收到屋宇署的強制驗樓或驗窗通知，感到不知所措？面對繁複程序、潛在高昂費用，以及揀選承辦商時的種種疑問，業主往往大感頭痛。本全攻略將為你拆解業主最關心的7大重點，由檢驗流程、費用估算、揀選合資格人士，到如何善用政府資助及避開圍標陷阱，一文詳盡說明，助你輕鬆應對，保障自身權益。
快速了解：您的樓宇需要參與「強制驗樓驗窗計劃」嗎？
收到關於強制驗樓驗窗計劃的信件，許多業主的第一個問題就是，這是否與我的物業有關？這個計劃並非讓業主自行選擇參與，而是當樓宇達到特定樓齡，屋宇署便會主動揀選目標樓宇，並向業主發出法定通知。簡單來說，您的樓宇是否需要參與，主要取決於兩個關鍵因素：樓齡和樓宇類型。
先談談強制驗樓計劃，如果您的私人樓宇樓齡已屆30年或以上，便有機會被納入計劃範圍。一旦收到通知，業主便須委任註冊檢驗人員，為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等進行訂明檢驗，確保結構安全。
至於強制驗窗計劃，它的門檻相對較低，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有可能被選中。業主在完成檢驗及所需的修葺後，在往後的強制驗窗計劃年期內，會有一個為期5年的安全周期。換句話說，完成一次強制驗窗計劃後5年內，一般不會就同一窗戶再收到通知。
不過，並非所有舊樓都需要參與。兩個計劃都設有一個重要的豁免條件，如果您的物業是樓高不超過3層的住宅樓宇，就可以獲得豁免，無需進行強制驗樓或驗窗。
最後要提醒大家，即使您的樓宇符合以上樓齡要求，法律責任也是由您收到屋宇署發出的「法定通知」那一刻才正式開始。所以，判斷是否需要立即行動的關鍵，在於您有否收到相關的正式信件。
強制驗樓驗窗計劃的完整流程：由收到通知到完成修葺
當談及強制驗樓驗窗計劃，許多業主首先想到的可能是繁複的程序。其實整個流程是有清晰步驟的，只要跟著指引，就能順利完成。這個計劃可以想像成一個為樓宇而設的定期身體檢查，目的就是及早發現並處理潛在的安全問題。整個過程由收到屋宇署的法定通知書開始，直至完成所有指定的檢驗和修葺工程為止。
第一步：收到法定通知，啟動程序
一切都由一封來自屋宇署的法定通知書開始。這並非普通信件，而是一份具有法律效力的文件。樓齡達30年或以上的私人樓宇，業主或業主立案法團有機會收到「強制驗樓計劃」的通知。而樓齡達10年或以上的私人樓宇，則可能收到「強制驗窗計劃」的通知。收到通知後，業主便有責任在指定期限內，為樓宇安排檢驗。
第二步：委任專業人士，進行訂明檢驗
收到通知後，首要任務是委任合適的專業人士。這一步非常關鍵，因為檢驗的質素直接影響後續工作。
- 就強制驗樓計劃而言，業主需要委任一名「註冊檢驗人員」(Registered Inspector, RI) 。他們會負責檢驗樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等。
- 就強制驗窗計劃而言，業主則需要委任一名「合資格人士」(Qualified Person, QP) 。他們會負責檢驗單位內以及樓宇公用地方的所有窗戶。
這些專業人士的角色是獨立地進行檢驗和評估，確保樓宇或窗戶的狀況符合安全標準。
第三步：按檢驗結果，決定是否需要修葺
檢驗完成後，註冊檢驗人員(RI)或合資格人士(QP)會提交一份檢驗報告。報告會清楚列明樓宇或窗戶的狀況。如果檢驗結果顯示一切良好，沒有安全問題，專業人士會直接向屋宇署呈交證明書，整個程序便告完成。如果報告指出存在需要修葺的地方，業主便要進入下一個步驟。
第四步：委任註冊承建商，進行訂明修葺
如果需要進行修葺工程，業主必須再委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 來負責施工。值得留意的是，整個修葺過程，都必須在早前委任的註冊檢驗人員或合資格人士的監督下進行。這個安排是為了確保工程的用料、工藝和安全規格都符合要求，保障工程質素。
第五步：完成修葺並呈報，履行法律責任
