發現單位漏水，固然令人煩惱，但更頭痛的是防漏工程價錢究竟要多少？從簡單的局部維修到大規模的天台或外牆防水工程，費用可以天差地遠。根據2025年最新的市場數據，香港的防漏工程價錢範圍極廣，由約 $5,000 至 $84,000 不等，甚至更高，而按平方呎計算，則介乎 $100 至 $600 之間。
為何防漏工程價錢會有如此巨大的差異？這絕非單一因素決定。工程的實際價格取決於七大關鍵變數，包括滲漏範圍大小、所選用的防水物料、是否需要「起底」清拆舊有防水層、以至高空工作是否需要搭棚等，每項選擇都直接影響最終報價。
為助您精明預算，避免墮入報價陷阱，本文將為您提供最全面的2025年香港防漏工程價格總覽。我們將透過專家視角，深入拆解影響價錢的七大因素，並提供天台、外牆及浴室等不同情境的成本比較分析、詳細價目表，以及實用的驗收標準與「防伏」攻略，讓您一文掌握所有必要資訊，作出最明智的決策。
2025香港防漏工程價格總覽：互動估價與情境式成本比較
講到防漏工程價格，大家最想知道的，就是一個實在的預算參考。這篇文章的目的，就是為你提供一個清晰的防漏工程價錢概念，讓你與師傅溝通時更有準備。接下來，我們會從平均費用開始，再用一個實際情境比較不同方案，最後提供一份詳細的價目表。
平均防漏工程價格快速參考
要掌握市場行情，可以先從整體的平均數入手。這幾個數字能幫助你快速建立一個基本的預算概念。
香港防水工程平均費用範圍：約 $5,000 – $84,000 港元
根據市場數據，大部分住宅的防水工程項目，費用一般都落在這個區間內。這個範圍之所以這麼闊，是因為工程的規模與複雜程度可以相差很遠，由小範圍的窗邊滲水，到整個天台重造，都包括在內。
常見住宅項目平均收費：約 $20,000 港元
如果以一個較普遍的住宅維修項目來計算，例如處理一個浴室或一個小範圍的天台滲水，平均開支大約是兩萬港元。你可以將這個數字視為一個中位數參考，評估自己的工程屬於大規模還是小規模。
按平方呎計算的整體防漏工程價錢區間：約 $100 – $600/平方呎
用平方呎來計算，是業界較常用的估算方法。這個防漏工程價錢區間反映了不同物料與施工方法的成本差異。例如，最簡單的表面塗層施工可能接近每平方呎一百元，而需要搭棚並且徹底剷除舊防水層重造的外牆工程，則可能達到每平方呎數百元。
情境式防漏工程價錢比較分析 (以700呎村屋天台為例)
數字本身可能比較抽象，讓我們用一個常見的實例，來看看不同選擇如何影響最終的防漏工程價格。假設你有一間700呎的村屋，天台出現滲漏問題，通常會有兩種主要處理方案。
情況A：「經濟方案」成本與風險
這個方案通常指「不起底」，即是在現有的天面磚上，直接進行清潔、修補裂縫，然後塗上新的防水塗層。
- 估算成本：大約在 $46,000 至 $60,000 港元之間。
- 優點：前期投入成本較低，施工時間較短，對日常生活的影響較小。
- 潛在風險：如果舊有的防水層已經失效或天面磚下有積水問題，這個方法只是治標不治本。新做的防水層因為無法與穩固的結構層緊密結合，耐用性會大打折扣，可能數年後又會復發。
情況B：「長效方案」成本與價值
這個方案指「起底重造」。師傅會將天面磚、舊的防水層甚至批盪層全部鑿開，直至見到最原始的混凝土結構層，然後才重新建造整個防水系統，最後再鋪上新的天面磚。
- 估算成本：總費用一般由 $150,000 港元起跳，視乎工序的複雜程度。
- 優點：這是最徹底根治問題的方法。因為新的防水物料能直接應用在最穩固的結構層上，效果最持久，可以維持很長的時間。
