收到屋宇署的「強制驗窗」法定通知，是否感到徬徨，擔心要倉卒應對？其實，業主可選擇更具前瞻性的方案——透過參與「自願樓宇評審計劃」(VBAS)，不但能掌握樓宇維修的主導權，更有機會豁免強制驗窗的要求。本文將為您全面拆解「自願驗窗」的核心概念，深入剖析其四大好處，並提供由申請流程、資助詳情到委聘專業人士的「全攻略」。無論您是業主立案法團代表還是個別業主，都能一文看懂如何精明規劃，將被動的法定要求，轉化為主動提升物業價值的良機。
了解「自願驗窗」與「強制驗窗」：核心概念與分別
談到驗窗，許多業主首先想到的是收到屋宇署通知後必須執行的法定要求。不過，除了被動遵從指令，其實還有一個更為主動的選擇，這就是「自願驗窗」。自願驗窗計劃讓業主可以掌握主導權，提早為樓宇進行全面評估，這與收到通知後才倉卒應對的「強制驗窗」在概念上有根本的不同。接下來，我們將深入拆解兩者的分別，助你了解哪種方式更切合你的需要。
快速比較：兩大驗窗計劃關鍵差異
法律性質：自願參與 vs 法定強制
「自願驗窗計劃」的性質是鼓勵性的，業主或法團可以根據自身樓宇的狀況與管理需要，主動選擇參與。而「強制驗窗計劃」則是法定要求，一旦樓齡達標的樓宇被揀選並收到法定通知，相關業主就必須在指定期限內遵從，否則即屬違法。
觸發條件：業主主動 vs 收到法定通知
兩者的啟動方式截然不同。「自願驗窗」由業主或管理方主動發起，可以自行規劃檢驗的時間表。相反，「強制驗窗」是被動觸發的，業主無法預計何時會收到通知，只能在接獲命令後才開始安排檢驗。
檢驗範圍：樓宇整體 vs 獨立窗戶
這是一個核心差異。「自願驗窗」通常是「自願樓宇評審計劃」的一部分，評審範圍涵蓋樓宇的整體結構、公用設施及外牆等，窗戶只是其中一環。而「強制驗窗」的目標非常單一，只集中檢驗樓宇所有窗戶的安全性。
主要效益：提升樓宇價值 vs 滿足單一法規
參與「自願驗窗計劃」的主要效益是長遠的，通過全面評審及維修，能有效提升樓宇的整體質素與市場價值。而完成「強制驗窗」的主要效益，則在於滿足了當下的單一法律規定，確保窗戶安全，避免罰則。
為何應考慮自願驗窗？四大核心優勢
掌握主導權：自行規劃檢驗維修，避免倉卒遵令
最大的好處是你能重獲主導權。與其等待一紙通知，然後在限期壓力下匆忙尋找承辦商，不如主動規劃。你可以從容地比較不同專業人士的報價，選擇最合適的方案，並在樓宇的維修周期內妥善安排工程，財務規劃也更有預算。
成本效益更高：一次評審，滿足驗樓及公用部分驗窗兩項要求
從成本效益角度看，「自願樓宇評審計劃」極具吸引力。成功完成一次全面的樓宇評審後，在指定周期內，可同時被視為已遵辦「強制驗樓計劃」及「強制驗窗計劃」（僅限公用部分）的法定要求。這意味著一次投入，便能滿足兩項法規，大大節省了未來需要分開處理的時間與行政成本。
提升物業價值：官方認證有助改善樓宇市場形象
獲得由香港房屋協會發出的官方認證，是對樓宇管理及維修水平的肯定。這份認證猶如樓宇的「健康報告」，能有效提升物業在市場上的形象。無論是買賣或租賃，一幢管理完善、保養得宜的樓宇，自然更具吸引力，有助於其價值的提升。
預防勝於治療：及早發現潛在問題，防患未然
主動進行全面評審，能夠及早發現樓宇潛在的結構或設施問題，而不僅僅是窗戶。許多時候，小問題若不及時處理，長遠會演變成昂貴的大型維修工程。這種「預防勝於治療」的做法，長遠而言能節省更多維修開支，更是保障所有住戶安全的最佳方式。
豁免強制驗窗的關鍵：「自願樓宇評審計劃」(VBAS) 詳解
談到自願驗窗，我們一定要認識「自願樓宇評審計劃」(VBAS)。這個計劃可以說是一個更主動、更全面的樓宇管理方案。它不僅僅是關於窗戶，而是將整個樓宇的健康狀況都納入評估，成功參與後更可豁免強制驗窗的法定要求。
甚麼是「自願樓宇評審計劃」？
這個計劃就像一個為樓宇而設的「優質管理認證」。
推行機構：香港房屋協會 (房協)
「自願樓宇評審計劃」由香港房屋協會（房協）負責推行。房協在香港樓宇管理和維修方面擁有豐富經驗，為計劃提供了專業和公信力的保證。
計劃目標：鼓勵及表揚優質的樓宇日常管理與維修
