突然收到屋宇署發出的「強制驗樓令」，是否感到不知所措？面對繁複的法定程序、費用預算、委任專業人士等一連串問題，確實令不少業主大感頭痛。為此，我們特別為您整合了2025年最新的強制驗樓終極懶人包，由淺入深，為您清晰拆解計劃目的、驗樓程序五大步驟、開支預算與政府資助詳情，並提供委任專業團隊及防範圍標的實用貼士，助您輕鬆處理驗樓事宜，避免因逾期遵辦而面臨法律風險。
什麼是強制驗樓計劃？全面了解目的、屋宇署條例與影響
相信不少業主都聽過「強制驗樓計劃」，甚至可能已經收到相關信件。簡單來說，這個計劃就像是為我們的樓宇安排的一個定期身體檢查。隨著樓宇的年齡增長，日積月累的耗損可能會帶來一些潛在的安全問題。所以，屋宇署轄下的強制驗樓部便會揀選合資格的樓宇，要求業主進行檢驗與修葺，主動確保樓宇結構安全，保障住戶和公眾。
這個計劃的法律基礎源於《建築物條例》，目的非常清晰，就是「預防勝於治療」。與其等到意外發生後才補救，不如透過定期的專業檢驗，及早發現並處理樓宇的潛在風險，例如石屎剝落或者外牆飾面鬆脫等問題。這不只是一項法例要求，更是一份對自己和社區的責任，確保我們的家園安全穩固。
那麼，哪些樓宇會被納入計劃呢？根據屋宇署的規定，樓齡達到30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住宅樓宇除外），就需要每十年進行一次強制檢驗。檢驗的範圍相當全面，主要包括樓宇的公用部分、外牆、伸出物（例如露台和簷篷）以及招牌。這意味著從大廈的整體結構到外部構件，都需要由專業的註冊檢驗人員進行詳細評估，確保符合安全標準。
【業主必讀】屋宇署強制驗樓程序完整五大步驟詳解
收到屋宇署的信件，提到需要處理強制驗樓程式，第一時間可能會感到有點不知所措。其實整個程序有清晰的指引和步驟。只要跟著以下五大步驟，就能有條理地完成整個驗樓要求。我們將會一步步拆解，讓你清楚了解每個階段的責任和注意事項。
第一步：接收預先知會函件與法定通知
整個程序的開端，並非直接發出有法律效力的命令。屋宇署通常會在發出正式「法定通知」前的六個月，先向目標樓宇的業主或業主立案法團寄出「預先知會函件」。這封信的目的是讓大家有充足時間準備，例如可以開始物色專業人士或籌備資金。
當六個月的準備期過去，屋宇署便會正式發出「法定通知」。這份文件具有法律約束力，明確要求業主必須在指定期限內，為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌進行訂明檢驗和修葺。相關的樓宇名單也會在屋宇署網站公布。
第二步：委任註冊檢驗人員 (Registered Inspector)
收到法定通知後，業主或法團的首要任務，就是在指定期限內委任一名「註冊檢驗人員」。註冊檢驗人員是具備特定資格的專業人士，例如註冊建築師、工程師或測量師。你可以在屋宇署的網站上找到合資格的註冊檢驗人員名冊，從中挑選並委任他們來負責整個檢驗工作。這是整個強制驗樓程序中，由業主主導的關鍵一步。
第三步：由註冊檢驗人員進行訂明檢驗
在你委任了註冊檢驗人員之後，他便會在你樓宇的指定範圍內進行訂明檢驗。法例規定，註冊檢驗人員必須親自執行檢驗工作，以確保其專業判斷和責任。檢驗的目的是判斷樓宇的公用部分及外牆等，是否已經變得危險或可能變得危險。如果檢驗後確定樓宇狀況安全，檢驗人員便會直接向屋宇署呈交報告，整個程序便大致完成。
第四步：按需要進行訂明修葺工程
如果在第三步的檢驗中，註冊檢驗人員發現樓宇有需要修葺的地方，業主或法團便須進入修葺階段。你需要委任一名註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商來進行所需的修葺工程。
很重要的一點是，所有修葺工程都必須在一名註冊檢驗人員的監督下進行。負責監督的可以是原先進行檢驗的那一位，業主也可以選擇另行委任另一位註冊檢驗人員負責監督，這提供了相當的彈性。
第五步：呈交文件作紀錄存檔
當所有訂明檢驗及所需的修葺工程全部完成後，你所委任的註冊檢驗人員會負責向屋宇署的強制驗樓部呈交一套完整的文件。這套文件通常包括檢驗報告、完工報告以及指明格式的證明書。這些文件並非用於逐一審批，而是為了存檔記錄，以及供屋宇署日後作抽樣審查之用。文件呈交妥當後，代表你已履行了這次法定通知的法律責任。
【強制驗樓價錢】開支預算與政府資助全攻略