- 考慮因素：前期成本非常高，工期亦會長很多，而且工程期間會產生大量建築廢料。不過，從長遠來看，它避免了反覆維修的麻煩與累積費用，是一項具價值的投資。
各項防漏工程價格參考價目表
除了天台工程，家居不同位置的防漏工程价钱也有一個大概的市場標準。以下是一份撮要的價目表，讓你對各項服務的收費有更具體的了解。
專業漏水檢測服務
在動工前，先用專業儀器找出漏水根源是十分重要的一步。
* 服務內容：使用紅外線熱像分析、濕度測試儀等非破壞性技術，準確找出滲水源頭。
* 參考費用：約 $8,000 – $12,000 港元（每次，通常包含詳細報告）。
天台防水工程
- 表面塗層法（不起底）：約 $100 – $120/平方呎。
- 起底重造法：約 $300 – $400/平方呎（此價格一般只包防水層，未計清拆及重鋪飾面物料的費用）。
外牆防水工程
- 參考費用：約 $300 – $600/平方呎。
- 備註：這個價格通常已包含了搭棚的費用，因為搭棚是外牆工程一項主要的開支。
浴室防水工程
- 參考費用：約 $60,000 – $80,000 港元（以整個浴室「起底重造」計算）。
- 備註：浴室漏水問題，業界共識是必須「起底」才能徹底解決，因為局部修補的復發風險極高。
局部維修項目
- 打針灌漿（高壓灌漿）：約 $2,500 – $3,500 港元（每處）。
- 備註：適用於處理局部裂縫或蜂巢結構的滲漏，是一種較快捷的修補方法，但其效果的持久性要視乎實際情況。
深入拆解：影響防漏工程價錢的7大關鍵因素
當你開始研究防漏工程價格時，會發現報價可以有很大差異。這並非純粹是「海鮮價」，而是因為每一項工程都涉及許多變數。想做個精明消費者，理解這些影響防漏工程價錢的關鍵因素，就至關重要。以下我們會逐一拆解，讓你對預算有更清晰的掌握。
因素一：工程範圍與面積大小
面積對物料和工時的影響
這可能是最直觀的因素。工程面積越大，自然需要更多的防水物料，師傅施工的時間也會相應增加。所以，一個700呎天台的防漏工程價錢，必然會比一個200呎平台高。報價單上，很多項目都會以每平方呎或每平方米為單位計算，這直接反映了面積與成本的正比關係。
不同位置 (天台、外牆、浴室) 的施工複雜度
同樣的面積，在不同位置施工，複雜度與價錢亦大相逕庭。天台相對平坦開闊，施工較直接。外牆則涉及高空工作，安全措施與施工難度都大增。浴室雖然面積最小，但工序最為繁複，需要處理去水位、接駁喉管、潔具等細節，對師傅的手工要求極高，因此按平方呎計算的單價通常是最高的。
因素二：是否需要「起底」清拆舊防水層
「起底」的定義與工序
「起底」是行內術語，意思是指將現有的飾面（如瓷磚）及舊有的防水層、批盪層等，全部徹底鑿除，直至見到最原始的混凝土結構層（石屎層）。完成清拆後，師傅會重新做泥水批盪，然後才鋪設新的防水層。
為何「起底」的防漏工程價格遠高於表面施工
「起底」的防漏工程價格之所以昂貴，是因為它包含了好幾個額外的工序。首先，打拆工序本身就需要大量勞力。然後，產生的建築廢料需要合法地清運處理，這涉及泥頭車費用。最後，還需要重新做泥水批盪，等待乾透後才能開始做防水。相比之下，只在表面塗上新防水物料的「不起底」做法，就省卻了這些繁複的步驟，成本自然低很多。
浴室防水必須「起底」的原因
