收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃」法定通知，感到徬徨，不知從何入手？面對繁複的程序、尋找合資格人士 (QP) 的困難，既要處理驗窗費用，又要提防不良承辦商的陷阱，確實令人頭痛。
本文為你準備了最詳盡的「驗窗懶人包」，由理解驗窗令開始，一步步拆解委任QP、進行檢驗、跟進修葺工程，直至呈交報告的7大清晰步驟。我們更會提供市場收費參考、實用的防騙攻略，並解答各種常見疑難，助你輕鬆、安心地完成整個強制驗窗流程，避免不必要的罰款和麻煩。
收到屋宇署驗窗令？一文看懂強制驗窗計劃 (MWIS)
什麼是強制驗窗計劃 (Mandatory Window Inspection Scheme)？
計劃的法律基礎與目的
當您收到屋宇署的信件，要求呈交一份驗窗報告時，這其實是根據《建築物條例》（第123章）下的一項法定要求，也就是「強制驗窗計劃」。這個計劃的主要目的非常直接，就是為了保障公眾安全。香港樓宇密集，窗戶日久失修可能構成嚴重風險，因此政府透過這項計劃，主動要求業主定期檢驗和維修窗戶，從源頭預防窗戶墮街的意外發生。
哪些樓宇會收到驗窗令？
那麼，究竟是哪些樓宇會收到驗窗令呢？簡單來說，計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇。不過，有一個豁免條件，就是樓高不超過3層的住用樓宇則不在此限。所以，如果您居住的大廈樓齡已超過10年，並且是多層式建築，便有機會被納入計劃範圍之內。
驗窗令的揀選機制與觸發條件
業主需要明白，樓宇樓齡滿10年，不代表會立刻收到驗窗令。屋宇署採用的是一個分批揀選的機制。他們每年會策略性地揀選一批目標樓宇，並非隨機抽樣。揀選的準則會考慮多個風險因素，例如樓宇的維修記錄、窗戶的普遍狀況、以及是否有相關的失修舉報記錄等。當您的樓宇被選中後，屋宇署便會向業主發出法定通知，這才正式觸發了整個強制驗窗的程序，業主亦須開始處理後續的檢驗及填寫驗窗表格等事宜。
強制驗窗7大步驟：由委任合資格人士 (QP) 到呈交報告
要順利完成整個強制驗窗流程並取得最終的驗窗報告，其實是有清晰步驟可循的。這份驗窗懶人包將整個過程拆解成7大步驟，助你由收到驗窗令開始，一步步跟進，輕鬆完成任務。
第一步：收到法定通知及理解時限
整個驗窗旅程由一封屋宇署的法定通知書開始，這就是俗稱的「驗窗令」。收到信件後，最重要是看清楚信上列明的期限，因為整個流程都需要在這個時限內完成。
私人單位與公用部分的不同處理時限
法定通知書會訂明不同部分的完成時限。一般來說，處理私人單位窗戶的時限是6個月。至於大廈公用地方，例如樓梯、走廊的窗戶，則由業主立案法團負責統籌，完成檢驗的時限會較長，通常是9個月。
【實用工具下載】業主專用驗窗進度跟進表
為了讓你更清晰地掌握進度，我們準備了一份「業主專用驗窗進度跟進表」。你可以下載使用，記錄每個階段的限期和所需文件，避免遺漏任何一份重要的驗窗表或驗窗表格。
第二步：委任一名「合資格人士」(QP)
收到通知後，下一步就是尋找並委任一名屋宇署認可的「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP) 為你的窗戶進行檢查。QP是具備特定專業資格的驗窗人員，是整個計劃的關鍵角色。
第三步：合資格人士進行訂明檢驗
QP會親自上門，根據《建築物條例》的標準，為你單位內所有窗戶進行訂明檢驗。他會仔細檢查窗戶的各個安全部件，例如窗框、窗鉸、螺絲及玻璃等，確保其結構安全穩固。
