收到屋宇署寄來的強制驗窗法定通知，一時之間不知所措？面對繁複的程序、不菲的潛在開支，以及如何尋找可靠的合資格人士(QP)和承建商等問題，確實令人頭痛。本文為你整合強制驗窗計劃的一站式懶人包，由計劃背景、清晰的五大步驟、詳細的費用預算，到揀選專業人士的防伏攻略，助你輕鬆應對，確保驗窗過程順利穩妥，保障家居安全之餘，亦能避免不必要的開支和法律風險。
強制驗窗計劃是什麼？一文看清計劃詳情、範圍及責任
收到強制檢窗通知，第一時間可能會感到有點不知所措。其實，這份通知代表你的樓宇被納入屋宇署的「強制驗窗計劃」。這個計劃與我們的居住安全息息相關。接下來，我們會像朋友聊天一樣，為你詳細拆解整個強制驗窗計劃的來龍去脈、涵蓋範圍和各方責任，讓你對要做的事情一目了然。
計劃源起、目的與法律基礎
《建築物條例》第123章的法律要求
首先要知道，強制驗窗並非一項普通建議，而是具備法律效力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》。這條例賦予屋宇署權力，要求符合特定條件的樓宇業主，必須定期為窗戶進行檢驗及修葺，確保樓宇安全。所以，當你收到通知時，就需要認真處理。
保障公眾安全的核心目的
你可能會問，為什麼要有這個計劃？答案很簡單，就是為了保障公眾安全。香港樓宇密集，而且很多樓宇樓齡較高。日久失修的窗戶，有可能因為強風或老化而鬆脫墮下，對途人構成極大威脅。強制測窗計劃的目的，就是透過預防性的檢驗和維修，主動找出並處理有潛在危險的窗戶，防患於未然。
與「強制驗樓計劃」的關聯與區別
很多人會將「強制驗窗計劃」與「強制驗樓計劃」混淆。它們雖然都是為了樓宇安全，但目標和要求有所不同。最簡單的分別是樓齡門檻，強制驗窗計劃針對樓齡達10年或以上的樓宇，而強制驗樓計劃則針對樓齡達30年或以上的樓宇。檢驗範圍也不同，前者專注於窗戶，後者則涵蓋樓宇的公用部分、外牆及結構等。
哪些樓宇需要強制驗窗？
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
根據規定，樓齡達到或超過10年的私人樓宇（非工業樓宇），都有機會被納入強制驗窗計劃。這裡的「樓齡」，是由屋宇署發出「佔用許可證」（即「入伙紙」）的日期開始計算。所以，即使你的物業看起來很新淨，只要樓齡達標，就有可能被選中。
涵蓋範圍：單位內部及公用地方的窗戶
強制驗窗的範圍涵蓋整座樓宇的所有窗戶。這包括你單位內的所有窗戶，也包括大廈公用地方，例如樓梯、走廊或會所等地方的窗戶。不論是私人空間還是公共空間，只要是窗戶，都在檢驗之列。
豁免情況：不高於3層的住宅及玻璃幕牆
當然，計劃也有一些豁免情況。樓高不超過3層的住宅樓宇（例如村屋）就不在此限。另外，近年常見的玻璃幕牆，雖然看起來像巨型窗戶，但它的檢驗是屬於「強制驗樓計劃」的範疇，並不包括在強制驗窗計劃之內。
驗窗通知的觸發機制與查證方法
屋宇署的揀選準則：風險為本
屋宇署並非隨機揀選樓宇。署方每年會根據「風險為本」的原則，在諮詢專業委員會後，揀選一批目標樓宇。考慮因素包括樓宇的樓齡、狀況、維修記錄，甚至該區過往的窗戶事故報告等。風險越高的樓宇，被揀選的機會就越大。
何謂「法定通知」：業主責任的正式開始
業主的法律責任，是從正式收到屋宇署發出的「法定通知」那一刻才開始。換句話說，即使你的樓宇樓齡已達標，只要未收到法定通知，就沒有進行強制驗窗的法律責任。這份通知書會清楚列明需要遵從的期限。
如何查核法定通知真偽及目標樓宇列表
