收到屋宇署發出的強制驗樓或強制驗窗法定通知，是否感到徬徨，對繁複的程序、潛在開支及法律後果感到困惑？別擔心，這份「終極懶人包」正是為您而設。本文將清晰拆解整個計劃，由法律基礎、完整流程、費用預算，到如何尋找合資格專業人士及申請政府資助，一次過為您解答所有疑問。我們將透過五大重點，助您輕鬆掌握一切，確保您的物業符合法規，同時保障公眾安全。
甚麼是強制驗樓驗窗計劃 (MBIS & MWIS)？
當你收到關於強制驗樓驗窗的信件，第一時間可能會覺得有點複雜。其實，整個強制驗樓驗窗計劃的原理很直接，就是透過定期檢驗和適時維修，主動處理樓宇老化問題，確保我們的居住環境和公眾安全。這個計劃主要分為「強制驗樓計劃」(MBIS) 和「強制驗窗計劃」(MWIS) 兩部分，它們的要求和針對點各有不同。
一圖看清：強制驗樓 vs 強制驗窗核心分別
雖然兩個計劃經常被放在一起討論，但它們在具體執行上有幾個核心分別。以下為你整理了一個簡單的比較，讓你快速掌握重點。
比較項目：法律簡稱、樓齡要求、檢驗周期、負責專業人士、主要豁免條件
- 計劃名稱： 強制驗樓計劃 (MBIS)
- 法律簡稱： MBIS
- 樓齡要求： 樓齡達30年或以上
- 檢驗周期： 完成檢驗及修葺後，10年內無須再驗
- 負責專業人士： 註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)
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主要豁免條件： 不高於3層的住用樓宇
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計劃名稱： 強制驗窗計劃 (MWIS)
- 法律簡稱： MWIS
- 樓齡要求： 樓齡達10年或以上
- 檢驗周期： 完成檢驗及修葺後，5年內無須再驗
- 負責專業人士： 合資格人士 (Qualified Person, QP)
- 主要豁免條件： 不高於3層的住用樓宇
計劃的法律基礎與目的
了解計劃的背景，有助我們明白為何需要遵守這些規定。
法律依據：《建築物條例》（第123章）
強制驗樓驗窗計劃並非行政指令，而是有清晰法律基礎的。它的權力源自香港法例第123章的《建築物條例》，這條例授權屋宇署可以對存在安全風險的舊樓業主發出法定通知，要求進行檢驗和修葺。
計劃宗旨：及早檢驗及修葺，保障公眾安全
計劃的核心宗旨非常明確，就是「預防勝於治療」。透過強制性的定期檢查，可以及早發現樓宇結構、外牆或窗戶潛在的安全隱患，並在問題惡化前進行修葺，從而保障住戶及公眾的安全。
啟動機制：屋宇署揀選目標樓宇，向業主發出「法定通知」
業主並不需要自己去判斷何時需要驗樓驗窗，整個計劃的啟動權在於屋宇署。署方會按樓宇的樓齡、狀況和地區等因素，每年揀選一批目標樓宇，然後向相關業主或業主立案法團發出具法律效力的「法定通知」，收到通知後，業主才需要正式啟動強制驗窗驗樓的程序。屋宇署網站亦會公布最新的強制驗窗樓宇名單，供公眾查閱。
我的樓宇是否受規管？適用範圍及豁免樓宇
要判斷自己的物業是否受規管，主要看樓齡、層數和物業類型這幾個因素。
強制驗樓 (MBIS)：樓齡達30年或以上的私人樓宇
強制驗樓計劃主要針對樓齡較高的樓宇，凡是樓齡達到或超過30年的私人樓宇（住用及非住用樓宇均包括在內），都有機會被納入計劃。
強制驗窗 (MWIS)：樓齡達10年或以上的私人樓宇
窗戶的損耗速度一般比樓宇結構快，所以強制驗窗計劃的門檻較低。只要樓齡達到或超過10年的私人樓宇（住用及非住用樓宇均包括在內），就可能需要遵從驗窗規定。
主要豁免：不高於3層的住用樓宇
條例中有一項重要的豁免條款，就是樓高不超過3層的住用樓宇，無論樓齡多大，都不受強制驗樓及強制驗窗計劃規管。
