收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃」法定通知，是否感到不知所措，擔心流程繁複、費用高昂？本篇文章正是為您而設的一站式指南。我們將以5大步驟，由淺入深，為您清晰拆解整個驗窗流程——從理解計劃目的、委任合資格人士(QP)、進行檢驗與修葺，到最後提交表格，一步步帶您完成所有程序。同時，本文亦會詳解費用分攤、政府資助申請方法，並提供尋找合資格承辦商的名單及實用貼士，助您輕鬆、妥善地履行法律責任。
什麼是強制驗窗計劃 (MWIS)？
法律基礎與核心目的
收到通知時，首先要了解什麼是強制驗窗計劃，它的英文全稱是 Mandatory Window Inspection Scheme (簡稱 MWIS)。這個計劃並不是一項新規定，而是根據香港法例而設的長期樓宇安全措施。
法律依據： 《建築物條例》(第123章) 及其附屬規例。
計劃的法律基礎是《建築物條例》(第123章) 及其相關的附屬規例。所以，這是一項具有法律效力的強制性要求，業主有責任遵從。
核心目的： 處理因窗戶失修構成的公眾安全威脅。
計劃的核心目的非常明確，就是主動處理因窗戶日久失修而可能對公眾構成的安全風險。透過定期檢驗和維修，可以預防窗戶組件鬆脫或墮落的意外發生。
關鍵術語解釋 (Glossary)
在處理強制驗窗計劃的過程中，你會遇到一些關鍵術語。清楚理解它們的定義，有助你順利完成整個流程，例如在填寫強制驗窗計劃表格時，就能更準確地掌握內容。
合資格人士 (QP)： 負責進行訂明檢驗及監督修葺。
合資格人士 (Qualified Person, QP) 是整個計劃的關鍵人物。他們是屋宇署認可的專業人士或承建商，專門負責進行法例訂明的窗戶檢驗，並且監督任何所需的修葺工程。
註冊承建商 (RC)： 負責進行訂明修葺工程。
如果檢驗後確定窗戶需要維修，便要委任註冊承建商 (Registered Contractor, RC)。他們是實際執行訂明修葺工程的施工方，整個過程會在合資格人士的監督下進行。
訂明檢驗及修葺： 法例下指定的檢驗及維修工作。
「訂明」的意思是「由法例所指定」。所以訂明檢驗及修葺，是指必須按照法例規定的範圍、標準和程序來進行的檢驗與維修，並不是普通的檢查或修理。
法定通知： 由建築事務監督向業主發出的正式文件。
法定通知是啟動整個驗窗程序的正式文件。它由建築事務監督向業主發出，明確要求業主在指定期限內遵從驗窗計劃。你之後的所有行動，都是為了回應這份通知的要求。
我的樓宇需要驗窗嗎？涵蓋範圍、豁免條件及揀選機制
收到通知後，第一個問題自然是：我的樓宇真的需要驗窗嗎？我們先來看看強制驗窗計劃 (英文 Mandatory Window Inspection Scheme) 的涵蓋範圍，這樣你就能一清二楚了。
計劃涵蓋的樓宇類型
基本上，大部分我們常見的私人樓宇都可能被納入計劃之中，主要看以下幾點：
樓齡要求： 10年或以上的私人樓宇。
計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇。樓齡是根據「入伙紙」（佔用許可證）的發出日期開始計算的。
樓宇用途： 包括住用、商業、綜合用途及工業樓宇。
不論是自己住的地方、寫字樓、樓上舖，還是工廠大廈，只要是私人擁有業權的樓宇，都包括在內。
特定屋苑： 如「居者有其屋」、「租者置其屋」計劃屋苑。
即使是大家熟悉的「居屋」或「租者置其屋」計劃下的屋苑，因為業權已售予個別業主，所以同樣需要遵守強制驗窗計劃的規定。
可獲豁免強制驗窗的樓宇
當然，凡事總有例外。有些樓宇類型是可以獲得豁免的：
層數限制： 不超過3層的住用樓宇。
如果你的住宅樓宇樓高不超過三層，就不在此限。
新界豁免管制屋宇： 即「村屋」。
另外就是我們常說的「村屋」，它們也屬於豁免類別，無須進行強制驗窗。
屋宇署如何揀選目標樓宇？
你可能會好奇，全香港這麼多樓宇，屋宇署是怎樣決定先揀選哪一幢的呢？他們並不是隨機抽樣，而是有一套相當科學的揀選機制。
風險為本： 考慮樓宇的墮窗記錄、窗戶狀況及樓宇集群等因素。
這套機制是「風險為本」的。屋宇署會優先處理那些潛在風險較高的樓宇，考慮的因素包括：這幢大廈過往有沒有發生過墮窗意外、窗戶的整體狀況是否較差，或者某個區域內有多幢樓宇都有類似問題 (即樓宇集群)。所以，如果你的樓宇被選中，就代表署方認為有需要優先關注其窗戶安全，並會發出附有強制驗窗計劃表格的法定通知。
強制驗窗計劃完整流程：由接收通知到完成修葺
當你收到強制驗窗計劃的法定通知時，可能會感到有點不知所措。其實，整個強制驗窗計劃英文全稱 Mandatory Window Inspection Scheme (MWIS) 的流程相當清晰，只要跟著以下五個步驟，就能順利完成整個程序。