如果你對收到的通知有疑問，或者想確認自己的大廈是否已被納入計劃，最穩妥的方法是直接到屋宇署的官方網站查證。網站上設有「強制驗樓及強制驗窗計劃」專頁，你可以在上面找到已被揀選的目標樓宇列表，核對一下就能確認通知的真偽。
業主、合資格人士(QP)、承建商的角色與責任
業主／業主立案法團：最終責任方
在整個強制驗窗過程中，業主或業主立案法團是最終的責任方。你的責任包括：在指定期限內委任一名「合資格人士」進行檢驗，如果檢驗後發現需要修葺，就要再委任「註冊承建商」進行工程，並承擔所有相關費用。
合資格人士 (QP)：負責檢驗、監督及呈報
「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP) 是經政府認可的專業人士或承建商。他們的角色就像是窗戶的醫生，負責親自進行詳細檢驗，判斷窗戶是否安全、哪些部分需要維修。如果需要維修，他們還要負責監督整個修葺過程，並在完工後向屋宇署呈報文件，完成整個流程。
註冊承建商：負責執行訂明修葺工程
如果QP檢驗後認為窗戶需要維修，你就需要聘請「註冊承建商」來動工。承建商的角色是施工方，負責根據QP的指示進行所有訂明的修葺工程。所有工程都必須在QP的監督下進行，以確保工程質素和安全符合法例標準。
強制驗窗五步曲：由收信到完工的詳細流程
收到屋宇署的強制檢窗通知，意味著整個強制驗窗計劃的程序正式啟動。整個流程其實相當清晰，就像跟著一份詳細的指引，只要按部就班，就能順利完成。我們將這個過程拆解成五個主要步驟，讓你由收到信件到工程完結，都能清楚掌握每個環節。
第一步：收到法定通知後的首要行動
核實通知內容及指定期限
收到法定通知信件後，首要任務是仔細核實信件內容。請檢查信件是否由屋宇署發出，並確認單位地址正確無誤。最重要的是留意信上列明的指定期限，一般來說，個別單位的窗戶檢驗及修葺須在6個月內完成，而樓宇公用部分的窗戶則有9個月的期限。你也可以到屋宇署網站的「目標樓宇列表」，查核自己的大廈是否已被納入計劃，以確認通知的真確性。
業主與租客的溝通與責任
如果你是業主，你有最終的法律責任去完成整個強制測窗程序。如果你是租客，收到通知後，法律規定你需要盡快將信件轉交給業主。業主有權安排合資格人士進入單位進行檢驗和修葺，租客有責任配合。良好的溝通是關鍵，業主應提早與租客協商方便的時間，確保過程順利。
第二步：委任合資格人士 (QP) 進行檢驗
如何尋找及選擇QP：官方名冊與「窗安無事」App
下一步就是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）進行檢驗。QP是屋宇署認可的專業人士或承建商。你可以透過屋宇署網站的「合資格人士名冊」尋找，或者使用屋宇署推出的「窗安無事」手機應用程式。這個App不只提供QP名單，還設有評分系統和報價功能，方便你比較和選擇。
遞交委任表格 (MWI 1)
當你選定並委任QP後，QP需要在7天內填妥並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格，即「委任合資格人士進行訂明檢驗的通知書」。這份文件是正式向政府申報你已經開始履行驗窗責任的證明。
第三步：安排及進行訂明檢驗
檢驗重點：窗框、窗鉸、鉚釘、玻璃等
QP會親自上門進行「訂明檢驗」。檢驗的核心是確保窗戶的結構安全。QP會仔細檢查幾個關鍵部分，包括玻璃嵌板是否有破裂、窗框和窗扇有否變形、窗鉸是否銹蝕或鬆脫、以及固定窗鉸的鉚釘或螺絲是否有鬆脫或出現灰白色的氧化物。
