見到鄰居的單位換上開揚的落地大玻璃，心思思想仿效？等等！居屋的鋁窗和窗花並非想拆就拆，想改就改。因為這類工程同時受屋宇署的《建築物條例》及《大廈公契》嚴格規管，一旦處理不當，隨時由簡單裝修演變成違法行為。本文為你整合一個全面的懶人包，由法律限制、違規改動的4大嚴重後果，到合法的申請程序及實用的升級方案，讓你一次過睇清所有細節，避免墮入陷阱，安心又合法地為家居窗戶升級。
居屋鋁窗更換迷思：鄰居改了「落地玻璃」，我也可以嗎？
講到更換居屋鋁窗，不少人心中都有一個畫面，就是見到鄰居將窗戶改裝成開揚的大玻璃，採光十足，於是自己也心思思想仿效。社交平台上面不時都有人分享，說某某屋苑單位換了「落地玻璃」，究竟這樣做是否可行？在我們動工之前，最好先了解清楚當中的細節。
首先釐清：景觀大窗不等於落地玻璃
在你羨慕鄰居的無敵景觀之前，我們先要釐清一個很常見的誤會。你看到的，很大概率只是一扇景觀大窗，而不是真正專業定義上的「落地玻璃」。這兩者在工程性質和法規要求上有很大的分別。
專業定義：解釋何謂「落地玻璃」
所謂「落地玻璃」，是指窗戶的玻璃結構由天花板一直延伸至接近地台的水平。這個改動通常需要拆除窗戶下方的原有牆壁或者石屎結構。因為這會改動樓宇的結構，所以是一個非常複雜而且牽涉重大的工程。
常見誤解：分析網上熱議案例與常見的改動款式
網上討論區經常見到的案例，其實絕大部分都不是真正的落地玻璃。業主做的，通常是在原有的窗框尺寸之內，更換鋁窗的分割款式。例如，將原本由四格組成的窗戶，改成中間一大塊固定的景觀玻璃，然後兩邊配上可以開啟的小窗。這個改動沒有觸及窗戶以外的牆身結構，所以性質完全不同。
核心限制：為何更換居屋鋁窗或拆窗花限制重重？
那麼，為什麼只是更換居屋鋁窗，甚至簡單地進行居屋拆窗花，都好像有很多限制？原因主要來自兩個層面的約束，一個是來自政府，另一個則來自你所居住的大廈本身。
法律層面：受屋宇署的《建築物條例》嚴格規管
首先，所有樓宇的窗戶都受到屋宇署的《建築物條例》規管。條例對窗戶的結構安全、天然採光和通風面積都有嚴格的法定要求。任何改動如果影響到樓宇的結構安全，或者不符合採光通風標準，就已經觸犯法例。
業權層面：受大廈管理處執行的《大廈公契》約束
其次，每一座大廈都有一份《大廈公契》，這是所有業主都必須共同遵守的法律文件。公契通常會對大廈的外觀統一性作出規定，當中包括窗戶的顏色、物料、開啟方式和分割款式。管理處有責任執行公契，所以就算你的改動符合法例，但如果跟大廈原有設計不符，管理處一樣有權要求你還原。
居屋換窗兩大「緊箍咒」：《建築物條例》與《大廈公契》
想為你的居屋鋁窗升級，首先要清楚了解背後有兩大規定。這就像是孫悟空頭上的「緊箍咒」，一個來自政府，另一個則來自大廈本身。它們分別是屋宇署執行的《建築物條例》和由大廈管理處執行的《大廈公契》。這兩份文件從安全和外觀兩方面，嚴格規範了你可以怎樣改動窗戶。接下來，我們會逐一拆解，讓你明白每項條文背後的道理。
安全底線：《建築物條例》的硬性規定
《建築物條例》是全港所有樓宇都必須遵守的法律，當然也包括你的居屋。它的首要目標是確保樓宇結構安全和住戶的基本生活質素。在窗戶方面，有幾項硬性指標是絕對不能觸碰的。
天然採光要求：窗戶玻璃面積不得少於房間樓面面積的1/10
法例規定，任何用作居住或煮食的空間，窗戶的總玻璃面積，必須達到房間樓面面積的十分之一。這個數字不是隨意訂立的。它的作用是確保室內有充足的天然光線，這對身心健康和基本居住環境都十分重要。如果為了追求某種設計而縮小了窗戶，導致採光不足，就已經觸犯了法例。
天然通風要求：可開啟的窗戶面積不得少於房間樓面面積的1/16
光線充足還不夠，空氣流通同樣關鍵。條例要求，窗戶可以開啟的部分，總面積不能少於房間樓面面積的十六分之一。這確保了室內有足夠的鮮風對流。有些人喜歡換成一大塊不能開啟的景觀玻璃，雖然看起來很開揚，卻會因為通風面積不達標而違規。
