收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知」，業主們難免感到不知所措，面對揀選驗窗公司、比較報價、了解法律責任等繁複程序，更是頭昏腦脹。為此，我們特意為您準備這份「註冊驗窗終極懶人包」，本文將由淺入深，一文看懂整個計劃的5大核心步驟、註冊公司收費參考、實用的防騙指南，以至呈交驗窗證明書的完整流程，助您輕鬆處理驗窗事宜，避免誤墮陷阱或招致罰款。
強制驗窗計劃解構：誰要驗、驗什麼、何時完成？
甚麼是強制驗窗計劃？
收到屋宇署關於強制註冊驗窗的信件，許多人第一時間都會感到疑惑。其實，這是一個關乎大家安全的計劃。我們可以把它理解成一個為全港合資格樓宇窗戶而設的定期身體檢查。
計劃目的：預防性樓宇安全法規
這個計劃的核心目的，是「預防勝於治療」。香港樓宇密度高，樓齡亦普遍不輕。窗戶的組件會隨時間老化和損耗，如果缺乏妥善維修，鬆脫或脫落的窗戶會對公眾構成嚴重威脅。所以，政府透過強制驗窗，希望在意外發生前，及早發現並修葺有問題的窗戶，保障你我安全。
法律基礎：《建築物條例》第30B條
強制驗窗計劃並非一項建議，而是一項具有法律效力的規定。它的法律基礎源於香港法例第123章《建築物條例》第30B條。條例清晰列明業主有責任確保其物業的窗戶安全，並在收到法定通知後，必須遵從相關的檢驗和修葺程序。
目標樓宇揀選準則
屋宇署並非一次過要求全港所有舊樓驗窗。他們每年會按風險為本的原則，揀選一批「目標樓宇」。揀選的準則包括樓宇的樓齡、狀況、維修記錄，甚至是有關窗戶失修的舉報記錄。這個系統化的方法，確保資源能優先投放於風險較高的樓宇上。
誰是驗窗責任人？業主與法團的責任劃分
釐清責任是整個流程的第一步。到底窗戶由誰負責，要視乎窗戶的位置。
個別單位窗戶：業主責任
簡單來說，你單位室內的所有窗戶，包括睡房、客廳、廚房和浴室的窗，都由你這位業主負責。即使單位已經出租，法律上的責任人仍然是業主本人。
樓宇公用部分窗戶：法團或全體業主共同責任
至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊或電梯大堂的窗，責任就落在業主立案法團身上。如果大廈沒有成立法團，這份責任便需要由全體業主共同承擔。
我的樓宇需要驗窗嗎？樓齡及豁免條件
不是所有樓宇都需要參與這個計劃。你可以根據以下兩個簡單條件，快速判斷自己的樓宇是否受規管。
受規管樓宇：樓齡10年或以上的私人樓宇
計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇，這包括了大部分的私人住宅、商住樓宇、商業大廈和工業大廈。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇
計劃有一個主要的豁免條件。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用建築物，例如村屋或某些低密度住宅，就可以獲得豁免。
強制驗窗時間線及6大流程概覽
整個強制驗窗的流程其實相當清晰，由收到通知到完成，主要可以分為六個步驟。
第一步：屋宇署發出預先知會函件
在發出正式法定通知前，屋宇署通常會先向目標樓宇的業主立案法團或管理處發出一封預先知會函件，讓大家有心理準備和時間去籌備。
第二步：屋宇署發出法定通知
這是正式啟動程序的關鍵文件。當你收到這份「法定通知」後，就必須在指定限期內展開驗窗程序。
第三步：委任合資格人士
收到通知後，業主的首要任務，是在指定時間內委任一名「合資格人士」（Qualified Person, QP）進行檢驗。你可以透過屋宇署的網站名冊，或尋找可靠的註冊驗窗公司來委任QP。
第四步：進行訂明檢驗
合資格人士會親自到單位，根據法例要求詳細檢查窗戶的每一個部分，包括玻璃、窗框、窗鉸和螺絲等，以確定窗戶是否安全。
第五步：監督訂明修葺 (如需要)
如果檢驗後發現窗戶有問題需要維修，業主就需要聘請註冊承建商進行修葺。整個修葺過程，必須在合資格人士的監督下進行，確保工程符合標準。
第六步：呈交驗窗證明書
當所有檢驗和修葺工作完成後，合資格人士會向屋宇署呈交一份驗窗證明書。屋宇署收到並確認文件後，整個強制驗窗的法定程序才算正式完成。
強制驗窗5步曲：由委任合資格人士到呈交證明書
