收到屋宇署（Buildings Department）寄來的「強制驗窗計劃」法定通知，面對複雜的程序和法律條文，是否感到不知所措？別擔心，這份終極攻略將為你一次過清晰拆解。本文會由淺入深，詳細解釋屋宇署的驗窗標準、具體執行驗窗的5大步驟、市場收費參考及政府資助詳情，並解答業主最關心的法律責任問題。無論你是個別業主還是法團成員，都能輕鬆掌握整個流程，確保家居安全，順利完成驗窗要求，避免不必要的罰款。
甚麼是強制驗窗計劃 (MWIS)？
當你收到屋宇署的信件，提醒你要遵從屋宇署驗窗標準時，其實代表你的樓宇已經被納入「強制驗窗計劃」（MWIS）的範圍。簡單來說，這是一項具法律效力的計劃，旨在確保舊樓的窗戶安全穩固，以保障公眾安全。計劃要求業主為樓齡達標的樓宇，委任合資格人士進行窗戶檢驗及所需的修葺工程。
計劃目的與法律基礎
預防窗戶失修構成的公眾安全風險
香港樓宇密度高，窗戶日久失修，例如螺絲銹蝕或窗鉸鬆脫，一旦在高空墮下，後果不堪設想。強制驗窗計劃的核心目的，正是要主動排查和修復這些潛在的家居安全隱患，防患於未然，避免意外發生。
法律依據：《建築物條例》第30C條
這項計劃並非單純的行政建議，而是有堅實的法律基礎。整個強制驗窗計劃是根據香港法例第123章《建築物條例》第30C條推行的，條文清晰訂明了相關業主的法律責任，以及屋宇署驗窗要求的具體內容，所有被選中的樓宇業主都必須遵守。
哪些樓宇須要強制驗窗？
樓齡達10年或以上的私人樓宇
根據屋宇署的規定，所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇（樓高不超過3層的住宅樓宇除外），都有機會被納入強制驗窗計劃。這涵蓋了大部分住宅、商業及綜合用途樓宇。
屋宇署揀選目標樓宇及發出法定通知的準則
你可能會好奇，為何偏偏是你的大廈收到通知。屋宇署並非隨機抽樣，而是會設立一個包含專業人士和地區代表的委員會，根據樓宇的狀況、樓齡、地區風險、過往的失修記錄等多種因素，每年分批次揀選目標樓宇。一經選定，屋宇署便會向相關業主或法團發出法定通知，正式啟動整個屋宇署驗窗程序。
屋宇署驗窗標準詳解：驗甚麼才算合格？
要順利完成整個強制驗窗程序，首要任務就是清楚理解屋宇署驗窗標準。這套標準是合資格人士上門檢驗時的唯一準則，直接關係到你的窗戶是否合格，以及是否需要進行修葺。屋宇署的驗窗要求很清晰，主要集中檢查窗戶的結構安全及功能是否正常。
窗戶訂明檢驗的4大核心標準
合資格人士會根據屋宇署的指引，對窗戶的四個關鍵部分進行詳細評估，確保每一項都符合安全規定。
玻璃嵌板：有否破裂、碎裂或狀況欠妥
檢驗人員會仔細檢查每一塊玻璃，確保沒有任何大小裂紋或崩角。他們也會檢查玻璃是否牢固地安裝在窗框內，以及玻璃與窗框之間的接口是否穩妥，沒有出現鬆動的情況。
窗框及窗扇：有否變形、銹蝕或鬆脫
窗框和窗扇是窗戶的骨架。檢驗會集中觀察鋁材或任何金屬部分有否因長期使用而變形、彎曲或出現明顯的銹蝕。同時，亦會檢查窗框是否穩固地安裝在牆壁上，沒有鬆脫或移位的跡象。
鎖具、窗鉸及鉚釘：有否鬆脫、缺漏或功能失常
這是檢驗的重中之重。所有活動組件，包括窗戶手掣、多點鎖、窗鉸及固定窗鉸的鉚釘，都必須功能正常。檢驗人員會測試開關是否順暢，鎖上後是否穩固，以及所有鉚釘和螺絲有否鬆脫、滑牙或生銹斷裂。
防水密封劑及膠邊：有否老化、硬化或欠妥
窗戶邊緣的防水密封劑（玻璃膠）及用作緩衝的膠邊，會隨時間老化變質。檢驗會評估它們有否硬化、脆裂或收縮，因為這些問題會直接影響窗戶的防水和隔音效能，甚至可能導致玻璃鬆動。
鋁窗常見損壞及不合格的例子
了解標準後，我們來看看一些在實際檢驗中，最常見導致窗戶不合格的具體問題。這些例子能幫助你初步評估自家窗戶的狀況。
鉚釘鬆脫或斷裂：最常見的潛在危險
這是鋁窗最普遍，同時也是最危險的損壞情況。鉚釘是固定窗鉸與窗扇的主要零件，如果因銹蝕而鬆脫或斷裂，窗扇便會失去支撐，在強風下極有可能整隻飛脫墮街，造成嚴重意外。