第四步：接收檢驗結果（無需修葺 vs 需要修葺）
檢驗完成後，你會收到QP的結果通知。情況有兩種：第一種是窗戶狀況良好，無需修葺。第二種是QP發現有安全隱患，需要進行訂明修葺。
第五步：委任「註冊承建商」進行修葺（如適用）
如果檢驗結果是需要修葺，你就需要委任一名「註冊承建商」來負責施工。請注意，負責檢驗的QP與負責施工的承建商是兩個獨立的專業身份，這是為了確保監督和施工能夠分開，以保障工程質素。
第六步：在QP監督下完成訂明修葺
修葺工程必須在QP的監督下進行。QP的角色是確保承建商所使用的物料和施工方法都符合法例規定，並且修葺後的窗戶能夠達到安全標準。
第七步：QP向屋宇署呈交完成證明書
所有訂明修葺完成，並經QP核實後，QP便會向屋宇署呈交一份完成證明書。這份證明書就是你這次的正式驗窗報告。當屋宇署接納這份報告後，你這次的強制驗窗責任便正式完成。
如何尋找及委任合資格人士 (QP)？【附防騙貼士】
要順利完成驗窗報告，委任一位可靠的「合資格人士」(Qualified Person, QP) 是最關鍵的一步。收到屋宇署的驗窗令後，下一步就是尋找專業人士協助。這部分驗窗懶人包會教你如何從官方途徑尋找QP，並且提供實用的防騙貼士，讓你安心完成整個驗窗流程。
誰是「合資格人士」(QP)？其專業資格定義
首先，我們要清楚誰是法例認可的「合資格人士」。QP並不是任何一位裝修師傅都能擔任的，他們必須是具備特定專業資格的訂明建築專業人士或訂明註冊承建商。根據《建築物條例》，QP包括以下幾類：
- 認可人士
- 註冊結構工程師
- 註冊檢驗人員
- 註冊一般建築承建商
- 屬於相關級別、類型及項目的註冊小型工程承建商
他們的主要職責是親自進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，並且監督後續的修葺工程，確保一切符合法規要求。
尋找QP及註冊承建商的3個官方途徑
要尋找合資格的專業人士，最穩妥的方法是使用政府提供的官方渠道。這樣可以確保你所委任的人員是已註冊並且符合資格的。
善用屋宇署網站的搜尋名冊功能
屋宇署的網站是尋找QP最直接和權威的途徑。網站上設有「合資格人士」和「註冊承建商」的電子名冊，你可以按地區或公司名稱進行搜尋。名冊會列出所有已註冊人員的姓名、註冊編號及聯絡資料。在委任任何人之前，先到這個名冊核實其身份，是保障自己的第一步。
【報價貼士】如何索取清晰報價單以作比較
建議你至少聯絡三間不同的公司索取報價單。一份清晰的報價單，應該詳細列明各項收費，方便你作出比較。它應包括：
- 基本檢驗費：不論是否需要維修，檢驗窗戶的基本收費。
- 修葺項目單價：清楚列明更換每件組件的價錢，例如窗鉸、窗鎖、螺絲等。
- 呈交文件費用：確認費用是否已包含代為向屋宇署呈交所需驗窗表格的服務。
- 其他費用：例如搭棚費用（如適用）或額外的人工費。
索取詳盡的報價單，有助你了解總開支，避免日後出現隱藏收費的爭議。
【防騙關鍵】核實QP真實身份的2個方法
在驗窗過程中，業主最怕的就是遇到不良甚或假冒的承辦商。以下兩個關鍵方法，可以有效幫助你核實QP的真實身份。
檢查及辨識屋宇署發出的「驗窗卡」
所有合資格人士都獲屋宇署發出一張「驗窗卡」作身份證明。當QP上門檢查時，你可以要求對方出示。你應該仔細核對卡上的資料，包括：
- QP的姓名及近照
- 註冊編號
