為居屋單位裝修，想順便更換殘舊窗戶或改動窗花款式，看似是簡單工程，但處理不當，隨時誤墮法網。與私人樓宇不同，居屋換窗受《建築物條例》及大廈公契雙重規管，稍有不慎，輕則被管理處要求還原，重則會收到屋宇署命令，甚至導致物業被「釘契」，嚴重影響日後買賣及按揭申請。
為免業主大失預算兼惹上麻煩，本文將化身「居屋換窗終極懶人包」，由法例限制、違規後果、正式申請程序、聘請合資格承辦商，到新居屋驗收清單及無需入則的升級方案，為您一文詳解所有須知，確保工程順利合法完成。
居屋可以換窗嗎？先了解法例與大廈公契兩大限制
當你計劃翻新家居時，更換殘舊的居屋窗戶，似乎是個理所當然的念頭。不過，更換居屋窗的過程，比起想像中要面對更多考慮。這並非單純的裝修項目，而是牽涉到兩大核心限制：香港的《建築物條例》，以及你所居住大廈的「大廈公契」（DMC）。想順利換窗而避免日後的手尾，第一步就是要清楚了解這兩條界線。
為何更換居屋窗比私樓更複雜？
很多人有個迷思，認為居屋屬於半資助房屋，管理上會比較寬鬆。事實正好相反，正因為其業權的特殊性質，在裝修上，特別是更換窗戶這類涉及大廈外牆的工程，往往有著與私樓看齊、甚至更嚴格的規範。
居屋業權本質：與私人樓宇睇齊的法律責任
首先要釐清一個觀念，居屋業主在法律上與私人樓宇的業主擁有同等的業權，也須負上相同的法律責任。這代表所有適用於私樓的《建築物條例》，同樣適用於你的居屋單位。因此，你對單位窗戶所作的任何改動，都必須符合法例對結構安全、採光和通風的嚴格要求。
「更換」 vs 「改動」：同款維修與改變設計的根本差異
在討論換窗前，必須分清「更換」與「改動」的分別。如果你的窗戶只是因為老化或損壞，而你選擇以完全相同的款式、尺寸和開啟方式的窗戶作替換，這通常被視為「維修保養」，程序會相對簡單。但如果你想更改居屋窗尺寸、改變窗戶的間隔設計（例如由四格窗變做兩格）、或將梗窗改為活動窗，這些都屬於「改動」，隨即會受到更嚴格的法例及公契監管。
法律紅線：《建築物條例》下的3大硬性規定
不論是大廈公契如何規定，《建築物條例》是所有業主都不能逾越的法律底線。當中與窗戶直接相關的，主要有以下三大硬性指標。
採光規定：窗戶玻璃面積須佔房間樓面面積 1/10
法例規定，任何用作居住或作廚房的空間，其窗戶的總玻璃面積，必須最少達到該房間樓面面積的十分之一。這個設計是為了確保室內有足夠的天然光線。一般來說，只要不刻意縮小窗戶，這個要求都較容易達到。
通風規定：可開啟面積須佔房間樓面面積 1/16
這一點是很多人改窗時最容易忽略的陷阱。法例同時要求，窗戶可以開啟通風的面積，必須最少達到房間樓面面積的十六分之一。如果你為了追求無敵景觀，將窗戶改成一大塊不能開啟的落地玻璃，即使採光合規，也會因為通風面積不足而觸犯法例。
結構安全：窗花安裝及窗戶改動的法定限制
任何涉及樓宇外部結構的改動，都必須極度謹慎。改動窗戶，尤其是擴大居屋窗尺寸，可能影響外牆的承重結構。此外，安裝某些款式的居屋窗花，如果需要在大廈外牆進行大規模鑽孔，同樣可能被視為違規工程。這些工程通常需要委任認可人士處理，不能由一般裝修師傅隨意施工。
合約約束：不可忽視的大廈公契 (DMC)
即使你的換窗計劃完全符合《建築物條例》，你還需要面對大廈公契這一關。大廈公契是業主之間簽訂的私人合約，對所有住戶都具法律約束力，其規定有時比法例更為嚴格。
維持大廈外觀統一：窗戶款式、顏色及窗花的嚴格規定
為了維持整座大廈外觀的統一性和美觀，絕大部分大廈公契都會對窗戶有明確規定。內容通常涵蓋窗框的顏色、物料、款式、玻璃種類，甚至居屋窗花的設計。在你決定換窗前，必須先向管理處查詢，取得相關指引，確保你選購的窗戶款式符合公契要求。
