收到屋宇署的強制驗樓令，自然會擔心檢驗維修費用是「無底洞」，更對繁複的程序感到不知所措。本文將為您提供一站式強制驗樓費用指南，由檢驗、修葺到顧問費，全面拆解各項開支的參考價錢，助您準確預算。我們還會詳解由收通知到完工的六大步驟、教您如何申請政府資助及貸款，並提供委任專業人士的防騙清單，讓您精明地管理整個驗樓過程，避開潛在的工程陷阱和不必要開支。
收到強制驗樓通知？了解計劃要求與完整流程
收到強制驗樓通知，最關心的問題之一，自然是整個強制驗樓費用預算與具體流程。這不僅是一封普通的信件，而是一項具法律效力的要求。要有效管理之後的強制驗樓價錢和工程，第一步就是徹底了解整個計劃的來龍去脈。
什麼是強制驗樓計劃 (MBIS)？
強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme, MBIS）是政府為了保障公眾安全而推行的一項法定計劃。簡單來說，它要求樓齡達到一定年期的私人樓宇，必須由業主委任專業人士進行定期檢驗和修葺，確保樓宇結構安全。
計劃目的與法律基礎
這個計劃的核心目的，是主動處理舊樓因日久失修可能帶來的潛在危險，防患於未然。計劃的法律依據來自《建築物條例》（第123章），賦予屋宇署權力，要求業主履行妥善保養和維修樓宇的責任，保障自己和他人的安全。
適用樓宇樓齡及類型
計劃主要針對樓齡達30年或以上的私人樓宇，這包括住用和非住用樓宇。不過，樓高不超過三層的住用樓宇，則可獲得豁免。屋宇署會按樓宇的風險程度，分批向目標樓宇的業主發出法定通知。
檢驗週期與豁免條件
根據規定，合資格的樓宇在首次檢驗後，須要每十年進行一次定期檢驗。這確保了樓宇的狀況得到持續監察。除了前面提到的樓高不超過三層的住用樓宇外，單一業權且非住用樓宇，如果已委任人進行定期檢驗，亦有機會獲豁免。
強制驗樓六大步驟：由收通知到完工
整個強制驗樓的流程環環相扣，清晰了解每一步，有助你更好地規劃時間和控制強制驗樓收費。
第一步：接收法定通知
當你或大廈的業主立案法團收到由屋宇署發出的「強制驗樓法定通知」，整個程序便正式啟動。通知書上會列明需要遵從的各項期限。
第二步：委任註冊檢驗人員 (RI)
業主必須在指定期限內，共同委任一名在屋宇署名冊上的註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI）。RI的角色就像樓宇的醫生，負責進行專業診斷。
第三步：進行訂明檢驗
註冊檢驗人員會按照法例要求，為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等進行訂明檢驗，然後評估樓宇的整體狀況，判斷是否需要進行修葺。
第四步：審視檢驗報告及修葺方案
檢驗完成後，RI會向業主提交詳細的檢驗報告。如果報告指出樓宇需要修葺，RI會同時提供修葺建議方案。業主需要仔細審視報告，因為這份文件是決定後續工程範圍和費用的關鍵。
第五步：委任註冊承建商 (RC) 進行修葺
若需要進行修葺，業主便要委任一名註冊承建商（Registered Contractor, RC）負責施工。整個修葺過程，會由你之前委任的註冊檢驗人員（RI）負責監督，確保工程質量符合標準。
第六步：提交完工證明及解除命令
所有訂明修葺工程完成後，RI會向屋宇署提交完工證明文件。屋宇署確認所有要求均已符合後，便會發出信件，正式解除這張法定命令。
強制驗樓費用大解構：由檢驗到維修的詳細價錢分析
談及強制驗樓費用，相信這是每位業主最關心的核心問題。整個過程的開支主要分為兩大部分：前期的「檢驗費」和後期的「修葺工程費」。這兩者的金額可以相差很遠，因此清晰了解各項強制驗樓價錢的構成，對做好財務預算至關重要。以下將會為你逐一拆解，由基本檢驗到潛在的大額維修，讓你對整體強制驗樓收費有更全面的掌握。