收到強制驗窗通知，其實整個註冊驗窗的流程相當清晰，主要分為五個步驟。只要跟著指引一步步完成，便能輕鬆履行法律責任，確保家居安全。以下我們將會拆解由委任專業人士到取得驗窗證明書的完整過程。
第一步：委任合資格人士 (QP) 及註冊承建商
如何尋找及篩選QP (屋宇署名冊、流動應用程式「窗安無事」)
收到法定通知後，首要任務是委任一名「合資格人士」(Qualified Person, QP) 為你的窗戶進行訂明檢驗。你可以透過屋宇署的網站，查閱「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊，從中尋找合適的專業人士或註冊驗窗公司。此外，屋宇署推出的流動應用程式「窗安無事」，亦提供了一個方便的平台，讓業主可以搜尋及直接邀請QP提供報價，過程更加透明。
委任時限：收到通知後3個月內 (公用部分) / 6個月內 (個別單位)
時間管理非常重要。根據規定，樓宇公用部分的窗戶，業主立案法團或共同業主須在收到通知後的3個月內完成委任；而個別單位的窗戶，業主則有6個月時間進行委任。及早處理，可以預留更充裕的時間進行檢驗及可能需要的修葺。
簽署及呈交委任文件 (表格 MWI 1)
當你選定QP後，他會填寫一份名為「MWI 1」的表格，即「委任合資格人士及註冊承建商進行訂明檢驗及／或監督訂明修葺的通知書」。這份文件確認了你的委任，並會由QP呈交予屋宇署。
第二步：進行訂明檢驗
檢驗範圍及標準 (玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘及螺絲)
QP會親自上門進行檢驗。檢驗的重點在於窗戶的結構安全，主要包括幾個關鍵部分：玻璃嵌板有否破裂、窗框及窗扇有否變形或鬆脫、窗鉸是否銹蝕或變形，以及用來固定窗鉸的鉚釘和螺絲是否鬆脫、缺漏或出現嚴重銹蝕。這些都是影響窗戶能否穩固地懸掛的關鍵。
常見窗戶問題圖解：即學分辨損壞情況
即使沒有專業知識，你也可以對窗戶作初步觀察。例如，窗鉸位置出現灰白色的粉末狀物質，其實是鋁質氧化現象，俗稱「窗癌」，代表金屬強度已受影響。另外，開關窗戶時若感到不順暢或聽到異常聲音，都可能是窗鉸或鉚釘出現問題的跡象。
業主及租客如何配合檢驗工作
為了讓檢驗順利進行，業主或租客可以預先移開窗邊的雜物，確保QP能安全及方便地接觸到所有窗戶。如果單位是出租的，業主有責任通知租客並協調檢驗時間，租客亦有法律義務配合相關工作。
第三步：檢驗後續處理
情況一：檢驗後無需修葺 (呈交表格 MWI 2a)
這是最理想的情況。如果QP檢驗後，判斷所有窗戶均符合安全標準，無需進行任何修葺，他便會填妥並向屋宇署呈交「MWI 2a」表格，即「在無需進行訂明修葺工程的情況下窗戶檢驗完成證明書」。
情況二：檢驗後需要修葺
如果QP發現有窗戶不符合安全標準，便會向你發出書面檢驗報告，詳細列出需要修葺的項目及標準。這時候，就需要進入第四步的修葺程序。
第四步：監督訂明修葺
選擇註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商
進行窗戶修葺工程，必須委任屋宇署名冊上的「註冊一般建築承建商」或相關級別的「註冊小型工程承建商」。你的QP可以提供意見，但你亦有權自行選擇合資格的承建商。
為何修葺必須在QP監督下進行？
這是一個重要的品質監控環節。法例規定，所有訂明修葺必須在QP的監督下進行。這是為了確保承建商使用的物料和施工方法都符合安全標準，避免偷工減料，保障工程質素及公眾安全。
委任承建商時的注意事項 (工程安全、第三者保險)
委任承建商時，除了比較報價，亦應查詢其是否有為工程購買足夠的第三者責任保險。同時，要確保承建商會採取適當的安全措施，例如在高空工作時，工人必須佩戴安全帶等，保障工程人員及途人的安全。
第五步：完成法定程序及呈報
由QP呈交驗窗證明書 (表格 MWI 2a / MWI 2)
當所有修葺工程在QP監督下完成後，QP便會向屋宇署呈交最終的驗窗證明書。如果檢驗後無需修葺，呈交的是表格「MWI 2a」；如果進行了修葺，則呈交表格「MWI 2」（窗戶檢驗及修葺完成證明書）。至此，整個法定程序便告完成。
妥善保存驗窗證明書及所有文件副本
完成所有程序後，記得向QP索取一份驗窗證明書的副本，連同所有報價單、合約及維修紀錄等文件一併妥善保存。這些文件是證明你已履行法律責任的重要憑證，亦可能在日後樓宇買賣或保險索償時需要用到。
如何選擇驗窗公司？辨清「合資格人士」與「註冊承建商」
