收到屋宇署的強制驗窗令，不知從何入手？擔心流程繁複、價錢海鮮價，甚至誤墮維修陷阱？本終極指南將為你一文拆解整個強制驗窗流程，由委任合資格人士(QP)、睇清檢驗維修價目、揀選可靠公司，到成功取得驗窗合格紙的四大步驟，助你輕鬆履行業主責任，安心完成驗窗。
強制驗窗計劃是什麼？業主責任與關鍵須知
強制驗窗計劃核心概念
收到屋宇署的信件，要安排一次合格驗窗？這其實是「強制驗窗計劃」的一部分。簡單來說，這是一項關乎公眾安全的法定計劃。政府為了確保舊樓窗戶安全，規定樓齡達到10年或以上的私人樓宇，在收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知」後，業主就必須安排合資格驗窗。
這個計劃並不是樓宇一滿10年就自動生效。而是由屋宇署主動揀選目標樓宇，然後向業主發出通知。業主收到通知後，才有責任去委任專業人士檢查，確保窗戶穩固安全，保障自己和途人的安全。整個流程的最終目的，就是完成檢驗及所需維修，取得一份驗窗合格紙，證明已履行法律責任。
誰應負責？業主、法團與租客的角色劃分
當收到驗窗令，到底由誰負責處理？這個問題的答案視乎窗戶的位置。
首先，業主是當然的第一負責人。如果窗戶位於你的私人單位內，那麼委任合格驗窗公司、跟進維修、支付費用等所有事宜，都由你全權負責。
其次，如果是大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間、大堂或會所，責任就落在業主立案法團身上。法團需要代表全體業主，統籌公用部分的檢驗和維修工程，而相關費用則由管理費或特別集資支付。
最後，租客雖然沒有法律責任去安排驗窗，但有義務配合。如果租客收到相關信件，必須第一時間轉交給業主。同時，租客需要配合業主或其委派的驗窗人員，讓他們進入單位進行檢查和維修。
「強制驗窗」與「強制驗樓」的主要分別
很多人會將「強制驗窗」與「強制驗樓」混淆，其實這是兩個獨立的法定計劃，兩者在要求上有幾個關鍵分別。
第一是觸發的樓齡不同。強制驗窗計劃的對象是樓齡達10年或以上的樓宇。而強制驗樓計劃的要求更嚴格，針對的是樓齡達30年或以上的樓宇。
第二是檢驗的範圍不同。強制驗窗計劃的焦點很明確，只集中在樓宇的所有窗戶。而強制驗樓計劃的範圍就廣泛得多，涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構安全、伸出物及招牌等，但不包括窗戶本身。大家常說的玻璃幕牆，其實是屬於驗樓的範圍。
第三是委任的專業人士不同。要進行合資格驗窗，你需要委任的是「合資格人士」（Qualified Person, QP）。而進行強制驗樓，則需要委任「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI）。兩者的專業資格和註冊要求都不同，所以找對人是完成法定要求的第一步。
驗窗流程四部曲：從委任QP到取得驗窗合格證書
要順利完成整個合格驗窗流程其實並不複雜，整個過程就像跟著一份清晰的指南，按部就班完成四個主要步驟。從一開始選擇合適的專業人士，到最後成功取得驗窗合格紙，我們為你拆解每一步的關鍵。
第一步：委任合資格人士 (Qualified Person, QP)
收到強制驗窗通知後，第一件事就是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。合資格人士是屋宇署認可的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員等。你可以尋找信譽良好的合格驗窗公司，它們旗下通常都聘有這些專業人員。在委任前，你應在屋宇署的網站查核其註冊資格，並且在他們上門時，要求出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，核對卡上的照片和資料，確保萬無一失。
