專業人士（即註冊檢驗人員及合資格人士），一次過為樓宇進行兩種檢驗。在索取強制驗樓費用報價時，可以主動向對方查詢，要求提供一份包含兩項服務的合併報價，這樣通常能獲得更划算的方案，也簡化了行政和協調工作。