香港天氣潮濕多雨，樓宇滲漏問題屢見不鮮，由天花滴水、牆身「發霉」到石屎剝落，不但影響家居觀感，更可能威脅樓宇結構安全。面對琳瑯滿目的防水建材——由傳統的防水英泥、黑膠紙，到新式的PU、聚脲、化學灌漿料——普羅大眾甚至裝修師傅，都可能感到無從入手。選錯材料，不但浪費金錢時間，更會令滲漏問題一再復發，治標不治本。
為此，本文將化身你的專屬防水顧問，從根本剖析各類防水物料的核心功能與分別，再針對天台、外牆窗邊、室內濕區、結構性裂縫及地庫等五大常見工程場景，提供詳盡的選料指引。無論你是準備DIY處理家居小修補，還是需要與工程公司溝通，這份「精準選料全攻略」都將助你一擊即中，根治漏水頑疾。
防水物料核心分類：按功能揀選最合適建材
市面上的防水建材五花八門，走進防水建材行，往往會被各式各樣的產品弄得頭昏腦脹。其實，選擇合適的防水建築材料，就像醫生為病人診症開藥一樣，必須先了解漏水問題的「病徵」和發生的「位置」，才能對症下藥。要精準選料，第一步就是弄清楚防水工程物料的幾大核心分類。我們可以將它們簡單歸納為五大家族，每一族都有其獨特的強項和應用場景。
塗膜類防水物料：形成無縫保護層
塗膜類物料，顧名思義，就是透過塗刷、噴塗或滾塗的方式，在施工面上形成一層完整無縫的彈性薄膜，好像為建築物穿上一件度身訂造的雨衣。由於它能完全覆蓋基面，沒有接縫，因此在細節位置和不規則的表面上，防水效果特別可靠。
聚氨酯(PU)、聚脲、亞加力(Acrylic)等
聚氨酯(PU)是當中的皇牌，彈性極佳，耐候性好，是天台、平台等外露區域的常用選擇。聚脲則是更強悍的專業級選項，固化速度極快，耐磨損和抗衝擊能力超強，常用於停車場地台或大型基建。至於亞加力(Acrylic)塗料，通常是水性，施工方便，顏色選擇多，非常適合用作天面飾面的維護或翻新。
水泥基防水物料：與結構融為一體
水泥基防水物料，可以理解為一種經過改良、帶有防水功能的特種英泥。它的最大優點是能與混凝土或磚石等底層結構緊密結合，滲透到底材的毛細孔中，成為結構的一部分，提供由內而外的防水保護，耐用性非常高。
防水英泥、防水沙漿、滲透結晶型材料
防水英泥是最常見的代表，通常是雙組份（一粉一液），混合後塗刷在浴室、廚房、水缸等濕區，形成堅韌的防水層。防水沙漿則是加厚版，可直接用作批盪，提供更強的抗水壓能力。滲透結晶型材料則更進一步，它會深入混凝土內部，遇水產生結晶體，自動修復並堵塞微細裂縫和孔隙，特別適合用於地庫、隧道等有負水壓問題的環境。
預製卷材類防水物料：適用於大面積施工
預製卷材就像是工廠預先製造好的一大卷防水地氈。施工時直接在工地上鋪開，再透過熱熔、自黏或機械固定的方式連接。它的好處是厚度均勻，品質穩定，而且施工速度快，特別適合大面積、平整的屋頂或地庫底板工程。
改性瀝青防水卷材 (黑膠紙)、高分子防水卷材
改性瀝青防水卷材，也就是俗稱的「黑膠紙」，是傳統而可靠的選擇，耐用度高，防水性能備受肯定。高分子防水卷材則是較新型的材料，例如TPO、PVC等，它們更輕便，施工方式（如熱風焊接）也更環保，能適應各種複雜的建築設計。
填縫及堵漏物料：處理接縫與即時滲漏
