收到屋宇署發出的強制驗露臺通知，面對陌生的法律條文、繁複的檢驗程序與未知的維修費用，業主難免感到徬徨無助，更擔心一旦處理不慎，會誤墮坊間陷阱，甚至面臨罰款檢控。
本文正是為你而設的全方位指南，旨在化繁為簡。我們將為你清晰拆解由收到通知到取得完工確認信的8大關鍵步驟，詳細剖析檢驗及維修的費用預算、申請政府資助的資格與方法，並提供選擇專業驗露臺公司的實用「避雷」清單。無論你是首次處理驗樓事宜的業主，還是希望了解最新法定要求的法團成員，都能在此一文看清所有細節，助你輕鬆、合法地履行責任，免除後顧之憂。
收到屋宇署強制驗露臺通知？秒懂法定要求及業主責任
當你收到屋宇署寄來的強制驗露臺通知時，心中難免會有許多疑問。其實，強制驗露臺是整個強制驗樓計劃中非常重要的一環，旨在確保樓宇結構安全。這篇文章會像朋友一樣，為你清晰拆解整個流程，由法定要求到業主責任，讓你對強制驗露臺有更全面的了解。
釐清「強制驗樓計劃」與強制驗露臺的關係
計劃下的法律基礎與業主強制驗露臺責任
首先要理解，強制驗露臺並不是一個獨立存在的計劃。它是「強制驗樓計劃」（MBIS）的一部分，專門針對樓宇的伸出物，例如露台和外廊。這項計劃的法律基礎源於《建築物條例》，目的是系統性地檢驗及維修日漸老化的樓宇。因此，作為業主，當你收到通知，便有法律上的強制驗露臺責任，必須在指定時間內遵從指示。如果對強制驗露臺唔做任何處理，最終可能導致強制驗露臺罰款或其他更嚴重的法律後果。
哪些樓宇須參與計劃？樓齡及豁免條件詳解
根據屋宇署的規定，樓齡達到30年或以上的私人樓宇，都有機會被納入強制驗樓計劃的揀選名單。不過，也有豁免情況，例如樓高不超過三層的住用樓宇就不在此限。屋宇署會每年揀選一定數量的目標樓宇，然後向相關業主或業主立案法團發出強制驗露臺通知書，正式啟動整個檢驗程序。
為何我的單位需要驗露臺？界定公契下的私人與公用範圍
你可能會想，既然是整座大廈的檢驗，為何會特別針對我單位的露台發出通知？這個問題的答案，關鍵在於大廈公契（DMC）如何界定私人範圍與公用部分。公契是一份法律文件，詳細列明了樓宇各個部分業權的劃分，清楚界定了哪些是你需要獨立負責的部分，哪些是需要與其他業主共同承擔責任的公用地方。
私人露台、外廊的檢驗範圍
一般情況下，完全劃歸你單位使用、可以從單位直接進出的露台或外廊，其大部分結構都屬於你的私人責任範圍。這包括露台的地台飾面及結構、天花底、圍欄的內側面，以及安裝在上面的玻璃或金屬防護欄等。這些部分的檢驗和維修，就是這份強制驗露臺通知要求你必須處理的部分。
外牆、結構等公用部分的共同責任
另一方面，露台並非所有部分都由你一人負責。例如，露台圍欄的結構外牆飾面，由於它屬於大廈整體外牆的一部分，其檢驗和維修的責任，通常由大廈的業主立案法團（法團）或全體業主共同分擔。清楚了解這個責任劃分，有助你日後與法團溝通，釐清各自的跟進工作，避免不必要的爭拗。
強制驗露臺流程全攻略：由委聘到完工的時間線
要順利完成整個強制驗露臺流程，最好先有一個清晰的時間線概念。從收到屋宇署的強制驗露臺通知開始，到最後收到確認信，整個過程環環相扣。以下將會詳細拆解每一步，讓你清楚了解由委聘專業人士到工程完結的完整過程。
步驟一：處理法定強制驗露臺通知
理解強制驗露臺時間表及法定通知期限
