收到屋宇署發出的「強制驗樓法定通知」，不少業主都會感到徬徨，擔心程序繁複、費用高昂。究竟整個流程是怎樣的？如何委任合資格人士？有哪些政府資助可以申請？本文為你整合了一份詳盡的強制驗樓全攻略，由收到通知後的應對準備、清晰的5大實踐步驟、費用預算與資助計劃，到查詢大廈狀況的方法，助你輕鬆處理整個驗樓過程，避免因延誤而招致不必要的罰則。
深入了解政府強制驗樓計劃：定義、法律與涵蓋範圍
收到通知要進行政府強制驗樓，第一時間可能會感到有點不知所措。不如我們先來看看這個計劃的來龍去脈，了解它的目的、法律依據和影響範圍，這樣就能更清晰地規劃下一步。
計劃目的：為何要強制檢驗樓宇？
香港有很多樓宇的樓齡都比較高，日久失修可能帶來安全隱患。所以，政府強制驗樓計劃最主要的目的，就是主動找出並解決這些潛在風險，保障住戶和公眾的安全。簡單來說，這是一個預防性的安全措施，透過定期由專業人士檢查樓宇的公用部分和外牆，確保樓宇結構穩固，避免因石屎剝落等問題引致意外。
法律基礎：《建築物條例》第123章
這項政府強制檢測樓宇的要求並非隨意設立，而是有堅實的法律基礎。它的權力源於香港法例第123章的《建築物條例》及其附屬法例《建築物(檢驗及修葺)規例》。條例清晰列明了業主的法律責任，以及整個檢驗和修葺的流程與標準，確保所有程序都有法可依。
涵蓋樓宇範圍：哪些樓宇需要強制驗樓？
大家最關心的，可能是自己的樓宇是否屬於受影響的範圍。根據規定，所有樓齡達到30年或以上的私人樓宇（非工業建築物），不論是住宅、商用還是商住兩用，都有可能被納入計劃。不過，有一個重要的豁免情況，就是樓高不超過三層的住宅樓宇，則不受此計劃規管。
揀選機制：政府如何揀選目標樓宇？
屋宇署（坊間或稱強制驗樓部）並非隨機揀選樓宇，而是一套有系統的機制。他們每年會揀選一批目標樓宇發出法定通知。揀選的過程會考慮多個因素，首先是樓宇的樓齡，其次是樓宇的狀況，同時也會顧及不同地區的分布。為了確保過程的代表性和公平性，政府還設立了「揀選目標樓宇諮詢委員會」，由專業人士及地區代表等組成，就揀選事宜提供意見。
【業主實戰指南】強制驗樓完整流程：由收到通知到完成修葺
收到政府強制驗樓的「法定通知」，確實會令人感到有點不知所措。這份由屋宇署發出的文件，意味著您作為業主，需要為樓宇的安全負起法律責任。其實，整個政府強制驗樓計劃的流程脈絡相當清晰，只要按部就班，就能順利完成。以下將會為您拆解由收到通知到完成修葺的五大步驟，助您輕鬆應對。
第一步：收到「法定通知」的應對與準備
當您收到強制驗樓的「法定通知」時，這便是整個程序的正式開始。首先要做的是仔細閱讀通知上的所有內容，特別是通知的發出日期以及遵從期限。這份文件是屋宇署強制驗樓部發出的正式法律文書，切勿置之不理。
如果大廈已成立業主立案法團（法團），法團通常會主導整個驗樓及修葺的統籌工作。假如大廈沒有法團，則需要各業主共同協商，合力處理。無論如何，收到通知後應盡快與法團或大廈管理處溝通，了解他們已採取的行動，並為接下來的開支和決策做好準備。
第二步：委任註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)
收到通知後，首個關鍵行動是委任一名「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, 簡稱RI）。根據《建築物條例》，只有名列於屋宇署備存的「檢驗人員名冊」上的專業人士，才有資格進行政府強制檢測樓宇的工作。這些專業人士通常是認可人士，例如建築師、工程師或測量師。
