突然收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知」，是否感到徬徨，不知從何入手？一方面擔心檢驗維修費用高昂，另一方面又怕遇上不良承辦商，誤墮圍標或濫收費用的陷阱？
請放心，這份【強制驗窗終極懶人包】正是為你而設。我們將化繁為簡，由法例定義、清晰的流程五步曲、費用預算、政府資助申請，到如何拆解報價單、避開工程陷阱的防伏攻略，為你提供一站式詳盡解說，助你輕鬆、安心地履行法律責任，保障家居安全。
什麼是屋宇署強制驗窗計劃？一文看清定義、範圍與法律責任
收到關於房屋署強制驗窗或屋宇署強制驗窗的信件，第一時間可能會感到有點不知所措。其實，這項計劃是政府為保障大眾安全而設的預防性措施，整個流程比想像中簡單清晰。讓我們像朋友聊天一樣，一步步拆解這個計劃，了解清楚它的來龍去脈、適用範圍和法律責任，讓你輕鬆掌握所有重點。
強制驗窗計劃的法律基礎與目的
源於《建築物條例》的法定要求
首先要明白，強制驗窗計劃並非一項臨時措施，而是有穩固法律基礎的。它的權力源於香港法例第123章《建築物條例》。這條例賦予了屋宇署權力，要求樓宇業主定期檢驗和維修窗戶，確保它們處於安全狀態。所以，當你收到通知時，這是一項需要認真處理的法定責任。
目的：預防性維修，保障公眾安全
這項計劃的核心目的非常直接，就是「預防勝於治療」。窗戶經過長年累月的風吹雨打，構件自然會老化損耗。如果等到窗戶鬆脫甚至飛脫墮街，後果就不堪設想。強制驗窗就像為窗戶做一次全面的身體檢查，及早發現潛在問題並進行維修，從根本上保障你、家人以及樓下途人的安全。
誰需要參與屋宇署強制驗窗計劃？
樓齡要求：達10年或以上的私人樓宇
計劃的主要對象是樓齡達到10年或以上的私人樓宇。這裡的「樓齡」是由建築事務監督（即屋宇署）發出的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）日期起計。只要你的物業樓齡達標，就有機會被納入計劃範圍。
豁免條件：不高於3層的住用樓宇
當然，計劃也有豁免情況。如果你的物業是樓高不超過3層的住用樓宇，例如一些村屋或低密度住宅，就可以獲得豁免，不需要參與強制驗窗計劃。
觸發機制：收到屋宇署發出的「法定通知」後才須履行
這是一個非常關鍵的重點。並非所有樓齡達10年的樓宇都需要立即自行驗窗。整個程序的啟動點，是你或你的大廈法團正式收到了由屋宇署寄出的「法定通知」。只有在收到這份正式文件後，你才具有法律責任，需要在指定時間內展開驗窗程序。
強制驗窗由誰負責？釐清「屋宇署」與「房屋署」職責
一般私人樓宇：由「屋宇署」負責執法及接收文件
對於絕大部分私人樓宇的業主來說，負責整個強制驗窗計劃的政府部門是「屋宇署」。由發出法定通知、監管整個程序，到最後接收你所呈交的檢驗文件，都是由屋宇署一手包辦。
特定公營及資助房屋：文件需呈交至房屋局轄下獨立審查組
如果你居住的是部分資助出售房屋，例如「居者有其屋計劃」或「租者置其屋計劃」的屋苑，雖然同樣受強制驗窗計劃規管，但處理文件的部門就有所不同。相關的檢驗文件並非交給屋宇署，而是需要呈交至房屋局常任秘書長辦公室轄下的「獨立審查組」。提交文件前，最好先弄清楚自己物業所屬的類別。
【業主實戰手冊】屋宇署強制驗窗完整流程五步曲
收到關於房屋署強制驗窗或屋宇署強制驗窗的通知，第一時間可能會感到有點不知所措。其實整個流程就像一個清晰的任務清單，只要跟著以下五個步驟，就能順利完成法定要求。
第一步：委任合資格人士 (Qualified Person, QP)
誰是強制驗窗的合資格人士 (QP)？
合資格人士 (QP) 是指符合《建築物條例》要求的專業人士或承建商。他們可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或特定級別的註冊承建商。他們具備專業知識，是負責為你檢驗窗戶和監督維修工程的關鍵人物。