第二步：QP親身進行訂明檢驗
委任完成後，合資格人士會預約時間，親身到你的單位進行詳細檢驗。這一步非常重要，因為法例規定檢驗必須由QP本人親自執行。檢驗範圍主要集中在窗戶的安全構件，包括玻璃嵌板、窗框和窗扇的穩固程度，以及窗鉸、鉚釘和螺絲等關鍵部件有否變形、鬆脫或嚴重銹蝕。QP會根據法定標準，判斷你的窗戶是否處於安全狀態。
第三步：監督訂明修葺（如適用）
如果檢驗後發現窗戶有問題，就需要進入修葺階段。這時，你的QP會扮演監督的角色。你需要另外聘請一名「註冊承建商」來執行所有訂明的修葺工程。QP的職責是監督整個修葺過程，確保承建商使用的物料和施工方法都符合安全標準和法例要求。這種檢驗與施工分開的安排，能有效保障工程質素，避免利益衝突。
第四步：完成修葺並取得驗窗合格紙
當所有訂明修葺工程在QP的監督下完成後，整個合資格驗窗的程序就接近尾聲。如果一開始檢驗就沒有任何問題，則可直接跳到這一步。QP會負責處理所有後續的文書工作，將填妥的指明表格呈交予屋宇署。屋宇署核實文件後，整個流程便正式完成，業主最終會收到一份確認文件，這就是大家俗稱的「驗窗合格紙」，證明你已履行法定責任。
強制驗窗價錢一覽：檢驗標準、維修項目及費用預算
要預算一份合理的合格驗窗費用，首先要清楚整個過程包含什麼。費用通常分為兩大部分：一是「檢驗費」，二是萬一窗戶有問題時所需的「維修費」。了解法定的檢驗標準，有助你判斷維修報價是否合理，避免不必要的開支，最終順利完成整個合資格驗窗程序。
法定四大核心檢查範圍
合資格人士進行檢驗時，並不是檢查窗戶的全部細節，而是集中評估影響結構安全的關鍵部分。根據屋宇署的指引，法定檢查有四大核心範圍，確保窗戶不會構成墮下的風險。
- 玻璃嵌板： 檢查玻璃是否有破裂或裂縫。有破損的玻璃結構不穩，有機會碎裂墮下，所以必須更換。
- 窗框和窗扇： 檢查鋁質或金屬窗框及窗扇，看看有沒有變形、鬆脫或不穩固。窗戶開關不順暢，也可能是結構變形的警號。
- 窗鉸： 這是支撐整扇窗戶重量的關鍵零件。檢查人員會仔細查看窗鉸有沒有變形、嚴重銹蝕或缺少。窗鉸損壞是導致鋁窗墮街的常見原因。
- 螺絲和鉚釘： 用於固定窗鉸及其他組件的螺絲或鉚釘，必須穩固。如果出現鬆脫、缺漏，或者表面有灰白色的粉末狀銹蝕，代表固定力已經減弱，存在安全隱患。
釐清非強制修葺項目，避免不必要開支
了解什麼是「非強制」維修項目，是保障自己權益的重要一步。有些驗窗公司可能會建議你更換一些不影響結構安全的部件，例如防水膠邊或玻璃膠。
這些膠邊老化，主要會引起滲水問題，但並不直接構成窗戶墮下的風險。所以，更換防水膠邊並不屬於強制驗窗計劃的法定修葺範圍。如果你的窗戶沒有滲水問題，或者你暫時不打算處理，你有權拒絕進行這項非強制維修。你需要完成的，只是上述四大核心範圍內影響安全的維修，這樣才能取得驗窗合格紙。
合格驗窗公司市場參考費用
市場上合格驗窗公司的收費各有不同，但普遍有一個參考範圍。以下費用可作預算參考，實際價格會因窗戶尺寸、物料和工程複雜程度而異。
檢驗及文件費用：
* 純檢驗費用： 如果窗戶無需維修，合資格人士純粹進行檢驗及代為呈交文件的費用，一般每個單位約為港幣 $400 至 $900 不等。
常見維修項目參考費用（以每扇窗計算）：
* 更換不銹鋼窗鉸： 約港幣 $200 – $400
* 更換上下開關手掣（七字掣）： 約港幣 $150 – $300
* 更換窗戶鎖： 約港幣 $150 – $300
* 更換螺絲及拉釘： 約港幣 $100 – $200
建議你最少尋找兩至三間公司報價，並索取清晰列明各項收費的報價單，這樣才能作出精明的選擇。
如何揀選合格驗窗公司：防騙錦囊與報價單陷阱拆解