這類物料是防水工程中的「特種部隊」，它們不負責大面積防護，而是專門處理最棘手的細節問題，例如建築物的伸縮縫、窗邊裂縫，甚至是正在噴水的漏水點。
密封膠、速凝水泥(堵漏王)、化學灌漿料(打針料)
密封膠（如PU膠、玻璃膠）具備高彈性，能適應結構的移動，確保接縫處的防水密封。速凝水泥，俗稱「堵漏王」，遇水後能在幾分鐘內迅速硬化，是即時封堵明漏的利器。而化學灌漿料，即「打針料」，則透過高壓注射到結構裂縫深處，遇水膨脹，從根源堵塞漏水通道。
輔助及底層處理物料：強化防水效果的關鍵
這些是幕後功臣，雖然它們不是主要的防水層，但卻是決定整個防水系統成敗的關鍵。它們的作用是處理好基層，確保主防水層能夠發揮最佳的附著力和性能。
底油(Primer)、界面劑、英泥添加劑(牛奶水)
底油(Primer)能封固疏鬆的基面，增加後續塗層的附著力，是油防水塗料前不可或缺的步驟。界面劑則用於光滑或舊有的飾面上，為新舊物料之間建立穩固的橋樑。而英泥添加劑，例如大家熟知的「牛奶水」，加入英泥沙漿中可以顯著提升其黏結力、柔韌性和抗滲性。
天台及平台防水方案：應對日曬雨淋的全面防護
選擇合適的天台防水建材，是所有防水工程中最具挑戰性的一環，因為天台與平台長年累月直接面對日曬雨淋，溫差變化極大，對防水建築材料的耐候性及彈性要求特別高。一個全面的防護方案，通常會結合一個主力防水層，再加上針對細節的處理，才能確保滴水不漏。
主力防水層選擇
主力防水層是整個天台防水系統的核心，負責抵禦大部分的雨水侵襲。市面上有幾種主流的系統，各有優點，適合不同的天台狀況及預算。你可以從附近的防水建材行找到這些物料。
液態塗膜系統：聚氨酯(PU)或聚脲防水膜，高彈性抗UV
液態塗膜系統，例如聚氨酯(PU)或近年更流行的聚脲(Polyurea)，施工時是液體狀態，乾固後會形成一層無縫、連續的防水膠膜。它最大的優點是極佳的彈性，可以覆蓋微細裂縫，並且能抵抗因熱脹冷縮造成的結構移動。優質的PU或聚脲塗膜亦具備出色的抗紫外線(UV)能力，不易老化變脆。
預製卷材系統：改性瀝青防水卷材(黑膠紙)，適合大面積平頂
這種系統大家可能聽過，就是俗稱的「黑膠紙」。它是在工廠預先製成一卷卷的改性瀝青防水卷材。施工時師傅會用火槍熱熔或自黏的方式，將卷材鋪設在天台基面上。它的好處是厚度均勻，品質穩定，而且對於大面積、平坦的天台，施工速度相對較快，是很多大型防水工程物料的選擇。
水泥基系統：高彈性防水英泥，與混凝土基面結合度高
高彈性防水英泥是雙組份物料，由特製英泥粉末及高分子乳液組成。混合後塗刷在基面上，它的化學成分能與混凝土基面產生很好的結合，彷彿成為結構的一部分。這個特性讓它不易因水氣積聚而剝離或起泡。它同時具備一定的柔韌性，適用於結構相對穩定的平台或天台。
細部及維修處理
一個完美的天台防水工程，除了主力防水層做得好，去水喉管口、牆角、女兒牆腳等細微位置的處理同樣重要。另外，對於舊有的防水層進行維護或翻新，也有專門的物料選擇。
亞加力(Acrylic)天面防水塗料：用於維護或覆蓋舊有飾面
亞加力(Acrylic)天面防水塗料是一種非常方便的維修物料。它通常是單組份，開罐即用。它的附著力良好，可以直接塗刷在舊有的飾面，例如舊的防水層或磚面上，作用是翻新及加強防水效果。它亦有多種顏色選擇，兼具美化外觀的功能。