常見窗戶欠妥之處識別
在檢驗過程中，一些常見的問題很容易被發現。例如，窗戶開關時感覺不順暢、窗鉸接口處有明顯的銹跡或灰白色粉末、鉚釘頭部變得鬆動，或者玻璃出現裂痕。這些都是窗戶可能存在安全隱患的信號。
釐清「訂明修葺」與「建議修葺」（如防水膠邊）的分別
這裡有一個很重要的概念需要釐清。QP的報告會分為「訂明修葺」和「建議修葺」。「訂明修葺」是指直接影響窗戶安全的項目，例如更換已銹蝕的窗鉸和鬆脫的鉚釘，這些是法例規定必須完成的。而「建議修葺」則是一些不影響安全但關乎功能的項目，例如更換老化的防水膠邊以防止滲水。後者並非強制性，業主可以自行決定是否進行。
第四步：檢驗後的跟進：無需修葺或安排修葺
情況一：窗戶狀況良好（呈交 MWI 2a 表格）
如果QP檢驗後，判斷你單位的窗戶全部狀況良好，無需進行任何「訂明修葺」。那麼QP會在14天內，向屋宇署呈交一份「MWI 2a」表格（檢驗及狀況良好證明書）。之後你會收到屋宇署的確認信，代表你已完成今次的強制驗窗要求。
情況二：需要修葺（委任註冊承建商）
如果QP認為窗戶有欠妥之處，需要進行「訂明修葺」。下一步，你就需要委任一名「註冊承建商」來負責施工。這位承建商可以是QP本人（若他同時具備承建商資格），也可以是另外聘請的。所有修葺工程，都必須在QP的監督下進行。
第五步：監督修葺、完成工程及呈報屋宇署
由QP監督訂明修葺工程
在修葺過程中，QP的角色是監督者。他要確保承建商使用的物料和施工方法都符合安全標準，例如更換窗鉸時必須使用不銹鋼物料。QP的監督是保障工程質素的重要一環。
呈交完工證明文件 (MWI 3 / MWI 5)
所有「訂明修葺」工程完成後，QP會向屋宇署呈交完工證明文件。如果檢驗和修葺是由同一家公司（即QP本身就是註冊承建商）完成，會遞交「MWI 3」表格。如果檢驗和修葺是由不同公司負責，則會分別遞交「MWI 2」和「MWI 5」表格。
業主應保留的重要文件記錄
完成所有程序後，記得向QP索取所有已呈交屋宇署的表格副本，例如MWI 2a或MWI 3等文件。同時，保留好檢驗報告、報價單、收據及維修前後的照片記錄。這些文件是你履行了法律責任的重要證明，也是日後若有任何爭議時的依據。
強制驗窗費用大檢閱：檢驗、維修項目價錢及資助計劃
收到強制驗窗的通知，相信大家最關心的就是「究竟要花多少錢？」。整個強制驗窗計劃的費用，主要分為兩大部分：付給「合資格人士」的檢驗監督費，以及萬一需要維修時，付給「註冊承建商」的工程費。清楚了解這些開支，有助你做好預算，亦能避免遇到收費含糊不清的情況。
強制驗窗的主要開支項目
合資格人士(QP)的檢驗及監督費
這筆費用是支付給負責為你窗戶「斷症」的專業人士。合資格人士（QP）的收費包括了上門進行訂明檢驗，以及判斷窗戶是否安全。如果窗戶狀況良好無需維修，QP的工作就是為你向屋宇署呈交合格證明。如果需要維修，他們的收費通常會包含監督後續修葺工程的服務，確保工程符合法例要求。這是一筆專業服務費用，用以確保整個驗窗過程合規及穩妥。
註冊承建商的訂明修葺工程費
這項開支並非必然發生。只有當合資格人士檢驗後，確定窗戶有安全隱患，需要進行「訂明修葺」時，你才需要委任註-冊承建商進行工程。費用會因應窗戶的損壞程度、所需更換的配件數量及物料而定。例如，只是更換幾顆鉚釘，與需要更換整對窗鉸的價錢，自然會有分別。
常見維修項目收費參考