對於天台或外牆，你或許可以根據情況選擇是否「起底」。不過，對於浴室漏水，尤其是地台滲水，「起底」重造幾乎是唯一能夠根治問題的方案。因為浴室漏水很多時候源於舊防水層破損或牆內喉管滲漏，這些問題都藏在瓷磚底下。如果不「起底」，新做的防水層無法與結構層緊密結合，問題很快就會復發，最終得不償失。
因素三：防水物料的選擇與成本
防水油/防水漆 (PU聚氨酯、丙烯酸)
這類液態塗料是天台和外牆最常用的防水物料。PU（聚氨酯）彈性極佳，耐候性強，適合用於經常日曬雨淋的天台。丙烯酸（亞加力）則乾得快，施工方便。不同品牌和級別的防水油，其耐用年限和價格都有明顯分別。
防水毯 (火燒膠 vs. 自黏式)
防水毯是一種預製的卷材，防水效果非常可靠。傳統的「火燒膠」需要用火槍熱熔黏合，施工較複雜。近年流行的自黏式防水毯則更安全環保。防水毯的物料成本一般比防水油高，但耐用性也更長。
防水英泥 (常用於浴室)
防水英泥本身已具備防水功能，外觀與普通英泥砂漿相似。它最大的優點是施工後可以直接在上面鋪貼瓷磚，非常適合用於浴室的牆身和地台防水。
高品質物料對長遠總體防漏工程價錢的影響
選擇防水物料時，不應只看眼前的價格。高品質的物料雖然初期投入較高，但其耐用性和防水效果更有保證，可以大大延長維修的周期。長遠來看，這能避免因提早失效而需要反覆維修的費用，總體的防漏工程價錢反而可能更划算。
因素四：高空工作與搭棚需求
搭棚費用的計算方式
進行外牆或高層天台的防漏工程，搭棚是保障工人安全所必需的，也是一筆顯著的開支。搭棚費用通常獨立計算，主要視乎棚架的高度、闊度及搭建的複雜程度。一幅標準的外牆棚架，費用可由數千至數萬元不等。
標準搭棚高度以外的額外收費
一般報價會基於標準樓層高度。如果樓宇層高特別高，或者需要在天台等位置加建棚架，通常需要支付額外的「加高」費用。這筆費用會在報價單上列明。
航拍機勘察作為低成本初步篩查方案
在不確定外牆漏水具體位置時，傳統方法是先搭棚再作詳細檢查，成本很高。現在，越來越多專業公司會利用配備高清或紅外線鏡頭的航拍機進行初步勘察，快速找出明顯的裂縫或滲水點。這大大降低了前期勘察的成本，讓資源能更精準地投放在維修上。
因素五：前期專業檢測的費用
非破壞性檢測技術：紅外線熱像分析、微波濕度測試
要有效處理漏水，首先要準確找出源頭。專業的檢測服務雖然需要付費，但能避免「醫錯地方」。紅外線熱像儀可以透過探測牆體表面的溫度差異，找出濕氣積聚的區域，因為有水份的地方溫度會較低。微波濕度計則能探測物料深層的含水量，兩者都是非破壞性的高效檢測方法。
精準追蹤漏水源頭：螢光水劑測試
對於複雜的滲漏情況，師傅可能會使用螢光水劑測試。他們會在懷疑的源頭（如去水位、天台裂縫）注入帶有螢光劑的色水，然後在下游的滲漏位置用紫外光燈照射。如果色水滲透，該處就會發出螢光，漏水路徑便一目了然。
因素六：額外收費項目
偏遠地區或無升降機樓宇的運輸費
如果你的單位位於離島、偏遠村屋，或者在沒有升降機的唐樓，師傅搬運工具和物料的成本會增加。因此，報價單上通常會列明額外的運輸費用。
建築廢料處理及清運費
如工程涉及「起底」，清拆出來的泥頭、舊瓷磚等建築廢料，必須依法例妥善處理。這筆清運費用（俗稱泥頭費）通常會獨立計算，按廢料的數量收費。
因素七：小型工程監管制度（入則）
為何「起底」工程可能需要入則屋宇署
根據香港法例，「起底」工程因為有機會觸及樓宇結構，可能被界定為「小型工程」，需要遵循屋宇署的監管制度，即俗稱的「入則」。這確保工程由合資格人士進行，並且符合安全標準。
不同級別小型工程的申報要求與相關費用