當你收到由屋宇署發出的強制驗露臺通知時，第一件要做的事，就是仔細閱讀信件上列明的期限。這份法定文件會清楚訂明你必須在指定時間內完成整個檢驗及修葺程序。記下這個強制驗露臺時間，是規劃後續所有工作的基礎，絕對不能掉以輕心。
與法團或其他業主的初步溝通
如果你居住的大廈設有業主立案法團，建議盡快與法團聯絡。很多時候，法團會統籌處理樓宇公用部分的檢驗，或者可以集體聘請註冊檢驗人員，從而獲得較理想的強制驗露臺報價。即使沒有法團，與鄰居溝通亦有好處，可以交流資訊，了解彼此的進度，共同分擔責任。
步驟二：委任註冊檢驗人員 (RI)
如何尋找合資格的強制驗露臺公司及索取詳細報價
下一步是物色專業人士。你必須委任一位名列於屋宇署備存的「註冊檢驗人員名冊」上的註冊檢驗人員（Registered Inspector，簡稱 RI）來進行檢驗。你可以透過屋宇署的網站尋找合資格的強制驗露臺公司或個人。建議最少尋找三間公司索取詳細報價，以比較市場上的強制驗露臺價錢。
比較不同公司報價及服務的注意事項
比較報價時，不應只看總價錢。一份清晰的報價單應詳細列明檢驗費用、監督修葺費用（如需要）及其他雜項。你需要留意服務範圍是否涵蓋所有法定要求，例如是否包括代為呈交相關表格。選擇信譽良好及經驗豐富的強制驗露臺承辦商或顧問公司，對後續流程的順暢度有很大幫助。
步驟三：核實身份與確保「親身檢驗」
業主如何核實註冊檢驗人員的身份
在你委任的註冊檢驗人員上門檢驗當日，你有責任核實其身份。你可以要求對方出示由屋宇署發出的註冊證明書或註冊卡，並即場透過屋宇署網頁核對其註冊資料及照片，確保人證相符。
提防檢驗工作被違規外判的風險
法例規定，訂明檢驗必須由註冊檢驗人員「親身」進行。你需要提防有公司將檢驗工作違規外判給不合資格的技術員。如果並非由註冊檢驗人員親自檢驗，其後簽發的報告將不具法律效力，最終可能導致你需要重新委聘及檢驗，浪費金錢和時間。
步驟四：配合現場檢驗工作
檢驗人員會使用的工具與方法
檢驗人員到達現場後，通常會以目測方式檢查露台的整體結構，並用工具如敲擊錘輕敲混凝土表面，以聲音判斷內部是否有空鼓或剝落的跡象。他們亦會特別留意石屎剝落、鋼筋外露、裂縫、排水口狀況及防護欄的穩固性。
業主需提供的協助與準備
為使檢驗過程順利，業主可以事先清理露台上的雜物，確保檢驗人員能夠安全及無阻礙地接觸到所有需要檢驗的位置。如果露台有上鎖，請確保當日有人可以開門，讓檢驗人員順利進入。
步驟五：呈交檢驗報告（無需修葺）
填妥並遞交相關表格 (MWBI 2)
如果檢驗後，註冊檢驗人員確定你的露台狀況良好，無需進行任何修葺，他便會為你填妥一份名為「檢驗報告及樓宇檢驗證明書」的強制驗露臺表格（表格 MWBI 2），並直接呈交予屋宇署。
業主應保存的文件副本
在註冊檢驗人員呈交文件後，你應向其索取一份完整的報告及表格副本，作為個人紀錄。這份文件是證明你已遵從法定通知的重要憑證。
步驟六：安排及監督訂明修葺（如需要）
如何聘用合資格的註冊承辦商
若檢驗後發現需要修葺，例如處理僭建問題或結構損壞，你就需要聘用一名合資格的註冊承辦商進行工程。同樣地，你可以透過屋宇署網站的名冊尋找合適的承辦商。
註冊檢驗人員在監督階段的角色