纖維網：配合塗膜使用，增強抗裂能力
無論是使用液態塗膜還是防水英泥，在施工時，特別是在牆角、裂縫或接縫位置，師傅通常會夾鋪一層纖維網。它的作用就像在防水層中加入「筋骨」，能夠大幅增強塗層的抗拉裂強度，有效防止防水層因結構微動而撕裂，是提升整個防水系統耐久性的關鍵一步。
外牆及窗邊滲漏全攻略：杜絕牆身「流眼淚」
外牆滲水是許多樓宇的常見問題，選擇合適的防水建材是解決問題的第一步。每當雨季來臨，牆壁就像「流眼淚」一樣出現水漬，不但影響美觀，更可能引發石屎剝落等結構問題。要有效處理，我們需要從外牆的飾面保護和窗邊接縫密封兩大方面入手，選對合適的防水建築材料。
外牆飾面保護
外牆飾面是抵禦風雨的第一道防線。如果飾面本身出現了微細裂縫或物料老化，雨水就會有機可乘。針對不同的外牆狀況，有兩種主要的保護方法。
透明滲透型防水劑：矽烷/矽氧烷憎水劑，不改變外觀
如果你的外牆是磁磚、清水石屎或洗水石米，而且不想改變其原有的外觀，透明滲透型防水劑就是最佳選擇。這種物料像水一樣透明，施工後不會形成一層膠膜，而是會滲透到牆體的微細孔隙中，與物料產生化學反應，形成一道看不見的憎水層。它的原理就像為牆身穿上一件透氣的防水風衣，雨水會變成水珠滑走，無法滲入，同時牆體內的水氣又可以正常排出，保持牆身乾爽。
彈性外牆防水漆：覆蓋微細裂縫，兼具裝飾與防水功能
如果外牆本身是油漆飾面，或已出現許多細微的裂紋，彈性外牆防水漆就是一個理想的防水工程物料。它本身是一種油漆，有多種顏色可供選擇，能夠美化外牆。它最大的優點是具有很高的彈性，塗上後會形成一層無縫的彈性防水膜，可以覆蓋並封閉牆身的微細裂縫。就算日後結構因熱脹冷縮出現輕微移動，這層彈性漆膜也能夠伸展，不易斷裂，持續發揮防水作用，兼具裝飾與保護的雙重功能。
窗邊及接縫密封
窗邊和建築物的接縫位置，是滲漏的重災區。因為這些位置涉及不同物料的交接，溫差變化會導致不同程度的膨脹和收縮，如果密封物料失效，就很容易形成滲漏通道。
聚氨酯(PU)填縫膠(豬腸膠)：專用於窗框及樓宇伸縮縫
用於密封窗框與牆身之間的縫隙，專業師傅通常會選用聚氨酯(PU)填縫膠，也就是俗稱的「豬腸膠」。這種填縫膠的黏結力極強，而且具備非常優越的彈性和位移能力，能夠承受因溫差或樓宇沉降造成的結構移動。它能緊密地填補窗框與石屎結構之間的空隙，形成一道堅韌而持久的防水屏障，對於樓宇的伸縮縫或預製組件接縫同樣適用。
中性防霉玻璃膠：密封玻璃與窗框，防止水氣滲入
處理好窗框與牆身的接縫後，另一個關鍵點是玻璃與窗框之間的密封。這部分需要使用中性防霉玻璃膠。選擇「中性」配方非常重要，因為它不會腐蝕鋁窗或金屬物料。「防霉」功能則能有效抑制在潮濕環境下滋生惱人的黑色霉菌。這道看似微小的膠邊，是防止雨水從玻璃邊緣滲入室內的最後防線，必須確保其完好無缺。如果發現家中的玻璃膠老化、變硬或發霉，就應該及時更換。
室內濕區防水工程：浴室、廚房滴水不漏的關鍵
談到家居防水，浴室和廚房這些濕區可謂是「重災區」。要確保這些地方長期乾爽，選擇合適的防水建材是整個工程的核心。這不只是塗一層防水物料那麼簡單，而是一套完整的系統，由打底的防水層，到鋪貼飾面的黏合劑，再到最後處理縫隙的物料，每一步都互相影響，環環相扣。想找到合適的防水建築材料，可以從了解整個施工流程入手。