涵蓋樓宇類別：包括居屋、租置、綠置居及已分拆出售的公屋物業
計劃所指的「私人樓宇」，涵蓋範圍相當廣泛。除了傳統的私人住宅和商業樓宇，很多資助房屋計劃下的物業，只要業權已分割出售，同樣受到《建築物條例》規管，包括大家熟悉的居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃（租置）、綠表置居計劃（綠置居），以及一些公共屋邨內已分拆出售的商場或停車場部分。
收到法定通知？強制驗樓驗窗完整流程指南
收到強制驗樓驗窗的法定通知，可能會覺得有點不知所措。其實整個強制驗樓驗窗計劃的流程，可以拆解成清晰的步驟。不論是驗樓還是驗窗，核心概念都是「先檢驗，後修葺」，並且整個過程都需要由註冊的專業人士負責及監督。以下為你詳細拆解兩個計劃的標準流程。
強制驗樓計劃 (MBIS) 標準流程五步曲
強制驗樓主要針對樓宇的公用部分及外部結構安全，整個過程由「註冊檢驗人員」主導。
第一步：委任「註冊檢驗人員」(RI)
業主立案法團或共同業主收到通知後，首要任務是在指定期限內，委任一位名列於屋宇署名冊的「註冊檢驗人員」(RI) 。這位RI將會是您整個驗樓過程中的專業顧問和總監工。
第二步：進行訂明檢驗（公用部分、外牆、結構、排水等）
RI會親自對樓宇的指定部分進行詳細檢驗。檢驗範圍很廣泛，包括樓宇的公用部分、外牆、結構構件（例如樑、柱）、排水系統，甚至是一些伸出物和招牌。檢驗的目的是找出潛在的結構風險或失修問題。
第三步：(如需要) 委任「註冊承建商」(RC) 進行訂明修葺
如果RI在檢驗後，判斷樓宇需要進行維修，法團或業主就需要另外委任一名「註冊承建商」(RC) 負責施工。這個安排將檢驗監督與施工執行分開，確保了工程的客觀性和質素。
第四步：在RI監督下完成修葺工程
所有修葺工程，都必須在RI的監督下進行。RI會確保承建商使用的物料和施工方法都符合法例標準和安全要求，保障工程質量。
第五步：由RI呈交完工報告予屋宇署
當所有訂明修葺工程完成後，RI會向屋宇署呈交一份詳細的完工報告及相關證明文件。屋宇署確認接納後，這次的強制驗樓指令就算正式完成。
強制驗窗計劃 (MWIS) 標準流程五步曲
強制驗窗的流程與驗樓相似，但焦點集中在窗戶安全，並且由「合資格人士」負責。
第一步：委任「合資格人士」(QP)
當您收到驗窗通知，或者在強制驗窗樓宇名單上看到自己的大廈時，第一步就是要委任一位「合資格人士」(QP) 來處理。QP的範圍比RI廣，可以是建築師、工程師，也可以是註冊承建商。
第二步：進行訂明檢驗（單位內所有窗戶）
QP會為您的單位或樓宇公用地方的所有窗戶進行訂明檢驗，檢查窗戶的玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲等部件是否安全穩固，有沒有潛在的墜落風險。
第三步：(如需要) 委任「註冊承建商」(RC) 進行訂明修葺
同樣地，如果QP發現有窗戶需要維修，業主便須委任「註冊承建商」(RC) 進行修葺。值得留意的是，部分QP本身亦是註冊承建商，有機會可以同時提供檢驗及維修服務。
第四步：在QP監督下完成修葺工程
所有窗戶的修葺工程，例如更換窗鉸或拉釘，都必須在QP的監督下完成，確保維修符合安全標準。
第五步：由QP呈交指明表格予屋宇署
完成所有檢驗及所需修葺後，QP會填妥指定的證明表格，並呈交給屋宇署備案。這一步代表您已履行了強制驗窗的法律責任。
責任誰屬？業主立案法團與個別業主的角色
釐清責任是順利推展強制驗窗驗樓的關鍵。簡單來說，責任是根據樓宇公契劃分的。
業主立案法團(OC)責任：樓宇公用部分
業主立案法團或大廈的共同業主，主要負責樓宇的公用部分。在強制驗樓中，這包括了外牆、結構、樓梯、走廊等。而在強制驗窗中，則涵蓋大堂、樓梯間等公用地方的窗戶。所有相關的檢驗及維修費用，由管理費基金或全體業主共同分擔。