如何尋找及核實QP身份？（官方名冊及「驗窗卡」）
你可以透過屋宇署網站的官方名冊，尋找合資格人士的聯絡資料。與對方接洽時，記得請他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上會有他的照片和資料，是用來核實其身份的最直接方法。
委任QP的法定時限與注意事項
收到法定通知後，你需要在指定的時限內委任QP。一般來說，個別單位的期限是六個月，而樓宇公用部分的期限則是九個月。委任時，建議多找幾間公司報價，和QP清晰溝通好服務範圍和收費。
第二步：進行訂明檢驗
檢驗範圍：窗戶所有構件（玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘等）
QP的訂明檢驗會涵蓋窗戶的每一個安全相關部分。這包括玻璃嵌板、窗框、窗扇、窗鉸、鉚釘和所有螺絲。檢驗的目的是確保窗戶整體結構穩固，沒有潛在的脫落風險。
檢驗重點：如何識別窗戶耗損（灰白色粉狀物、變形、鬆脫）
檢驗的重點是找出潛在危險。例如窗鉸或鉚釘上出現灰白色的粉狀物，這代表金屬已經氧化，強度可能受損。窗框或窗扇出現變形，或者構件有明顯的鬆脫跡象，都是必須處理的安全警號。
特別注意：防水膠邊不屬於訂明檢驗範圍
有一個常見的疑問，就是窗邊的防水膠邊老化漏水是否屬於檢驗範圍。答案是不屬於。強制驗窗主要關乎結構安全，防水問題雖然惱人，但需要另外找師傅處理，並不包括在訂明修葺的範疇內。
第三步：委任註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 進行修葺
權責分離：QP負責檢驗及監督，RC負責施工
如果檢驗後發現需要維修，你就需要委任一名註冊承建商 (RC) 負責施工。強制驗窗計劃有一個很重要的原則，就是權責分明。QP負責客觀地檢驗和監督，RC則負責實際的施工。這個安排可以避免利益衝突，保障工程質素。
更換構件的物料標準（例如：必須使用不銹鋼鉚釘）
維修時使用的物料有嚴格規定。所有新更換的構件，其安全標準都不能低於原來的設計。例如，如果需要更換窗鉸的鉚釘，就必須使用不銹鋼鉚釘，以確保其強度和耐用性，防止日後快速銹蝕。
第四步：在QP監督下完成訂明修葺
監督的重要性：確保維修方法及物料符合安全標準
所有訂明修葺工程，都必須在QP的監督下進行。QP會親身或派員視察，確保承建商使用的物料和施工方法都符合安全標準。這是保障維修質素，讓你安心的關鍵一步。
業主配合的責任：移開阻擋窗戶的傢俬
作為業主，你的配合也很重要。在檢驗或維修前，請預先移開窗邊的傢俬或雜物。這樣可以讓師傅順利和安全地工作，加快整個進度。
第五步：呈交指明表格完成整個程序
QP須在完成檢驗及/或修葺後14天內呈交文件
當所有檢驗和修葺工作完成後，QP會在14天內，向有關部門呈交指明表格，正式記錄你已遵從法定通知。記得向QP索取一份副本，作為個人紀錄。
不同房屋類型文件的呈交地點
文件的呈交地點視乎你的房屋類型。一般私人樓宇的文件，會呈交至屋宇署。如果你居住的是房委會或房協轄下的資助房屋，例如居者有其屋計劃或租者置其屋計劃的單位，文件就需要呈交至房屋局轄下的獨立審查組。QP會清楚知道正確的呈交地點。
如何選擇專業驗窗服務？【防圍標・報價單分析全攻略】
收到關於房屋署強制驗窗的通知後，下一步就是尋找可靠的專業人士。坊間服務選擇眾多，要從中挑選出專業又老實的師傅，確實需要一點技巧。這部分會分享幾個實用秘訣，助你分析報價單，識別專業人士，並且了解如何應對圍標等不良手法，保障自己的權益。
如何分析驗窗報價單？防伏位清單助你避開隱藏收費
一份清晰詳盡的報價單，是專業服務的基礎。當你收到幾份報價時，除了比較總價，更重要的是仔細核對當中的細節。一份結構混亂或者條款模糊的報價單，很可能隱藏著後加收費的陷阱。
核對項目是否列明物料規格、呈交文件費用、工程保養期等
你可以根據以下清單，逐一核對報價單的內容：