要順利完成註冊驗窗，首先要清楚了解兩個關鍵角色：「合資格人士」和「註冊承建商」。很多人會將兩者混淆，但他們在整個驗窗流程中擔當著完全不同的崗位。簡單來說，一個負責「診斷監督」，另一個負責「施工修葺」。選對專業的註冊驗窗公司，就從辨清他們的角色開始。
「合資格人士 (QP)」的身份與職責
可以將「合資格人士」(Qualified Person, QP) 想像成窗戶的專科醫生。他們是整個強制驗窗計劃的靈魂人物，負責檢驗窗戶的健康狀況，再決定是否需要「治療」。
QP的專業資格 (認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員等)
根據屋宇署的規定，合資格人士必須是名列於相關名冊內的專業人士。他們包括認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，也包括名冊內的註冊一般建築承建商，或特定級別與類型的註冊小型工程承建商。這些專業資格確保他們具備足夠的建築知識去判斷窗戶的結構安全。
QP的主要職責：親自檢驗、監督修葺、確保安全
QP的核心職責有三項。第一，必須親自上門為你的窗戶進行訂明檢驗。第二，如果檢驗後發現需要修葺，他們要負責監督整個修葺過程。第三，他們要確保所有修葺工程符合安全標準，最後再向屋宇署呈交驗窗證明書，完成整個法定程序。
「註冊承建商」的身份與職責
如果QP是醫生，那麼「註冊承建商」(Registered Contractor) 就是負責執行手術的專業團隊。他們是根據QP的「診斷報告」和指示，進行實際修葺工程的施工方。
承建商的資格類型及工程範圍
註冊承建商分為「註冊一般建築承建商」和「註冊小型工程承建商」。他們可以承辦的工程範圍，視乎其註冊的級別、類型及項目而定。業主在委任前，要確保承建商的資格符合所需修葺工程的規模和複雜性。
承建商的主要職責：按照標準安全地進行修葺工程
註冊承建商的主要職責很清晰，就是在QP的監督下，安全地進行所有訂明的修葺項目。他們要使用合規格的物料，並遵循相關的作業守則施工，確保修葺後的窗戶回復安全穩固的狀態。
如何核實專業資格？「驗窗卡」查證全攻略
知道了兩者的分別，下一步就是學習如何核實他們的身份，避免遇到假冒或不合資格的人員。「驗窗卡」就是你最重要的查證工具。
如何解讀驗窗卡上的重要資訊 (姓名、有效期、承建商名稱)
屋宇署發出的「驗窗卡」就像是QP的身份證。卡上會清楚列明QP的姓名、近照、驗窗卡的簽發及屆滿日期。如果QP是承建商的代表，卡上也會顯示其承建商的名稱。收到驗窗卡時，應仔細核對這些資訊。
現場核實身份的重要性
最重要的一步，就是在QP上門檢驗當日，親自核對其身份。你應該要求對方出示「驗窗卡」正本，並比對卡上的照片和姓名是否與到場人員一致。這個簡單的動作，是保障自己權益、防止受騙的關鍵防線。
強制驗窗收費一覽及防騙指南
註冊驗窗公司收費參考
講到註冊驗窗，大家最關心的環節自然是費用。市面上的註冊驗窗公司收費各有不同，價格會因應窗戶數量、尺寸、損壞程度以及選用物料而有所差異。為了讓你更有預算，我們整合了市場上的大概收費，讓你參考一下。
純檢驗服務參考價格
如果你的窗戶狀況良好，純粹需要合資格人士上門檢驗並提交文件，收費相對簡單。
- 純檢驗費用：一般介乎每個窗戶數百元至千多元不等。這個費用通常包括了合資格人士的專業檢驗、以及向屋宇署呈交驗窗證明書的行政費用。部分公司會設有最低收費，例如檢驗少於三至四隻窗戶，亦會當作指定數量的費用計算。
常見訂明修葺項目參考價目表 (更換窗鉸、鉚釘等)
假如檢驗後發現窗戶有需要修葺的地方，費用便會按項目計算。以下是一些常見維修項目的參考價格，讓你心中有數。
- 更換不銹鋼窗鉸：每扇約 $200 – $400
- 更換不銹鋼鉚釘及螺絲：每扇約 $100 – $250
- 更換上下帶動鎖或七字鎖：每套約 $100 – $200
請注意，以上價格只作參考，實際收費會因物料品牌、尺寸規格和工程複雜度而有不同。
如何比較驗窗公司報價單？
收到幾份報價單後，懂得如何比較才是關鍵。價錢固然重要，但千萬不要只看總數，魔鬼往往藏在細節中。
要求列明維修項目、物料規格及分項收費
一份專業的報價單，應該像一張清晰的購物清單。它必須清楚列明每一項需要維修的項目、所用物料的具體規格（例如：304不銹鋼窗鉸）、每個項目的單價和數量。這樣既能保障你的權益，亦方便你比較不同公司的收費標準，避免日後出現「口同鼻拗」的情況。