新式居屋特殊設計：減音窗等原廠設備不可隨意改動
近年落成的新式居屋，因為鄰近公路或其他噪音來源，發展商在興建時已按環評報告要求，安裝了具特定規格的減音窗或隔音窗。這些並非普通窗戶，而是樓宇設計的一部分。如果業主擅自將其更換為普通鋁窗，不但會違反大廈公契，更可能違反了該地段的規劃要求，後果可以十分嚴重。同樣，新居屋的居屋窗台設計也可能與預製組件相連，改動前必須查清楚。
違規改窗有何後果？3大風險業主須知
很多人以為更換居屋窗是小事一樁，但如果未有依循正確程序，一時貪方便或追求美觀，隨時會引發一連串的嚴重後果。這些後果不單是金錢上的損失，更可能牽涉複雜的法律問題，影響深遠。以下歸納出三大核心風險，業主在決定改動任何居屋窗戶設計前，必須清楚了解。
法律後果：屋宇署發信、釘契及檢控
香港對樓宇結構安全的法規相當嚴謹。任何未經批准而改動窗戶結構、尺寸或開啟方式的工程，都可能違反《建築物條例》。一旦被鄰居投訴或被屋宇署巡查時發現，署方會先向業主發出勸喻信。如果業主未有在限期內糾正，署方就會發出正式的清拆令，並將命令註冊在該物業的土地註冊記錄上，這就是俗稱的「釘契」。
「釘契」如何影響物業買賣及按揭？
物業一旦被「釘契」，就會變成有產權負擔的物業。這對業主有兩個最直接的衝擊。第一，銀行一般不會為已釘契的物業批出按揭，這意味著準買家無法承造按揭，物業基本上難以在市場上出售。第二，即使找到願意一筆過付款的買家，對方律師亦會因物業存在違規問題，建議買家拒絕交易或大幅壓價，直至業主完成「解釘」為止。
強制還原令衍生的額外工程及時間成本
收到屋宇署的命令後，業主必須自費聘請合資格的註冊承建商，將已改動的窗戶完全恢復至原本的規格，包括還原最初的居屋窗尺寸和款式。這不單是重新安裝一扇窗的費用，更可能涉及搭棚、泥水修補等額外工程，費用不菲。整個過程由尋找承建商、施工到向屋宇署申請「解釘」，需時數月，時間和金錢成本遠超當初改窗的預算。
民事責任：管理公司按公契採取的法律行動
除了政府法規，每座大廈都有一份具法律約束力的文件，稱為大廈公契（DMC）。公契通常會嚴格規定大廈外牆的統一性，當中包括窗戶、窗花甚至顏色的規格。假如業主改動了居屋窗的設計，即使沒有即時的結構危險，管理公司亦有權根據公契條款，採取法律行動，要求業主還原。
業主隨時需承擔管理方所有律師費及開支
如果業主無視管理公司的警告，管理公司可入稟土地審裁處或法院，強制業主履行公契責任。在這種情況下，公契條款通常會註明，所有因追討而產生的法律費用及相關開支，均由違規的業主承擔。這筆費用可能相當高昂，最終業主不但要花錢還原窗戶，更要為對方支付龐大的律師費。
財務損失：保險失效與樓價影響
除了直接的法律和工程開支，違規改窗還會帶來隱性的財務風險，尤其是在保險索償和物業價值方面。
若違規窗戶引發意外，家居保險或拒絕賠償
假如違規改裝的窗戶因為安裝不當或設計問題，在颱風中脫落或導致滲水，繼而引發自身或第三方的財物損失甚至人命傷亡，後果不堪設想。屆時，保險公司有權以業主私自進行不合規工程為由，拒絕就家居保險或第三者責任保險作出任何賠償，所有損失及法律責任均需由業主獨力承擔。
賣樓時買家有權要求還原，拖慢交易兼影響樓價
即使違規的窗戶未被屋宇署或管理公司發現，在未來出售物業時，精明的準買家或其聘請的驗樓師也會輕易察覺。買方完全有權在簽訂正式買賣合約前，要求賣方先將窗戶還原，否則便以此為由大幅壓價。這不但會拖慢整個交易進度，更直接影響單位的最終成交價，得不償失。
合法更換居屋窗全攻略：3步完成申請及施工