* 物料規格要清晰：報價單應清楚列明所有更換配件的物料和規格。例如，更換的鉚釘是否註明為不銹鋼材質，窗鉸的品牌或產地等。這些細節直接影響耐用度和安全性。
* 費用項目要齊全：檢查報價是否已包含所有費用。除了檢驗費和維修費，有沒有列明向屋宇署呈交指明表格的費用？有些公司會將此項作為附加費，所以事前確認十分重要。
* 工程保養期：專業的公司會為其維修工程提供保養期。報價單上應列明保養的期限和範圍，這不單是信心的保證，也是對你日後的保障。
尋找及驗證專業人士的官方途徑
最穩妥的方法，就是透過官方渠道尋找及核實合資格人士 (QP) 和註冊承建商 (RC) 的身份。這可以確保你委託的專業人員是政府認可，具備法定資格的。
屋宇署網站的合資格人士及註冊承建商名冊
屋宇署的官方網站設有最新的「合資格人士名冊」及「註冊承建商名冊」。你可以隨時上網查閱，輸入姓名或公司名稱，便能核實其註冊狀況。委任前進行查冊，是保障自己的第一步。
「窗安無事」流動應用程式：邀請報價、溝通及評分功能
政府也推出了一個名為「窗安無事」的手機應用程式，方便業主尋找服務。程式內建了合資格人士和註冊承建商的資料庫。你可以透過程式直接向多個服務提供者邀請報價，更可以利用內置的通訊功能與他們溝通，完成工程後還可以為其評分，過程透明度相當高。
打擊圍標：多部門協作機制與舉報渠道
圍標行為嚴重擾亂市場秩序，亦損害業主的利益。如果你懷疑在強制驗窗過程中遇到圍標或不法行為，可以向相關機構尋求協助。
廉政公署、警方、競爭事務委員會的角色
香港設有多個部門共同打擊圍標及相關罪行。
* 廉政公署 (ICAC)：主要處理涉及貪污賄賂的行為。
* 香港警務處：處理涉及刑事恐嚇、勒索等行為。
* 競爭事務委員會：處理合謀定價、圍標等違反《競爭條例》的反競爭行為。
如何就專業失德或不良營商手法向相關機構舉報
如果遇到專業人士的服務有問題，例如懷疑其專業失德，你可以向相關的專業學會投訴。若涉及不良營商手法，例如誤導性遺漏或具威嚇性的銷售行為，則可以向香港海關或消費者委員會舉報。清楚了解不同機構的職能，能讓你的投訴得到更有效的處理。
強制驗窗費用預算與政府資助計劃
談到屋宇署強制驗窗計劃，大家最關心的部分自然是費用預算。整個過程由檢驗到維修，涉及的開支可大可小。這部分會為你詳細拆解強制驗窗的費用構成，並且介紹相關的政府資助計劃，幫助你更有效地規劃財政。
強制驗窗費用大解構：由檢驗到維修的開支預算
強制驗窗的總開支，主要由兩大部分組成。第一部分是「檢驗費」，即是委任合資格人士 (QP) 對單位內所有窗戶進行檢查，和呈交文件的費用。第二部分是「維修費」，如果檢驗後發現窗戶有構件不符合安全標準，就需要委任註冊承建商 (RC) 進行修葺，這部分費用則視乎損壞情況而定。
影響檢驗及維修費用的因素：窗戶數量、類型、損壞程度
檢驗和維修的最終收費，會受到幾個主要因素影響。首先是窗戶的數量，數量越多，檢驗的基本費用自然會相應增加。其次是窗戶的類型，例如鋁窗、鐵窗或較複雜的結構，檢驗和維修的難度不同，價錢也會有分別。最重要的因素是窗戶的損壞程度。如果窗戶保養得宜，可能只需支付基本的檢驗費。但是如果窗戶的窗鉸、鉚釘等重要構件出現嚴重銹蝕或變形，需要更換的項目越多，維修費用就會越高。
市場大致檢驗費及基本維修費參考
市場上的收費沒有統一標準，但是我們仍然可以參考一個大概的範圍。一般來說，單位的基本檢驗費，大約由數百元至千多元不等，費用通常已包括呈交指明表格。如果需要維修，常見項目的參考價錢如下：
– 更換一對不銹鋼窗鉸：約$250 – $500
– 更換不銹鋼鉚釘：每口約$50 – $150
– 更換窗戶手掣或鎖：每個約$150 – $300
以上的價錢只作參考，實際收費會因物料質素、工程複雜度和不同承辦商而有所差異，建議大家多找幾家公司報價作比較。
了解及申請政府財政支援
為了協助有需要的業主，政府與相關機構提供財政支援，以減輕大家在樓宇維修上的經濟壓力。符合資格的業主，可以主動了解和申請這些資助計劃。