- 有效日期
這張卡是辨別真偽QP的最直接證據。
避免口頭承諾，要求所有項目列明於報價單
任何口頭上的承諾都缺乏保障。所有檢驗範圍、維修項目、使用的物料規格、工程總費用及完工日期等，都必須白紙黑字，清楚列明在報價單或合約上。簽署前，細心閱讀所有條款。一份詳盡的書面協議是你與承辦商之間的最佳保障，也是日後若有爭議時的重要依據。
強制驗窗費用全攻略：檢驗費、維修項目價錢參考
收到驗窗令後，除了要尋找合資格人士，大家最關心的想必是費用問題，這也是準備驗窗報告時最重要的預算環節。整個驗窗的總開支並非單一收費，而是由「檢驗費」和「維修費」兩大部分組成，想更清晰地掌握預算，可以參考這份驗窗懶人包的費用詳解。
影響驗窗總費用的4大因素
檢驗費 vs 維修費
首先，我們要清楚分辨兩種費用。第一種是「檢驗費」，這是支付給合資格人士（QP）進行首次檢查的固定費用，一般涵蓋了上門檢查全屋窗戶，以及在窗戶狀況良好、無需維修的情況下，直接向屋宇署呈交驗窗表格的服務。
第二種是「維修費」，這是在窗戶未能通過檢驗時才會產生的費用。它包括更換零件的物料費和師傅的施工費，通常是總開支中佔比最大的部分。合資格人士會先提供一份詳細的維修報價單，待你同意後，再安排註冊承建商進行維修。
窗戶數量、尺寸、損壞程度及物料選擇
維修費用會受到幾個主要因素影響，因此每戶的價錢都可能不同。
窗戶數量和尺寸是最直接的因素，數量越多、尺寸越大的窗戶，所需的人工和物料成本自然會相應增加。
其次是窗戶的損壞程度。如果只是個別螺絲鬆脫或生銹，維修起來相對簡單，費用也較低。但如果窗鉸嚴重變形、窗框出現結構性問題，維修工序就會複雜得多，費用亦會更高。
最後是物料選擇。現時強制驗窗的標準，一般要求使用不銹鋼物料更換窗鉸、螺絲和鉚釘等核心組件，以確保耐用和安全。選用不同等級或牌子的物料，價錢上也會有些微差異。
市場常見維修項目收費參考
為了讓大家有更具體的概念，以下整理了幾個常見維修項目的市場參考價錢。請注意，最終收費會因應窗戶的實際情況、選用物料及不同公司的定價而有所調整，建議多找幾家公司報價比較。
【圖解】更換不銹鋼窗鉸
窗鉸是連接窗扇和窗框的關鍵部件，長期承受窗戶的重量和開合時的拉力。如果窗鉸出現嚴重生銹、變形或缺少螺絲，就會有脫落的風險，是檢驗時的重點檢查項目。更換一對不銹鋼窗鉸，參考價錢大約是每扇窗 $150 – $400，視乎窗鉸的尺寸和承重力而定。
【圖解】更換上下或七字窗鎖
窗鎖的主要功能是將窗戶鎖緊，防止強風吹開或從外部輕易打開。常見的窗鎖類型包括上下拉動的「上下鎖」和轉動手柄的「七字鎖」。如果窗鎖損壞或無法鎖緊，就必須更換。更換一套新的窗鎖，參考價錢大約是每扇窗 $70 – $150。
【圖解】更換不銹鋼螺絲及鉚釘
螺絲和鉚釘是將窗鉸和窗鎖固定在窗框上的重要零件。過往舊式窗戶可能使用鐵製鉚釘，容易生銹老化，導致窗鉸鬆脫。根據屋宇署的要求，維修時必須更換為不銹鋼螺絲及鉚釘，確保其穩固性和耐用性。全窗更換的參考價錢大約是每扇窗 $100 – $180。
更換窗框防水膠邊（非強制但建議）
窗戶邊緣的黑色防水膠邊，主要作用是防止雨水滲漏。它的老化和損耗，並不直接影響窗戶的結構安全，因此不屬於強制驗窗令規定必須修葺的項目。不過，如果膠邊已經硬化或破損，很可能會引致滲水問題，所以不少師傅在檢查時都會建議業主一併更換，防患未然。更換全窗防水膠邊的參考價錢，大約是每扇窗 $80 – $250。
驗窗檢查標準：合資格人士 (QP) 主要檢查什麼？