您可以透過屋宇署網站查閱完整的檢驗人員名冊。建議法團或業主們可邀請數名註冊檢驗人員報價，並比較他們處理同類型樓宇的經驗和服務範圍。註冊檢驗人員的角色不僅是找出問題，更重要的是在後續修葺工程中擔任監督，確保工程質量符合法規要求。
第三步：訂明檢驗範圍 — 究竟要驗什麼？
委任了註冊檢驗人員後，他便會根據法例要求，為樓宇進行訂明檢驗。政府強制驗樓計劃的檢驗範圍非常全面，主要目的是確保公眾安全。檢驗範圍包括：
- 樓宇公用部分：例如大堂、走廊、樓梯、天台及升降機槽等。
- 外牆：涵蓋所有飾面材料，如紙皮石、瓷磚、批盪，以及外部的排水管。
- 伸出物及招牌：包括露台、簷篷、窗台、冷氣機石屎台，以及所有附設於外牆的招牌。
- 結構構件：檢驗樑、柱、樓板等承重結構是否有明顯損毀。
- 消防安全構件：例如防火門、耐火結構等。
- 僭建物：識別並報告位於樓宇公用部分、外牆、天台或平台的僭建物。
註冊檢驗人員完成檢驗後，會提交一份詳細的檢驗報告，清楚列明需要修葺的項目。
第四步：委任註冊承建商 (Registered Contractor, RC)
如果檢驗報告指出樓宇需要進行「訂明修葺工程」，下一步就是委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, 簡稱RC）來執行工程。與註冊檢驗人員一樣，您必須委任在屋宇署名冊上的承建商。
整個修葺工程，必須在您早前委任的註冊檢驗人員監督下進行。這個安排形成了一個專業的監察機制：由檢驗人員負責診斷和監督，承建商負責施工，確保工程的質量和安全標準。法團在招聘承建商時，應進行公開招標，以確保過程公平公正，並為業主爭取最合理的工程費用。
第五步：完成呈報及後續事宜
當所有訂明修葺工程在註冊檢驗人員的監督下完成後，該名檢驗人員便會向屋宇署呈交所需文件，包括完工證明書。屋宇署在確認所有法定要求均已符合後，會發出信件確認業主已遵從該「法定通知」。
成功遵從通知後，該樓宇的同一部分在未來十年內，將不會再被揀選進行同一個政府強制驗樓計劃。這意味著只要妥善完成整個流程，便能確保樓宇安全，同時為業主帶來長達十年的安心。
如何查詢大廈是否納入強制驗樓計劃？
想知道自己的物業是否被納入政府強制驗樓計劃，主動查詢總比被動等待通知來得安心。其實，業主可以透過幾個官方渠道，輕鬆查證大廈的狀況。以下為你整理了三個最直接有效的方法。
方法一：屋宇署「法定通知」網上查詢系統
最快捷的方法，就是使用屋宇署的「法定通知」網上查詢系統。這個系統是一個公開的資料庫，你可以把它看成是全港樓宇的官方健康紀錄冊。你不單可以查詢政府強制檢測樓宇的通知，還可以查到強制驗窗計劃、清拆僭建物命令或消防安全指示等法定文件。
查詢步驟很簡單，你只需要進入系統網站，然後可以選擇用以下任何一種方式搜尋：
- 樓宇地址： 輸入街道名稱和門牌號碼。
- 樓宇名稱： 輸入大廈的正式名稱。
- 通知編號： 如果你手上已有文件，直接輸入上面的編號就最準確。
系統會即時顯示結果，列出相關的法定通知及其遵從狀況，例如是「未獲遵從」還是「已獲遵從」，讓你一目了然。
方法二：查閱最新「目標樓宇列表」
有時候，網上查詢系統的資料更新可能需要一些時間。如果你想確認大廈是否被納入最新一輪的政府強制驗樓計劃，最準確的做法是直接查閱屋宇署定期公布的「目標樓宇列表」。
屋宇署每年會揀選一批樓宇納入計劃，然後將名單以PDF文件形式上載到官方網站。你可以在屋宇署網站的「強制驗樓計劃」專頁找到這些列表。只要下載最新的列表，就可以看看你的大廈是否榜上有名了。