結構安全規定：窗戶位置、高度及防護欄障的法定標準
除了面積比例，《建築物條例》對窗戶的結構安全也有詳細要求。例如窗戶的安裝位置、窗台的高度，以及是否需要安裝防護欄障等，都有法定標準。這也解釋了為何進行居屋拆窗花工程需要特別小心。因為那些看似平平無奇的窗花或欄杆，很可能就是法例要求的「防護欄障」。隨意拆除它們，會直接影響家居安全，並構成違規。
外觀統一：《大廈公契》的規格限制
處理好《建築物條例》的安全要求後，還要面對第二個「緊箍咒」，就是大廈公契。這是一份業主們共同簽訂的合約，旨在管理大廈的共用部分和維持物業質素，當中對外牆和窗戶的規定尤其嚴格。
為何要維持大廈外觀統一？
你可能會問，自己的窗戶為何要由別人來管。維持大廈外觀統一，主要有兩個原因。第一，它能保持樓宇的整體美感和格調。第二，這直接影響到整座大廈的物業價值。如果各家各戶的窗戶款式五花八門，會令大廈看起來雜亂無章，長遠會拖低樓價，影響所有業主的利益。
公契常見限制：顏色、物料、開啟方式及分割款式
大廈公契通常會對窗戶的細節作出具體規定。最常見的限制包括：窗框顏色必須一致、物料指定為鋁材、開啟方式（例如是推窗還是趟窗）有固定標準，甚至連玻璃的分割款式（例如「日」字形或「田」字形）都可能有限制。在計劃更換居屋铝窗前，務必先向管理處索取相關指引。
新式居屋的特殊規定：如減音窗等特殊設計的限制
近年落成的新式居屋，可能會有更多特殊規定。例如，一些鄰近主要幹道或噪音來源的屋苑，會原裝配備高性能的「減音窗」。這種窗戶是建築設計的一部分，用來符合環保署的噪音標準。如果業主私自將其更換成普通鋁窗，不單違反了大廈公契，更可能破壞了樓宇的原有設計標準，後果會更為嚴重。
違規進行居屋拆窗花或改動鋁窗的4大潛在後果
談到裝修，更換居屋鋁窗或進行居屋拆窗花，似乎是提升家居美觀與實用性的直接方法。不過，這些改動並非想像中簡單，一旦處理不當，忽略了背後的法規，就可能觸發一連串意想不到的後果，最終得不償失。以下我們就來逐一剖析，這些潛在的風險究竟是甚麼。
後果一：法律責任與強制還原
屋宇署可發出清拆令，業主需自費還原
首先，最直接的後果來自政府部門。如果屋宇署發現你的鋁窗改動屬於違規建築，他們有權發出「清拆令」。這道命令會要求業主在指定期限內，自費聘請合資格承建商將窗戶恢復到合法的原狀，所有費用均由業主一力承擔。
未有遵從命令可能面臨罰款甚至監禁
更嚴重的是，如果業主未有在限期內遵從清拆令，屋宇署可以提出檢控。一經定罪，業主除了要繳付罰款，在極端情況下，甚至可能面臨監禁的刑罰。這絕非危言聳聽，而是白紙黑字的法律後果。
後果二：物業價值受損（釘契）
解釋何謂「釘契」及其對銀行按揭與單位轉售的影響
違規改動的另一個嚴重影響，是物業會被「釘契」。所謂「釘契」，就是屋宇署將清拆令註冊到土地註冊處的物業記錄上，等於為你的單位留下一個公開的違規標記。這個標記會直接影響物業轉售，因為準買家向銀行申請按揭時，銀行一旦發現物業有「釘契」問題，通常會拒絕批出貸款。結果就是單位難以出售，物業價值亦大打折扣。
後果三：保險失效的風險
因違規改裝導致意外，家居保險或第三者責任保險可能無效
很多人會忽略保險這個環節。假如因為違規改裝的鋁窗出現問題，例如鬆脫墮下或滲水，導致他人受傷或財物損失，你所購買的家居保險或第三者責任保險，很可能會因為你的單位存在未經申報的改動而宣告無效。保險公司有權拒絕理賠，屆時所有賠償責任及龐大的律師費用，就需要由業主獨力承擔。
後果四：來自管理處及法團的民事追究
違反大廈公契，業主立案法團可採取法律行動
除了政府部門，業主亦要面對來自大廈管理方的壓力。改動窗戶通常會違反《大廈公契》中關於維持大廈外觀統一的條款。業主立案法團或大廈管理公司有權根據公契採取法律行動，透過民事訴訟要求你將窗戶還原。這不僅過程費時失事，業主最終還可能需要支付對方及自己的訴訟費用。
合法更換及升級居屋鋁窗實戰指南