要成功取得一份合規的驗窗報告，首先要了解合資格人士 (QP) 的檢查重點。QP的檢驗並非鉅細無遺，而是集中於影響窗戶結構安全的關鍵部分。整個檢查過程的結果，都會記錄在指定的驗窗表格上。簡單來說，檢驗範圍分為「必須檢驗」的核心安全部件和一些「建議留意」的項目，理解這些標準是看懂任何驗窗懶人包的基礎。
必須檢驗的4大核心安全部件
根據屋宇署發出的驗窗令，以下四個部分是檢驗的重中之重，直接關係到窗戶是否安全。如果這些部件出現問題，就必須進行修葺。
玻璃嵌板：有否破裂或破損
QP會仔細察看每一塊玻璃，檢查是否有明顯的裂痕、崩角或破爛情況。即使是一條微細的裂痕，在強風或溫差變化下，都可能擴大並導致玻璃碎裂，構成安全風險。
窗框及窗扇：有否變形或鬆脫
窗框是固定在牆上的結構，而窗扇是可活動的部分。QP會檢查窗框有沒有變形、彎曲或與牆身分離。同時，他會開合窗扇，感受一下窗扇是否穩固，有沒有出現鬆動或搖晃的情況。變形的窗戶不但難以開關，更有可能無法妥善鎖上。
窗鉸：有否嚴重銹蝕、變形或缺少
窗鉸是連接窗扇與窗框的靈魂部件，承受著整扇窗的重量。QP會重點檢查窗鉸的金屬部分，看看是否有嚴重的銹蝕、變形、彎曲或甚至缺少了組件。銹蝕的窗鉸非常脆弱，是導致窗戶飛脫的主要原因之一。
鉚釘及螺絲：有否鬆脫或嚴重銹蝕
用作固定窗鉸及其他組件的鉚釘和螺絲，體積雖小，作用卻極為重要。QP會逐一檢查這些固定點，確保它們沒有鬆脫、滑牙或出現嚴重銹蝕。特別是鋁窗，其鉚釘銹蝕後會呈現灰白色的粉末狀，這是結構強度下降的警號。
非強制但建議留意的修葺範圍
除了上述四項核心部件，QP在檢驗過程中，可能還會指出一些不屬於強制修葺，但同樣值得你留意的問題。
防水膠邊或玻璃膠的老化問題
窗戶邊緣的黑色防水膠邊或玻璃膠，主要功能是防止雨水滲入室內。它們會隨著時間老化、硬化或收縮，造成罅隙。雖然這不直接構成窗戶脫落的風險，但會引起煩人的滲水問題。QP通常會建議在進行強制維修時，一併處理這些老化膠邊，長遠能省卻不少麻煩。
玻璃幕牆與強制驗窗計劃的分別
這是一個很重要的概念區分。如果你居住的大廈外牆是大面積的玻璃幕牆 (Curtain Wall)，它並不受「強制驗窗計劃」(MWIS) 規管。玻璃幕牆的檢驗，是屬於範疇更廣的「強制驗樓計劃」(MBIS)，需要由另一類專業人士「註冊檢驗人員」(RI) 負責。因此，收到驗窗令的業主，只需專注處理單位內可獨立開關的普通窗戶。
【切勿輕視】不遵守驗窗令的後果：罰款及法律責任
收到驗窗令後，準時呈交一份合規的驗窗報告是業主的法律責任。很多人可能覺得這只是行政程序，拖延一下沒有大問題，但實際上，不遵守驗窗令的後果相當嚴重，不只涉及罰款，更有可能引致刑事檢控。這部分會為你詳細拆解各項罰則，讓你了解整個驗窗懶人包中最重要的法律環節。
延誤呈報的直接罰則
如果你未能在指定限期前，向屋宇署呈交所需的驗窗表格，署方會採取執法行動。這些行動通常分為兩個層次，由定額罰款到更嚴重的刑事檢控。
定額罰款通知書
這是屋宇署最先採取的執法行動之一。如果業主立案法團未能遵從有關大廈公用部分的驗窗令，屋宇署會向法團發出$1,500的定額罰款通知書。需要留意的是，繳付罰款並不代表責任就此了結，法團仍然必須完成強制驗窗的法定要求。
刑事檢控：最高罰款及監禁刑罰