當所有訂明的修葺工程在監督下完成後，負責監督的註冊檢驗人員或合資格人士，會向屋宇署呈交「完工證明書」。屋宇署收到文件並確認無誤後，便代表業主已完全遵守該法定通知的要求。成功遵從通知後，樓宇在未來10年內將不會再收到同一驗樓通知。至於強制驗窗計劃年期方面，業主在未來5年內亦不會再收到同一驗窗通知，這就是坊間常說的「強制驗窗計劃5年」豁免期。
揀選專業團隊：認識合資格人士(QP)、註冊檢驗人員(RI)與註冊承建商(RC)
要順利完成整個強制驗樓驗窗計劃，關鍵一步是揀選合適的專業團隊。這個計劃的制度設計，特意將「檢驗監督」與「施工修葺」的職責分開，由不同專業人士負責，形成一個互相監察的機制，以保障業主的權益及工程質素。讓我們一起來清楚認識這三種關鍵角色。
註冊檢驗人員 (RI)：強制驗樓的核心人物
註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI) 是專門負責「強制驗樓計劃」的專業人士。當您收到驗樓的法定通知後，首先就需要委任一位 RI。
他們的主要職責是：
1. 進行訂明檢驗：親自為樓宇的公用部分、外牆、伸出物及招牌等進行詳細檢查。
2. 判斷及建議：根據檢驗結果，判斷是否需要進行修葺，並提出具體的修葺方案。
3. 監督工程：在修葺期間，監督註冊承建商的工作，確保工程符合法規及安全標準。
簡單來說，RI 就像是業主的專業顧問兼項目監督。他們必須是名列於屋宇署備存名冊內的認可人士、註冊建築師、註冊工程師或註冊測量師。您在委任前，可以要求他們出示由屋宇署發出的註冊證明，核實其身份。
合資格人士 (QP)：強制驗窗的把關者
合資格人士 (Qualified Person, QP) 則是專為「強制驗窗計劃」而設的專業人員。他們負責檢驗樓宇內所有窗戶，並監督所需的修葺工程。
他們的主要職責是：
1. 檢驗所有窗戶：不論是單位內還是公用地方的窗戶，QP 都會親自檢查，確保窗戶的構件如窗鉸、鉚釘、玻璃等均處於安全穩固的狀態。
2. 監督修葺：假如發現窗戶有問題，QP 會監督註冊承建商進行維修，確保其符合安全標準。
QP 的資格範圍較廣，包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，以及在窗戶方面註冊的承建商等。他們同樣持有屋宇署發出的「驗窗卡」以茲識別。妥善完成由QP監督的檢驗及修葺，便可安然度過下一個強制驗窗計劃5年周期，毋須為窗戶安全感到煩惱。
註冊承建商 (RC)：負責執行的工程團隊
不論是驗樓還是驗窗，如果檢驗後發現需要進行修葺，業主就需要另外委任一名註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 來負責實際的施工。
他們的角色十分清晰：
* 執行修葺工程：根據 RI 或 QP 的指示及要求，進行所有訂明的修葺工作。
最重要的一點是，RC 的工作必須在 RI 或 QP 的監督下進行。這種「檢驗」與「施工」分離的安排，能有效避免利益衝突，確保檢驗結果客觀公正，同時保證修葺工程的質量達到應有水平，是對業主最大的保障。業主應委任名列於屋宇署相關名冊上的註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商。
成本與資助全攻略：如何估算開支並善用政府支援
談到強制驗樓驗窗計劃，大家最關心的問題之一就是「到底要用多少錢？」。這確實是一個很實際的考量。雖然每棟大廈的具體情況不同，開支會有差異，但是只要我們事先了解費用的組成部分，並且懂得善用政府提供的資源，整個過程就能更有預算和把握。
驗樓驗窗開支包含哪些項目？
一般來說，整個計劃的開支主要可以分為兩大部分。
第一部分是「檢驗及監督費用」。這是支付給合資格人士（QP）或註冊檢驗人員（RI）的專業服務費。他們負責進行詳細的檢查，判斷樓宇或窗戶的狀況，並且在需要修葺時監督工程，確保一切符合法規標準。
第二部分是「修葺工程費用」。這筆費用是支付給註冊承建商（RC）的。它的金額浮動性最大，完全取決於檢驗後的結果。如果樓宇狀況良好，沒有需要修葺的地方，這筆費用自然就是零。反之，如果發現問題，例如外牆石屎剝落或窗戶構件老化，就需要由承建商進行維修，費用便會視乎工程的範圍和複雜程度而定。
如何精明獲取報價及估算預算？