核心開支：強制驗樓的檢驗收費參考
首先，我們來看看第一筆必要開支，就是委任註冊檢驗人員（RI）進行樓宇訂明檢驗的費用。這筆費用的高低，會受到樓宇規模、設計複雜度及市場環境等因素影響。以下數據參考了政府提供的資料，讓大家有一個初步概念。
樓宇公用部分及外牆的檢驗費用
樓宇公用部分的檢驗費，通常會按單位數目計算，而且體現了「規模經濟」的原則。簡單來說，大廈的單位越多，每戶需要攤分的平均費用就越低。
- 1至20個單位： 每單位約 $2,600 – $6,700
- 21至50個單位： 每單位約 $1,500 – $3,200
- 51至200個單位： 每單位約 $600 – $1,100
- 多於200個單位： 每單位約 $200 – $400
停車場公用部分的檢驗費用
如果大廈設有停車場，其公用部分的檢驗費會獨立計算，攤分給各車位業主。這同樣是車位數量越多，平均每個車位的收費越相宜。
- 1至50個停車位： 每車位約 $300 – $800
- 多於50個停車位： 每車位約 $200 – $600
懸臂式簷篷及露台等特殊結構的收費
對於懸臂式簷篷、露台及外廊等伸出物，由於其結構風險較高，檢驗會更為複雜，所以收費會獨立計算，而且價錢相對較高。
- 懸臂式平板簷篷： 費用按其長度計算，由每個約 $10,600 至 $113,800 不等，長度越長，費用越高。
- 露台或外廊： 按數量計算，每個的檢驗費大約在 $1,000 至 $1,600 之間。
潛在巨額開支：訂明修葺工程如何影響總費用？
檢驗只是第一步，真正可能導致巨額開支的，是檢驗後所需的「訂明修葺工程」。如果檢驗報告指出樓宇有損壞之處，業主便必須委聘註冊承建商進行維修，這部分的費用往往是檢驗費的數十倍甚至更高。
按單位數目攤分的檢驗連修葺總費用參考
為了讓大家對「檢驗加修葺」的總開支有一個概念，可以參考政府代辦工程後向業主追討的費用數據。這些數據已包含檢驗、工程及顧問監督等所有費用，更能反映最終的總支出。
- 1至20個單位： 每單位約 $32,000 – $79,000
- 21至50個單位： 每單位約 $25,000 – $49,000
- 51至200個單位： 每單位約 $29,000 – $39,000
從數字可見，修葺費用才是整個強制驗樓計劃中最主要的開支。
影響修葺總價錢的關鍵因素
修葺工程的最終價錢變數極大，主要受以下幾個關鍵因素影響：
- 樓宇狀況及損壞程度： 石屎剝落、鋼筋外露、外牆飾面破損等問題越嚴重，所需的維修範圍越廣，費用自然越高。
- 維修工程的複雜性： 例如是否需要搭建大型棚架或使用吊船，以及施工的難度。
- 所選用的物料質素： 不同品牌和級數的維修物料，價錢可以有很大差異。
- 市場環境： 建築工人薪酬、物料價格的波動，都會直接影響承建商的報價。
費用細節：哪些項目不包括在基本報價內？
在審視註冊檢驗人員或承建商的報價單時，必須特別留意有哪些項目是不包括在內的。很多時候，基本報價只涵蓋了滿足強制驗樓計劃的最低要求，以下幾項是常見的額外收費項目。
結構詳細勘測費用
如果目視檢驗時發現裂縫等可疑狀況，註冊檢驗人員可能建議進行結構詳細勘測，例如抽取石屎芯樣本進行化驗。這些深入的勘測工作，費用需要另行計算。
額外美化及升級工程費用
強制驗樓要求的修葺，主要針對安全問題。業主若希望藉此機會為大廈進行美化或升級，例如翻新大堂、更換外牆油漆顏色或更換喉管等，這些費用都不會包括在基本的修葺報價內。
遵從其他法例（如消防條例）的工程費用
大廈維修時，可能同時需要遵從其他法例的要求，最常見的是根據《消防安全（建築物）條例》進行的改善工程，例如加裝消防喉轆或更換防火門。這些工程的費用是獨立的，與強制驗樓的修葺費用需要分開處理。