揀選一間可靠的合格驗窗公司，是順利完成整個驗窗流程的關鍵。市面上的公司質素參差，要保障自己，業主必須學會分辨其中的技巧。以下內容會分享幾個核心要點，助你輕鬆篩選出專業的服務提供者，避開常見的收費陷阱，確保整個合格驗窗過程清晰又安心。
驗證專業資格的雙重保險
委任專業人士時，首要任務是核實其資格，這一步等於為自己購買雙重保險。第一重保險，是確認公司本身是否名列於屋宇署的「註冊承建商」名冊。但更重要的第二重保險，是驗證親自上門進行檢驗的人員，是否具備法定的「合資格人士」(Qualified Person, QP) 身份。
要記住，註冊承建商公司不代表其派出的每一位員工都具備QP資格。最穩妥的做法是，在檢驗人員上門時，要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、近照及有效日期，是其身份最直接的證明。同時，你也可以在屋宇署網站的搜尋系統，輸入其姓名或公司名稱作交叉核對，確保委任了真正合資格驗窗的專業人士。
拆解「免費驗窗」的潛在收費
市面上不少公司以「免費驗窗」作招徠，聽起來十分吸引，但當中可能隱藏其他收費。這些服務的運作模式，通常是即使窗戶經檢驗後狀況良好，無需任何維修，公司仍會就代為向屋宇署呈交文件（即辦理驗窗合格紙的相關表格）的程序，收取數百元的「文件行政費」或「手續費」。
因此，在預約任何聲稱免費的服務前，必須主動問清楚收費細節。直接查詢：「如果檢驗後窗戶完全合格，沒有任何項目需要維修，是否仍有其他費用需要支付？」清晰的提問，可以助你了解真實的成本，避免因誤解而產生不必要的開支。
報價單解構：如何分辨優劣報價
一份清晰詳盡的報價單，是專業合格驗窗公司的基本標誌。相反，一份劣質的報價單往往含糊不清，容易引發爭議。一份優良的報價單，應該鉅細無遺地列出所有項目，讓你一目了然。
它必須清楚列明：
1. 分項收費： 將「檢驗費」與「維修費」完全分開列出。
2. 維修項目： 逐一寫明需要更換或修理的部件名稱，例如「更換304不銹鋼窗鉸」、「更換拉釘」等。
3. 數量與單價： 準確標明每個維修項目的數量、單位和單價，例如「窗鉸 x 8隻，$200/隻」。
4. 工程總額： 清晰計算出所有費用的總和。
收到報價單後，要特別留意維修項目是否屬於法例訂明的安全範圍。強制驗窗只要求修葺影響結構安全的構件，例如窗鉸、鉚釘和螺絲。至於一些不影響安全但影響滲漏的項目，例如防水膠邊，則不屬強制維修範圍。如果承辦商建議你進行非強制性維修，你有權根據自己的需要決定是否接納。建議最少尋找兩至三間公司索取詳細報價作比較，才能作出最精明的選擇。
不遵從驗窗令的後果：罰款、檢控及法律責任
收到強制驗窗令後，準時完成合格驗窗並非一項選擇，而是一項法律責任。假如你對法定通知視若無睹，後果可能比想像中嚴重。這不僅涉及金錢罰款，更有機會面臨檢控及承擔相應的法律責任，絕對不能掉以輕心。
對業主及法團的罰則
根據《建築物條例》，任何業主如果沒有合理辯解，而未有在指定期限內遵從強制驗窗通知，即屬違法。一經定罪，最高可被處罰款港幣25,000元及監禁3個月。如果罪行持續，每日更可另處罰款港幣2,000元。
對於大廈公用部分的窗戶，責任則落在業主立案法團身上。如果法團未有遵從通知，同樣會面臨檢控，最高可被罰款港幣1,500元。此外，任何業主如果無理拒絕分擔公用部分的檢驗及修葺費用，亦屬違法，最高可被罰款港幣25,000元。即使是租客，如果故意妨礙業主或合資格驗窗人員進入單位進行檢驗或修葺，也會面臨最高港幣10,000元的罰款及監禁6個月。
屋宇署的最終權力
如果業主或法團持續不遵從驗窗令，屋宇署並不會就此罷休。署方持有最終的執法權力，可以主動介入，委派其顧問及承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程。