以下為你整理了一些坊間常見的收費項目，讓你心中有個大概預算。不過要留意，價錢會因為窗戶大小、用料質素、工程複雜度及不同公司而有所出入，建議還是多找幾家報價比較。
基本檢驗費估算 (每窗計)
市面上的基本檢驗費一般以每個窗戶計算。如果窗戶檢驗後狀況良好，無需任何修葺，檢驗費用大約由港幣$200至$800不等。若窗戶需要維修，由於QP需要負責監督工作及呈交更多文件，檢驗連監督的費用則可能由港幣$400至$1,800或更高。
更換不銹鋼窗鉸費用 (每扇計)
窗鉸是確保窗戶安全最關鍵的部件之一。如果窗鉸出現嚴重銹蝕或變形，便必須更換。更換一對合規格的不銹鋼窗鉸，費用一般按每扇窗計算，大約介乎港幣$250至$500之間。
更換鎖具（七字鎖／上下帶動鎖）費用
窗戶鎖具如「七字鎖」或「上下帶動鎖」損壞，同樣會影響安全。更換這類鎖具的費用相對較低，每個大約為港幣$80至$200不等。
更換螺絲及鉚釘費用
螺絲及鉚釘出現鬆脫或嚴重腐蝕是常見問題，亦是強制測窗的重點檢查項目。更換這些細小但重要的配件，費用通常是按每扇窗計算，約為港幣$100至$200。
如何申請政府資助？「樓宇復修綜合支援計劃」簡介
對於有經濟需要的自住業主，政府、市區重建局及香港房屋協會其實有提供支援。其中，「樓宇復修綜合支援計劃」是一個一站式平台，整合了多項樓宇維修的資助。
申請資格與資助範圍
這個計劃主要為符合資格的業主，就其樓宇公用地方的訂明檢驗及修葺工程提供財政資助，強制驗窗計劃亦在涵蓋範圍之內。申請人通常需要是長者、或領取指定社會保障援助的自住業主，而樓宇的平均應課差餉租值亦不能超過指定上限。由於計劃詳情及申請資格或會更新，建議直接向市區重建局查詢最新資訊，以了解自己是否符合申請資格。
如何揀選合資格人士(QP)及承建商？防伏攻略
揀選專業可靠的師傅，是整個強制驗窗計劃中最關鍵的一環。市面上的選擇眾多，質素難免參差不齊。要順利完成強制測窗，同時保障自己的權益，就要學懂如何驗證專業資格，並且掌握一些實用貼士，避開常見的陷阱。
驗證專業人士資格的途徑
合資格人士(QP)的五類專業身份
首先，我們要清楚知道誰有資格進行強制驗窗。根據屋宇署的規定，合資格人士(Qualified Person, QP)必須是以下五類註冊專業人士或承建商之一：
- 認可人士 (Authorized Person)
- 註冊結構工程師 (Registered Structural Engineer)
- 註冊檢驗人員 (Registered Inspector)
- 註冊一般建築承建商 (Registered General Building Contractor)
- 註冊小型工程承建商（級別、類型及項目必須與窗戶工程相關）
業主委任的QP，必須屬於上述其中一個類別，才有權力進行檢驗和監督維修工程。
透過「驗窗卡」及官方名冊核實身份
要確認對方是否貨真價實的合資格人士，最直接的方法有兩個。第一，是要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上印有QP的姓名、近照、屆滿日期和所屬公司名稱，一目了然。
第二個方法，就是到屋宇署的官方網站，查閱「合資格人士及註冊承建商名冊」。只需輸入對方提供的姓名或公司名稱，就能核實其註冊狀況是否有效。進行驗證這個簡單步驟，就能為整個強制驗窗過程建立一個穩固的基礎。
選擇可靠服務提供者的實用貼士
貨比三家：索取至少三份詳細書面報價