清拆僭建物費用
檢驗過程中發現的僭建物，處理費用並不屬於公用地方修葺的一部分。清拆僭建物的責任和費用，通常由持有該僭建物的個別業主承擔。
顧問監工費參考比例
除了檢驗費和工程費，聘請顧問公司或註冊檢驗人員監督整個修葺工程，亦會產生一筆監工費。這筆費用通常按工程總額的一個百分比計算，市場上的參考比例大約介乎工程費用的4.6%至11%之間。
如何委任專業人士及精明管理強制驗樓開支？
處理強制驗樓費用的第一步，就是找到合適的專業人士。這一步做得好，不單止能確保檢驗質素，更能有效控制整體的強制驗樓價錢。以下會和大家分享如何由揀選註冊檢驗人員（RI）開始，一步步精明地管理開支和避開常見陷阱。
揀選合適的註冊檢驗人員 (RI)
註冊檢驗人員 (RI) 是整個強制驗樓計劃的靈魂人物，負責診斷大廈的狀況。揀選一位專業可靠的 RI，是保障業主利益的關鍵。
查閱官方RI名單的途徑
最穩妥的方法是參考官方資料。大家可以直接到屋宇署的網站，查閱最新的《註冊檢驗人員名冊》。名冊上有齊全港所有合資格 RI 的姓名和聯絡資料，確保你委任的人員是經政府認可的。
委任RI的考慮因素：資歷、經驗與報價
在名冊上找到心儀人選後，可以從三方面考慮。第一是資歷，了解他們是否同時具備其他專業資格，例如認可人士(AP)。第二是相關經驗，可以主動詢問他們過往處理過多少幢類似樓齡和規模的樓宇。第三是報價，一份清晰詳盡的報價單，比起一個含糊的總數更有參考價值。
透過招標程序委任的重要性
如果你的大廈有業主立案法團（OC），強烈建議透過公開招標程序來委任 RI。招標過程確保了公平競爭，讓法團可以從多個選項中，揀選出服務和強制驗樓收費最具競爭力的方案。這個程序不但能減低圍標風險，也讓整個決策過程對所有業主公開透明，避免日後不必要的爭議。
委任 RI 防騙指南：下載清單避開常見陷阱
市場上的服務質素參差不齊，業主需要懂得保護自己。以下幾個要點，助你避開常見的維修工程陷阱。
如何有效比較不同RI的報價單？
收到幾份報價單後，不要只比較總金額。你應該仔細審視每個細項，例如檢驗範圍是否涵蓋所有公用部分、外牆及伸出物。報價是否已包括所有費用，還是有潛在的附加費，例如需要搭建棚架或使用吊船的費用。一份專業的報價單，應該列明清晰的工作流程和時間表。
識別圍標及常見維修工程陷阱
圍標是業主需要警惕的一大陷阱。如果你發現收到的幾份標書報價異常接近，或者有公司無故放棄投標，就要多加留意。另一個常見情況是，檢驗報告誇大問題的嚴重性，引導業主進行非必要的昂貴維修。所以，選擇一位信譽良好和獨立的 RI 至關重要。
保障業主權益的合約條款
簽訂合約前，必須確保條款清晰地保障業主。合約應詳細列明 RI 的職責，包括檢驗範圍、監督修葺工程的標準、提交報告的期限等。付款方式最好分階段進行，例如在完成檢驗報告和完成所有修葺工程後分期支付，確保 RI 會跟進到底。
業主立案法團(OC)如何有效管理及分攤費用？
對於有法團的大廈，OC 在管理和分攤強制驗樓費用方面扮演著極其重要的角色。
在統籌及攤分開支中的關鍵角色
法團需要負責統籌整個強制驗樓事宜，包括招標、委任專業人士、審視報告和監督工程。在財務上，法團有責任根據大廈公契訂明的方式，公平地向各業主攤分所需費用，並清晰地解釋賬目。
召開業主大會議決工程及財務安排
所有關於強制驗樓的重大決定，例如通過檢驗報告、批出維修合約及通過財政預算，都必須透過召開業主大會，由全體業主投票議決。這樣既符合法律程序，也能確保所有業主都有知情權和決策權，共同為樓宇安全和財務開支作出最合適的決定。
強制驗樓有冇資助？申請政府津貼及貸款攻略