想為你的安樂窩更換居屋窗，又想確保一切程序合法合規？其實整個過程可以拆解成清晰的三大步驟：事前準備、正式申請、聘請施工。只要按部就班，了解每個階段的重點，更換窗戶這件大事，也能處理得輕鬆妥當。這份攻略會由淺入深，帶你走完整個流程。
第一步：事前準備 — 查閱公契及諮詢管理處
在花費任何金錢與時間之前，最關鍵的一步是了解你所居住大廈的「遊戲規則」。這份規則就是大廈公契（DMC），它對單位的所有改動，特別是影響外觀的部分，有著法律約束力。同時，管理處是執行公契的機構，他們的意見同樣重要。
如何索取大廈公契副本？
要取得大廈公契副本，主要有兩個途徑。最直接的方法是向屋苑的管理處查詢，他們通常備有副本供業主查閱，部分甚至可以提供電子檔案。另一個方法是親身或經網上途徑，向土地註冊處付費申請，這是最官方的做法，確保你手上的是最新、最完整的版本。
如何快速解讀公契中關於窗戶的關鍵條款？
大廈公契內容繁多，要快速找到重點，可以集中搜尋幾個關鍵字，例如「窗戶」、「外牆」、「外觀」、「改動」及「結構」。你需要特別留意當中是否列明了對居屋窗尺寸、物料、顏色，甚至是居屋窗花款式的具體規定。有些公契會嚴格要求所有單位的窗戶必須保持外觀統一，這將直接影響你的選擇。
第二步：正式申請 — 辨識工程類別及入則
了解公契的限制後，下一步就是進入正式的申請階段。根據香港《建築物條例》，並非所有更換窗戶的工程都一樣，它們會被歸類為不同級別，處理方式亦有所不同。
判斷工程是否屬於「小型工程監管制度」
如果你的計劃只是更換同位置、同尺寸的窗戶，這類工程通常屬於「小型工程監管制度」的範圍。這個制度簡化了申請程序，業主無需委任認可人士向屋宇署提交正式的建築圖則。不過，工程仍然必須由「訂明註冊承建商」負責，並由他們代為向屋宇署呈交所需文件，確保施工符合安全標準。
何時必須委任認可人士向屋宇署入則申請？
當工程涉及較大的改動時，便不能再經由「小型工程」的簡化程序處理。例如，你計劃擴大或縮小原有的居屋窗尺寸、在原本沒有窗的牆壁上加開新窗，或者改動牽涉到樓宇的結構部分，就必須委任認可人士（通常是建築師或工程師）向屋宇署正式入則申請。這個過程相對複雜，所需時間及費用亦會顯著增加。
第三步：聘請施工 — 揀選合資格承建商
來到最後一步，就是挑選一間可靠且合資格的公司來執行工程。這是確保窗戶安裝穩固、安全及符合法規的關鍵。
「訂明註冊承建商」與一般裝修公司的關鍵分別
一般的室內裝修公司主力於單位內部的設計與美化，但未必具備進行更換窗戶這類小型工程的法定資格。「訂明註冊承建商」則是獲屋宇署認可，有資格進行受規管的小型工程的專業人士。他們熟悉法例要求、施工安全標準及文件申報流程。更換居屋窗這類涉及樓宇外部的工程，必須聘用後者才算合法。
【實用清單】如何篩選可靠的註冊承建商以防中伏？
市場上選擇眾多，要找到一間可靠的承建商，可以參考以下清單：
* 核實資格： 主動要求對方提供公司註冊證明及小型工程承建商的註冊編號，並到屋宇署的網站查冊核實其資格及工程級別。
* 查閱往績： 了解承建商過往處理過的窗戶工程項目，有信譽的公司通常樂意提供相關案例作參考。
* 索取詳細報價： 要求一份清晰列明各項收費的報價單，當中應包括窗戶物料、五金配件、棚架費用（如需要）、清拆及安裝費用，以及代辦小型工程文件的行政費。
* 確認購買保險： 確保承建商已購買有效的第三者責任保險，保障工程期間可能發生的意外。
* 溝通清晰： 選擇一間願意詳細解釋施工流程、安全措施及法律程序的公司，避免與那些聲稱「不用申報」、「一切從簡」的承建商合作，因為這很可能是違規的警號。
新居屋業主必讀：收樓驗窗專業清單