第一步：接收法定通知及責任劃分
通知對象： 業主立案法團或個別單位業主
整個流程的起點，就是收到屋宇署發出的法定通知。法定通知的收件人，可能是整座大廈的業主立案法團，也可能是個別單位的業主。
責任誰屬： 公用部分由法團負責，單位內窗戶由該單位業主負責
接下來，最重要是分清責任誰屬。責任劃分很直接：大廈公用地方的窗戶，例如樓梯間或大堂的窗，由業主立案法團負責統籌及出資；而你單位內的窗戶，則由你這位業主全權負責。
第二步：委任合資格人士 (QP)
QP的定義與職責： 認可人士、註冊結構工程師等，負責檢驗及監督
收到通知後，你需要委任一名「合資格人士」（Qualified Person, QP）。QP 是指認可人士、註冊結構工程師或註冊檢驗人員等專業人士。他們的主要職責是親自為你檢驗窗戶，以及在有需要時，監督之後的維修工程。
如何尋找及核實QP身份： 查閱官方名冊或使用「窗安無事」App
要尋找合資格的QP，你可以查閱屋宇署網站上的官方名冊。一個更方便的方法，是使用屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，上面不但有QP的名單，還可以核實他們的身份。
第三步：進行訂明檢驗
檢驗範圍： 樓宇公用部分及個別處所的所有窗戶
QP 會為法定通知上指明的樓宇部分進行檢驗。檢驗範圍涵蓋樓宇公用部分以及個別處所的所有窗戶，無一例外。
檢驗標準： 玻璃、窗框、窗鉸、螺絲等組件的安全狀況
QP 會根據一套嚴格標準進行檢查，重點留意玻璃有否破損、窗框是否變形或銹蝕、窗鉸是否穩固，以及鉚釘和螺絲等組件是否齊全和牢固，確保窗戶的每一個部分都處於安全狀態。
第四步：進行訂明修葺
委任註冊承建商 (RC)： 必須委任RC在QP監督下進行修葺
假如檢驗後發現窗戶需要維修，你必須委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, RC），並在QP的監督下進行所有訂明修葺工程。這個安排是為了確保維修質素符合法例要求。
第五步：提交指明表格完成程序
提交文件： 由QP向建築事務監督提交指明表格
所有檢驗和修葺工作完成後，QP會負責填妥指定的強制驗窗計劃表格，然後代你向建築事務監督提交，這樣整個程序才算正式完成。
特定提交渠道： 房委會轄下屋苑需交予房屋機構的獨立審查組
假如你居住的屋苑屬於房委會轄下，例如「居者有其屋」或「租者置其屋」計劃屋苑，QP則需要將文件交予房屋機構轄下的獨立審查組處理。
重要時間線：遵從期限與檢驗週期
遵從期限： 個別單位6個月，公用部分9個月
時間是關鍵。收到通知後，個別單位業主有6個月時間完成整個程序；而業主立案法團處理公用部分窗戶的期限則較長，有9個月。
檢驗週期： 完成後，5年內不會再就同一窗戶收到通知
完成一次強制驗窗計劃後，屋宇署在5年內，將不會再就同一批窗戶向你發出新的法定通知，讓你對日後的維修安排有更好的預算。
強制驗窗費用、政府資助及服務商名單
說到強制驗窗計劃 (英文是 Mandatory Window Inspection Scheme)，大家最關心的話題，離不開實際的開支和如何找到可靠的專業人士。這部分會清晰講解費用分攤的原則、尋找合資格人士的官方途徑，以及有哪些政府資助可以申請，讓你對整個預算和執行過程更有把握。
驗窗及修葺費用由誰承擔？
談到費用問題，責任劃分其實相當清晰，主要是根據窗戶所在的位置來決定由誰支付。
公用部分： 由大廈全體業主按公契分攤。
如果窗戶是位於大廈的公用地方，例如樓梯間、走廊或者大堂，相關的檢驗和維修開支，便需要由大廈的全體業主，按照大廈公契列明的份數比例，共同分攤。
個別單位： 由該單位業主自行承擔。
相反，如果窗戶是位於你自己的單位之內，那麼所有相關的檢驗和修葺費用，就直接由該單位的業主自行負責。
如何尋找合資格人士 (QP) 及註冊承建商 (RC)？
要成功完成強制驗窗計劃，委任合資格人士 (QP) 和註冊承建商 (RC) 是關鍵一步。要找到他們，最可靠的方法是善用官方提供的渠道。
屋宇署官方名冊： 查閱網站上的QP及RC總名冊。
最權威的方法，就是直接到屋宇署的官方網站查閱。網站上載有完整的合資格人士及註冊承建商總名冊，你可以按地區或公司名稱搜尋，所有名單上的專業人士和公司都已獲認證，資料最為準確。
「窗安無事」流動應用程式： 搜尋、聯絡及獲取報價。
若想更方便快捷，屋宇署也推出了名為「窗安無事」的流動應用程式。這個 App 不但可以讓你輕鬆搜尋到附近的合資格人士，還可以讓你直接聯絡他們，甚至索取報價，將整個過程數碼化，十分便利。
