收到屋宇署的強制驗窗法定通知，是否對繁複的程序、聘請合資格人士、驗窗費用及法律責任感到不知所措？擔心錯過限期會被罰款？本文為你整合強制驗窗計劃的完整攻略，由樓宇年期計算、揀選準則，到驗窗5大步驟、市場收費參考、政府資助，以至逾期罰則等所有重要資訊，助你輕鬆處理驗窗事宜，避免誤墮法網。
甚麼是強制驗窗計劃？樓齡、年期、揀選準則詳解
強制驗窗年期是不少業主關心的議題，簡單來說，這是一項為了保障公眾安全的法定計劃。當你的樓宇達到一定樓齡，就有機會被屋宇署揀選，要求你委任專業人士檢查窗戶。這篇文章會為你詳細拆解整個計劃的運作，由觸發年期、揀選準則到豁免條件，讓你對自己的責任有更清晰的了解。
強制驗窗計劃的關鍵時間點：樓齡、年期與限期
要理解整個計劃，首先要掌握幾個重要的時間點，包括觸發檢驗的樓齡、完成後的豁免年期，以及收到通知後的處理限期。
樓齡滿10年：觸發強制驗窗的門檻
根據《建築物條例》，樓齡達10年或以上的私人樓宇（樓高不超過三層的住用樓宇除外），便會被納入強制驗窗計劃的潛在目標範圍。樓齡的計算方法，是以屋宇署發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」）的日期為準。因此，樓齡滿10年是啟動整個強制驗窗計劃年期的第一個關鍵門檻。
檢驗後5年：強制驗窗豁免期的計算方式
當你遵從法定通知完成一次驗窗及所需修葺後，屋宇署在往後的5年內，不會再就同一窗戶向你發出新的驗窗通知。這個強制驗窗計劃5年的豁免期，為業主提供了一個清晰的維護週期。換句話說，完成一次法定檢驗，就可以安心5年。
收到通知後限期：必須遵守的檢驗及修葺時限
收到屋宇署的法定通知後，行動便要迅速。個別單位的業主，必須在通知發出日期起的6個月內，完成整個檢驗及修葺流程。如果是涉及大廈公用部分的窗戶，考慮到協調和集資需時，強制驗窗限期則會延長至9個月。若有特殊情況無法如期完成，業主可書面申請強制驗窗延期，但必須提供充分理據。
我的樓宇會被揀選嗎？解構「風險為本」揀選機制
並非所有樓齡滿10年的樓宇都會立即收到通知。屋宇署每年會採用「風險為本」的原則，在諮詢專業人士及地區代表後，揀選一批目標樓宇優先進行檢驗。
揀選樓宇的四大因素：樓齡、狀況、維修記錄及潛在風險
屋宇署在揀選目標樓宇時，主要會考慮四大因素：
1. 樓齡： 樓齡越高的樓宇，窗戶自然損耗的風險也越高。
2. 樓宇狀況： 屋宇署會評估樓宇的整體狀況，特別是窗戶是否有明顯失修跡象。
3. 維修記錄： 會參考樓宇過往的維修保養記錄，以及是否有相關的失修舉報。
4. 潛在風險： 如果某樓宇或地區曾有墮窗記錄，或被評估為對公眾構成較高潛在威脅，便會被優先揀選。
誰可豁免？了解強制驗窗計劃的豁免條件
雖然計劃的覆蓋範圍很廣，但仍有特定的豁免情況，業主可以了解自己是否符合條件。
樓高不超過三層的住用樓宇豁免詳情
最常見的豁免條件，就是樓高不超過三層的住用樓宇。這意味著村屋或是一些低密度住宅，即使樓齡超過10年，亦不需要履行強制驗窗的責任。需要注意的是，這個豁免只適用於住用樓宇。
強制驗窗計劃與玻璃幕牆的分別
另一個常見的疑問是關於玻璃幕牆。很多新型住宅大廈都設有大型玻璃幕牆，但它其實不屬於「強制驗窗計劃」的規管範圍。玻璃幕牆的檢驗和維修，是納入在樓齡滿30年才需要進行的「強制驗樓計劃」之中。因此，即使你的單位有玻璃幕牆，需要處理的也只是普通窗戶的部分。
強制驗窗點樣做？由收信到完成檢驗修葺全流程攻略
收到屋宇署的信件，提到強制驗窗年期的事，第一時間可能會覺得有點不知所措。其實整個強制驗窗計劃年期的流程相當清晰，只要跟著以下五個步驟，就能順利完成。這篇攻略會由收到信開始，一步步帶你走完整個檢驗同修葺的過程。
第一步：收到法定通知後的首要行動
如何核實屋宇署法定通知的真偽
收到信件後，第一件要做的事，就是確認信件的真偽。你可以直接致電屋宇署的熱線2626 1616，或者透過官方網站的「目標樓宇列表」，核對你的大廈是否在名單之上。這樣可以確保你處理的是一份有效的法定通知，而不是來歷不明的文件。