要準確估算開支，最直接的方法就是索取報價。建議業主立案法團或業主本人，至少尋找三至五間合資格的公司提供報價作比較。
在比較時，記得不要只看總價。一份清晰的報價單應該詳細列明檢驗的範圍、包含的項目、所用物料的規格，以及是否有任何額外收費。這樣可以避免日後出現意料之外的開支。選擇服務提供者時，除了價格，他們的經驗、過往的工程記錄和口碑同樣重要，這有助你作出更全面的決定。
政府資助計劃一覽：減輕你的財政壓力
為了協助業主應對樓宇維修的開支，政府與市區重建局（市建局）及香港房屋協會（房協）等機構，推出了多項資助和貸款計劃。這些計劃能有效減輕大家的財政負擔。
其中比較全面的有市建局的「樓宇復修綜合支援計劃」，它為合資格的業主提供財政資助，用以支付強制驗樓驗窗計劃下訂明檢驗及修葺工程的費用。此外，還有專為有需要人士而設的津貼，以及低息的「樓宇安全貸款計劃」，幫助業主應付較大額的維修開支。想了解更多詳情，可以致電市建局熱線3188 1188查詢。
申請資助的注意事項
每項資助計劃都有其特定的申請資格和程序。一般來說，申請資格會考慮到樓宇的樓齡、類型、單位的應課差餉租值，有時也會考慮業主的入息狀況。
在申請前，建議先到相關機構的官方網站，仔細閱讀申請指引和條款，預備好所需的文件，例如身份證明、住址證明及大廈公契等。由於審批需要時間，最好在收到法定通知後，盡早規劃並展開申請程序，確保維修工程能夠順利進行。
業主必讀避坑指南：預防圍標及選擇可靠承辦商
講到強制驗樓驗窗計劃，業主們最關心的環節，莫過於揀選承辦商的過程。這個階段確實需要特別留神，因為一旦選擇不慎，不只影響工程質素，更有可能遇上俗稱「圍標」的陷阱，導致維修費用大增。以下我們會分享幾個實用方法，幫助您作出精明決策。
首先，主動了解圍標的手法是防範的第一步。所謂「圍標」，其實就是一群承辦商私下協調，合謀操控投標過程，令工程價格遠高於市價。如果發現收回的標書報價普遍極高、各家報價金額非常相近，或者有顧問公司或承辦商極力推薦某幾家公司，甚至暗示不選用它們就會有麻煩，這些都可能是圍標的警號。保持警覺，並且積極參與業主大會的討論，是保障自己權益的基礎。
要找到可靠的專業人士，最直接的方法是善用官方提供的資源。屋宇署網站備有「註冊檢驗人員」、「合資格人士」及「註冊承建商」的完整名冊，方便業主查閱。您甚至可以利用屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，直接搜尋及聯絡合資格人士。委聘前，可以要求對方出示附有照片的註冊證或「驗窗卡」以核實身份，確保對方是名冊上的專業人士，為整個強制驗樓驗窗計劃的流程建立穩固的基礎。
收到報價單後，切勿只看總價。一份專業的報價單應該清晰列明各項工程的細節、使用物料的品牌和規格、以及人工計算方式。建議最少尋找三至五家不同的承辦商索取報價，並且進行詳細比較。如果報價單內容含糊不清，例如只寫「全屋窗戶維修一批」，便要加倍小心。一份清晰的報價單，不但保障業主，也反映了承辦商的專業程度，對未來可能長達數年的強制驗窗計劃年期保養亦更有信心。
如果您的樓宇設有業主立案法團，一個非常有效的方法是成立一個專責的維修小組。小組成員可以由熱心的業主組成，共同負責搜集資料、初步篩選承辦商、以及審視標書文件等工作。團結就是力量，透過集體決策，不單可以分擔工作，更能有效防止個別人士操控招標過程，大大減低圍標的風險。
萬一在過程中懷疑遇到不法行為，您亦有多個求助渠道。假如懷疑涉及貪污或賄賂，應立即向廉政公署舉報；如果受到恐嚇或滋擾，請聯絡香港警務處；若察覺有合謀定價等違反競爭的行為，可以向競爭事務委員會投訴；至於涉及不良營商手法或違反《商品說明條例》的情況，則可向香港海關求助。了解這些渠道，能在必要時為您提供適當的支援。
法律責任與罰則：不遵守「強制驗樓驗窗計劃」的後果
收到有關強制驗樓驗窗計劃的法定通知，代表一項法律責任的開始，並不是一份可以置之不理的建議文件。這份通知書具有法律效力，業主必須在指定期限內完成檢驗及所需的修葺工程。如果未能遵從，將會引發一系列的法律後果。