即使對方資格無誤，服務收費也可能相差甚遠。一個精明的做法是尋找至少三家不同的合資格人士或承建商，索取書面報價。這樣做不單止可以比較價錢，更可以從報價的專業程度，初步判斷服務提供者的可靠性。切記，所有報價都必須是白紙黑字的書面文件，避免日後出現口同鼻拗的情況。
報價單應列明項目、用料及收費細節
一份清晰的報價單，是對消費者最基本的保障。它應該詳細列出所有收費項目，例如檢驗費、監督費，以及各項維修工程的單價。例如更換窗鉸、窗鎖或鉚釘，應逐項列明。此外，報價單亦應註明將會使用的物料規格，例如指明更換的窗鉸為不銹鋼材質。內容越清晰，日後發生爭議的機會就越小。
善用「窗安無事」App的評分及參考資料
屋宇署推出的官方手機應用程式「窗安無事」，是業主尋找服務提供者的實用工具。程式內不但載有合資格人士和註冊承建商的名單，更設有評分及「人氣之選」等參考指標。大家可以透過其他用戶的評價，初步篩選出信譽較好的服務提供者，然後再聯絡他們索取報價。
避免常見的驗窗陷阱
警惕將非強制項目捆綁收費
強制驗窗的核心目的是確保窗戶的結構安全。法例訂明的「訂明修葺」，主要針對窗框、窗鉸、鉚釘、螺絲等影響安全的構件。一些不直接影響安全的項目，例如防水膠邊老化引致滲水，其實不屬於強制修葺的範圍。有些承建商可能會將這些非強制項目與強制項目捆綁收費，業主應仔細看清報價單，並主動詢問哪些項目是必須維修的。
提防不必要的「全屋換窗」建議
除非窗戶的結構已嚴重變形或銹蝕，否則強制驗窗計劃一般只要求維修或更換有問題的個別組件，而不是更換整隻窗。如果有承建商在初步檢查後，就輕易建議「全屋換窗」，業主便要格外留神。這類建議往往涉及高昂的費用，大家可以多找一兩位專業人士評估，獲取第二意見。
處理不良營商手法的應對及投訴渠道
假如在過程中不幸遇到不良營商手法，例如報價含糊不清、工程貨不對辦，或受到誤導性陳述等，大家可以尋求協助。若涉及違反《商品說明條例》，可以向香港海關舉報。如果遇到合約或服務質素的糾紛，則可以向消費者委員會求助。保留所有單據、報價單和溝通記錄，是保障自己權益的重要一步。
法律責任與罰則：不遵從強制驗窗通知的後果
收到強制檢窗通知，絕對不能掉以輕心。因為這不只是一份建議，而是一項具有法律效力的規定。整個強制驗窗計劃的目標是保障公眾安全，所以設有清晰的罰則，確保業主履行責任。我們一起來看看，如果不遵從通知，可能會面臨哪些後果。
業主／法團逾期未遵從的法律後果
如果業主或業主立案法團在指定期限過後，仍未完成強制測窗的要求，就會啟動一系列的法律程序。
定額罰款港幣$1,500
首先，屋宇署會向相關業主發出一張定額罰款通知書，金額為港幣$1,500。這可視為第一步的警告，提醒業主必須立即採取行動。
刑事檢控：最高罰款港幣$25,000及監禁3個月
如果業主對定額罰款置之不理，事情就會變得嚴重。屋宇署有權提出刑事檢控。一旦罪名成立，最高可被判處罰款港幣$25,000以及監禁3個月。這已經是刑事記錄，對個人影響深遠。
持續違規的每日額外罰款
除了上述的罰款與監禁，法庭還可以針對持續違規的日子，判處每日額外罰款港幣$2,000。換句話說，拖延的時間越長，罰款金額就會不斷累積，這是一個相當沉重的財政負擔。
屋宇署的介入權力
假如業主始終不履行責任，屋宇署並不會就此罷休。為了公眾安全，署方擁有直接介入的權力。
代為安排檢驗及修葺
屋宇署可以主動委任合資格人士和註冊承建商，進入樓宇代為進行所需的強制驗窗及修葺工程。業主在這階段將失去選擇服務提供者的自主權。
向業主追討所有費用及監督附加費