地台及牆身防水層
在鋪設瓷磚之前，必須先為地台和牆身穿上一層「保護衣」，這就是防水層。它的作用是建立一道可靠的屏障，徹底阻擋水分滲透到結構層，是整個濕區防水工程的基礎。
彈性防水英泥(雙組份)：柔韌性高，建議塗刷兩層並夾鋪纖維網
現時浴室和廚房最常用和可靠的選擇，就是雙組份的彈性防水英泥。它由英泥粉末和高分子液體組成，混合後會形成一層堅韌又有彈性的薄膜。它的最大好處是柔韌性高，能夠適應樓宇結構的微細沉降或熱脹冷縮，不易因為拉扯而開裂。施工時，標準做法是先塗刷第一層，然後鋪上一層纖維網增強其抗裂能力，待乾後再塗刷第二層，形成一個強韌的無縫保護層。
飾面鋪貼黏合
防水層做好之後，下一步就是鋪貼瓷磚或石材。很多人會忽略，其實黏合材料的選擇，同樣會影響整體的防水效果和耐用性。
瓷磚膠/石材膠：取代傳統英泥沙，提供更強黏結力，防止空鼓
以往的師傅習慣用英泥沙來鋪貼瓷磚，但現今的瓷磚密度高，吸水率極低，使用傳統英泥沙的黏結力未必足夠，容易導致瓷磚出現「空鼓」甚至剝落。因此，現時專業的防水工程物料清單中，必定會推薦使用瓷磚膠。瓷磚膠經過科學配比，黏結力比傳統英泥沙強得多，而且本身具備更佳的抗滲性能，能確保瓷磚穩固貼服，減少水分從磚底滲入的機會。
縫隙防水處理
當所有瓷磚都鋪好後，最後一道防線就是處理磚與磚之間的縫隙。即使縫隙很小，日積月累的水氣滲入，也可能引致發霉和異味。
防霉掃口粉/掃口劑：填充磚縫，提供基礎防水防霉
掃口粉是最基本和常見的選擇，它的主要功能是填滿磚縫，美化外觀，並提供基礎的防水和防霉效果。選擇有信譽的品牌，其防霉效能會相對持久，是性價比高的選擇。
環氧樹脂美縫膠：升級選擇，抗污、防水、防霉性能更卓越
如果想追求更完美的防水和抗污效果，環氧樹脂美縫膠就是一個理想的升級選擇。它固化後的質地像陶瓷一樣堅硬光滑，完全不吸水，所以防水和防霉能力極佳。更重要的是，它的抗污能力非常出色，即使是豉油、咖啡等污漬也不會滲入，清潔打理非常方便，能長久保持縫隙潔白如新。在各大防水建材行都能找到這類產品。
結構性滲漏與維修：處理石屎剝落及裂縫漏水
除了天台、外牆這些常見位置，建築物結構本身的問題亦是漏水元兇。這時候，我們需要選用更具針對性的維修類防水建材，因為處理結構問題，方法與一般防水工程截然不同。結構性滲漏主要分為石屎剝落、主動式漏水，以及較特殊的負水壓滲漏，每種情況都有專屬的防水建築材料應對。
處理石屎剝落 (士波令)
「士波令」是石屎剝落的俗稱，通常見於樓齡較高的樓宇，天花或牆身會一塊塊剝落，甚至露出內裏的鋼筋。主因是水分滲入石屎內部，引致鋼筋生銹。鋼筋生銹後會膨脹，這個膨脹力會逼爆外層的石屎，形成剝落。處理這個問題，必須從鋼筋本身着手，然後才是修補石屎。
鋼筋防銹劑：保護外露鋼筋
處理士波令的第一步，就是處理生銹的鋼筋。首先要將鬆脫的石屎和鋼筋上的銹漬徹底清除乾淨。然後在外露的鋼筋上，塗上專門的鋼筋防銹劑。這種物料會在鋼筋表面形成一層保護膜，隔絕空氣和水分，防止銹蝕繼續惡化，同時亦能增強後續修補物料與鋼筋的附著力。