恭喜你成功上車，收樓一刻的興奮實在難以言喻。不過，在規劃如何佈置新居之前，有一項極為重要的任務必須優先處理，就是仔細檢查單位內每一隻居屋窗的狀況。這一步不單是為了美觀，更加關乎日後的居住安全及維修開支。以下為你準備了一份專業驗收清單，讓你收樓當日可以有條不紊地完成驗窗程序。
即場檢查：5大關鍵驗收項目
驗窗過程其實比想像中簡單，不需要複雜的工具，只需要運用你的眼睛、雙手和耳朵，細心檢查以下五個關鍵位置，就能掌握窗戶的基本狀況。
開關順暢度、窗鉸及鎖具功能
首先，將全屋所有窗戶逐一開關數次。感受一下推拉過程是否順暢，有沒有不尋常的阻力或刺耳的摩擦聲。同時，仔細觀察窗鉸有否生銹、變形或螺絲鬆脫的跡象。最後，測試窗戶手柄及鎖具，確保它們能夠穩固鎖上及輕易解鎖。一個開關不順或無法鎖緊的窗戶，在惡劣天氣下會構成安全隱患。
玻璃膠邊緣是否完整、有否漏風
窗戶玻璃與窗框之間的玻璃膠，是防水防風的第一道防線。請沿著玻璃邊緣仔細檢視，確保膠邊平滑完整，沒有出現收縮、裂開、發霉或剝落的情況。若有懷疑，可以在關上窗戶後，用手掌貼近窗邊的縫隙，感受一下是否有微風滲入。這一步對於防止雨水滲漏尤其重要。
窗框與牆身接合處有否滲水痕跡
檢查完窗戶本身，就要留意窗框與牆壁的接合位置。細心觀察窗框四周的牆身，特別是頂部及底部角落，尋找是否有水漬、油漆剝落、變色或發霉的痕跡。這些都是典型的滲水跡象，必須在裝修前找出源頭並徹底處理。
玻璃表面有否刮花或崩裂
接下來，從不同角度細看每一塊玻璃的表面。檢查是否有明顯的刮痕、花痕，或者邊緣位置有否微小的崩口或裂紋。這些瑕疵除了影響觀感，更可能影響玻璃的結構強度，即使是微小的裂痕，日後也可能因溫差或外力而擴大。
窗台石材有否裂痕或「空心」
最後一項是檢查居屋窗台。大部分窗台會鋪上石材，你需要先用眼觀察石面有否裂紋。然後，用硬幣或鎖匙在窗台石的不同位置輕輕敲擊。如果發出的聲音厚實，代表石材與底層接合良好。如果聲音聽起來空洞，即是出現了「空心」問題，代表石材底下有空隙，日後可能會因受壓而斷裂。
發現問題？標準執修跟進程序
如果在驗收過程中發現任何瑕疵，清晰地記錄並透過正確程序跟進，是確保問題得到妥善解決的關鍵。
如何清晰記錄瑕疵（拍照、標示及文字描述）
一個有效的記錄方法包含三個步驟。第一，利用低黏度的顏色膠紙（例如美紋膠紙）在瑕疵旁邊做標記，方便自己和承建商人員辨認。第二，為每一個瑕疵拍攝最少兩張相片：一張是近鏡特寫，清楚顯示問題所在；另一張是遠鏡，展示瑕疵在整個窗戶或房間的相對位置。第三，用簡單直接的文字描述問題，例如「主人房左邊窗戶鎖具有虛位，無法完全鎖緊」或「客廳窗台石近右角處有約五厘米長裂痕」。
透過正式渠道向發展商提交執修清單
完成記錄後，將所有發現的問題整合在一份執修清單上，連同相關相片，一併提交給發展商指定的部門或屋苑管理處。請務必遵從官方公佈的程序及時限，並自行保留一份副本作為紀錄。透過正式渠道提交，才能確保你的執修要求被正式立案及跟進，保障你作為業主的權益。
居屋窗戶升級：3個無需入則的美化與功能方案
了解更換居屋窗的重重限制之後，或許會覺得有點灰心。其實，即使不去改動原有的居屋窗尺寸或結構，我們依然有很多方法可以提升窗戶的功能與美感。以下介紹三個無需向屋宇署入則申請的方案，讓你輕鬆為家居增添實用性與風格，而且完全合法合規。
方案一：功能性窗貼（隔熱、防窺、防UV）
這是一個成本效益極高的方法。在原有的窗戶玻璃上貼一層功能性薄膜，就能立即帶來多種好處。市面上的窗貼選擇眾多，例如具備隔熱功能的款式，在夏天可以有效阻擋部分陽光熱能，降低室內溫度，從而節省冷氣電費。如果單位面向鄰近樓宇，可選擇磨砂或單向透視的防窺窗貼，增加私隱度。此外，大部分窗貼都具備阻隔紫外線（UV）的功能，可以保護家中的傢俬、地板和牆身免於因日曬而褪色老化，一舉數得。
