當發現自己的大廈被列入最新的「強制驗樓名單」，或收到屋宇署的法定通知時，業主及法團難免感到徬徨。由如何委任註冊檢驗人員（RI）、監督訂明修葺，到處理潛在的龐大維修開支，整個過程繁複且牽涉大量專業知識。本文將為你提供一站式「強制驗樓全攻略」，詳細拆解由查詢名單、了解完整流程、尋找合資格專業人士，以至申請各大樓宇維修資助計劃的五大核心步驟，並解答業主最常見的疑難，助你輕鬆應對，順利為樓宇完成檢驗及修葺。
如何查詢我的大廈是否在強制驗樓名單上？
想知道自己的大廈是否被列入最新的強制驗樓名單2023，其實有幾個官方途徑可以輕鬆查證。要確認大廈是否需要進行檢驗，最可靠的方法就是查閱屋宇署的官方資料。以下介紹兩種最直接的查詢方式，讓你一目了然。
即時查詢：使用屋宇署互動地圖及地址搜尋
最快捷的方法，就是使用屋宇署網站提供的「強制驗樓及強制驗窗計劃指明表格呈交狀況」搜尋系統。這個工具讓你可以即時查詢到特定樓宇的狀況。
你只需要進入系統，然後選擇按「地址」或「通知編號」搜尋。對於大部分業主來說，使用地址搜尋最為方便。你只要輸入大廈的地區、街道和樓宇名稱，系統就會顯示相關的法定通知記錄。這個方法的好處是即時性高，而且可以直接看到自己大廈的最新遵從狀況。
搜尋結果狀態解讀：「未獲遵從」vs「已遵從」
當你完成搜尋後，系統會顯示一個狀態，了解這些狀態的意思非常重要。
- 「未獲遵從」 (Outstanding)：這表示大廈的業主立案法團或共同業主，尚未完成法定通知內要求的所有檢驗和修葺程序。見到這個狀態，就代表相關工作仍在進行中，或者需要盡快處理。
- 「已遵從」 (Complied with)：這表示所需的檢驗和修葺工作已經完成，並且已獲屋宇署接納。大廈在該周期內的法定責任已經履行。
透過理解這兩個狀態，你就可以清楚掌握大廈目前在強制驗樓計劃中所處的階段。
下載最新及過往強制驗樓公告
除了使用即時搜尋系統，你也可以查閱屋宇署定期發布的公告。屋宇署會以PDF文件的形式，公布所有已被選定為目標樓宇的完整強制驗樓名單。
這個方法適合想一次過瀏覽所有上榜大廈的業主，或者想將名單存檔作紀錄之用。這些公告是官方的正式文件，具有法律依據。
最新強制驗樓名單 (每月更新)
屋宇署大約每個月都會更新一次強制驗樓計劃名單，將新一批被選定的樓宇加到公告之中。你可以前往屋宇署網站的「強制驗樓計劃」專區，找到「已發出法定通知的樓宇」頁面，下載最新的公告文件。定期查看這個頁面，是掌握最新資訊的好習慣。
過往年份強制驗樓名單存檔
屋宇署的網站同時保存了過往年份的所有強制驗樓公告。如果你想追溯大廈過去是否曾被納入計劃，或者進行物業買賣前的查冊，這些存檔記錄就非常有價值。你可以找到由計劃開始至今的所有名單，資料公開透明，方便公眾隨時查閱。
強制驗樓完整流程：由收到通知到完成修葺
當發現自己的大廈不幸出現在強制驗樓名單2023上，最重要的是清晰了解整個處理流程。其實，由收到屋宇署的法定通知開始，到最終完成所有檢驗和修葺，整個強制驗樓計劃名單的跟進工作都有明確的法定步驟。我們會將整個過程分步拆解，讓你對接下來要做的事情有個全面的掌握。
第一步：了解強制驗樓法定通知
整個流程的起點，就是收到屋宇署發出的「強制驗樓法定通知書」。這不只是一份普通的信件，而是一份具有法律約束力的文件。通知書會清晰列明檢驗的範圍，通常包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物和招牌等。同時，通知書上會有一個指定期限，業主立案法團或共同業主必須在這個期限內完成整個檢驗和修葺的程序。收到通知後，第一時間應該做的就是召開業主會議，共同商討如何跟進。
第二步：委任註冊檢驗人員 (RI) 進行訂明檢驗