在這種情況下，業主將失去選擇合格驗窗公司的自主權。工程完成後，屋宇署會向業主或法團追討所有相關費用，包括檢驗費、修葺費及監督費。更重要的是，署方有權在這些費用之上，加收不超過百分之二十的附加費。這意味著最終的開支，很可能會遠高於業主自行處理的費用。因此，及時履行驗窗責任，才是最明智的做法。
強制驗窗常見問題 (FAQ) 與實用資源
在處理合格驗窗的過程中，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這裡整合了一些最常見的問題，並提供一個實用的工具包，希望能夠幫助你更順利地完成整個流程。
常見問題解答 (FAQ)
問：如果收到強制驗窗令，但不遵從會有什麼後果？
答：這是一個相當嚴肅的法定要求。如果業主在沒有合理辯解的情況下，不遵從法定通知，屋宇署可以提出檢控。一經定罪，最高可被罰款$25,000及監禁三個月。如果罪行持續，更可每日另處罰款$2,000。同時，屋宇署有權委派顧問及承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程，然後向業主追討所有相關費用及監督費，並可加收不超過百分之二十的附加費。因此，準時完成合資格驗窗程序是十分重要的。
問：我居住大廈的公用地方，例如樓梯間的窗戶，也需要我負責嗎？
答：樓宇的窗戶分為私人部分和公用部分。單位內的窗戶由個別業主負責，而樓梯、走廊等公用地方的窗戶，則由全體業主共同負責，一般會由業主立案法團（OC）或物業管理公司統籌處理。你所需要做的，是積極參與業主大會的相關討論，並準時繳付你應分擔的管理費或維修基金。
問：驗窗公司檢查後，說窗邊的防水膠邊老化，必須更換才能取得驗窗合格紙，這是真的嗎？
答：這是一個常見的誤解。強制驗窗計劃的核心目的，是確保窗戶的結構安全。法定的四大檢查核心範圍，包括玻璃嵌板、窗框及窗扇、窗鉸、以及螺絲與鉚釘。至於窗邊的防水膠邊，其主要功能是防止滲水，並不直接影響結構安全，所以它不屬於強制修葺的項目。如果一間合格驗窗公司以此為由，聲稱不更換就不能發出驗窗合格紙，業主應提高警覺。當然，如果窗戶確實有滲水問題，你也可以自行決定是否一併處理，但這並非強制要求。
問：如果我沒有收到屋宇署的通知，只是想自行檢查家中窗戶確保安全，程序是否一樣？
答：程序上有所不同。沒有收到法定通知的自行檢驗，屬於預防性措施。你可以直接聘請信譽良好的註冊承建商或合格驗窗公司進行檢查及維修。由於不涉及向屋宇署呈交法定文件，整個過程相對簡單，亦不需要委任合資格人士（QP）去監督。不過，為了保障自己，建議同樣索取詳細的報價單及維修記錄。
業主實用工具包
為了讓你更輕鬆地應對強制驗窗，這裡提供一些官方及實用的資源連結，助你一步步解決問題。
- 查核合資格人士及承建商名冊
在決定聘用任何公司或個人前，最關鍵的一步是驗證其專業資格。你可以透過屋宇署的網上名冊，輸入公司或個人的名稱，即時查核他們是否已註冊，確保你選擇的是一間真正合資格驗窗的公司。 -
屋宇署搜尋合資格人士及註冊承建商連結
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屋宇署流動應用程式「窗安無事」
屋宇署推出的官方手機應用程式，方便業主搜尋合資格人士、邀請報價、以至接受報價，將整個流程電子化，提高透明度。 -
「窗安無事」應用程式下載連結
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各類樓宇維修支援及資助計劃
考慮到維修可能對部分業主造成財政壓力，市區重建局及香港房屋協會等機構，均設有不同的樓宇維修資助或貸款計劃，為合資格的業主提供財政支援。 -
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