如果業主或法團在收到通知書後，仍然沒有採取行動，屋宇署便會考慮提出刑事檢控。根據《建築物條例》，任何沒有合理辯解而仍未遵從驗窗令的人士，一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月。如果罪行持續，法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款$2,000。
屋宇署的最終權力
除了上述的罰則，屋宇署還擁有直接介入的權力，確保有潛在危險的窗戶得到處理，以保障公眾安全。
委派承建商代辦並追討費用連附加費
如果業主持續不理會驗窗令，屋宇署有權行使其法定權力，主動委派其承建商及合資格人士，代為進行所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，屋宇署會向相關業主追討所有工程費用，以及不超過工程費用20%的附加費作為監督費。這筆開支，通常遠高於業主自行安排工程的市場價格。
業主/租客妨礙檢驗的相關罰則
法例不只規管業主的責任，同時也確保檢驗及修葺工作能順利進行。無論是業主本人還是租客，如果沒有合理的解釋而阻止或拒絕合資格人士進入處所進行訂明檢驗或修葺，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款$10,000及監禁6個月。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
我是租客，收到驗窗令應如何處理？
假如你是租客並收到驗窗令，首先要明白，法律上的責任方是業主。你最重要的一步，就是立即將這份法定通知轉交給業主或其委託的物業管理公司。同時，根據法例，租客有義務配合整個驗窗及維修過程。這代表你需要讓業主安排的合資格人士在雙方協定的合理時間內進入單位，以進行檢查及之後可能需要的修葺工程。如果租客不合作，亦有可能需要承擔法律責任。
大廈公用地方的窗戶由誰負責？
大廈公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊及電梯大堂等位置，其檢驗及維修責任由全體業主共同承擔。通常，這項工作會由大廈的業主立案法團或物業管理公司統籌。法團會負責委任合資格人士進行檢驗，並安排提交一份涵蓋所有公用地方窗戶的驗窗報告。相關費用會從管理費基金中支出，或由全體業主按大廈公契的條款分攤。
如果無法在限期前完成，可以申請延期嗎？
在特殊情況下，業主可以向屋宇署申請延長遵從驗窗令的期限。申請人必須在法定通知指明的期限屆滿前，以書面形式向屋宇署提出申請，並且需要提供充分及合理的理據。例如，大廈的業權份數眾多，協調全體業主需時；或所需修葺的工程規模龐大且複雜。屋宇署會根據每個個案的具體情況進行審批，所以業主應及早規劃，盡力按時完成。
完成驗窗後，下次何時再需要檢驗？
當合資格人士完成檢驗及所有訂明修葺，並向屋宇署成功呈交所需的驗窗報告及相關驗窗表格後，你便已履行該次法定通知的要求。在此之後的5年內，屋宇署將不會就同一批窗戶再次發出強制驗窗令。這個5年周期為樓宇訂下了一個安全檢核循環，但業主在日常亦應注意窗戶的保養，確保使用安全。
政府有提供財政資助或貸款計劃嗎？
政府及相關公營機構有為合資格的業主提供財政支援，以協助他們應付樓宇維修的開支。例如，屋宇署設有「樓宇安全貸款計劃」，為有需要的業主提供低息貸款。此外，市區重建局與香港房屋協會亦有推行「樓宇復修綜合支援計劃」等項目，提供津貼或技術支援。這些計劃通常設有特定的申請資格，例如申請人的資產及入息限額，建議業主可瀏覽相關機構的官方網站，以獲取最新及最準確的資訊。