方案二：更換優質五金配件（安全窗鉸、手柄）
窗戶的五金配件，例如窗鉸和手柄，屬於消耗品，經年累月使用後會自然磨損，影響操作順暢度甚至構成安全隱患。更換這些配件通常被視為日常維修，而非結構改動。你可以選擇更換承托力更強、具備防墮功能的安全窗鉸，這對於家中有小孩或寵物的家庭尤其重要，其安全作用媲美傳統的居屋窗花。同時，換上一個設計新穎、開關順滑的手柄，不但能提升日常使用的便利，也能為窗戶增添一份細緻的質感。
方案三：善用窗台空間（內置式窗簾、窗台墊）
將目光從窗戶本身轉移到室內的居屋窗台，你會發現這是一個充滿潛力的空間。傳統的布藝窗簾有時會顯得累贅，不妨考慮安裝內置式的窗簾，例如風琴簾或百葉簾。它們能緊貼窗框安裝，外觀簡潔俐落，而且調校光線的效果更佳。另外，你也可以為窗台訂造一塊厚度適中的軟墊，再配上幾個抱枕，就能輕鬆把它變成一個舒適的閱讀角落或休憩空間，既美化了室內環境，又增加了實用面積。
居屋換窗常見問題 (FAQ)
關於更換居屋窗戶，業主總有各式各樣的疑問。許多看似簡單的問題，其實背後牽涉到法例、公契及樓宇結構等專業知識。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠一次過為你釐清概念。
舊式居屋的窗戶及窗花規定會較寬鬆嗎？
這是一個普遍的誤解。無論是樓齡數十年的舊式居屋，或是近年落成的新居屋，其業權本質都屬於私人產業。因此，所有單位都必須同時遵守《建築物條例》和該屋苑的《大廈公契》（DMC）兩大規範。法例對於窗戶的採光、通風及結構安全要求是一致的，不會因樓宇年齡而有所不同。至於大廈公契，雖然不同屋苑的條款或有差異，但絕大部分都會限制業主改動外牆及窗戶設計，以維持大廈外觀的統一性。所以，認為舊式居屋規定較寬鬆的想法並不正確，違規改動的法律風險其實完全相同。
如果只是更換同尺寸、同款式的鋁窗，還需要申請嗎？
即使是更換相同居屋窗尺寸、相同款式的窗戶，穩妥的做法是先向管理處查詢及備案。因為更換窗戶工程屬於《小型工程監管制度》的規管範圍，必須由「訂明註冊承建商」負責。雖然這類「一換一」的工程不涉及設計改動，但始終關乎大廈外牆，管理處有責任確保工程由合資格人士進行，並且符合公契要求。事前與管理處溝通，提交簡單申請，既能確保符合程序，也能避免日後因施工問題（例如搭棚）而與鄰居或法團產生不必要的爭拗。
新居屋多採用預製組件，改動窗戶是否更困難？
是的，改動會更加困難，甚至可以說幾乎不可能。近年新建的居屋，尤其外牆部分，很多時採用「預製組件」或「組裝合成建築法」（MIC）興建。這種建築方式是將包括窗框在內的牆壁模塊在工廠預先製成，然後再運到地盤組裝。這代表窗戶本身就是外牆結構的一部分，而非在建成後的牆身再開鑿一個洞口。假如強行改動窗戶尺寸或位置，便等同改動樓宇的主要結構組件，會嚴重影響整座大廈的結構安全。因此，新居屋業主應假定窗戶的洞口尺寸是絕對不能改動的。
發展商的窗戶保養期（執漏期）有多長？
一般而言，新居屋的「缺陷保養期」（或稱執漏期）通常是由單位的轉讓契約日期起計12個月。在這段時間內，假如發現窗戶或居屋窗台有任何由發展商引致的問題，例如窗框滲水、玻璃膠邊手工差、窗鉸或鎖具有問題等，業主都有權要求發展商免費維修。所以收樓後，必須立即仔細驗收所有居屋窗，一旦發現問題，就要立刻拍照記錄，並透過正式渠道向發展商的指定部門提交執修清單。錯過了這個保養期，所有維修責任及費用便會轉移到業主身上。