了解違規改動居屋鋁窗的嚴重後果之後，自然會問：那麼，想改善家居的窗戶，正確的做法是怎樣的？其實，只要依足程序，更換或升級居屋鋁窗並非不可能。這份實戰指南，會一步步教你如何在合法合規的框架下，安全地提升窗戶的性能和家居的舒適度。
第一步：正確申請流程
要合法地進行工程，清晰的申請流程是保障自己的第一道防線。走對了這幾步，就能將大部分風險排除。
步驟1：查閱大廈公契及裝修指引
動工前，首要任務是取得並仔細閱讀你所居住大廈的《大廈公契》及《裝修指引》。這兩份文件是屋苑的「法律」，詳細列明了對單位外觀，包括鋁窗顏色、款式、分割比例及物料的具體限制。你可以向大廈管理處索取這些文件，它們是你規劃一切改動的基礎。
步驟2：向大廈管理公司提交書面查詢及申請
即使你認為自己的計劃符合公契，也必須向大廈管理公司提交正式的書面查詢及申請。清楚列明你計劃更換的鋁窗款式、物料規格及承辦商資料。務必取得管理公司的書面回覆及批准，切勿輕信任何口頭承諾。這份書面批准是你日後保障自己，證明工程已獲授權的重要文件。
步驟3：聘請「訂明註冊承建商」等合資格人士
更換鋁窗屬於《建築物條例》下的建築工程，必須由合資格的專業人士負責。根據「小型工程監管制度」，這類工程需要由屋宇署註冊的「訂明註冊承建商」來進行。他們具備相關的專業知識和法律認知，能確保工程的結構安全及符合法例要求，同時會為你處理呈報事宜。
步驟4：遵循「小型工程監管制度」程序呈報
你的註冊承建商會根據工程的規模和複雜性，判斷其屬於「小型工程監管制度」下的哪一級別，然後按規定向屋宇署提交所需的文件，例如開工通知書及完工證明書。完成這個呈報程序，代表你的鋁窗工程已正式獲得法律認可，日後在物業交易或估價時就不會出現任何問題。
在合法框架下，三大實用升級方案
遵循法規不代表要犧牲質素。即使不能改變外觀，你仍然有多種方法可以大幅提升窗戶的性能。
方案一：基本維修與安全強化（更換窗鉸、防水膠邊、加裝安全鎖）
這是最基本，也是最容易執行的方案。隨著時間推移，窗鉸會老化，防水膠邊會硬化，導致窗戶開關不順暢甚至有滲水風險。定期更換這些配件，可以即時解決問題。同時，為窗戶加裝額外的安全鎖或窗花，對於有小孩或寵物的家庭來說，是簡單而有效的安全升級，進行這些不涉及拆除整個窗戶的居屋拆窗花或維修工程，通常較為簡單。
方案二：同款式的更新換代（更換更高性能的同款鋁窗）
若公契允許，你可以選擇更換整個鋁窗，但前提是新窗戶的款式、顏色和分割比例必須與大廈原有設計完全一致。雖然外觀不變，但你可以選擇採用更厚實、結構更穩固的新式鋁材，以及更順暢耐用的五金配件。這能有效提升窗戶的氣密性、水密性和抗風壓能力，帶來更寧靜和安全的居住環境。
方案三：不改外觀的性能升級（更換隔音、節能或防UV玻璃）
這是一個聰明的升級方案，在完全不改動鋁窗框架的情況下，單純更換玻璃，就能帶來顯著的性能提升。例如，換上中空玻璃或夾層玻璃，可以大幅阻隔街道噪音；選用 Low-E（低輻射）節能玻璃，則可以冬暖夏涼，節省冷氣開支；若單位有西斜問題，更換能阻擋紫外線的玻璃，則能保護你的傢俬和地板免於褪色。
成本對決：合法升級 VS 違規改動的真實代價
計算成本時，不能只看眼前的工程費，更要衡量長遠的潛在風險。
成本對比：合法工程費與違規潛在成本（還原費、罰款、樓價折損）
合法工程的費用，主要包括合資格承建商的工程費和呈報手續費。這筆開支是明確而且可預算的。相反，違規改動的潛在成本是個無底洞。一旦被屋宇署或管理處發現，你可能需要支付高昂的還原工程費、面臨數以萬元計的罰款，甚至因單位被「釘契」而導致銀行拒絕按揭，樓價亦會大打折扣。
長遠分析：為何遵循法規才是最精明的選擇
從長遠來看，一筆清晰的合法工程費用，其實是為你的物業投資買了一份保障。它確保了你的家居安全，避免了未來無盡的法律和金錢煩惱，更維持了物業的價值。當你日後需要出售或轉按單位時，一份合規的工程記錄，就是你物業價值的最佳證明。因此，遵循法規不單是履行責任，更是保障自己資產最精明的決定。