在你委聘的註冊檢驗人員（RI）的角色，除了初步檢驗外，還包括監督整個修葺工程，確保工程所用的物料及施工方法均符合安全標準及法例要求。他並非施工者，而是監督者。
步驟七：呈交完工報告
遞交修葺完工證明書（表格 MWBI 3）
所有訂明修葺工程完成後，負責監督的註冊檢驗人員會填妥一份「完工報告及樓宇修葺證明書」（表格 MWBI 3），證明所有問題已妥善修復。
確保所有文件已妥善呈交屋宇署
與步驟五一樣，這份重要的完工報告會由你的註冊檢驗人員直接呈交予屋宇署。你同樣需要向他索取一份文件副本，妥善保存，以備日後查閱。
步驟八：接收屋宇署的確認信
成功完成整個流程的標誌
當屋宇署收到並審核你呈交的所有文件，確認你已完全遵從強制驗露臺通知的要求後，便會向你發出一封確認信。收到這封信，代表整個強制驗樓計劃下的驗露台責任已圓滿完成。
若收拒絕信應如何跟進
萬一你收到的是拒絕信，表示呈交的文件有遺漏或不符合要求。此時，你應第一時間聯絡你所委聘的註冊檢驗人員，了解問題所在並盡快作出跟進，以免因逾期而面臨不遵從通知的後果及罰款。
強制驗露臺驗啲乜？檢驗重點與僭建處理方法
當註冊檢驗人員（RI）上門進行強制驗露臺檢驗時，他們並非隨意看看，而是有一套嚴謹的標準，全面評估你露台的安全性。整個檢驗過程主要圍繞兩大核心：結構安全和防護設施。另外，如何處理露台上的僭建物，也是整個強制驗露臺流程中非常重要的一環。
結構安全檢驗重點
結構安全是檢驗的重中之重，因為這直接關係到你和家人的安危，甚至是樓下途人的安全。檢驗人員會像醫生檢查身體一樣，仔細審視露台的「骨骼」和「皮膚」。
混凝土結構：石屎剝落、鋼筋外露問題
檢驗人員會首先檢查露台的混凝土部分，包括天花、橫樑和支柱。他們會特別留意是否有石屎剝落或出現裂縫。如果發現有俗稱「石屎爆開」的情況，甚至看到內裡的鋼筋因生鏽而外露，這是一個危險信號，代表水分已經滲入混凝土內部，侵蝕鋼筋，影響了結構的承托力，必須安排修葺。
地台表面：排水及破損情況
露台地台的狀況同樣關鍵。檢驗人員會檢查地台表面是否平整，有沒有明顯的裂縫或破損。更重要的是，他們會測試地台的排水系統是否暢通。如果排水口淤塞或排水斜度不足，雨水便會積聚，這不但會增加露台的負重，長期積水更有機會滲入樓下單位，或加速混凝土老化。
防護設施安全檢驗重點
防護設施，也就是我們常說的圍欄或欄杆，是防止意外墮下的最後一道防線。根據屋宇署的強制驗露臺指引，這些設施的穩固性是必須嚴格檢查的項目。
石屎及金屬防護欄的結構穩固性
如果是石屎圍欄，檢驗人員會檢查是否有裂痕、破損或鋼筋外露。他們也會用手嘗試搖動圍欄，以確保其結構穩固。對於金屬防護欄，檢查重點則是金屬桿件及其接合點（例如焊接位或螺絲）有沒有嚴重的銹蝕。特別是固定在石屎地台的基座部分，一旦銹蝕嚴重，防護欄的穩固性就會大打折扣。
玻璃防護欄的破損檢查
現時很多新式樓宇採用玻璃防護欄。檢驗人員會仔細觀察玻璃面板是否有裂紋、崩角或表面劃痕。即使是微小的裂痕，也可能影響整塊玻璃的結構強度。同時，固定玻璃的夾具或金屬支架是否牢固、有沒有鬆脫，也是檢查的重點。
強制驗露臺與僭建物的處理方案
在強制驗露臺的過程中，處理僭建是一個常見且複雜的問題。若註冊檢驗人員發現露台上有未經批准的改動，他有責任在報告中清楚列明。
常見露台僭建物類型