輕質維修砂漿：專為天花及牆身修補，符合房署Class 25/40標準
保護好鋼筋後，就要用維修砂漿重新填補剝落的部分。針對天花板的修補，選用輕質維修砂漿尤其重要，因為它的密度較低，能減輕天花結構的負擔。不少專業的防水工程物料，都符合香港房署Class 25或Class 40標準，Class 25適用於一般非結構性修補，而Class 40則具備更高強度，適用於結構性修補。
處理主動式漏水
所謂主動式漏水，就是指水正從裂縫或孔洞持續不斷地流出，甚至呈噴射狀。面對這種情況，一般防水物料難以施工，因為會被水流沖走。所以，必須採用能即時止水的特殊物料。
高壓化學灌漿(打針)：聚氨酯(PU)灌漿料遇水膨脹，堵塞漏水源頭
高壓灌漿，俗稱「打針」，是處理結構裂縫漏水的專業方法。師傅會利用高壓灌漿機，將聚氨酯(PU)灌漿料從預先鑽好的孔洞注入牆身裂縫深處。這種灌漿料有一個特性，就是遇水後會迅速膨脹發泡，體積變大數十倍，從而由內到外緊密地填充所有空隙，直接在源頭堵截水源。
快乾止水/堵漏王：用於即時封堵明顯出水口
如果出水口非常明顯，甚至有水柱湧出，就需要使用快乾止水物料，俗稱「堵漏王」。這是一種特快凝固的英泥產品，加水攪拌後會在一至數分鐘內迅速硬化。施工時只需將混合好的堵漏王用力按壓在出水口，待其硬化後就能即時止住水流，為後續的防水層施工創造乾爽的基面。
處理負水壓滲漏 (如地庫、水缸內壁)
負水壓是一個較特殊的狀況，常見於地庫牆身、隧道或水缸內壁。意思是水從結構的背面滲透過來，例如地庫牆外的地下水，會對牆身產生一股由外向內的推力。如果在這面牆的內壁做傳統防水層，水壓會很容易將防水層推開，導致失效。
負水壓防水英泥：可於背水面施工，抵抗持續水壓
針對這種情況，就要使用負水壓防水英泥。它的原理與別不同，物料中的活性化學物質會滲透到石屎的毛細孔中，與水和水泥產生化學反應，形成不溶於水的結晶體。這些結晶體會堵塞石屎內的水道，令結構自身變得水密，從而能夠抵抗來自背面的持續水壓。它最大的優點，是可以在背水面（即室內的一面）施工，解決了許多無法從源頭處理的滲漏難題。
打好防水基礎：不可或缺的底層及輔助材料
講到選購防水建材，大部分人的焦點都放在主力的防水層物料。不過，一項成功的防水工程，就如起樓一樣，穩固的根基才是決定成敗的關鍵。有時候，即使選用了最頂級的防水物料，但如果基面處理不當，效果依然會大打折扣。因此，一些看似配角的底層及輔助材料，其實扮演著不可或缺的角色，它們能確保整個防水系統發揮出最佳效能。
界面處理與基面強化
在正式塗上任何防水物料之前，首要任務是處理好施工的基層表面，我們稱之為「基面」。一個理想的基面應該是堅固、潔淨、平整而且沒有任何鬆散物的。界面處理與基面強化的目的，就是將不完美的基面，調整至最適合施工的狀態，為後續的防水工程鋪好康莊大道。
底油(Primer)/界面劑：封固疏鬆基面，增強後續塗層附著力