小型工程分為第I、II、III級，級別越高，對樓宇結構的影響越大，規管也越嚴格。例如，第I、II級工程需要在施工前呈交文件，而第III級只需在完工後申報。聘請認可人士處理這些文件申報，會產生額外的專業服務費用，這也是影響總體防漏工程價格的一個因素。
天台、外牆、浴室防漏方案比較：成本效益與價錢分析
決定採用哪種防漏方案，直接影響整體的防漏工程價格。不同的位置有不同的施工特性，選擇最合適的方案，不單是看眼前的開支，更是要評估長遠的成本效益。以下將會為你逐一分析天台、外牆、浴室這三個最常見漏水黑點的處理方法，讓你更懂得如何判斷報價的價值。
天台防水工程：不同做法的成本差異分析
天台長期日曬雨淋，是漏水的高危地帶。針對天台的防水工程，主要有兩種截然不同的做法，它們的防漏工程價錢與耐用性有很大分別。
表面塗層法 (不起底)：低前期成本，適用於預算有限或臨時修補
這種方法是在現有的天台地台表面，經過清潔和簡單修補後，直接髹上新的防水塗層。它的最大優點是工序簡單，施工期短，因此前期的防漏工程價錢相對較低。如果天台原有的防水層和地台結構仍然穩固，或者你只有有限的預算作臨時應對，這不失為一個可行的選擇。但是，它的效果非常依賴底層的狀況，如果舊有的防水層已經老化或破損，新的塗層也難以持久。
起底重造法：高成本但效果持久，根治問題的長遠投資
「起底重造」是更徹底的方案。工程會先將天台表面的地磚、舊防水層，甚至批盪層全部清除，直至露出最原始的混凝土結構層。然後，師傅會在這層穩固的基礎上，重新建造一個全新的防水系統，最後再鋪回批盪和地磚。這個方法的工序繁複，涉及清拆、廢料處理等，所以初期的防漏工程價格會高出很多。不過，它能夠根治漏水源頭，防水效果最為持久可靠，是一項著眼於長遠效益的投資，避免了日後反覆維修的煩惱與開支。
外牆防水工程：搭棚與免搭棚方案的價錢比較
外牆滲水同樣常見，處理時最大的考慮因素之一，就是如何安全地到達施工位置。這也衍生出搭棚與免搭棚兩種方案，其防漏工程價錢差異主要來自於高空工作的配套成本。
搭棚施工：成本較高，但能處理根本問題 (如裂縫修補)
搭建棚架讓師傅有一個穩固的工作平台，可以近距離仔細檢查牆身，進行更深入的維修，例如修補結構性的裂縫、更換破損的批盪等，然後再進行全面的防水層施工。搭棚本身的費用不菲，會顯著增加整體的防漏工程价钱，但它能確保工程的細緻度和全面性，對於處理大範圍或根本性的外牆問題，效果是最好的。
免搭棚施工 (吊船或繩索)：成本較低，適用於局部修補
利用吊船或繩索技術，讓師傅懸吊在外牆工作，可以省卻搭棚的成本和時間，對於局部或小範圍的修補，例如窗邊唧膠、修補個別裂縫等，是一個成本較低的選擇。但這種方法的工作範圍和穩定性有限，較難處理複雜或大面積的結構問題。如果外牆問題只是點對點的滲漏，免搭棚方案是具備成本效益的選項。
浴室防水工程：為何「起底重造」是唯一具成本效益的方案
談到浴室防水，很多人會希望尋找局部維修的便宜方案，但從專業和長遠成本的角度看，「起底重造」幾乎是唯一能真正解決問題的方法。
解釋局部維修 (如打針) 的局限性與復發風險
局部維修，例如俗稱的「打針」灌漿，原理是將化學物料高壓注入牆身或地台的裂縫中，堵塞漏水點。這種方法看似快捷，價錢也較低，但它只能治標。浴室的防水層是一個完整的系統，當一個地方出現滲漏，通常代表整個防水層已經老化或失效。這次堵住了一個漏水點，水壓很快就會從其他脆弱的地方滲出，導致問題在別處復發，陷入無止境的維修循環。
「起底重造」如何避免日後反覆維修的更高總成本