業主與租客的法律責任劃分
法律上，履行強制驗窗的最終責任人是業主。假如你是租客，收到信件後，有法律義務立即將通知轉交給業主，並且配合之後的檢驗及修葺工作。如果你是業主，即使單位正在出租，你都需要主動跟進整個流程，確保在強制驗窗限期前完成所有要求。
第二步：如何聘請合資格人士 (QP) 及註冊承建商
職責區分：合資格人士負責檢驗，註冊承建商負責修葺
這個程序需要兩種不同的專業人士。首先，你需要聘請一位「合資格人士」（Qualified Person, QP）負責「檢驗」窗戶，並且在有需要時「監督」維修工程。如果檢驗後發現需要維修，你就需要另外聘請一位「註冊承建商」（Registered Contractor）負責實際的「修葺」工作。兩者的職責清晰分開，確保檢驗的獨立性同工程的專業性。
官方途徑：透過屋宇署網站查閱專業人士名單
要尋找合資格的專業人士，最可靠的方法是查閱屋宇署的官方名單。你可以在屋宇署網站上找到「合資格人士」及「註冊承建商」的搜尋器，輸入資料就可以查到他們的註冊狀況，確保你聘請的人員符合法定資格。
現場核實：利用「驗窗卡」確認QP身份
當合資格人士上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、近照、註冊承建商名稱及有效日期。這是一個簡單直接的方法，用來現場核實對方身份，保障自己。
第三步：訂明檢驗範圍與標準
檢驗範圍：單位內所有窗戶、玻璃百葉窗及玻璃牆
強制驗窗的範圍包括你單位內所有的窗戶、玻璃百葉窗，以及樓宇公用部分的玻璃牆。需要留意的是，一般住宅單位的室內玻璃間隔，或者地下商舖的大型櫥窗，則不包括在內。
五大檢驗準則：玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲
合資格人士會根據五個核心標準進行檢驗：
1. 玻璃：檢查玻璃面板有沒有破裂或者損壞。
2. 窗框：檢查窗框同窗扇有沒有變形、鬆脫或者開關不順。
3. 窗鉸：檢查窗鉸有沒有變形、嚴重生鏽或者缺少零件。
4. 鉚釘及螺絲：檢查固定窗戶的鉚釘同螺絲有沒有鬆脫、缺漏或者出現氧化（灰白色粉末）。
第四步：檢驗後的跟進及呈報程序
情況一：窗戶安全無需修葺（呈交表格MWI 2a）
如果合資格人士檢驗後，判斷所有窗戶都符合安全標準，無需修葺。他會在14日內填妥並向屋宇署呈交表格「MWI 2a」。你記得向他索取一份副本存檔。完成後，在未來的強制驗窗計劃5年豁免期內，你都不會再收到同一份通知。
情況二：窗戶需要修葺（委任承建商並監督工程）
如果檢驗後發現有窗戶需要修葺，你就需要聘請註冊承建商進行維修。整個維修工程必須在合資格人士的監督下進行。工程完成後，合資格人士會向屋宇署呈交相關證明文件，正式完成整個程序。
第五步：屋宇署的抽查與監管機制
抽樣實地視察如何確保檢驗及修葺質素
為了確保整個計劃的質素，屋宇署會隨機抽查已呈交的檢驗報告。署方人員可能會進行實地視察，覆檢窗戶的狀況，核對檢驗結果同修葺工程是否符合標準。這個監管機制有助確保所有合資格人士同承建商都以專業、負責的態度完成工作。
強制驗窗要幾錢？檢驗費用、維修項目及資助計劃一覽
提到強制驗窗年期，業主們最關心的，往往就是實際開支。究竟整個強制驗窗計劃流程要預算多少？由基本的檢驗費到潛在的維修工程，費用可以有很大差別。這部分我們會逐一拆解市場上的參考價格，讓你對各項開支有個概念，同時分享如何索取清晰的報價單，以及介紹政府提供的相關資助計劃。
市場參考費用：檢驗費與常見修葺項目開支
檢驗費及監督費的市場價格範圍
首先是聘請合資格人士（QP）的費用。這筆費用主要包括兩部分：訂明檢驗費與監督修葺工程費。如果你的窗戶狀況良好，檢驗後無需維修，那麼你只需要支付檢驗費。根據市場情況，單純檢驗一個單位的窗戶，費用大約在數百元至千多元不等，視乎單位大小及窗戶數量。假如檢驗後需要進行維修，合資格人士還會收取監督費用，確保維修工程符合標準，這項費用加起來，總共可能介乎數百元至二千元左右。