底油（Primer）或界面劑，可以理解為防水系統的「第一道防線」。它的主要作用有兩個。第一是「封固」。很多舊有的石屎或英泥沙面層，經過長時間風化，表面會變得疏鬆或起粉。直接髹上防水塗料，物料中的水份和有效成份會被過度吸收到基層，影響防水膜的正常形成。底油能夠滲透並封固這些疏鬆的結構，統一基面的吸收率。第二是「增強附著力」。底油能有效提升後續防水層與基面之間的黏合力，就像是雙面膠紙一樣，將兩者緊密地連結起來，大大減低日後防水層出現剝落或起泡的風險。這是確保後續的防水建築材料能發揮最大效能的關鍵一步。
英泥沙漿改良
傳統的英泥沙漿雖然是建築中不可或缺的材料，但它本身質地較脆，而且存在許多微細孔隙，抗滲能力有限。通過添加特定的改良劑，我們可以從根本上提升英泥沙漿的性能，讓它本身就具備更佳的防水及耐用特性。
英泥添加劑(牛奶水)：提升英泥沙的黏結力、柔韌性及抗滲性
在裝修師傅口中常聽到的「牛奶水」，正式名稱是英泥添加劑或聚合物乳液。它因為外觀呈乳白色而得名。將它按比例混入英泥沙漿中，能帶來顯著的性能提升。首先，它可以大幅增加英泥沙的黏結力，無論是用於批盪或是鋪磚，都能令其更穩固地附著。其次，它能改善英泥沙的柔韌性，減低因建築物微細移動或熱脹冷縮而造成的開裂。最後，添加劑中的高分子聚合物能填充英泥固化後產生的微小孔隙，提升整個沙漿層的密度，從而增強抗滲能力。在各大防水建材行，這類英泥添加劑都是非常普遍的防水工程物料，是從基礎強化防水效果的好幫手。
智能選料工具：精準計算，輕鬆採購
揀選合適的防水建材只是第一步，準確估算用量同樣重要。買得太多會造成浪費，買得太少又會延誤工程進度。現在許多專業的防水建材行都提供了方便的智能工具，可以幫助我們輕鬆解決這個採購難題，讓整個過程變得更有效率。
線上防水物料用量計算器
其中一個非常實用的工具，就是線上的物料用量計算器。它的設計目的，是為了解決採購防水建築材料時最常見的估算問題。
按施工面積及類型，自動計算所需用量，避免浪費
你只需要輸入施工範圍的長度和闊度，再選擇工程類型，例如是天台、浴室地台或外牆。系統就會根據這些資料，自動計算出所需的主要防水物料份量。這個方法的好處是精準度高，避免了靠經驗猜測而產生的誤差，而且可以確保你不會因購買過量材料而超出預算，令採購過程更具信心。
DIY項目式組合包
如果想尋求一個更直接快捷的方案，DIY項目式組合包就是理想的選擇。這類組合包是專為應對特定防水工程而設的一站式物料套裝。
針對常見項目（如浴室、天台）預設物料清單及份量
供應商會針對最常見的家居維修項目，例如浴室防水或小型天台修補，預先組合好一套完整的防水工程物料。一個典型的「浴室防水組合包」，可能已包含足夠面積使用的彈性防水英泥、底油、纖維網，甚至專用油掃。這樣的好處是極之方便，你不用再費心研究需要哪些輔助材料，也避免了遺漏任何關鍵步驟的風險，確保工程效果符合專業標準。
防水建材常見問題 (FAQ)
選購防水建材時，總會遇到各種疑問。面對市面上林林總總的防水建築材料，從功能到用法，確實有不少細節需要了解。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你更有信心地選擇合適的防水工程物料。
如何選擇不同種類的防水英泥？
選擇防水英泥，關鍵在於理解「彈性」這個概念，並且要對應施工位置的實際需要。防水英泥主要可以分為「剛性」和「柔性」（或稱彈性）兩大類。