收到通知後，下一步就是委任一名「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, RI) 來為大廈進行訂明檢驗。註冊檢驗人員是根據《建築物條例》註冊的專業人士，例如註冊建築師、工程師或測量師。業主立案法團需要從屋宇署備存的名冊中，物色並正式委聘一位註冊檢驗人員。這一步非常關鍵，因為這位專業人士將會主導整個檢驗過程，並判斷大廈是否需要修葺。
註冊檢驗人員 (RI) 的角色與職責
註冊檢驗人員的職責是全面和客觀地評估樓宇的狀況。他會親身到現場，按照法例要求詳細檢查樓宇的公用部分和外牆。完成檢驗後，他會撰寫一份詳細的檢驗報告，清楚說明檢驗結果。如果他認為樓宇狀況良好，無需修葺，他會向屋宇署提交相關證明文件。如果發現有需要修葺的地方，他會在報告中詳細列明，這份報告就會成為下一步修葺工程的基礎。
第三步：委任合資格人士 (QP) 及承建商監督訂明修葺
如果註冊檢驗人員的報告指出大廈需要進行修葺，業主立案法團就需要進入修葺階段。首先，必須委任一名「註冊承建商」負責進行所有訂明的修葺工程。為了確保工程的質量和安全符合法規，整個修葺過程必須在專業人士的監督下進行。這位監督通常由之前委任的註冊檢驗人員擔任。在某些複雜的工程中，可能還需要委任其他「合資格人士」(Qualified Person, QP)，例如建築師或工程師，來負責設計修葺方案和監督施工。
合資格人士 (QP) 與註冊承建商的職責
在這個階段，各方的職責分工非常清晰。註冊承建商的責任是按照修葺方案，安全並有效地進行所有實際的施工工作。而負責監督的合資格人士或註冊檢驗人員，則需要確保承建商的工程符合標準，用料恰當，並在所有訂明修葺完成後，向屋宇署呈交證明文件，確認樓宇已回復安全狀態。
不遵從通知的法律後果
強制驗樓是法定要求，不遵從通知會帶來嚴重的法律後果。如果業主立案法團或共同業主未能在指定期限內遵從通知，屋宇署可以提出檢控。一經定罪，最高可被判處第五級罰款（現時為港幣50,000元）及監禁一年。此外，如果業主持續不遵從通知，屋宇署還有權委任承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有費用，並加上最高可達20%的附加費。所以，積極處理是唯一正確的做法。
強制驗樓資助及專業支援
當大廈不幸出現在強制驗樓名單2023上，除了要清晰了解整個流程，尋找合適的專業支援及了解可申請的資助計劃，亦是同樣重要的一環。這一步不單是履行法律責任，更加是保障樓宇結構安全及所有住戶的長遠利益。
如何尋找及委任專業人士？
整個強制驗樓計劃的核心，就是委任合資格的專業人士負責檢驗和監督修葺工程。想尋找信譽良好又合資格的專家，其實有官方途徑可以依循。
搜尋註冊檢驗人員 (RI) 名冊
第一步，業主立案法團或業主需要委任一名「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI）為樓宇進行訂明檢驗。屋宇署網站備存了一份完整的《註冊檢驗人員名冊》，大家可以直接在網上查閱，名冊詳列了所有合資格人士的姓名及聯絡資料，方便大家聯絡及索取服務建議書。
搜尋合資格人士 (QP) 及註冊承建商名冊
如果檢驗後發現需要進行修葺，就需要委任「合資格人士」（Qualified Person, QP）及「註冊承建商」去監督及進行工程。同樣地，屋宇署網站亦提供了《認可人士名冊》、《註冊結構工程師名冊》以及《註冊承建商名冊》。大家可以根據工程的性質，在這些名冊中尋找合適的專業人士及公司。
委任專業人士的注意事項
在委任任何專業人士或承建商前，有幾點需要特別留意。首先，應該邀請最少三至五間公司提供報價及服務建議書，以便比較服務範圍及收費。其次，要查核清楚他們的註冊資格及過往相關工程經驗。最後，簽訂合約時，必須仔細閱讀條款，清晰列明工程範圍、費用、工期及雙方責任，保障自己的權益。
可申請的樓宇維修資助計劃
進行樓宇檢驗及維修，費用往往是業主最關心的部分。幸好，現時有多個政府及相關機構的資助計劃，可以幫助業主分擔財政壓力。