談到強制驗樓程式，大家最關心的問題之一，自然就是價錢。這筆開支可大可小，確實是每位業主都需要仔細規劃的部分。費用的高低並無固定標準，主要取決於樓宇的實際狀況和所需工程的規模。我們一起來看看影響開支的主要因素，以及有哪些政府資助可以善加利用。
影響強制驗樓費用的主要因素
強制驗樓的總開支，通常可以分為「檢驗費」和「修葺費」兩大部分。檢驗費相對固定，而修葺費則變數極大。以下幾個因素會直接影響最終的賬單：
- 樓宇規模與複雜程度：單幢式樓宇與大型屋苑的檢驗範圍和難度不同，註冊檢驗人員的報價自然有別。樓宇的設計越複雜，檢驗所需的時間和心力就越多。
- 樓宇的實際狀況：如果樓宇日常保養得宜，狀況良好，可能只需要完成檢驗程序，甚至無需任何修葺工程，費用自然最低。相反，如果檢驗後發現結構損壞、外牆飾面剝落等問題，後續的修葺費用便會成為主要開支。
- 工程範圍與選用物料：修葺工程的範圍是決定費用的關鍵。是局部修補還是大面積更換？選用普通物料還是高品質物料？這些選擇都會直接反映在工程承建商的報價上。
如何申請政府資助減輕財政壓力？
為了協助業主履行法定責任，政府與市區重建局等機構推出了多項資助和貸款計劃。符合資格的業主，可以大大減輕財政負擔。
- 樓宇復修綜合支援計劃：這是一個一站式的支援平台，整合了多個不同的資助項目。業主可以透過這個計劃，申請「有需要人士維修自住物業津貼計劃」，合資格的長者或有需要的自住業主，最高可獲批八萬元的津貼，用於支付公用地方及自住物業的檢驗和修葺費。
- 樓宇安全貸款計劃：如果業主需要資金進行較大規模的維修，可以考慮申請這個由屋宇署管理的貸款計劃。它提供最高一百萬元的貸款，而且設有利息補貼，合資格的業主甚至可以申請免息貸款。
- 強制驗樓資助計劃：由市區重建局推出，主要為樓齡較高、應課差餉租值較低的住宅樓宇的業主立案法團或業主組織提供技術及財政支援，協助他們統籌及進行首次強制驗樓的檢驗和修葺工程。
每項資助計劃的申請資格和涵蓋範圍都有不同，建議業主們可以到相關機構的網站查閱最新資訊，或者直接向屋宇署負責強制驗樓的部門查詢，選擇最適合自己情況的方案。提早規劃，了解清楚可用的資源，整個強制驗樓程式便會進行得更加順利。
【精明業主】如何委任專業團隊及防範圍標
揀選一個可靠的專業團隊，可以說是整個強制驗樓程式中最舉足輕重的一步。這不單是為了符合屋宇署的規定，更是保障大家樓宇安全和血汗錢的關鍵。一個好的團隊能助你順利完成檢驗和維修，相反，若不幸遇上不良份子，後果可能相當麻煩。
尋找及委任註冊檢驗人員 (RI) 的第一步
收到強制驗樓令後，業主或業主立案法團首要任務，就是委任一名「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, RI) 來為樓宇進行詳細檢查。這位註冊檢驗人員，就好像樓宇的家庭醫生，負責診斷問題所在。
那麼，應該去哪裡找這些合資格的專業人士呢？最穩妥的方法，就是直接查閱屋宇署的官方名冊。屋宇署網站備存了所有註冊檢驗人員、註冊一般建築承建商及註冊小型工程承建商的名單，資料公開透明，大家可以根據地區或公司名稱搜尋，從中挑選幾位作比較。此外，香港測量師學會 (HKIS) 或香港工程師學會 (HKIE) 等專業機構的網站，也是尋找專業人士的可靠途源。
警惕「圍標」陷阱，學懂保障自己
「圍標」是樓宇維修工程中業主最常遇到的問題之一。簡單來說，就是一班承辦商或顧問公司私下串通，操控投標過程，令工程費用 inflated（抬高），損害業主利益。要防範圍標，大家在招標過程中不妨多做幾步：
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保持招標過程透明公開：成立由業主組成的維修專責小組，共同處理招標事宜。所有會議要有紀錄，標書亦應在公開場合一同開啟，確保過程公平公正。
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取得足夠的獨立標書：盡量邀請多間來自不同背景的承建商入標，避免只依賴顧問公司推薦的少數幾間。市區重建局的「招標妥」樓宇復修促進服務，便是一個很好的平台，能協助業主取得更多獨立的標書作參考。
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留意可疑信號：如果收到的標書價錢異常接近、發現有承建商在最後關頭集體放棄投標、或是在業主大會上有不明人士以威嚇手段干預投票，這些都可能是圍標的警號。