計劃的主要目標很清晰，就是鼓勵業主們主動做好樓宇的日常管理和維修保養。對於管理得宜的樓宇，計劃會給予官方認證和表揚，將被動的法定要求，轉化為主動提升樓宇質素的動力。
一舉兩得：如何透過 VBAS 同時滿足驗樓及驗窗要求
參加這個計劃的最大好處，就是可以一舉兩得，同時處理驗樓和驗窗兩大事項，省時又省力。
豁免「強制驗樓」：成功評審後，10年周期內可視為已遵辦
只要你的樓宇成功通過評審並取得認證，在之後的10年檢驗周期內，就可以被視為已經遵辦了「強制驗樓計劃」的要求。換句話說，你掌握了主導權，不用再被動等待屋宇署的通知。
豁免「強制驗窗」(公用部分)：持續認證（至少每5年評審）可豁免公用部分窗戶的強制檢驗
對於窗戶方面，只要樓宇能維持認證資格，並且至少每5年進行一次評審，樓宇公用部分的窗戶就可以豁免遵從「強制驗窗計劃」的規定。這有助於建立一個恆常的維護周期，防患未然。
業主必讀：豁免範圍與限制
在決定參加計劃前，有幾點關於豁免範圍的細節，大家需要清楚了解。
豁免對象：僅限樓宇公用部分窗戶
有一點要特別留意，透過 VBAS 獲得的驗窗豁免，範圍僅限於樓宇的公用部分，例如樓梯、走廊的窗戶。
業主責任：個別單位的窗戶仍須由業主自行負責
這個豁免並不包括你私人單位內的窗戶。所以，即使大廈參與了計劃，個別單位業主仍然有責任確保自己家中窗戶的安全，並在收到相關法定通知時遵從指示。
當局權力：若樓宇狀況惡化，屋宇署仍有權發出強制檢驗通知
最後，這個豁免並非永久的「免死金牌」。如果已獲認證的樓宇日後狀況出現明顯惡化，屋宇署仍然保留最終權力，可以向該樓宇發出強制驗樓或驗窗的法定通知，以保障公眾安全。
業主實戰指南：申請「自願樓宇評審計劃」全攻略
了解自願驗窗計劃的好處後，下一步就是實際行動。整個申請過程其實相當清晰，只要跟著步驟走，就能順利完成。這裡為大家準備了一份完整的實戰指南，將申請「自願樓宇評審計劃」的流程和注意事項拆解說明。
申請流程四步曲
想成功申請計劃，主要有四個關鍵步驟。我們一步一步來看。
第一步：業主立案法團或管理公司議決參與
這個計劃並非單一業主可以決定，它需要大家的支持。第一步，也是最重要的一步，就是由業主立案法團（法團）召開業主大會，或者由物業管理公司內部開會，正式通過參與「自願樓宇評審計劃」的決議。凝聚共識是成功推行的基礎。
第二步：聯絡房協 (電話: 8108 0108) 查詢及索取申請文件
有了正式決議之後，下一步就是聯絡計劃的推行機構—香港房屋協會（房協）。你可以致電 8108 0108 查詢詳情，和索取全套的申請表格及指引文件。這些文件會詳細列明所有要求，是申請過程中的重要參考。
第三步：委聘專業人士進行樓宇全面評審
接下來，法團或管理公司需要委聘一位合資格的專業人士，例如註冊檢驗人員（RI），為樓宇進行一次全面的評審。這位專家會仔細檢查樓宇的結構、公用地方、外牆和窗戶等，然後撰寫一份詳細的評審報告。
第四步：完成所需維修，通過評審並獲取認證
評審報告可能會指出一些需要維修的地方。你需要根據報告的建議，安排承建商完成所有必需的維修工程。工程完成後，專業人士會再次核實，確保樓宇符合標準。一切妥當後，房協就會發出正式的認證證書，代表你的樓宇成功通過評審。
業主實用檢查清單 (Checklist)
為了讓整個過程更順暢，我們為你準備了一份實用的清單，涵蓋了申請前、中、後的注意事項。
決策前：評估樓宇狀況，凝聚業主共識
在正式開會投票前，最好先對樓宇的整體狀況有個初步了解。可以先集合一些熱心的業主，一起檢視大廈的公用地方和外牆。然後在業主大會上，清晰地解釋參與計劃的好處，例如可以豁免強制驗窗，以及如何提升樓宇價值，這樣更容易凝聚大家的共識。
申請時：備妥所需文件，了解評審準則
決定申請後，就要開始準備文件。法團應預先整理好樓宇圖則、法團註冊文件和過往的維修記錄等。同時，必須仔細閱讀房協提供的評審準則，清楚知道評審的具體要求和評分標準。準備充足，申請過程自然事半功倍。
執行中：有效監督評審及維修工程
委聘了專業人士後，不代表可以完全放手。法團或管理公司應該與評審人員保持緊密溝通，了解評審進度。在維修工程期間，亦要有效監督承建商的工作，確保工程質量和進度都符合合約要求。定期的進度會議是一個好方法。