方法三：直接聯絡相關政府部門
假如你試過以上兩個方法後仍然不確定，或者對查詢結果有任何疑問，最穩妥的方法就是直接聯絡負責的政府部門。你可以致電屋宇署的一般查詢熱線 2626 1616（由「1823」接聽及轉介），向職員提供你的大廈資料。
他們能夠直接從內部系統查核，並提供最權威的答案，確認你的大廈是否已收到或即將收到強制驗樓的法定通知。直接向強制驗樓部查詢，就能獲得最準確的資訊。
強制驗樓費用、資助及貸款計劃全攻略
提到政府強制驗樓，相信大部分業主最關心的就是費用問題。由聘請註冊檢驗人員（RI）的檢驗費，到後續可能出現的大規模修葺工程開支，確實會對財政構成一定壓力。其實，現時有多個政府及相關機構提供的資助與貸款計劃，可以協助業主應對政府強制檢測樓宇的開支。這部分會為你詳細拆解費用構成，並且整理出所有可申請的方案。
影響強制驗樓費用的主要因素
強制驗樓的費用並非一個固定數目，而是受多個因素影響，不同樓宇的收費可以有很大差別。在準備預算時，你可從以下幾個方面評估：
- 樓宇規模與複雜程度：樓宇的單位數目、層數及設計是基本因素。一座結構複雜、單位數量多的大廈，自然需要更長的檢驗時間，檢驗費用亦會相應提高。
- 樓宇的實際狀況：樓宇的維護保養狀況是關鍵。如果樓宇日久失修，例如外牆飾面有剝落跡象、結構出現明顯裂縫，註冊檢驗人員可能需要進行更深入的勘測，而之後的訂明修葺工程費用亦會更高。
- 檢驗範圍與方法：除了基本的目視檢測，若需要使用特殊儀器，或者搭建棚架、使用吊船等以便近距離檢查外牆，這些都會直接增加檢驗成本。
- 市場價格：不同註冊檢驗人員或顧問公司的收費標準各異。建議業主立案法團（IO）或共同業主貨比三家，索取詳細的報價單作比較，但切忌只以價低者得為唯一標準，專業資格和經驗同樣重要。
[獨家資源] 強制驗樓預算規劃檢查清單 (可下載)
為了讓你更有效地規劃財政預算，避免遺漏任何潛在開支，我們根據政府強制驗樓計劃的流程，特別製作了一份「強制驗樓預算規劃檢查清單」。這份清單涵蓋了由聘請顧問、進行訂明檢驗，到招標承建商及工程監督等各個階段的潛在費用項目。你可以利用它來比較不同服務提供者的報價，確保預算更全面、更準確。
立即下載，為你的樓宇檢驗做好最充分的財務準備。
[按此下載檢查清單 PDF]
現時可申請的政府資助及貸款計劃
為協助業主應對維修開支，政府、市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）提供了多項財務支援，部分計劃可直接應用於政府強制驗樓及後續的維修工程。以下是一些主要的計劃：
- 樓宇更新大行動2.0 (市建局)：為樓齡50年或以上的舊樓業主提供財政資助，用作樓宇公用地方的訂明修葺工程。
- 有需要人士維修自住物業津貼計劃 (市建局)：為合資格的長者、殘疾人士等自住業主提供津貼，以維修其單位內部及樓宇公用地方。
- 樓宇安全貸款計劃 (屋宇署)：為需要進行樓宇或斜坡維修工程的業主提供低息貸款，以應付相關費用。
- 公用地方維修津貼 (房協)：資助合資格的住宅樓宇業主，為樓宇公用地方進行維修保養。
每個計劃的申請資格、資助範圍及金額都不同，建議直接到相關機構的官方網站查閱最新資訊及申請詳情。
歷史資料：「強制驗樓資助計劃」回顧 (已截止)
你可能聽過由市建局推出的「強制驗樓資助計劃」，但請注意，此計劃已於2025年3月31日截止申請。該計劃主要是資助合資格的業主，支付首次聘請註冊檢驗人員進行公用部分訂明檢驗的費用。我們在此列出其基本資料，旨在作為歷史參考，避免你與現行的其他計劃混淆。如果你正在尋找財務支援，應參考上文提及的現行資助及貸款計劃。