更換窗鉸、七字鎖、防水膠邊等常見維修項目價錢參考
如果窗戶需要維修，開支就會增加。常見的維修項目主要涉及窗戶的五金配件，因為它們最容易因長期使用而損耗。以下是一些常見維修項目的市場參考價錢，可以讓你心中有數：
- 更換窗鉸： 每扇約港幣$150 – $350，視乎窗鉸的尺寸和材質。
- 更換七字鎖或上下連動鎖： 每個約港幣$70 – $150。
- 更換螺絲及鉚釘： 每扇窗約港幣$100 – $175，這是確保窗戶穩固的關鍵。
- 更換防水膠邊： 每扇窗約港幣$80 – $240，雖然這不直接影響結構安全，但能解決漏水和隔音問題，通常會建議一併處理。
以上的價格只作參考，實際收費會因承建商、物料選擇及工程複雜程度而異。
如何索取清晰報價單以避免超支陷阱
一份詳細報價單應包含的項目
為了保障自己，避免日後出現口同鼻拗的情況，你必須要求承建商提供一份詳盡清晰的報價單。一份專業的報價單，最少應該列明以下項目：
- 公司資料： 公司全名、地址、聯絡電話及註冊號碼。
- 分項收費： 清晰列出每個維修項目的人工費和物料費，例如更換多少隻窗鉸、每隻的單價是多少。
- 物料規格： 註明所用物料的品牌、型號、尺寸及產地，例如使用不銹鋼螺絲。
- 工程範圍及總價： 明確說明工程包含的全部內容及最終收費。
- 保養期： 提供合理的工程保養期，保障維修後的質素。
如何識破低價報價單的潛在問題
面對市場上五花八門的報價，有些看起來特別便宜的，反而要加倍留神。要識破低價陷阱，可以注意以下幾點：
- 報價含糊不清： 報價單只用「一式」、「全包」等字眼，沒有詳細列明更換的部件數量和單價，這為日後濫收費用留下空間。
- 極低的檢驗費： 有些公司以極低甚至免費的檢驗作招徠，但在檢查後，可能會誇大問題的嚴重性，然後開出天價的維修費。
- 催促倉促決定： 如果對方不斷催促你即時作決定，或以「即日簽單有折扣」等手法施壓，便要提高警覺。
建議最少找兩至三間註冊承建商報價比較，才能更客觀地評估收費是否合理。
有無資助？政府及相關機構財政支援計劃
各類津貼及貸款計劃申請資格簡介
考慮到強制驗窗可能為部分業主帶來財政壓力，政府及市區重建局、香港房屋協會等相關機構，其實設有多項財政支援計劃。這些計劃主要分為津貼及貸款兩大類，旨在協助有需要的自住業主。
例如「有需要人士維修自住物業津貼計劃」為合資格的長者或傷健人士提供津貼；而「樓宇安全貸款計劃」則為需要進行大型維修的業主提供低息貸款。每項計劃的申請資格、資助金額及審批準則都不同，建議你根據自身情況，到相關機構的官方網站查閱最新資訊，了解自己是否符合申請資格。
逾期未驗窗的後果：罰則及法律責任
遵守強制驗窗年期規定非常重要，因為一旦錯過法定限期，業主或法團就需要面對實在的法律後果。政府對此有清晰的罰則，所以大家最好準時處理，避免不必要的麻煩和金錢損失。整個強制驗窗計劃年期的設計，就是為了確保窗戶安全，如果業主不合作，執法行動就會隨之而來。
業主或法團可能面對的罰則
定額罰款通知書：港幣$1,500
如果業主立案法團未能在限期內遵從強制驗窗通知，屋宇署可以先發出定額罰款通知書。這張罰單的金額是港幣$1,500，算是一個初步的警告。
刑事檢控：最高罰款港幣$25,000及監禁三個月
如果業主或法團沒有合理辯解，而繼續無視驗窗通知，事情就會變得嚴重。屋宇署有權提出刑事檢控。根據《建築物條例》，一經定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁三個月。錯過強制驗窗限期的代價，遠不止金錢。
持續違規的每日額外罰款
除了上述的罰款和監禁，法例還設有持續罰則。如果被定罪後，業主仍然沒有履行驗窗責任，法庭可以就罪行持續的每一天，另外再處罰款港幣$2,000。拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積。
屋宇署的最終介入權力
代為安排檢驗修葺並追討所有費用