市建局及房協的「樓宇復修綜合支援計劃」
其中一個主要的資助來源，是市區重建局（市建局）與香港房屋協會（房協）合作推出的「樓宇復修綜合支援計劃」。這個計劃的目的，是為合資格的業主提供一站式的財政資助，範圍涵蓋強制驗樓和強制驗窗計劃所須的費用。
申請資格及查詢途徑
「樓宇復修綜合支援計劃」的申請資格，通常與樓宇的樓齡、類型和業主的個人狀況掛鉤，例如申請人是否為長者自住業主，或者是否正領取綜合社會保障援助。由於計劃詳情和申請資格或會更新，最穩妥的方法是直接向相關機構查詢。你可以致電「樓宇復修綜合支援計劃」熱線 3188 1188，或者瀏覽市建局及房協的官方網站，獲取最新和最準確的資訊。
法律責任與罰則：不遵從強制驗窗通知的後果
收到屋宇署強制驗窗通知後置之不理，後果可能比你想像中嚴重。這份法定通知並非溫馨提示，而是一項具有法律效力的要求。如果業主選擇忽略，將會面對一系列由輕到重的法律制裁。了解這些後果，有助你正視驗窗的迫切性。
未能遵從法定通知的罰則
當局的執法程序是循序漸進的，首先是發出定額罰款，假如業主依然故我，就會升級至檢控階段，屆時的罰則將會大幅提高。
定額罰款：港幣$1,500
如果業主未能在指定期限內遵從強制驗窗通知，第一步通常會收到由屋宇署發出的定額罰款通知書，金額為港幣$1,500。這可視為第一次警告，但繳交罰款不代表責任已經完結，業主仍然必須完成整個驗窗及修葺程序。
檢控後果：最高罰款港幣$25,000及監禁3個月
假如業主無視定額罰款，或者繳交罰款後繼續拖延，屋宇署便會採取法律行動，向業主提出檢控。一經法庭定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁3個月。這顯示了當局對窗戶安全的重視程度，絕非等閒視之。
持續違規的每日罰款
更嚴重的後果是，在法庭定罪後，如果業主仍然拒絕遵從驗窗令，法庭可以下令就違規的每一日，再額外罰款港幣$2,000。這種每日累計的罰款，會令財政負擔不斷加重，直至業主履行其法律責任為止。
真實案例警示：近期檢控個案罰款額分析
紙上談兵可能未能讓你感受到嚴重性，看看真實個案會更清晰。近年就有業主因長期無理會屋宇署強制驗窗的法定通知，最終被法庭重罰。有案例的罰款總額甚至超過港幣十五萬元，證明這絕對不是一千幾百元就能了事的，拖延處理的代價非常高昂。
其他相關法律責任
除了個人單位業主需要負上的責任，強制驗窗也涉及大廈的公用部分。在這種情況下，便會引申出業主與業主立案法團之間的其他法律責任。
阻礙法團進行公用部分工程的罰則
如果業主立案法團需要為大廈公用地方（例如走廊、樓梯間的窗戶）進行檢驗或修葺，個別業主有責任配合。假如業主無理阻撓法團或其委任人員進入處所工作，即屬違法，最高可被罰款港幣$10,000及監禁6個月。
拒絕分擔維修費用的後果
當法團為公用部分完成驗窗及所需維修後，所有業主都有責任按照大廈公契的規定，分擔相關費用。如果個別業主拒絕分擔，法團有權循法律途徑追討，而該業主亦可能因違反建築物管理條例，面臨最高港幣$25,000的罰款。
實用工具：即時網上查詢強制驗窗呈交狀況
處理完一輪房屋署強制驗窗的程序後，最想知道的，莫過於相關文件是否已成功呈交。其實，要查詢屋宇署強制驗窗的進度，並非難事。現在，你可以利用幾個官方工具，隨時上網查清楚，掌握最新進度，確保整個流程妥善完成。以下會為你介紹兩個最主要的查詢途徑。
「百樓圖網」/「公屋查圖易」使用指南
屋宇署的「百樓圖網」網站，是查詢強制驗窗呈交狀況最直接的官方平台。這個系統讓你能夠即時查閱相關指明表格的呈交紀錄。網站提供了兩種搜尋方式，方便你在不同情況下使用。
途徑一：按物業地址搜尋
如果你手上沒有法定通知，或者不記得通知編號，這個方法就最適合。你只需要在網頁上，依據指示揀選所在地區、街道及大廈名稱，系統便會顯示相關的呈交紀錄。這個方法雖然方便，但輸入地址時要確保資料完全準確，例如大廈的期數或座號，才能成功找到你的物業紀錄。