「起底重造」是將浴室的地磚和牆磚、舊防水層全部拆除，重新打造一個完整無縫的防水層，然後再鋪回飾面。雖然初期的防漏工程價格最高，但它等於為浴室換上一個全新的「保護罩」，徹底根絕所有潛在的滲漏點。從總成本來看，一次性的徹底維修，遠比三番四次局部修補的費用、時間成本，以及對樓下鄰居造成滋擾的潛在賠償加起來更划算，是真正最具成本效益的長遠方案。
精明消費者指南：驗收工程及審視防漏工程報價單
工程順利完成，付款前還有非常關鍵的一步，就是驗收。一個合理的防漏工程價格，不單單指施工費用，更加包含你得到的長遠保障。所以，花費了時間和金錢後，我們必須用專業方法驗證工程質素，並且仔細審視報價單與合約的每一項細節，確保自己得到應有的保障，避免日後不必要的爭拗。
防水工程驗收的兩大標準方法
防水工程有沒有做好，不能單憑肉眼判斷。業界有兩套標準化的測試方法，可以客觀地檢驗防水層的成效。這兩套方法分別針對水平表面與垂直表面，確保滴水不漏。
閉水測試 (適用於天台、浴室)：步驟、時間及標準
閉水測試是檢驗天台、浴室地台等水平防水層的黃金標準。它的原理很簡單，就是模擬長時間積水的情況。
- 步驟： 首先，師傅會將地台所有的去水口完全堵塞。然後，在地台上注入清水，水深大約維持在2至3厘米。
- 時間： 注水後，需要靜置觀察至少24至48小時。這個時間長度足以讓水分滲透任何微小的瑕疵。
- 標準： 驗收時，要檢查兩點。第一，水位有沒有明顯下降，要考慮到水分自然蒸發的因素。第二，也是最重要的一點，必須與樓下單位協調，仔細檢查其天花板有沒有出現水漬、潮濕甚至滴水現象。如果樓下安然無恙，才算真正合格。
潑水測試 (適用於外牆)：步驟及注意事項
對於外牆、窗邊等垂直表面，我們無法進行閉水測試，這時就要用潑水測試。這個方法是模擬暴雨沖刷牆身的情景。
- 步驟： 在外牆防水層完全乾透後，施工人員會用喉管對著牆身持續潑水約3至5分鐘。
- 注意事項： 進行測試時，你需要從室內仔細觀察，對應的牆身位置有沒有出現滲漏或水痕。另外，要提醒師傅，潑水時的水壓不宜過高，避免損壞新造的防水層。如果工程有搭建棚架，這個測試一定要在拆棚前完成。
簽訂合約前必須審視的4大要點
一份清晰詳盡的合約，是你保障自己權益的最佳工具。在正式簽署前，一定要花時間細閱以下四個關鍵部分，因為它們直接影響最終的防漏工程價錢與服務質素。
保養期條款：確認保養年期及涵蓋範圍
保養期是承辦商對其工程質素的承諾。你需要確認保養期的具體年期，一般由1年至5年不等，視乎工程複雜度和物料而定。更重要的是，必須清晰了解保養的涵蓋範圍，例如，保養是只包括施工部分，還是也包括物料？在哪些情況下（例如人為破壞或樓宇結構問題）保養會失效？這些都要白紙黑字寫清楚。
物料規格：要求列明防水物料品牌及型號
不同的防水物料，其性能、耐用度及成本可以有很大差異。為確保你支付的防漏工程价格物有所值，必須要求承辦商在報價單和合約上，詳細列明將會使用的所有防水物料的品牌及產品型號。這可以有效避免施工時被換成較次等的物料，影響工程的長遠效果。
費用明細：確保價錢已包含所有潛在費用
為免工程中途出現「後加數」的情況，一份專業的報價單應詳列所有費用項目。簽約前，你要主動查詢報價是否已經包含所有潛在費用，例如搭棚費、高空工作附加費、建築廢料清運費、偏遠地區運輸費，以及為符合小型工程監管制度而可能產生的「入則」費用。一個清晰的總價，才能讓你準確控制預算。
施工流程與完工時間表