窗鉸變形或生銹：導致開關不順或無法關緊
窗鉸長期承受窗扇的重量，容易出現變形、磨損或生銹。當窗鉸出現問題，你會發現窗戶開關時很不順暢，甚至無法完全關緊，形成一道縫隙。這不但影響氣密性，也對安全構成威脅。
防水膠邊硬化：引致滲水及漏風
窗戶的黑色膠邊在日曬雨淋下會逐漸失去彈性，變得僵硬和脆化。硬化後的膠邊無法再緊貼窗框與玻璃，在下雨時很容易出現滲水問題，打風時也會有明顯的漏風聲。
窗戶手掣損壞：無法穩固鎖上窗戶
窗戶手掣或相關的鎖具損壞，會導致窗戶不能穩妥鎖上。即使窗戶看似已經關上，但如果鎖具失效，窗扇仍可能被強風吹開，構成家居及公眾安全風險。
強制驗窗5步曲：由收信到完成
收到屋宇署的信件，要求根據屋宇署驗窗標準進行強制驗窗，過程其實相當清晰。整個流程可以簡單分為五大步驟，只要跟著指引一步步完成，就能順利履行法律責任。以下會為你詳細拆解由收信到完成呈報的完整程序。
第一步：接收及理解法定通知
查閱驗窗期限及業主的法律責任
當你收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃法定通知」時，首先要做的是仔細閱讀信件內容。通知書上會清楚列明驗窗的最後期限，你必須在這個日期前完成整個檢驗及修葺程序。作為業主，你有法律責任確保樓宇窗戶的安全，所以準時遵從通知是十分重要的。
業主立案法團(OC)與個別業主的分工
如果你居住的大廈設有業主立案法團（OC），責任分工會更加明確。一般來說，大廈公用部分（例如樓梯、走廊、會所等）的窗戶，會由法團統一安排驗窗和維修。而你私人單位內的窗戶，則需要由你個人負責處理。清楚了解這個分工，有助你與法團協調，避免混亂。
第二步：委任合資格人士 (QP)
如何查閱屋宇署名單及選擇QP
處理強制驗窗的下一步，是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）進行檢驗。你可以在屋宇署網站查閱最新的合資格人士屋宇署驗窗名單，名單上的人士都具備相關專業資格。選擇QP時，建議可聯絡數位人士，比較他們的報價、經驗和服務範圍，然後選擇最適合你的一位。
委任合資格人士的合約注意事項
決定委任哪位QP後，雙方應簽訂一份清晰的服務合約。合約內容應詳細列明服務範圍（例如是否包括呈交文件）、檢驗費用、付款方式和完成時間等。一份周全的合約能夠保障雙方權益，避免日後出現不必要的爭議。
第三步：進行訂明檢驗
檢驗範圍：樓宇公用部分及私人單位的所有窗戶
在你委任的QP安排下，便會進入實質的檢驗階段。根據屋宇署驗窗要求，檢驗範圍涵蓋樓宇內所有窗戶，包括公用地方以及你私人單位內的所有窗戶。QP會逐一檢查，確保沒有任何遺漏。
合資格人士如何按屋宇署標準進行評估
在檢驗過程中，QP會嚴格遵從屋宇署驗窗標準進行評估。他們會仔細檢查窗戶的各個組件，例如玻璃嵌板、窗框、窗扇、鎖具、窗鉸、鉚釘及防水膠邊等，評估它們是否安全和狀況良好，然後記錄檢驗結果。
第四步：進行訂明修葺（如需要）
根據檢驗報告委任註冊承建商施工
如果QP在檢驗後發現窗戶有損壞，不符合安全標準，便需要進行修葺。QP會提供一份詳細的檢驗報告，清楚列出需要維修的項目。然後，你需要根據報告，委任一名註冊承建商來進行指定的修葺工程。
確保修葺工程在合資格人士監督下進行
有一點非常重要，所有訂明修葺工程，都必須在你的QP監督下進行。QP的角色是確保承建商的施工符合安全標準和屋宇署的要求。完成修葺後，QP會再次檢查，確認窗戶已回復安全狀態。
第五步：呈交證明書
由合資格人士填妥並呈交指明表格 (MWI 1 / MWI 2 / MWI 2A)
當所有檢驗和修葺工作完成後，就來到最後的文書呈報階段。你的QP會負責填妥相關的屋宇署驗窗表格，並連同檢驗報告一併呈交給屋宇署。如果窗戶無需修葺，會呈交表格MWI 1；如已完成修葺，則會呈交表格MWI 2或MWI 2A。