遇上懷疑情況，應向誰求助？
假如在委任團隊或招標過程中，懷疑遇上圍標等不法行為，大家可以尋求專業機構的協助。如果涉及合謀定價等反競爭行為，可以向競爭事務委員會舉報。若懷疑當中涉及貪污或賄賂，例如有法團成員收受利益，則應立即聯絡廉政公署。及早尋求協助，才能有效保障所有業主的權益。
不遵從屋宇署強制驗樓令的法律後果
收到強制驗樓令後，有些業主可能會因為各種原因而猶豫不決，但整個強制驗樓程式並非一項建議，而是一項具有法律約束力的責任。倘若對屋宇署強制驗樓部發出的法定通知置之不理，業主或業主立案法團將會面臨相當嚴重的法律後果。這不單是罰款的問題，更可能涉及更複雜的法律程序。
根據香港法例第123章《建築物條例》的規定，任何沒有合理辯解而未有遵從強制驗樓法定通知的業主，一經定罪，將面臨嚴厲的懲罰。首次定罪最高可處第五級罰款，即港幣五萬元，以及監禁一年。此外，如果罪行持續，法庭更可就罪行持續的每一天，另處罰款港幣五千元。這些數字清晰地說明了拖延處理的代價。
除了直接檢控外，屋宇署還有另一項重要的權力。當業主持續不遵從通知時，建築事務監督有權採取進一步行動，主動委派顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗及修葺工程。所有工程完成後，屋宇署會向相關業主或法團追討全數工程費用及監督費，並且可以加徵不多於百分之二十的附加費。這意味著最終的開支，往往遠高於業主自行安排工程的費用。
因此，及時遵從強制驗樓令，委任專業人士處理檢驗及修葺事宜，不僅是為了避免上述的法律及金錢損失，更是業主履行社會責任，保障自己、家人以至社區公眾安全的關鍵一步。主動處理，總比被動地承擔後果來得明智。
強制驗樓常見問題 (FAQ)
關於強制驗樓程式，業主們心中總有許多疑問，以下我們整理了一些最常見的問題，並提供清晰解答，助你更順利地應對整個流程。
如何知道我的樓宇是否已被納入強制驗樓計劃？
首先，屋宇署在正式發出法定通知的六個月前，會向被選定樓宇的業主立案法團或業主發出「預先知會函件」，讓大家有充足時間準備。之後，屋宇署會正式送達法定通知。想主動查詢，最可靠的方法是瀏覽屋宇署網站，網站上會公布已被納入強制驗樓計劃的目標樓宇名單。你亦可以留意大廈公佈欄，法團一般會張貼由強制驗樓部發出的相關公告。
強制驗樓與強制驗窗計劃有何分別？
這是兩個獨立但相關的計劃，主要分別在於檢驗的對象和周期。
* 目標樓齡：強制驗樓針對樓齡達30年或以上的樓宇，而強制驗窗則針對樓齡達10年或以上的樓宇。
* 檢驗周期：驗樓是每10年一次，驗窗則是每5年一次。
* 檢驗範圍：驗樓的範圍較廣，涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件和排水系統等；驗窗則專注於檢驗所有窗戶的狀況。
* 委任的專業人士：強制驗樓須委任「註冊檢驗人員」(RI)，而強制驗窗則須委任「合資格人士」(QP)。
如果不遵從強制驗樓令，會有什麼後果？
不遵從法定通知的後果相當嚴重。屋宇署可根據《建築物條例》提出檢控，一經定罪，最高可被罰款港幣五萬元及監禁一年。如果罪行持續，每日更可另處罰款港幣五千元。此外，屋宇署亦有權委派其顧問及承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程，然後向業主追討所有相關費用，並加收不超過百分之二十的監督費及附加費。
整個強制驗樓程式費用昂貴，政府有提供資助嗎？
考慮到維修工程可能涉及較大開支，政府及相關機構設有多項資助及貸款計劃，以支援有需要的業主。
* 有需要人士維修自住物業津貼計劃：由市區重建局提供，合資格的長者或有需要自住業主，可申請最高港幣八萬元的津貼。
* 樓宇安全貸款計劃：由屋宇署提供，業主可申請最高達港幣一百萬元的貸款，用作樓宇檢驗及維修工程，並設有免入息審查的選項。
業主可根據自身情況，向相關機構查詢申請資格及詳情。
在物業買賣期間收到驗樓令，責任誰屬？
這是一個常見的法律問題。一般情況下，除非臨時買賣合約中另有訂明，否則強制驗樓的責任及費用將由物業的現任業主承擔。也就是說，如果在簽訂臨時合約後、但在交易完成（交樓）前收到驗樓令，責任通常會落在買方身上。因此，不論是買方還是賣方，在物業交易前都應仔細查閱樓宇是否已被納入計劃，並在合約中清晰訂明相關責任，有需要時應諮詢法律意見。