完成後：妥善保管證書，規劃未來評審周期
成功取得認證後，記得要將證書正本妥善保管，並在樓宇當眼處張貼副本，這對提升樓宇形象很有幫助。同時，這份認證是有期限的，為了持續豁免強制驗窗（公用部分）的要求，應該開始規劃下一個評審周期（例如每五年一次），讓樓宇保養成為一個良好習慣。
成本與資助：自願驗窗的財務規劃
提到自願驗窗，大家最關心的問題之一，自然是財務上的規劃。整個評審過程會涉及多少開支，又有沒有方法可以申請驗窗資助來減輕負擔呢？這裡就為你詳細拆解一下。
影響評審費用的主要因素
評審的費用並非一個固定數目，它會受到幾個關鍵因素影響，就好像我們去看醫生，病情不同，收費自然有別。
樓宇規模、樓齡及設計複雜性
首先，樓宇的「體質」是決定性因素。一棟規模龐大、樓齡幾十年、設計又比較特別的大廈，顧問需要投入更多時間和專業知識去評估。所以，評審費用通常會比一棟樓齡較新、結構簡單的大廈為高。
樓宇當前狀況及所需維修範圍
其次，樓宇的日常保養狀況非常重要。如果大廈平時管理得宜，沒有太多積壓已久的問題，評審過程就會相對順利，費用自然較低。相反，如果評審時發現需要進行大規模維修，總開支就會相應增加。
市場上專業顧問的收費水平
最後，市場上不同專業顧問或公司的收費水平亦有差異。建議業主立案法團或管理公司可以多作比較，索取不同報價。除了考慮價錢，顧問的經驗、過往案例和市場口碑也是非常重要的參考指標。
善用政府資源：可申請的樓宇復修資助計劃
談到費用，很多人都會想了解驗窗資助的申請方法。雖然自願驗窗計劃本身並不直接提供資金，但當評審後確認需要進行維修工程時，業主們就可以尋求其他政府或相關機構的資助計劃協助。
「樓宇復修綜合支援計劃」及其他相關資助簡介
目前，由市區重建局、香港房屋協會及屋宇署聯合推行的「樓宇復修綜合支援計劃」，就是一個為業主提供一站式財政支援的平台。它整合了多個不同的資助和貸款計劃，旨在協助業主進行樓宇檢驗和維修工程。大家可以根據自己大廈的具體情況，查詢並申請合適的資助，大大減輕財務壓力。
委任專業人士：如何尋找合資格人員及避免陷阱
無論是進行自願驗窗，還是回應法定要求，委任合適的專業人士都是整個流程中最關鍵的一步。這一步做得好，不單止能確保窗戶安全，更能令後續的維修工程順利進行。要找到可靠的團隊，首先要了解他們的角色，然後學習如何透過官方渠道核實其資格，最後還要懂得一些基本技巧，防範潛在的工程陷阱。
認識您的專業團隊：「註冊檢驗人員」(RI) 與「合資格人士」(QP)
在樓宇檢驗的領域，您會遇到兩個主要的專業稱銜：「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, RI) 和「合資格人士」(Qualified Person, QP)。兩者的職責有所不同，需要清晰分辨。
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「合資格人士」(QP)：這是您進行窗戶檢驗時最需要認識的專家。QP的資格範圍較廣，包括認可人士、註冊結構工程師，甚至符合特定資格的註冊承建商。他們是獲法例授權，可以親自進行窗戶訂明檢驗，並監督所需修葺工程的專業人員。
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「註冊檢驗人員」(RI)：RI的職責範圍則更為廣泛，主要負責「強制驗樓計劃」下樓宇的整體檢驗，包括樓宇的公用部分、外牆及結構等。如果您的自願驗窗計劃是作為整個「自願樓宇評審計劃」的一部分，您委任的RI亦會處理公用部分的窗戶檢驗事宜。
簡單來說，專門處理窗戶問題，您需要的是QP；處理整幢樓宇的檢驗，您則需要RI。
尋找及核實合資格人員的可靠途徑
要確保委任的專業人士名副其實，最穩妥的方法就是利用官方提供的資源。這可以確保他們具備法定資格，並且名列於政府的註冊名冊之上，避免誤墮無牌經營的陷阱。
屋宇署網站名冊及「窗安無事」手機應用程式
屋宇署提供了兩個非常實用的官方工具，讓業主可以輕鬆查閱及尋找專業人士。