當業主持續不遵從通知時，屋宇署並不會無限期等待。署方有權行使其法定權力，主動委派顧問公司和承建商進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，所有相關費用，包括顧問費和工程費，都會向業主全數追討。
向業主徵收不多於20%的附加費
除了追討工程的實質開支，屋宇署還可以加收一筆附加費。這筆附加費是用來支付政府部門在監督和行政工作上的開銷，金額可以高達工程總費用的20%。這意味著，由政府代勞的總開支，會比業主自己主動處理昂貴得多。
阻礙檢驗的特定罰則
業主或租客無理拒絕專業人士進入單位的後果
法例不僅懲罰不作為的業主，也針對阻礙檢驗的人。不論是業主還是租客，如果沒有合理原因而拒絕合資格人士進入單位進行檢驗或修葺，同樣會觸犯法例。一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000及監禁六個月。因此，租客在收到通知後，亦有責任配合業主安排的檢驗工作。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
強制驗窗限期已到，可以申請延期嗎？
在一般情況下，業主或法團必須遵守法定通知上列明的強制驗窗限期。不過，如果遇到特殊情況而需要更多時間處理，例如業主立案法團正在集資，或者因特殊原因短期內無法進入單位檢驗，是可以向屋宇署提出書面申請強制驗窗延期的。申請時需要提供充分的理據和證明文件，屋宇署會按個別情況審批。所以，這並非一個自動獲批的程序，必須有合理且可證明的理由。
我是租客，收到驗窗通知信應如何處理？
如果你是租客，收到驗窗通知信後，雖然最終的法律和維修責任屬於業主，但你也有法律上的責任。你應該在第一時間將信件轉交給業主或物業管理公司處理。同時，租客有義務配合之後的檢驗和維修工作，例如在約定時間讓合資格人士及承建商進入單位。如果無理拒絕配合，可能會面臨罰則。所以，與業主保持良好溝通，共同處理驗窗事宜是最理想的做法。
居屋、租置公屋或商場的驗窗程序有何不同？
無論是私樓、居屋、租置公屋或商場，基本的驗窗程序都是一樣的，同樣需要聘請合資格人士進行檢驗和監督維修。最主要的分別在於文件的呈交對象。一般私樓的文件是直接呈交給屋宇署。但是，如果樓宇屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」或公眾租住屋邨範圍內已分拆出售的物業，相關的指明表格就需要呈交給房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。
強制驗窗與強制驗樓有什麼分別？
強制驗窗和強制驗樓雖然都是為了保障樓宇安全，但在幾個關鍵點上有明顯分別。第一是觸發的樓齡，強制驗窗年期門檻較低，樓齡滿10年便可能被納入計劃；而強制驗樓則要求樓齡滿30年。第二是檢驗週期，完成一次強制驗窗計劃後有5年的豁免期，而強制驗樓的豁免期則為10年。第三是檢驗範圍，強制驗窗計劃專注於單位內外所有窗戶，而強制驗樓則涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件及排水系統等，範圍更廣泛。
有沒有手機App或網上工具可協助驗窗？
為了方便業主履行驗窗責任，政府及相關部門確實推出了一些數碼工具，讓整個過程更有效率。
「窗安無事」流動應用程式功能介紹
屋宇署推出的「窗安無事」手機App，可以說是一個驗窗小助手。業主可以透過這個平台，向多名合資格人士發出報價邀請，然後直接在App內比較和揀選，甚至完成委任程序。這個App將尋找專業人士的過程電子化，省卻了逐一聯絡的時間，也增加了透明度。
「公屋查圖易」網上查閱圖則工具
這個網上工具由房屋委員會設立，雖然它的主要功能是讓公屋及居屋住戶查閱建築圖則，但在處理強制驗樓及驗窗事宜上，它也提供了一個實用功能，就是可以查詢相關法定通知及指明表格的呈交狀況，讓業主可以隨時掌握檢驗及修葺的進度。