香港樓宇的露台常見僭建物種類繁多，例如用鋁窗或玻璃將整個露台圍封起來、擅自加厚地台以鋪設木地板或瓷磚、安裝固定的金屬簷篷或伸縮帆布篷、甚至改動或拆除原有的石屎防護欄等。這些改動都可能影響樓宇的結構安全及外觀。
處理僭建物的安全考量及清拆建議
根據強制驗樓計劃，註冊檢驗人員的首要責任是評估這些僭建物是否構成即時危險。如果僭建物已導致露台結構出現裂縫、沉降或嚴重滲水等問題，檢驗人員會建議必須立即清拆或進行修復工程，以確保安全。即使僭建物暫時未有構成即時危險，業主也須明白，屋宇署保留日後根據執法政策要求清拆的權利。因此，最穩妥的做法是諮詢認可人士的專業意見，並在有需要時聘用合資格的承辦商將其還原，徹底解決強制驗露臺僭建這個潛在問題。
強制驗露臺費用及價錢預算：由檢驗到維修要幾錢？
收到強制驗露臺通知，大家最關心的問題之一，就是整個流程的費用。強制驗露臺的價錢並非單一收費，而是由檢驗、監督到修葺等多個部分組成。了解這些費用的構成，有助你更準確地制定預算，避免因突如其來的開支而手足無措。
拆解強制驗露臺費用及價錢構成
整個強制驗樓計劃下的驗露臺流程，費用主要可以分為三大類：初次檢驗費、監督及證書費，以及實際的修葺工程費。每一項的收費都有市場參考價，但最終價錢會因應單位情況和工程複雜度而有所不同。
訂明檢驗的市場參考價錢
這是整個流程的第一步開支。你需要委聘一位註冊檢驗人員（RI）為你的露台或外廊進行訂明檢驗。根據市場資料，針對個別單位的強制驗露臺檢驗，報價一般由港幣$2,500至$3,500起。這個價錢主要包括註冊檢驗人員的實地視察和提交檢驗報告（表格MWBI 2）的服務。最終的強制驗露臺報價，會受到露台的面積大小、設計複雜性、現有狀況，以及不同強制驗露臺公司的收費標準影響。
監督修葺及簽發證書的費用
如果檢驗後發現露台需要進行修葺，註冊檢驗人員的角色便會延伸至監督維修工程。他們需要確保註冊承辦商的修葺工序和用料符合法例要求。完成修葺後，註冊檢驗人員會簽發完工證明書（表格MWBI 3）並呈交予屋宇署。這部分的監督和文件工作，費用通常會獨立計算，市場參考價錢大約由港幣$3,500至$4,500起。這筆費用確保了整個維修過程的專業性和合規性。
訂明修葺工程的費用預算
這是最大變數的一項開支，完全取決於檢驗結果。如果只是輕微問題，例如更換幾顆鬆脫的螺絲或修補細微裂縫，費用可能只需數千元。但如果涉及結構性問題，例如石屎剝落、鋼筋外露需要進行結構修補，或者需要處理僭建物，費用則可能由數萬元起。因此，在聘用強制驗露臺承辦商前，建議最少尋找三間公司索取詳細報價作比較。
申請強制驗露臺資助的資格與方法
面對可能不菲的維修費用，部分業主可能會感到財政壓力。政府和相關機構有提供強制驗露臺資助計劃，協助合資格的業主履行強制驗露臺責任。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）的「樓宇復修綜合支援計劃」為合資格的自住業主提供財政資助，以應付因強制驗樓計劃而產生的檢驗及修葺費用。申請資格通常與申請人的年齡、入息和資產限額掛鉤。計劃詳情和申請表格，可以直接到市建局的官方網站查閱。
屋宇署「樓宇安全貸款計劃」