途徑二：按法定通知編號搜尋
假如你已收到由屋宇署發出的法定通知，最快捷準確的方法，就是利用通知書上的法定通知編號進行搜尋。每張通知都有一個獨一無二的編號。你只要在網站上選擇按編號搜尋，然後輸入這個號碼，系統就能即時鎖定你的個案，顯示最新的文件呈交狀況。這個方法可以避免因地址輸入有出入而找不到紀錄的問題。
利用「窗安無事」App管理驗窗進度
除了傳統的網頁查詢，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，提供一個更全面的管理方案。這個App不單止用作查詢，它更像一個一站式的管理工具。你可以透過App尋找合資格人士及註冊承建商、邀請報價，甚至與他們直接溝通。當你透過App委任了專業人士後，整個驗窗流程的進度，包括文件呈交狀況，都可以在App內一目了然地追蹤，讓管理過程變得更加輕鬆方便。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
我的窗戶看似簇新，仍需要遵從強制驗窗計劃嗎？
這是一個很好的問題。收到房屋署強制驗窗或屋宇署強制驗窗的法定通知後，無論窗戶外觀如何，業主都必須遵從。這個計劃是基於法例要求，觸發點是樓齡和官方通知，而不是窗戶看起來新舊與否。
很多時候，窗戶的潛在危險是肉眼難以察覺的。例如，窗鉸內部的金屬可能已經因濕氣而銹蝕，或者固定窗框的鉚釘已經鬆脫，這些問題從表面看未必顯而易見。這就像汽車的定期檢驗，即使車輛外觀完美，仍需由專業技師檢查內部機件確保安全。因此，只要收到通知，委任合資格人士進行專業檢驗就是必須完成的法律責任。
如有傢俬雜物阻擋窗戶，檢驗時應如何處理？
業主有責任配合檢驗工作，確保合資格人士 (QP) 能夠順利和安全地接觸到每一扇需要檢驗的窗戶。
在檢驗人員到訪前，業主應預先移開阻擋窗戶的傢俬、電器、盆栽或雜物，騰出足夠的工作空間。這是因為檢驗人員需要完全打開和關上窗戶，仔細檢查窗鉸、窗鎖和窗框等所有構件，如果空間不足，就無法進行全面的安全評估。建議在預約時，可以先與檢驗人員溝通，了解他們需要多大的工作空間，以便提早準備。
我可以自行維修窗戶以符合要求嗎？
答案是不可以的。強制驗窗計劃有嚴格的規定，所有訂明修葺工程，必須由註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 在合資格人士 (QP) 的監督下進行。
這個制度的目的是確保維修的質素和安全標準。計劃清晰劃分了權責：合資格人士負責檢驗和監督，確保維修方法及物料（例如必須使用不銹鋼鉚釘）符合法例要求；註冊承建商則負責實際施工。自行維修不僅無法獲得合資格人士簽發的證明文件來完成法律程序，更有可能因使用不合規格的物料或方法而留下安全隱患。
「自願樓宇評審計劃」與強制驗窗計劃有何關係？
兩者是性質不同但可以互補的計劃。「強制驗窗計劃」是被動的，業主在收到法定通知後必須遵從。而「自願樓宇評審計劃」則是由業主立案法團或業主主動參與的評審，旨在鼓勵 proactive 的樓宇管理和保養。
它們的關聯在於，如果樓宇成功參與並通過「自願樓宇評審計劃」，屋宇署在該評審的五年有效期內，會視之為已符合該周期強制驗窗計劃下有關公用部分的要求。換言之，主動做好保養並獲得認證，可以免除在特定時間內再被強制要求檢驗公用部分的窗戶，是一種更具前瞻性的樓宇管理方式。
完成這次強制驗窗後，是否一勞永逸？
完成一次強制驗窗程序並非一勞永逸。窗戶作為樓宇結構的一部分，會因天氣和日常使用而自然損耗，所以需要定期檢查。
根據法例，強制驗窗計劃是以周期形式進行。在樓宇樓齡滿10年後，會被納入計劃；此後，屋宇署會每隔5年再揀選目標樓宇，送遞法定通知。這意味著，業主需要為下一個五年的檢驗周期作好準備。與其將其視為一次性的任務，不如看成是對家居安全持續的投資，並在日常養成檢查和保養窗戶的好習慣。