有哪些政府資助或津貼計劃？
考慮到驗窗和維修工程可能對部分業主構成財政壓力，政府與相關機構也設有多項資助或津貼計劃，為合資格的業主提供支援。
市區重建局： 「樓宇復修綜合支援計劃」。
其中一個主要的計劃來自市區重建局，其「樓宇復修綜合支援計劃」提供一站式的財政資助及技術支援，協助有需要的業主進行樓宇維修。
房屋協會： 「長者維修自住物業津貼計劃」等。
另外，香港房屋協會也設有不同計劃，例如專門為長者業主而設的「長者維修自住物業津貼計劃」，可以幫助他們應付維修開支，減輕負擔。
提防圍標： 廉政公署及競爭事務委員會等提供的支援。
在籌組大型維修工程時，必須提防「圍標」等不法行為。如果業主懷疑在招標過程中遇到合謀定價或其他不正常的狀況，可以向廉政公署及競爭事務委員會求助，這些機構會提供專業意見和支援，保障小業主的權益。
不遵守驗窗計劃的後果：罰則與法律責任
收到強制驗窗計劃的法定通知後，有些朋友可能會因為忙碌或其他原因而忽略了，但了解這個計劃的法律性質十分重要。強制驗窗計劃英文全名是 Mandatory Window Inspection Scheme (MWIS)，這是一項具有法律約束力的規定，如果未能在限期內遵從，業主就需要承擔相應的法律後果。
未遵從法定通知的罰則
當業主沒有在法定通知的指定期限內完成驗窗及修葺，屋宇署便會採取執法行動，整個程序是循序漸進的。
定額罰款： 可被處$1,500定額罰款。
首先，屋宇署會向有關業主發出定額罰款通知書，金額為港幣$1,500。這可視為第一步的警告，提醒業主必須正視驗窗事宜。
檢控及更高罰款： 一經定罪，最高可處罰款$25,000及監禁3個月。
如果業主未有理會定額罰款，屋宇署便可以提出檢控。案件進入司法程序後，罰則會大幅提高。一經法庭定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁3個月。
持續罪行每日罰款： 罪行持續期間，每日可另處罰款$2,000。
此外，法庭還會考慮罪行持續的時間。如果業主在定罪後仍未遵從通知，法庭可以就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000，罰款會隨時間累積。
政府介入：代辦工程及追討費用
除了罰款與檢控，當業主持續不遵辦法定通知，對公眾安全構成潛在風險時，政府有權直接介入。
最後手段： 屋宇署可代為安排工程。
在必要情況下，屋宇署可以行使其法定權力，委派其聘用的顧問公司和承建商，代替業主進行所需的檢驗和修葺工程，以消除安全隱患。
追討費用連附加費： 向業主追討工程費用及不多於20%的附加費。
工程完成之後，屋宇署會向業主全數追討所有相關的工程費用，並且可以加收不多於工程費用百分之二十的款項，作為監督費用。這意味著業主最終需要支付的費用，可能會遠高於自行安排工程的開支。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
處理強制驗窗計劃 (英文是 Mandatory Window Inspection Scheme) 的過程中，總會遇到一些具體情況。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
如何比較不同QP或承建商的報價？
當你收到不同合資格人士 (QP) 或承建商的報價時，最好的做法就是貨比三家。這不單是為了找到一個合理的價錢，也是一個了解不同公司服務質素的好機會。你可以主動向香港測量師學會或香港工程師學會等相關專業機構，查詢市場上大概的價格水平，這樣心中有數，比較時就更有依據了。
已參與房協的維修資助計劃，還需遵守MWIS嗎？
這要視乎情況。如果你的樓宇所參與的房屋協會維修資助計劃，本身已經獲得屋宇署的認證，那麼在該計劃的有效期內，就可以視為已經遵從了強制驗窗計劃中關於公用部分的驗窗要求。不過，個別單位內的窗戶，業主仍然有責任處理。
我對QP的檢驗結果或修葺建議有異議，應如何處理？
作為業主，你絕對有權對檢驗結果提出疑問。如果你對QP的判斷或建議感到不確定，最直接的方法就是尋求第二意見。你可以另外聘用一位合資格人士，為你的窗戶進行一次獨立的檢驗和評估。
如何索取官方表格及聯絡屋宇署？
索取所有官方的強制驗窗計劃表格，或有任何關於強制驗窗計劃的查詢，你可以透過以下途徑直接聯絡屋宇署：
- 查詢熱線： 2626 1616 (由「1823」接聽)
- 電郵地址： [email protected]
- 總部地址： 九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部