屋宇署亦設有「樓宇安全貸款計劃」，旨在為有需要的業主提供低息貸款，以進行樓宇安全相關的維修工程，當中包括遵從屋宇署強制驗露臺通知的工程。這個計劃屬於貸款性質，需要償還。有需要的業主可以瀏覽屋宇署網站，了解最新的申請資格和程序。
如何選擇專業團隊：公司、註冊檢驗人員與承辦商
要順利完成整個強制驗露臺的流程，選擇一個可靠的專業團隊是關鍵第一步。面對市面上眾多的強制驗露臺公司，業主需要清楚了解不同專業人士的角色，才能作出明智的決定。這一步做對了，不單能確保檢驗和維修工程合規，更能保障你的權益。
專業團隊的角色與職責
在強制驗樓計劃中，你會接觸到幾種不同身份的專業人士，他們各司其職，共同確保你的露台符合屋宇署的安全標準。
註冊檢驗人員 (RI) vs. 認可人士 (AP) vs. 註冊承辦商
首先要認識的是註冊檢驗人員 (Registered Inspector, RI)。他們是整個強制驗露臺流程的核心人物，就像一位家庭醫生，負責為你的露台進行「身體檢查」，診斷問題所在，再監督後續的「治療」過程。根據法例，只有在屋宇署名冊上的註冊檢驗人員，才有資格進行訂明檢驗和監督修葺工程。
認可人士 (Authorized Person, AP) 是一個涵蓋範圍更廣的專業資格，通常是註冊建築師、工程師或測量師。所有認可人士都有資格成為註冊檢驗人員，但並非所有註冊檢驗人員都是認可人士。在強制驗露臺的個案中，你主要打交道的會是註冊檢驗人員 (RI)。
最後是註冊承辦商 (Registered Contractor)。他們的角色就像是「外科醫生」，負責執行具體的修葺工程。當註冊檢驗人員完成檢驗並指出需要維修的地方後，業主便需要聘用合資格的註冊承辦商，根據檢驗人員的指示進行施工。
為何需要不同專業人士的參與
這個制度的設計，是為了確保權責分明，形成互相監察的機制。註冊檢驗人員的責任是獨立、客觀地評估露台的狀況，並監督維修工程的質量，確保工程符合標準。而註冊承辦商則專注於施工。
這種分工可以避免潛在的利益衝突。試想像，如果檢驗和維修都由同一方負責，他們可能會為了增加工程費用而誇大問題。現在由獨立的註冊檢驗人員把關，就能更有效地保障業主的利益，確保維修工程是真正有需要的，並且施工質素得到保證。
業主「避雷」清單：提防不良營銷手法
選擇強制驗露臺公司時，除了比較價錢，更要懂得分辨市場上一些常見的不良營銷手法。以下幾個陷阱，業主務必留意。
陷阱一：以極低檢驗報價作招徠
有些公司會提供極具吸引力的強制驗露臺報價，檢驗費用可能遠低於市場平均水平。這種手法的目的，通常是先以低價吸引你委聘，然後在後續的維修工程報價中，收取遠高於市價的費用來彌補。因此，業主在比較強制驗露臺費用時，不應只看眼前的檢驗價錢，最好能要求公司提供一份詳細的修葺工程收費參考，做到心中有數。
陷阱二：註冊檢驗人員並無親自檢驗
法例嚴格規定，訂明檢驗必須由註冊檢驗人員 (RI) 親自執行。但有部分不良公司，可能會派出不具備資格的員工進行現場檢驗，註冊檢驗人員只是在報告上簽名。這種做法是嚴重違規的。業主有責任在檢驗當日，核實到場人員的身份，可以要求對方出示由屋宇署發出的註冊證明，並在屋宇署的網站上核對其資料。確保檢驗由本人親自進行，否則整份報告可能會被視為無效，最終引致強制驗露臺罰款等後果。
陷阱三：維修時使用不合規格的物料