個別業主責任：單位內部窗戶及指定範圍
個別業主則主要負責自己單位範圍內的部分。最常見的就是單位內所有窗戶的強制驗窗責任。此外，如果樓宇公契有指明某些外牆或構築物（例如獨立單位的露台）屬於個別業主，那麼相關的強制驗樓責任也需要由該業主承擔。
如何選擇合資格的驗樓驗窗公司及專業人士？
要順利完成整個強制驗樓驗窗流程，選對專業人士絕對是關鍵的第一步。這不僅關乎工程質素，更直接影響你的時間和金錢。整個強制驗樓驗窗計劃的成功，很大部分取決於你所委任的團隊是否專業可靠。以下就為你拆解如何找到合適的幫手，還有一些保障自己的實用貼士。
認識三類關鍵專業人士
在開始尋找之前，首先要清楚了解過程中涉及的三種主要專業人士，他們各司其職，確保檢驗和維修工作符合法規。
註冊檢驗人員 (RI)：負責強制驗樓
註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI) 是強制驗樓的核心人物。他們通常是註冊建築師、工程師或測量師。他們的主要職責是為你的樓宇進行訂明檢驗，找出需要修葺的地方，然後監督整個維修工程，最後向屋宇署呈交報告。簡單來說，他們是你樓宇的「醫生」和工程「監工」。
合資格人士 (QP)：負責強制驗窗
合資格人士 (Qualified Person, QP) 則是強制驗窗的專屬專家。他們可以是註冊檢驗人員、認可人士，也可以是註冊一般建築承建商或特定級別的小型工程承建商。他們會負責檢驗你單位內所有窗戶，判斷是否需要維修，並監督相關的修葺工程，確保窗戶安全穩固。
註冊承建商 (RC)：負責所有訂明修葺工程
不論是驗樓還是驗窗，如果檢驗後發現需要進行維修，你就必須委任註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 來負責施工。請記住，負責檢驗監督的RI或QP，與負責動手維修的RC必須是獨立的兩方，這樣才能確保檢驗結果客觀公正，保障業主的權益。
善用官方資源查核名單
要確認專業人士的資格，最可靠的方法就是查閱政府的官方名冊。這樣可以確保你委任的人員是合法註冊，具備執行法定檢驗的資格。
如何搜尋屋宇署的註冊專業人士名冊
屋宇署的網站設有各類註冊專業人士的搜尋器。你只需進入網站，就可以找到註冊檢驗人員、合資格人士和註冊承建商的完整名單。你可以根據地區或公司名稱進行搜尋，方便你尋找附近的服務提供者。這也是查詢強制驗窗樓宇名單的官方渠道之一。
「窗安無事」流動應用程式的功能
屋宇署特別推出了一款名為「窗安無事」的手機應用程式。這個程式非常方便，業主可以直接在上面搜尋合資格人士和註冊承建商，甚至可以發出報價邀請，並在程式內直接溝通。程式還設有評分機制，讓你參考其他用戶的經驗，選擇信譽良好的服務商。
如何核實專業人士身份（註冊證或驗窗卡）
當專業人士上門時，你可以要求他們出示由屋宇署發出的註冊證（適用於RI）或驗窗卡（適用於QP）。這些卡上會有他們的相片、姓名和註冊編號等資料。核對一下身份，是保障自己的基本步驟。
業主防騙錦囊：提防「圍標」及不良手法
大型樓宇維修工程費用不菲，有時會成為不法份子「圍標」的目標。作為業主，保持警覺，學會識別可疑跡象非常重要。
「圍標」的常見跡象
「圍標」是指一群承建商預先串通，操控投標結果，令工程費用 inflated。常見的跡象包括：收到的報價單價錢異常相近、有承建商游說你不要找太多公司報價、或者在業主大會上有可疑人士操控會議流程等。
索取及比較報價單的注意事項
建議至少邀請五至六家來自不同推薦渠道的承建商或顧問公司投標。比較報價單時，不要只看總價。你需要仔細核對當中列出的工程範圍、使用物料的品牌和規格、保養期等細節。如果一份報價單內容含糊不清，或者價錢遠低於市場水平，就要特別小心。