強制驗樓費用確實是一筆不小的開支，不過政府和相關機構有推出多項資助與貸款計劃，旨在減輕業主的財政壓力。想知道如何善用這些資源去處理強制驗樓的價錢問題，就需要花點時間了解各個計劃的詳情和申請資格，為自己的樓宇維修做好財務準備。
一文看清所有樓宇維修資助與貸款
面對五花八門的計劃，首先要釐清哪些仍然接受申請，哪些已經截止。掌握各計劃的狀態、資助金額和核心要求，才能找到最適合自己大廈的方案。
各項計劃的申請狀態、截止日期及資助金額
不同計劃的目標和資助方式各有不同。有些是直接提供津貼，有些則是以低息或免息貸款形式提供支援。申請前必須留意，部分廣為人知的計劃（例如「強制驗樓資助計劃」）已經截止，取而代之的是一些新的資助方案。因此，了解最新的資訊至關重要。
申請資助的核心資格與要求
雖然每個計劃的細節有別，但申請資格通常圍繞幾個核心條件。首先是樓宇的類型和樓齡，大部分計劃都針對樓齡較高的私人住宅或商住樓宇。其次是物業的應課差餉租值，部分計劃設有上限，以確保資源能幫助到最有需要的業主。申請人身份也是關鍵，有些計劃以業主立案法團為申請單位，有些則面向個別業主，特別是長者或有經濟困難的自住業主。
現行有效的資助及貸款計劃概覽
目前，市區重建局和相關機構提供多個仍然有效的計劃，涵蓋預防性保養、大型維修貸款以及對特定群體的支援。
預防性維修資助計劃
這個計劃鼓勵業主「防患於未然」，在樓宇狀況惡化前主動進行周期性保養。合資格的業主立案法團或業主組織，可以申請資助進行公用地方的預防性維修工程，津貼金額視乎單位數目而定。這有助於長遠減省更大規模的強制驗樓收費。
樓宇安全貸款計劃
如果樓宇需要進行大型的訂明修葺工程，涉及的強制驗樓費用可能十分高昂。樓宇安全貸款計劃正為此而設，為業主提供免息或低息貸款，用以支付樓宇檢驗及維修工程的開支。此計劃的貸款額較高，能有效解決短期內龐大的資金周轉問題。
有需要人士維修自住物業津貼計劃
此計劃專為有經濟需要的年長自住業主而設。符合資格的長者（通常指年滿60歲，並符合入息及資產限額）可就其自住物業的檢驗及維修工程申請津貼。津貼範圍包括分攤的公用地方維修費用，以及業主自行負責的窗戶檢驗及維修開支。
注意：已截止的相關資助計劃
為免混淆，業主們需要知道，一些過去十分普及的計劃現已停止接受新申請。
簡述已截止計劃以防混淆
最常被提及的「強制驗樓資助計劃」，主要資助業主聘請註冊檢驗人員進行首次檢驗的費用，此計劃已於2025年4月1日截止。同樣，「家居維修免息貸款」等計劃也已結束。如果從舊有的資料中看到這些計劃，請注意它們已不再適用於新的申請個案。尋找資助時，應集中留意上文提到的現行有效計劃。
切勿忽視！不遵從強制驗樓通知的後果與罰則
許多業主十分關注強制驗樓費用，但忽略法定通知所引致的後果，遠比最初的強制驗樓收費嚴重。這些後果不單是金錢上的，更可能涉及法律責任。清楚了解這些潛在罰則，對每位業主作出明智決定至關重要。
刑事檢控與罰款
收到強制驗樓通知是一項法律規定，業主若沒有合理辯解而不遵從通知，即屬犯罪。屋宇署可對業主立案法團或個別業主提出刑事檢控。
定額罰款與最高罰款金額
一旦被檢控且罪名成立，相關業主或法團可被判處最高港幣50,000元的罰款。這筆罰款是直接的懲罰，與任何未來的維修費用是分開計算的，其金額足以顯示法例的嚴肅性。
監禁風險與持續罪行的每日罰款
除了罰款，違法者最高亦可被判處監禁一年。如果罪名成立後仍未遵辦，更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣5,000元，這種持續罰款機制旨在施加財務壓力，促使業主盡快完成檢驗及修葺。
屋宇署代辦工程並追討全數費用
假如業主遲遲未有行動，屋宇署有權直接介入，委任其顧問及承建商，代為進行所需的檢驗及修葺工程。
政府代辦工程的流程與額外收費