強制驗樓 vs 強制驗窗：兩大計劃關鍵分別比較
提到樓宇維修，很多人都會立即想起政府強制驗樓計劃，但同時又會聽到「強制驗窗」，究竟兩者有什麼關係？其實，它們是由屋宇署（坊間有時會理解成強制驗樓部）推行的兩項獨立法定計劃，目標都是提升樓宇安全。不過，兩者的觸發條件、檢驗周期以至檢驗範圍都大有不同。把它們想像成身體檢查，一個是全面的全身評估，另一個則是專門的眼科檢查，各有重點。下面我們就逐一比較，讓你一看便懂。
觸發樓齡
兩個計劃最直接的分別，就是啟動檢驗的樓齡要求。
- 政府強制檢測樓宇：主要針對樓齡 30年或以上 的樓宇。因為樓宇的整體結構、外牆及公用部分需要較長時間才會出現老化跡象，所以檢驗的門檻設定在三十年。
- 強制驗窗：門檻則低得多，樓齡只需達到 10年或以上 就有機會被納入計劃。這是因為窗戶屬於活動組件，經常開關，加上日曬雨淋，其鉸鏈、鉚釘等零件損耗速度遠比樓宇結構快，所以需要更早和更頻密地檢查。
檢驗周期
當你完成一次法定檢驗及所需修葺後，並不是一勞永逸，兩個計劃都有其指定的檢驗周期。
- 強制驗樓：檢驗及修葺完成後，業主可享有一個為期 10年 的安全期。在這十年內，屋宇署不會再就樓宇的同一部分發出新的法定通知。
- 強制驗窗：周期則較短，完成檢驗及修葺後，相關窗戶的安全期為 5年。五年後，便有可能再次被納入新一輪的檢驗計劃。
委任的專業人士
負責執行檢驗的專業人士資格，是另一個關鍵分別，業主委任時必須留意。
- 強制驗樓：必須委任名列於屋宇署名冊上的「註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)」。他們通常是具備特定資歷的建築師、工程師或測量師，專業範疇涵蓋樓宇結構及整體狀況評估。
- 強制驗窗：需要委任「合資格人士 (Qualified Person, QP)」。合資格人士的範圍比註冊檢驗人員更廣，除了註冊檢驗人員外，一些合資格的註冊承建商也能擔任此角色，專門負責窗戶的安全檢查。
檢驗範圍
最後，也是最重要的分別，就是檢驗的具體範圍。兩者檢查的項目幾乎沒有重疊。
| 比較項目 | 政府強制驗樓計劃 | 強制驗窗計劃 |
|---|---|---|
| 檢驗核心 | 樓宇的整體結構及公用地方安全 | 所有窗戶的穩固及安全 |
| 具體範圍 |
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不遵從強制驗樓通知的法律後果與罰則
收到由政府發出的強制驗樓通知書，絕不能掉以輕心。這並非一份普通的建議信件，而是一份根據《建築物條例》發出的法定文件。整個政府強制驗樓計劃旨在保障公眾安全，所以業主有法律責任遵從。假如對通知置之不理，將會引發一連串嚴重的法律後果。
罰款與刑事檢控
業主若未有在指定期限內遵從強制驗樓通知，即屬違法。負責執行政府強制檢測樓宇的屋宇署，有權向相關業主提出刑事檢控。根據現行法例，一經定罪，最高可被判處罰款港幣50,000元及監禁一年。此外，法庭還有權針對罪行持續的每一天，另處罰款港幣1,500元，直至業主完成所有規定程序為止。罰款會不斷累積，對業主造成沉重的財政壓力。
屋宇署代辦工程及追討費用