在修葺階段，另一個常見問題是承辦商為了節省成本，使用劣質或不合規格的建築物料。這些物料可能在短期內看不出問題，但長遠會影響露台的結構安全和耐用性。一個盡責的註冊檢驗人員，其職責之一就是監督承辦商的施工過程，包括檢查所用物料是否符合規格。因此，選擇一個信譽良好、有責任心的註冊檢驗人員和強制驗露臺承辦商，對保障工程質量至關重要。
常見問題 (FAQ)：法律後果與其他疑問
不遵從強制驗露臺通知有何後果？會被罰款嗎？
詳解罰款、檢控及其他法律後果
收到屋宇署的強制驗露臺通知後，置之不理是絕對不可取的做法。許多人關心強制驗露臺唔做的後果，簡單來說，這會引致嚴重的法律責任。根據《建築物條例》，假如業主沒有在指定時間內遵從法定通知，屋宇署有權提出檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣五萬元及監禁一年。此外，法庭還可以下令，在未遵辦通知的期間，每日額外罰款港幣五千元。由此可見，強制驗露臺罰款的金額可以相當高，絕對不能掉以輕心。
屋宇署代辦工程並追討費用的程序
除了檢控和罰款，屋宇署還有另一項權力。如果業主持續不履行強制驗露臺責任，屋宇署可以主動介入，聘請顧問公司及註冊承辦商代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關的工程費用和監督費用。更重要的是，署方還會加收不超過百分之二十的附加費。這意味著業主最終需要支付的費用，將遠高於自行安排工程的價錢，而且失去了選擇公司和控制預算的自主權。
如果大廈有業主不合作，法團可以怎樣做？
在處理整座大廈的強制驗樓計劃時，業主立案法團有時會遇到個別業主不合作的情況，例如拒絕讓註冊檢驗人員進入其露台，或是不願意分擔公用部分的維修費用。這確實會拖慢整個強制驗露臺流程，但法團並非束手無策。
引用法例向不合作業主追討維修費用的權力
根據《建築物管理條例》（第344章），法團有權為執行其職責而進入大廈的任何部分，包括個別單位。如果業主無理阻撓，法團可以向土地審裁處申請禁制令。至於費用方面，條例亦清楚列明，法團可以向所有業主收取管理費，以支付公用部分的開支，當中就包括了強制驗樓及修葺的費用。假如個別業主拒絕繳付，法團可循法律途徑追討欠款，甚至可以將單位的押記（charge）註冊到土地註冊處，作為追討債務的保障。
整個過程中，我可以從哪裡獲得更多幫助？
屋宇署及相關法定機構的查詢途徑
在整個強制驗露臺的過程中，假如你有任何疑問，最直接的方法就是向官方機構查詢。你可以致電屋宇署的一般查詢熱線（由「1823」接聽），或瀏覽其官方網站，網站上有大量關於強制驗樓計劃的詳細資料、註冊檢驗人員及承辦商名單，以及相關的表格下載。另外，如果想了解有關強制驗露臺資助的資訊，可以向市區重建局查詢其「樓宇復修綜合支援計劃」，看看是否符合申請資格。
尋求專業法律或工程意見的時機
當你遇到的問題比較複雜時，例如與你聘用的公司或承辦商出現合約糾紛，或者對檢驗報告的內容有重大疑問，又或是在處理不合作業主時遇到法律瓶頸，這時候就應該考慮尋求獨立的專業意見。你可以諮詢律師，了解你的法律權利與責任；或聘請另一位獨立的認可人士或註冊檢驗人員（RI），為你提供第二方的工程意見。及早尋求專業協助，有助你更順利地解決問題。