如何利用「百樓圖網」追蹤呈報狀況
在QP呈交文件後，你可以利用屋宇署的「百樓圖網」網上系統，隨時查閱法定通知的遵辦狀況。只需在網站輸入大廈的地址，便能看到相關的呈報記錄，確認整個強制驗窗程序是否已經正式完成。
強制驗窗費用參考及資助計劃
當大家討論屋宇署驗窗標準時，最關心的問題之一自然是費用。整個強制驗窗過程，由聘請合資格人士檢查，到可能需要的維修工程，都涉及一定開支。這裡會為你詳細拆解費用的構成，提供市場上的參考價格，並且介紹政府為合資格業主提供的資助計劃，讓你對預算有更清晰的掌握。
驗窗及維修收費的決定因素
驗窗和維修的最終收費並非一個固定數目，它會因為幾個主要因素而變化。清楚了解這些因素，有助你評估報價的合理性。
檢驗費：按窗戶數量及類型計算
檢驗費是第一筆基本開支。大部分公司會提供一個套餐價，包含檢驗指定數量的窗戶。如果單位內的窗戶數量超出套餐範圍，便需要額外收費。而且，窗戶的類型也會影響價錢，例如結構較複雜的窗戶，檢驗起來可能需要更多時間，收費亦會稍高。
維修費：按損壞程度、更換配件及工程複雜性而定
如果合資格人士檢查後，發現窗戶不符合屋宇署驗窗要求，便需要進行維修。這部分的費用變數最大。價錢主要取決於窗戶的損壞程度、需要更換的配件（例如鉚釘、窗鉸或手掣）的物料和數量，還有工程的複雜程度。如果維修位置難以觸及，可能需要搭建棚架，費用自然會增加。
2025年市場收費參考
以下提供一些市場上的大概收費，讓你心中有數。不過，實際價格始終會因應不同承辦商和工程細節而有所調整。
基本檢驗費用範圍
一般住宅單位的基本檢驗費，大約介乎數百元至千多元不等。這個費用通常包括了合資格人士上門檢查，以及在窗戶狀況良好的情況下，代為呈交屋宇署驗窗表格（例如表格 MWI 1）的服務。
常見維修項目（如更換鉚釘、窗鉸）的大約費用
維修項目通常是逐項計算。例如，為一扇窗更換全套不銹鋼鉚釘，費用大約是數十至百多元。如果要更換一對窗鉸，費用則可能由二百多元至數百元不等，視乎尺寸和物料而定。所以，需要維修的窗戶越多，總費用便會越高。
政府及相關機構的財政支援及資助
為了協助有需要的業主履行屋宇署驗窗的責任，政府與相關機構設立了財政支援計劃，減輕業主的經濟負擔。
房協及市建局的「樓宇維修綜合支援計劃」
其中一個主要的資助來源是香港房屋協會（房協）和市區重建局（市建局）合作推出的「樓宇維修綜合支援計劃」。這個計劃為合資格的業主提供財政津貼，用以應付強制驗窗和強制驗樓的開支。
各項資助的申請資格及援助範圍
申請資格通常設有一定門檻。例如，申請人須為自住物業的長者業主，或正領取指定的社會保障援助。物業的應課差餉租值亦不能超過指定上限。資助範圍涵蓋了強制驗窗的檢驗費用和維修工程開支。因為計劃的細節和資助金額會不時更新，建議有需要的業主直接到房協或市建局的官方網站，查閱最新的申請資格和詳情。
業主法律責任與違規後果
為何必須遵從法定驗窗通知？
業主是履行驗窗責任的最終負責人
收到屋宇署的強制驗窗通知，意味著作為業主，法律上你有責任確保物業窗戶符合屋宇署驗窗標準。這項責任是清晰並且直接的，最終的負責人就是業主本人。即使物業已交由租客使用，或由業主立案法團（OC）協助統籌，但履行屋宇署驗窗要求的法律責任，始終由個別單位的業主承擔。因此，收到通知後，積極處理是保障自己和公眾安全的最佳做法。
未能遵從通知的法律後果
如果業主未能在指定期限內遵從驗窗通知，屋宇署會採取執法行動。整個程序有清晰的 escalate 機制，後果會隨着業主的拖延而變得更加嚴重。
定額罰款通知書 ($1,500)
首先，屋宇署會向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書，罰款金額為港幣$1,500。繳交罰款只是第一步，這並不代表業主已履行驗窗責任。業主在繳款後，仍然需要盡快委任合資格人士完成整個屋宇署驗窗程序。