求助渠道：廉政公署、競爭事務委員會、香港海關
如果你懷疑工程招標過程中涉及貪污或操控樓宇管理事宜，可以向廉政公署（ICAC）舉報。如果懷疑出現合謀定價等違反競爭條例的「圍標」行為，應聯絡競爭事務委員會。假如遇到涉及虛假商品說明的問題，則可以向香港海關求助。
強制驗樓驗窗費用預算與政府資助計劃一覽
收到強制驗樓驗窗的通知，大家最關心的問題之一，自然是財務上的安排。整個強制驗樓驗窗計劃的開支，主要可以分為兩大部分：前期的檢驗費用，以及後期的修葺工程費用。不過，政府和相關機構亦設有多項資助計劃，為合資格的業主提供財政支援。現在我們就來逐一拆解，讓你對所需預算有個全面的了解。
強制驗樓驗窗涉及的主要開支
在整個強制驗樓驗窗流程中，財務上的支出主要來自以下幾個環節。
檢驗費用：RI或QP的服務費
第一筆開支，就是聘請專業人士的服務費。無論是強制驗樓的「註冊檢驗人員」(RI)，還是強制驗窗的「合資格人士」(QP)，他們提供專業檢驗、評估並提交報告，都會收取相應的費用。這筆費用可視為樓宇的「診金」，用以準確判斷樓宇或窗戶的「健康狀況」。
修葺費用：RC的工程費
如果檢驗後發現有需要修葺的地方，便會產生第二筆，而且通常是最大筆的開支——工程費。業主需要根據RI或QP的報告，委任「註冊承建商」(RC) 進行訂明修葺工程。費用涵蓋了材料、人工以及承建商的管理成本等。
影響費用的因素及市場參考價
費用的高低並無固定標準，主要受幾個因素影響：
- 樓宇規模與複雜度： 單位數量、樓宇層數、外牆設計等都會影響檢驗和修葺的難度及工作量。
- 損壞程度： 需要修葺的範圍愈廣、問題愈嚴重，費用自然愈高。
- 工程採用的物料： 不同品牌和質素的物料，價錢可以有很大分別。
市場參考價方面，單純的驗窗費用，每個單位可能由數百元至千多元不等；而驗樓的費用則視乎樓宇規模，由數千元至數萬元都有可能。至於修葺費用，變化幅度就更大了，由幾千元到數十萬元不等，必須以承建商的實際報價為準。
政府及相關機構財政支援計劃
面對可能相當可觀的維修開支，部分業主或會感到壓力。為此，政府、市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）等機構設有多項財務支援計劃，協助有需要的業主履行責任。
樓宇復修綜合支援計劃
這是一個由市建局、房協及屋宇署聯合推行的「一站式」計劃。它整合了不同機構的樓宇復修資源，為業主提供技術支援（如安排專業人士）及財政資助，涵蓋範圍包括公用地方的強制驗樓驗窗工程。
有需要人士維修自住物業津貼計劃
此計劃主要針對經濟上有困難的長者自住業主。由市建局推行，為合資格的申請人提供津貼，用作維修自住單位的窗戶或應付樓宇公用部分的維修工程分攤費用，每位合資格業主最高可獲八萬元津貼。
樓宇安全貸款計劃
如果業主不符合津貼資格，但仍需要資金周轉，可以考慮由屋宇署管理的樓宇安全貸款計劃。此計劃以貸款形式提供，協助業主進行樓宇維修工程，包括強制驗樓驗窗所須的工程，之後業主需要按期攤還本金和利息。
法律責任：不遵從法定通知的後果
未能遵從通知的罰則
收到強制驗樓驗窗的法定通知，就代表一份法律責任的開始，絕對不能掉以輕心。強制驗樓驗窗計劃是基於《建築物條例》設立的法定要求，旨在保障公眾安全。如果業主未能在通知指定的期限內委任專業人士進行檢驗及修葺，便會觸犯法例。屋宇署會先發出勸諭信，假如業主仍然沒有跟進，署方就會採取執法行動，包括提出檢控。
強制驗樓罰則：最高罰款$50,000及監禁1年
就強制驗樓計劃而言，不遵從法定通知的後果相當嚴重。任何業主如果沒有合法辯解，而未有在指定時間內遵從通知，一經定罪，最高可被罰款港幣$50,000及監禁1年。此外，法庭還可以下令，就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$5,000，直至業主履行通知的要求為止。