工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關的檢驗費、修葺費及監督費用。而且，署方還會加收一筆不超過費用總額20%的監督附加費。這筆開支往往比業主自行處理的費用高出不少。
阻礙檢驗或修葺的罰則
強制驗窗的執行需要各方配合。因此，法例也針對阻礙行為設立了罰則。
針對任何人的阻礙行為：最高罰款港幣$10,000及監禁6個月
無論是業主、租客或任何其他住戶，如果沒有合理解釋而阻礙或拒絕合資格人士進入處所進行檢驗或修葺，同樣屬於違法。一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000及監禁6個月。所以，即使是租客，也有責任配合業主完成整個強制驗窗程序。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
關於強制驗窗，業主們總有各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以一次過為你釐清整個強制驗窗計劃的細節。
公用地方與私人單位的驗窗責任如何劃分？
這個問題的原則其實很簡單：窗戶在哪裡，責任就在哪一方。
- 私人單位內： 凡是位於你單位客飯廳、睡房、廚房或浴室內的窗戶，都屬於你的私人財產，因此檢驗和維修的責任，自然由你這位業主承擔。
- 公用地方： 如果窗戶位於大廈的樓梯、走廊、電梯大堂等公用空間，其檢驗及維修責任則由全體業主共同承擔，一般會由業主立案法團或物業管理公司統籌處理。
要準確界定範圍，最終還是要參考大廈的公契（DMC），裡面會詳細列明公用地方的定義。
居屋／租置公屋的驗窗程序有何特別之處？
居屋和租置公屋的業主同樣需要遵守強制驗窗的法例要求，檢驗標準與私人樓宇完全一樣。唯一的分別在於文件的呈報對象。
一般私人樓宇是向屋宇署提交文件，但居屋及租置公屋的業主，則需要將相關文件（例如MWI 1、MWI 2a等表格）交予房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。這是一個行政上的區別，務必留意，以免文件送錯部門而延誤進度。
如果無法在限期內完成，可以申請延期嗎？
在特殊情況下，業主或法團確實可以申請延期。不過，這並非一個隨意的申請，你必須在法定通知的限期屆滿前，以書面形式向屋宇署提出，並且需要提供充分而合理的理據。
例如，業主立案法團正就大型維修工程進行招標，或因特殊困難而無法進入個別單位進行檢驗等。屋宇署會根據個案的實際情況審批申請，所以及早規劃，盡力在限期內完成才是最穩妥的做法。
業主可以自行檢驗或聘請非註冊師傅維修嗎？
這個問題的答案非常明確：絕對不可以。整個強制驗窗計劃的法律基礎，就是為了確保檢驗和維修都由具備法定資格的專業人士負責，以保障公眾安全。
- 檢驗： 必須由「合資格人士」（QP）進行。他們具備相關的專業知識去判斷窗戶的潛在風險。
- 修葺： 訂明修葺工程必須由「註冊承建商」在合資格人士的監督下進行，確保施工物料和工藝都符合安全標準。
自行檢驗或聘用非註冊師傅，不僅無法履行法定要求，更有可能因為工程不合規格而構成安全隱患。
完成一次強制驗窗後，相隔多久會再收到通知？
完成一次強制測窗並向屋宇署呈交所需文件後，業主可以有一個為期5年的週期。
根據現行規定，由該次法定通知的發出日期起計的5年內，屋宇署不會再就同一批窗戶向你發出新的強制驗窗通知。換句話說，這項檢驗的責任週期是每5年一次。這也提醒了我們，窗戶的日常保養同樣重要，可以讓下一次的強制檢驗過程更順暢。