剛性防水英泥的防水層非常堅固，與混凝土基面的結合力極強，耐磨耐水壓，特別適合用在結構穩定、不會有移動或熱脹冷縮的地方，例如地下室、水缸的內壁。
柔性防水英泥則含有高分子聚合物，令防水層固化後依然保有一定的彈性與延展性。這個特性十分重要，因為它可以抵禦建築物因溫差或輕微震動而產生的微細裂縫，防水層不易被扯裂。所以，天台、平台、浴室和外牆這些經常日曬雨淋或溫差變化大的地方，就必須選用柔性防水英泥。簡單來說，戶外或有機會移動的結構要用柔性，穩定且受靜水壓的結構可用剛性。
DIY處理家居漏水，需要準備哪些基本物料？
自己動手處理簡單的家居滲漏，事前準備充足的物料是成功的一半。你可以去相熟的防水建材行，一次過採購大部分所需工具和材料。一個基本的物料清單應該包括：
- 清潔預備工具：鋼絲刷、剷刀、和吸塵機，用來徹底清除施工表面的舊有塗層、青苔和灰塵。
- 即時堵漏及修補：如果是有明顯出水的裂縫，需要準備「快乾止水」（堵漏王）來即時封堵。對於一般的裂縫或凹洞，則可用修補砂漿填平。
- 底層處理：「底油」（Primer）是不可或缺的一步，它能封固疏鬆的底層，大大增強後續防水層的附著力。
- 主力防水物料：對於DIY新手，可選擇單組份的亞加力防水塗料，或者操作相對簡單的雙組份彈性防水英泥。
- 強化輔助：在牆角、地角或裂縫位置，可以在兩層防水料之間鋪設纖維網，有效加強抗裂能力。
- 施工工具：油漆桶、油掃、滾筒和攪拌棒等。
- 個人防護：手套和護目鏡是保障安全的基本裝備。
防水層的壽命有多長？何時需要維修或重造？
防水層的壽命並非永久，它的耐用度受多個因素影響。一般來說，一個施工妥當的防水層可以使用5至15年，甚至更長，但具體情況要視乎以下幾點：
- 物料品質：高品質的防水建材自然更耐久。
- 施工質素：施工是否依足指引、基面處理是否徹底、塗刷厚度是否足夠，這些都是決定性因素。
- 環境因素：直接暴露在陽光和雨水下的天台防水層，其老化速度會比室內浴室的防水層快得多。
- 結構狀況：如果樓宇結構出現新的裂縫，也會破壞原有的防水層。
當你發現防水層出現起泡、剝落、龜裂等現象，或者牆身天花再次出現水漬、發霉等滲漏跡象時，就代表防水層已經失效，需要進行檢查和維修。即使沒有明顯問題，如果防水層已屆10至15年高齡，也建議安排一次專業檢查，評估是否需要重造。
「牛奶水」和「底油」有什麼分別？可以互相取代嗎？
「牛奶水」和「底油」是兩種功能完全不同的輔助材料，它們絕對不可以互相取代。
牛奶水（英泥添加劑）是一種高分子聚合物乳液。它的用法是直接混入英泥沙漿或混凝土之中，作用是改良英泥本身的性能。加入牛奶水後，英泥沙的黏結力、柔韌性、抗滲性和耐用度都會得到提升，可以讓批盪層或黏貼層更堅固，減少龜裂。
底油（Primer/界面劑）則是一種塗料。它的用法是直接塗刷在施工基面上，作用是處理基面的狀況。底油能滲透並封固疏鬆、多塵的基面，形成一個穩固的底層，讓後續的防水塗料或油漆能夠更穩固地附著在上面。
簡單作個比喻，牛奶水就像是加入麵粉的雞蛋，讓蛋糕本身更美味結實。底油就像是塗在焗盤上的牛油，防止蛋糕黏住焗盤。兩者功用不同，步驟也不同，要做出一個完美的防水層，兩者都可能需要，但不能混為一談。