強制驗窗罰則：定額罰款$1,500，再犯可處更高罰款及監禁
至於強制驗窗計劃的罰則，則採用分級制度。屋宇署可向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書，罰款額為港幣$1,500。如果業主沒有理會，署方可以展開檢控。一經定罪，最高可處罰款港幣$25,000及監禁3個月。同樣地，法庭也可以下令就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。
屋宇署的代辦權力與追討費用
除了罰款與監禁，屋宇署還有一個重要的權力。如果業主持續不遵從法定通知，屋宇署可以委任顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向相關業主追討所有工程費用、顧問費用，以及一筆「監督費」及不多於百分之二十的「附加費」。這筆總開支往往比業主自行處理的費用高出很多。
阻礙法團進行工程的法律後果
法律責任不只在於業主與政府之間，同樣適用於個別業主與業主立案法團的關係上。樓宇的公用部分，例如大廈外牆，其檢驗和修葺責任屬於全體業主。如果業主立案法團已決議進行工程，個別業主就有責任配合及分擔費用。
阻礙工程或拒絕分擔費用的相關罰則
如果樓宇的公用部分需要進行強制驗樓驗窗工程，個別業主有責任合作。任何人士如果無合理辯解而阻礙法團或其授權人士進入處所進行工程，即屬違法，最高可被罰款港幣$10,000及監禁6個月。此外，如果業主拒絕分擔其應付的工程費用，法團可透過法律程序追討，而該業主一經定罪，最高亦可被罰款港幣$25,000。
強制驗樓驗窗常見問題 (FAQ)
關於強制驗樓驗窗，大家心中總有不少疑問。我們明白整個過程可能涉及許多細節，所以特別整理了一些業主最常遇到的問題，希望用最直接的方式為你解答，讓你對強制驗樓驗窗計劃有更清晰的理解。
完成檢驗及修葺後，豁免期有多長？
當你花費了時間和金錢完成整個流程後，自然會關心樓宇可以有多長的「安靜期」。這個豁免期的長短，會根據強制驗樓和強制驗窗而有所不同。
強制驗樓：10年
根據《建築物條例》，樓宇在遵從強制驗樓的法定通知後，在往後10年內，同一部分將不會再被揀選進行檢驗。這為已履行責任的業主提供了一個清晰的豁免周期。
強制驗窗：5年
至於強制驗窗方面，豁免期則為5年。完成檢驗及所需修葺後，業主或法團在5年內不會就同一窗戶收到另一份法定通知。
檢驗時發現僭建物應如何處理？
在強制驗樓驗窗的過程中，獲委任的註冊檢驗人員（RI）或合資格人士（QP）有責任一併檢驗樓宇公用部分或外部的僭建物。他們會在檢驗報告中記錄僭建物的狀況，並且評估其安全性。如果僭建物屬即時危險，屋宇署會優先採取執法行動，要求清拆。如果僭建物不屬於即時危險，屋宇署則會根據其執法政策，按風險高低決定處理的先後次序。
資助房屋（如居屋）的呈報程序有何不同？
大部分私人樓宇的強制驗樓驗窗文件，都是直接呈交予屋宇署。但是，如果你的物業屬於特定的資助房屋計劃，例如居者有其屋計劃（居屋）、租者置其屋計劃的屋邨，或者已分拆出售物業的公共屋邨，相關的呈報程序便有所不同。你需要將填妥的指明表格，郵寄或親身遞交至房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理，而不是屋宇署總部。
是否可以申請延期遵從法定通知？
在收到法定通知後，業主或法團需要在指定期限內遵從。不過，如果確實遇到困難，例如未能成功委任專業人士，或者修葺工程規模龐大而需時較長，是可以向屋宇署申請延期的。申請必須以書面形式提出，並且要提供充分和合理的理據，例如提供會議紀錄、招標文件等證明，以支持你的延期申請。屋宇署會按個別情況審批申請。