檢控程序、更高罰款（最高$25,000）及監禁風險
如果業主無視定額罰款通知書，屋宇署便會展開檢控程序。根據《建築物條例》，任何無合理辯解而未能遵從法定通知的業主，一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000及監禁一年。此外，如果定罪後仍未遵從通知，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。這顯示了政府對窗戶安全的重視程度。
屋宇署代辦工程並追討所有費用
在檢控之後，如果業主依然沒有任何行動，屋宇署有權委任顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，當中包括檢驗費、修葺費以及監督工程的行政費用，通常還會附加一筆不超過百分之二十的附加費。這筆費用將會登記在物業的土地註冊記錄上，成為對該物業的法定押記，俗稱「釘契」，直接影響物業的買賣。
屋宇署驗窗常見問題 (FAQ)
關於屋宇署驗窗標準和執行細節，大家總會遇到一些疑問。以下我們整理了一些常見問題，希望可以為你提供清晰的解答。
我只是租客，誰應負責驗窗？
這個問題的答案很明確：法律責任在於業主。根據《建築物條例》，樓宇業主是履行強制驗窗責任的最終負責人。即使租約另有訂明，向屋宇署負責的始終是業主。作為租客，你的角色是配合業主或其委派的合資格人士進入單位進行檢驗和維修。因此，當你收到相關通知時，應第一時間轉交給業主處理。
強制驗窗與強制驗樓有何分別？
強制驗窗計劃 (MWIS) 和強制驗樓計劃 (MBIS) 是兩項獨立的法定計劃，主要分別在於樓齡要求、檢驗範圍和委任的專業人士。
- 樓齡要求： 強制驗窗針對樓齡達10年或以上的私人樓宇。強制驗樓則針對樓齡達30年或以上的樓宇。
- 檢驗範圍： 驗窗計劃只集中於窗戶的安全狀況。驗樓計劃的範圍則廣泛得多，包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等結構。
- 專業人士： 驗窗需委任「合資格人士」(QP)。驗樓則需要委任「註-冊檢驗人員」(RI)。兩者都需要由「註冊承建商」進行所需的修葺工程。
完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
完成一次訂明檢驗及所需的修葺工程，並由合資格人士向屋宇署呈交證明書後，這次的驗窗結果便算完成。其後，屋宇署在5年內不會再就同一幢樓宇的相同窗戶，向同一業主送達新的法定通知。換言之，一次完整的屋宇署驗窗程序，其有效期為5年。
如何分辨「合資格人士」與「註冊承建商」的角色？
在整個強制驗窗過程中，這兩個角色的分工非常清晰。
- 合資格人士 (QP)： 他們是負責「檢驗」和「監督」的專業人士，例如認可人士、註冊結構工程師等。他們的主要職責是根據屋宇署驗窗要求進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，然後監督任何所需的修葺工程，最後再向屋宇署呈交證明文件。你可以從屋宇署驗窗名單中找到他們的資料。
- 註冊承建商： 他們是負責「施工」的單位。當合資格人士指出窗戶需要修葺時，業主便須另行委任一名註冊承建商，按照合資格人士的指示進行實際的維修或更換工程。
簡單來說，合資格人士是醫生，負責診斷和監督治療；註冊承建商則是執行治療方案的技術人員。
在哪裡可以下載最新的屋宇署驗窗表格？
所有與強制驗窗計劃相關的官方文件，都可以在屋宇署的官方網站找到。你可以直接瀏覽網站內關於強制驗窗計劃的頁面，便能下載最新的屋宇署驗窗表格，例如表格MWI 1、MWI 2及MWI 2A等。為確保你使用的是最新版本的表格，建議直接從官方途徑下載，避免使用來歷不明的副本。