樓宇更新大行動2.0
「樓宇更新大行動2.0」是由發展局推出，市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）負責執行的資助計劃。它主要為樓齡較高的住宅或綜合用途樓宇的業主，提供財政資助，以進行強制驗樓計劃下的訂明檢驗及修葺工程。
市建局「樓宇復修綜合支援計劃」
市建局的「樓宇復修綜合支援計劃」提供一站式的支援服務。除了財政資助，更會為業主提供技術支援，例如協助成立業主立案法團、安排招標、分析標書等，對於缺乏相關經驗的法團或業主而言，這項支援尤其重要。
其他房協及屋宇署資助計劃
除了以上兩個大型計劃，房協及屋宇署本身亦有其他針對不同需要的資助項目，例如「長者維修自住物業津貼計劃」、「消防安全改善工程資助計劃」等。大家可以根據自己大廈的實際情況及業主資格，到相關機構的網站查閱詳情，選擇最適合的資助方案。
強制驗樓常見問題 (FAQ)
當大家談論強制驗樓名單2023時，總會浮現出各種疑問。畢竟這關乎我們的安樂窩和法律責任。以下我們整理了一些最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為你解答心中疑惑。
樓齡超過30年就一定要強制驗樓嗎？
這是一個很普遍的迷思。答案並不是絕對的。樓齡達30年或以上，只是樓宇符合被納入強制驗樓計劃的基本門檻。屋宇署每年會根據風險評估，揀選不同地區、狀況及樓齡的樓宇，向其業主發出「強制驗樓法定通知」。所以，關鍵在於你的大廈是否被屋宇署正式揀選，並已發出法定通知。單純樓齡達標，不代表需要即時自行驗樓，一切應以是否收到官方通知為準。
「強制驗樓」與「強制驗窗」有什麼關係和分別？
這兩項計劃經常被同時提起，它們都是保障樓宇安全的重要法例，但目標和細節有所不同。
關係：兩者都是根據《建築物條例》推行的法定計劃，目標是及早發現並處理樓宇潛在的失修問題。同一幢大廈，有可能會同時或在不同時間，分別收到強制驗樓和強制驗窗的法定通知。
分別：
* 觸發樓齡：強制驗樓針對樓齡30年或以上的樓宇。強制驗窗則針對樓齡10年或以上的樓宇。
* 檢驗範圍：強制驗樓主要檢驗樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌。強制驗窗則專注於檢驗所有窗戶，包括個別單位內及公用地方的窗戶。
* 委任的專業人士：強制驗樓需要委任「註冊檢驗人員」（Registered Inspector, RI）。強制驗窗則需要委任「合資格人士」（Qualified Person, QP）。
收到強制驗樓通知後，業主/法團應該怎樣做？
收到通知後，最重要是積極跟進。首先，業主立案法團應盡快召開業主大會，商討及議決委任註冊檢驗人員（RI）的事宜。如果大廈沒有法團，則需要業主們共同協商處理。下一步就是根據屋宇署的註冊檢驗人員名冊，尋找並委任合適的專業人士進行訂明檢驗。註冊檢驗人員會指導後續所有步驟，包括提交檢驗報告，以及在有需要時監督修葺工程。
整個強制驗樓流程需要多長時間？
整個流程沒有一個固定的時間表，所需時間主要取決於大廈的具體狀況及所需修葺工程的規模。法定通知書上會列明兩個關鍵限期：一個是委任註冊檢驗人員並完成檢驗的限期；另一個是完成所需修葺工程的限期。如果檢驗後發現樓宇狀況良好，毋須修葺，流程自然較快。反之，如果需要進行大型維修，由招標、籌集資金到工程完成，可能需時一年或以上。
如果無法在限期內完成驗樓或修葺，可以延期嗎？
在有充分理由的情況下，是可以申請延期的。業主或法團必須在法定通知限期屆滿前，以書面形式向屋宇署提出申請。申請時需要詳細解釋未能如期完成的原因，例如委任專業人員或承建商時遇到困難、工程規模龐大複雜等。同時，需要提交一份詳細的工作時間表，證明你有計劃在新的目標日期內完成規定。屋宇署會根據個案的實際情況，審批是否接納延期申請。