屋宇署會先委託承建商完成工程，之後再向業主追討所有相關開支。這些開支包括檢驗費、工程費，以及不高於工程總額20%的監督費及附加費。
為何政府代辦通常比業主自行處理更昂貴
由政府代辦的總體強制驗樓價錢通常會高出許多。這是因為政府的首要考慮是確保樓宇符合法規及公眾安全，而不是為業主節省成本。政府委聘的承建商未必是市場上最具競爭力的選擇，加上額外徵收的20%附加費，對業主而言是一筆龐大的額外財務負擔，而這本是業主自行妥善處理便可避免的。
業主不合作的法律責任
即使大廈大部分業主同意展開工程，個別業主的不合作行為同樣會面臨法律風險。法例設有特定條文，處理這些情況，以確保維修工程能順利進行。
拒絕分擔公用地方費用的後果
任何業主如果拒絕分擔公用地方的檢驗或修葺費用，同樣會被檢控。一經定罪，該名業主可被判罰款最高港幣25,000元。
阻礙工程進行的罰則
任何人如果妨礙法團或獲其授權的人員進入其處所，進行公用部分的勘測或修葺工程，即屬違法。相關罰則為最高罰款港幣10,000元及監禁六個月。
關於強制驗樓費用與流程的常見問題 (FAQ)
談到強制驗樓費用，相信大家心中都有不少疑問。這個部分，我們整理了一些最常見的問題，希望可以一次過為你解答，讓你對整個流程和開支有更清晰的掌握。
買賣樓宇時，強制驗樓費用由誰承擔？
這是一個在物業交易中非常關鍵的問題，責任誰屬，通常是以臨時買賣合約簽訂後，樓宇才收到強制驗樓通知的時間點為分界線。在這種情況下，維修費用和相關責任一般會由新買家承擔，當然，前提是合約中沒有特別訂明其他安排。因此，假如你正考慮買入樓齡較高的單位，建議在簽約前主動查冊，了解大廈有否收到相關通知或已被納入目標樓宇名單。這樣可以避免日後出現預算外的開支和爭議。
大廈沒有法團，應如何處理及分攤費用？
如果大廈沒有業主立案法團，處理強制驗樓事宜的確會比較複雜，但並非無法解決。法律上，所有業主仍然需要共同承擔責任，合力遵從法定通知。在這種情況下，業主們需要自發組織起來，可以透過召開業主會議，共同商議及委任一名註冊檢驗人員，並議決如何分攤強制驗樓費用。費用的分攤方式，一般會按照大廈公契訂明的業權份數比例來計算。
強制驗樓與強制驗窗的費用可以合併處理嗎？
可以的，而且這是一個相當普遍和有效率的做法。屋宇署很多時候會就同一幢樓宇，同時發出強制驗樓及強制驗窗的法定通知。業主可以委任同一位註冊檢驗人員或其公司團隊一併處理兩項檢驗。這樣做不但可以簡化聯絡和統籌工作，亦有機會在整體強制驗樓收費上更具效益。不過要留意，即使由同一專業人士處理，報價單上通常會清晰列明強制驗樓和驗窗各自的費用，因為兩者的檢驗範圍和要求並不相同。
一般而言，強制驗樓價錢大概是多少？
強制驗樓價錢沒有一個固定的標準，實際費用會受樓宇規模、樓齡、狀況及設計複雜度等多種因素影響。不過，我們可以參考屋宇署提供的數據作為基本概念。單純就「檢驗」部分的收費而言，按單位數目攤分，市場上的參考價錢大約是：
- 1-20個單位：每戶約 $2,600 – $6,700
- 21-50個單位：每戶約 $1,500 – $3,200
- 51-200個單位：每戶約 $600 – $1,100
- 多於200個單位：每戶約 $200 – $400
必須強調，這只是檢驗費用。如果檢驗後發現需要進行修葺，後續的工程開支才是總費用的主要部分，金額可能比檢驗費高出許多倍。
檢驗後發現的僭建物，處理費用是否已包含？
這是一個常見的誤解。答案是不包含的。強制驗樓的費用主要涵蓋樓宇公用部分的訂明檢驗及所需修葺。至於處理僭建物，則屬於另一項法定要求。清拆僭建物的責任和費用，通常由持有該僭建物的個別業主自行承擔，並不會計入大廈的公眾維修費中進行分攤。註冊檢驗人員的職責是識別並向屋宇署報告僭建物，而屋宇署會根據其執法政策，另行向相關業主發出清拆令。