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屋宇署網站：屋宇署的官方網站備存了最新的「合資格人士」及「註冊檢驗人員」名冊。您可以在網站上按姓名或公司名稱搜尋，核實其註冊狀況及聯絡資料。
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「窗安無事」手機應用程式：這個由屋宇署推出的官方App，可謂是業主的好幫手。它不但能讓您搜尋附近的QP，還可以透過程式直接索取報價，比較不同服務提供者的收費，讓整個委任過程更加透明和便捷。
委任前的查證步驟：要求出示註冊證明
在與任何聲稱為「合資格人士」的人員接觸時，有一個簡單而重要的查證步驟。您可以直接要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上會清楚列明其姓名、照片及註冊編號等資料。透過這個步驟，可以即時確認其身份，保障自己的權益。
業主錦囊：防範工程「圍標」行為
進行樓宇維修工程時，特別是涉及較大金額的項目，業主需要警惕「圍標」等不法行為。圍標是指一群承辦商串通，預先協定由誰中標，從而操控投標價格，損害業主利益。
圍標的常見警示信號
假如您在招標過程中遇到以下情況，便需要提高警覺：
– 收到的標書報價異常地高，或各份標書的價格非常接近。
– 有顧問或承辦商極力游說您不要再尋找更多報價。
– 不同承辦商的標書中出現相同的錯字或格式，顯示可能出自同一來源。
– 有人試圖以威嚇或利誘等方式，影響業主立案法團的投標決策。
防範措施及求助渠道
要有效防範圍標，業主可以採取主動措施。例如，盡量尋找足夠數量的報價作比較，保持招標過程的透明度，並且小心審核每一份標書的內容。在申請各類驗窗資助計劃時，清晰的財務記錄亦有助監察。
如果您懷疑遇到圍標行為，可以向以下機構求助：
– 競爭事務委員會：負責處理反競爭行為的投訴。
– 廉政公署 (ICAC)：假如懷疑事件涉及貪污賄賂。
– 香港警務處：假如過程中涉及刑事恐嚇或詐騙。
常見問題 (FAQ)
關於自願驗窗計劃，大家可能有一些疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你更清晰地了解整個計劃。
若已收到強制驗窗法定通知，還能參加「自願樓宇評審計劃」嗎？
這是一個關於時機的關鍵問題。答案是，一旦你的大廈已經收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知，就必須直接遵從該通知的指示，委聘合資格人士完成檢驗及維修。在這種情況下，就不能再透過參加「自願樓宇評審計劃」來豁免該次已發出的強制命令。「自願樓宇評審計劃」是一個鼓勵業主主動管理樓宇的預防性措施，旨在防患未然，所以需要在收到強制命令前參與。
「自願樓宇評審計劃」是否涵蓋我單位內的窗戶檢驗？
「自願樓宇評審計劃」是由業主立案法團或管理公司為整座大廈申請的，所以其豁免範圍主要集中在樓宇的公用部分。這代表成功參與計劃後，可以豁免的是大廈公眾地方（例如樓梯、走廊、會所等）窗戶的強制檢驗。至於你個人單位內的窗戶，根據法例，檢驗和維修的責任仍然屬於單位業主本人，所以還是需要自己處理的。
成功參與計劃後，是否代表永遠毋須再理會強制驗窗令？
這並不是一勞永逸的。成功參與「自願樓宇評審計劃」所獲得的豁免是有條件和期限的。為了持續豁免公用部分窗戶的強制檢驗，大廈必須定期，即至少每5年再進行一次評審，並繼續取得認證。此外，屋宇署保留最終監督權。如果已獲認證的樓宇狀況出現惡化，當局仍然有權向大廈發出強制驗窗通知，屆時業主立案法團便須遵從。
「自願樓宇評審計劃」本身是否直接提供維修資助？
「自願樓宇評審計劃」是由香港房屋協會推行的評審及認證計劃，其主要目的是表揚和鼓勵優質的樓宇管理，本身並不直接發放維修資助。不過，這不代表業主需要獨力承擔所有費用。在評審過程中，如果發現需要進行維修工程，業主立案法團可以申請由市區重建局及屋宇署等機構提供的各類樓宇復修資助計劃，例如「樓宇復修綜合支援計劃」，以獲得財政上的支援去完成相關工程。尋找合適的驗窗資助，是整個財務規劃中重要的一環。