一份完整的合約，應該附帶清晰的施工流程與時間表。這不僅讓你對工程的進度有合理預期，也能方便你安排自己的時間。時間表應列出各個主要工序的預計開始及完成日期，例如搭建棚架、清拆舊防水層、施工、進行防水測試及拆除棚架等。這有助於監察工程進度，確保項目能如期完工。
防漏工程價格常見問題 (FAQ)
在了解影響防漏工程價格的各種因素後，你心中可能還有一些具體疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供更清晰的概念。
Q1. 防漏工程的保養期一般有多長？
防漏工程的保養期長短，主要取決於施工方法和所選用的物料。一般來說，如果只是在現有飾面上進行表層的防水塗層施工，保養期通常較短，大約介乎1至3年。假如是進行「起底重造」的徹底工程，由於是從結構層開始重新建立完整的防水系統，所用的物料品質也較高，承辦商通常會提供更長的保養期，例如5至10年不等。簽訂合約時，務必仔細閱讀保養條款，清楚了解保養涵蓋的範圍和年期。
Q2. 為何有些防漏工程價錢報價相差這麼大？
這是一個很好的問題，也是許多業主感到困惑的地方。防漏工程價錢出現巨大差異，主要源於幾個核心因素。首先是工程範圍，一個小範圍的窗邊滲水修補，跟整個天台或浴室的重造工程，成本自然有天壤之別。其次是施工的深入程度，正如前文提及，「起底」清拆舊防水層的工序繁複，涉及大量人力和廢料處理費用，其防漏工程價格會遠高於只做表層塗料的方案。最後是物料的選擇，高效能、耐用度高的進口防水物料，成本比普通物料高，但長遠來看能提供更佳的保護。因此，收到不同報價時，重點是比較細項，了解每個報價背後所包含的工序、物料和保養承諾，而不應只看總數。
Q3. 樓下單位天花漏水，一定是樓上單位的責任嗎？
這是一個普遍的誤解。雖然樓上單位是最大嫌疑，但水份的滲透路徑有時相當複雜，未必是垂直向下。
解釋橫向或隔層滲漏的可能性
水會沿著建築物結構中最微細的裂縫或孔隙流動，有機會出現「橫向滲漏」，例如雨水從大廈外牆的裂縫滲入，再橫向移動到你單位樓下的天花板才滴出來。此外，也可能發生「隔層滲漏」，意思是滲水源頭可能來自你樓上的再上一層單位，水沿著喉管或牆身結構，繞過你的單位再滲到樓下。因此，在確定責任前，進行專業的漏水檢測，準確找出源頭是至關重要的。
處理鄰里滲水糾紛的建議步驟
遇到這種情況，建議先保持冷靜，與樓上及樓下鄰居坦誠溝通。第一步是邀請大廈管理處作為中立的第三方介入協調。第二步是共同聘請一間有信譽的防漏工程公司或公證行，利用紅外線熱像儀等科學儀器進行檢測，客觀地找出滲水源頭。如果協商不成，最後可向食物環境衞生署和屋宇署成立的「聯合辦事處」求助，由他們派員進行調查和裁決。
Q4. 進行防漏工程是否一定需要搭棚？
不一定。是否需要搭棚，完全視乎施工位置。如果是處理外牆滲水，或者部分高層單位的天台邊緣工程，基於安全考慮，搭棚、使用吊船或繩索系統是必需的。假如工程範圍僅限於室內，例如浴室、廚房，或者是不靠近簷篷邊緣的天台中心位置，一般就不需要搭棚。
Q5. 「打針」灌漿是否能徹底解決所有漏水問題？
「打針」（高壓灌漿）是一種針對性的修補技術，並非萬能。它的原理是將化學漿料（PU發泡膠）高壓注入混凝土的裂縫中，漿料遇水會膨脹，從而堵塞漏水的通道。這種方法對於處理結構性裂縫所引起的點狀或線狀漏水非常有效，而且施工快、影響範圍小。但是，如果漏水問題源於整個防水層老化、破損或失效（例如整個浴室地台的防水膜已經失去作用），「打針」就只能治標，無法治本。在這種情況下，唯有「起底重造」，才能根治問題，避免日後反覆維修。