首先，業主需要明白，如果未能在限期內遵從通知，屋宇署有權採取行動。屋宇署可以委派其顧問及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，所有相關費用連同監督費，再加上不多於百分之二十的附加費，將會向業主全數追討。這意味著業主最終需要承擔的費用，可能會遠高於自行安排的開支。
除了由政府代辦工程並追討費用，不遵從法定通知的業主更可能面臨檢控。這是一個嚴肅的法律程序，而不同計劃的罰則亦有所區別。
強制驗樓計劃的罰則
就強制驗樓計劃而言，任何業主如果沒有合理辯解而未能遵從法定通知，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣50,000元及監禁一年。如果罪行持續，更可每日另加罰款港幣5,000元，直至業主遵從通知為止。
強制驗窗計劃的罰則
至於強制驗窗計劃，當局首先會向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書，金額為港幣1,500元。如果業主未有理會，屋宇署便會展開檢控程序。一經定罪，最高可被罰款港幣25,000元及監禁三個月。同樣，罪行持續期間，每日可另加罰款港幣2,000元。這也提醒業主，在完成一個強制驗窗計劃5年週期後，應持續保養窗戶，為下一個強制驗窗計劃年期做好準備。
對於多單位樓宇而言，法團或共同業主在執行公用地方的檢驗及修葺工程時，也受到法例保障。如果任何人士無合理辯解而妨礙法團或其授權人員進入處所進行工程，可被罰款港幣10,000元及監禁六個月。
總括而言，準時遵從法定通知，不僅是為了避免罰款或法律程序，更是作為業主保障公眾安全的基本責任。清晰了解這些法律後果，有助業主作出正確及適時的決定。
強制驗樓驗窗計劃：常見問題 (FAQ)
關於強制驗樓驗窗計劃，相信不少業主都充滿疑問。這裏為你整理了一些最常見的問題，用最直接的方式，一次過解答你在整個流程中可能遇到的困惑。
我的樓宇一定會收到強制驗樓驗窗通知嗎？
這不是必然的。屋宇署會每年揀選不同地區和樓齡的樓宇作為目標。一般來說，樓齡達到30年或以上的私人樓宇，就有機會被納入強制驗樓計劃；而樓齡達10年或以上的私人樓宇，則可能需要參與強制驗窗計劃。不過，如果你的物業是樓高不超過3層的住宅樓宇，就可以獲得豁免。所以，並非所有符合樓齡的樓宇都會立即收到通知，而是由屋宇署按計劃分批進行。
如果我收到了通知，應該怎樣做？
收到法定通知後，最重要是清楚了解信件上的限期，然後按部就班行動。第一步是委任合適的專業人士，驗樓要找「註冊檢驗人員」(RI)，驗窗則要找「合資格人士」(QP)。他們會為你的物業進行詳細檢查，然後判斷是否需要修葺。如果需要，你就必須再委任一名「註冊承建商」(RC) 進行工程，而整個修葺過程亦需要由你之前委任的RI或QP監督，確保工程符合標準。
完成一次驗窗後，多久會再收到通知？這就是「強制驗窗計劃年期」嗎？
是的，這就是計劃的周期。當你根據法定通知完成整個檢驗和所需的修葺工程後，物業就進入了一個「安全期」。以強制驗窗計劃為例，其年期為5年。換句話說，完成後5年內，你不會再就同一批窗戶收到新的驗窗通知。這就是大家常說的「強制驗窗計劃5年」周期。至於強制驗樓計劃，這個周期則為10年。
檢驗範圍包括我單位內部嗎？
這要視乎是驗樓還是驗窗。強制驗樓計劃的範圍主要集中在樓宇的公用部分，例如外牆、結構、走廊、樓梯、天台等，一般不涉及進入私人單位內部。但是，強制驗窗計劃就不同了，檢驗範圍包括樓宇內的所有窗戶，所以無論是公用地方的窗，還是你單位內的窗，都合資格人士需要檢查，業主有責任配合。
如果不遵守法定通知會有什麼後果？
不遵守法定通知的後果相當嚴肅。屋宇署可以向業主提出檢控。一經定罪，可能會面臨罰款甚至監禁。除了法律程序，屋宇署還有權主動介入，委派顧問和承建商代為完成檢驗和修葺，然後再向業主追討所有費用，並額外加收不超過百分之二十的附加費，這樣做的開支通常比業主自行處理昂貴。
我是租客，這件事與我有關嗎？
法律上，履行強制驗樓驗窗計劃的責任在於業主。不過，作為租客，你的合作十分重要。例如，在進行強制驗窗時，你需要配合業主或其委派的檢驗人員，讓他們進入單位檢查窗戶。所以，如果你收到相關通知，最好的做法是立即聯絡你的業主或物業管理公司，確保他們已經着手處理。