除了刑事檢控，屋宇署還有權採取更直接的行動。如果業主持續不遵從通知，屋宇署可以主動委任顧問公司和註冊承建商，代為進行所有必要的檢驗和修葺工程，以消除潛在的樓宇安全風險。工程完成後，強制驗樓部會向業主或法團追討所有相關費用。這些費用不僅包括工程本身的開支，還會加上一筆監督費及行政附加費。這筆總費用將成為業主拖欠政府的債務，政府可循法律途徑追討，甚至將費用註冊為對該物業的押記（即俗稱的「釘契」），這會直接影響物業的買賣和按揭。
強制驗樓計劃常見問題 (FAQ)
關於政府強制驗樓，業主們總有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以為大家提供清晰的解答。
業主立案法團(IO)在強制驗樓中的角色與責任是什麼？
簡單來說，業主立案法團(IO)就像是整座大廈的總指揮。當收到政府強制驗樓計劃的通知後，IO便肩負起代表全體業主統籌及執行所有相關事宜的重任。
它的核心職責包括：
* 決策與協調： 召開業主大會，商討並決議如何推展驗樓及可能需要的修葺工程，例如揀選及聘用專業人士。
* 聘請專業團隊： 負責招聘及委任一名註冊檢驗人員 (RI) 進行訂明檢驗。如果檢驗後需要修葺，IO也需要按程序委任註冊承建商 (RC) 施工。
* 財務管理： 根據工程預算，向各業主收取所需的費用，並妥善管理相關賬目。
* 監督與溝通： 擔當業主與註冊檢驗人員及承建商之間的橋樑，監督工程進度，確保一切順利進行，並向業主匯報。
* 文件呈報： 確保註冊檢驗人員在完成所有檢驗和修葺工程後，按時向屋宇署呈交所需文件。
IO在整個政府強制檢測樓宇的流程中，扮演著不可或缺的領導角色，確保法定要求能夠順利完成。
若無法如期完成，如何申請延期？
如果遇到實際困難，例如無法順利聘請註冊檢驗人員，或修葺工程規模龐大且複雜，導致難以在法定通知的限期內完成，業主或法團可以向屋宇署申請延期。
申請延期需要注意以下幾點：
* 書面申請： 必須以書面形式提出申請，並直接遞交至屋宇署的強制驗樓部。
* 提供充分理據： 申請信中必須清楚列明無法如期完成的具體原因，並提供相關證明文件支持。單純表示「未準備好」並不足夠，需要有實質的困難證明。
* 及時申請： 應該在法定通知到期前盡早提出申請，讓屋宇署有足夠時間審批。
屋宇署會根據個案的具體情況及所提交的理據，決定是否批准延期以及延期的長度。
驗樓時發現僭建物應如何處理？
在進行政府強制驗樓的過程中，註冊檢驗人員的職責之一，是識別並記錄樓宇公用部分及外牆的僭建物。
當發現僭建物時，通常會發生以下情況：
* 報告記錄： 註冊檢驗人員會將僭建物的狀況記錄在檢驗報告中，並一併呈交給屋宇署。
* 觸發清拆令： 屋宇署收到報告後，很大機會會根據《建築物條例》向相關業主發出獨立的清拆令，要求在指定期限內清拆該僭建物。
因此，最好的處理方法是主動應對。業主或法團應與註冊檢驗人員商討，評估是否可以在進行強制驗樓的修葺工程時，一併處理相關的僭建物。將清拆工程納入整體修葺計劃中，往往比收到清拆令後再倉促處理，更具成本效益和效率。
第三者風險保險是否保障因未遵從驗樓令而引致的意外？
這是一個非常重要的問題，答案通常是「不保障」。
市面上絕大部分的第三者風險保險合約中，都包含「合理謹慎責任」條款或「違反法例」的除外條款。這意味著，如果樓宇業主或法團已知悉但未有遵從政府強制驗樓的法定通知，便可能被視為沒有採取合理的謹慎措施去維護樓宇安全。
假如在未遵從通知期間，大廈外牆有石屎或批盪剝落導致他人受傷或財物損失，保險公司很可能會引用相關條款，拒絕賠償。因為事故的起因，可歸咎於業主未履行其法定責任。
所以，準時遵從驗樓令，不僅是法律要求，更是保障自身及公眾安全、確保保險持續有效的關鍵一步。