警惕含糊不清的「全包」或「套餐」式報價
你需要特別留意一些寫法含糊的「全包價」或「驗窗套餐」。這些報價可能表面上很吸引，但往往沒有列明具體的維修項目和物料規格。這可能會引致承辦商在施工時使用次等物料，或者在工程中途以各種理由追加額外費用，最終的開支可能比一份清晰的報價單更高。
避開驗窗工程陷阱
要順利完成整個驗窗過程，學會識別可靠的承辦商和避開常見陷阱，絕對是你的必修課。
如何識別可靠承辦商 (主動出示驗窗卡、提供書面報價及保養期)
可靠的承辦商有幾個共通點。首先，他們委派的合資格人士上門時，會主動出示由屋宇署發出的「驗窗卡」以核實身份。其次，他們必定會提供詳盡的書面報價單，而不會只作口頭報價。最後，他們會為已完成的修葺工程提供合理的保養期，這代表他們對自己的工程質素有信心。
常見驗窗工程騙局警示 (催促決定、報價極低)
有些不良公司會利用業主急於完成的心態，不斷催促你即時作決定，甚至以「即日簽約有折扣」等話術施壓。另一個常見手法，是以極低的檢驗費作招徠，但在檢查後誇大窗戶問題，要求進行大量昂貴且不必要的維修。面對這些情況，你應該保持冷靜，堅持多找幾間公司比較，切勿倉卒決定。
法律責任與政府資助
完成註冊驗窗不僅是為了家居安全，更加是一項法律責任。清楚了解不遵從強制驗窗令的後果，以及政府為合資格業主提供的資助，能夠讓你更全面地規劃整個驗窗流程。
不遵從強制驗窗令的後果
收到法定通知後，業主必須在指定期限內委任註冊驗窗公司並完成所需程序。如果未能遵從，便會衍生相應的法律後果，絕對不能掉以輕心。
針對業主的罰則 (定額罰款$1,500、最高罰款$25,000及監禁)
如果業主沒有合理辯解，而未有在指定期限內遵從驗窗通知，屋宇署可向業主發出定額罰款通知書，金額為$1,500。如果情況持續，屋宇署有權提出檢控。一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月，罪行持續期間，更可每日另加罰款$2,000。
針對業主立案法團的罰則
對於樓宇公用部分的窗戶，責任在於業主立案法團或全體業主。如果法團未有遵從通知，同樣會面臨檢控。此外，個別業主若無理拒絕分擔公用部分的驗窗及修葺費用，亦有機會被罰款。
屋宇署的最終權力：代辦工程並追討費用連附加費
在某些情況下，如果業主持續不履行責任，屋宇署有權委任顧問公司及承建商代為進行所需的檢驗及修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，並可加徵不超過費用20%的附加費，這筆開支往往比自行安排驗窗昂貴得多。
合資格業主的政府資助計劃
考慮到驗窗及維修可能對部分業主構成財政壓力，政府與多個機構合作，提供不同形式的資助。符合資格的業主可以申請，以減輕負擔。
樓宇復修綜合支援計劃簡介
「樓宇復修綜合支援計劃」是由市區重建局、香港房屋協會及屋宇署聯合管理的一站式平台。計劃為合資格的業主提供財政資助及技術支援，以應對強制驗樓及強制驗窗計劃的要求。資助範圍可能包括檢驗費用及維修工程開支，業主可根據自身樓宇及經濟狀況，查詢並申請合適的津貼或貸款。
相關查詢熱線及部門聯絡方式
如對強制驗窗計劃有任何疑問，可直接聯絡屋宇署。
屋宇署查詢熱線：2626 1616 (由「1823」接聽)
有關樓宇復修資助的詳情，可聯絡以下機構。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」熱線：3188 1188
強制驗窗常見問題 (FAQ)
大家在處理強制驗窗的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你。
租客需要負責驗窗嗎？
這個問題的答案很明確，整個註冊驗窗的法律責任在於業主，而不是租客。業主需要負責委任合資格人士、支付檢驗和修葺費用。不過，租客也有責任配合。如果法定通知寄到單位，租客應立即轉交業主。並且在業主安排檢驗和修葺時，租客需要配合，讓相關人員進入單位工作。
防水膠邊老化是否屬於強制修葺範圍？
防水膠邊老化引致的滲水問題確實令人煩惱，但它並不屬於強制驗窗計劃中「訂明修葺」的安全類別。強制驗窗主要針對窗戶的結構安全，例如窗鉸、鉚釘、螺絲和窗框等部件。防水膠邊的功能是防水，與窗戶是否會脫落沒有直接關係。所以，即使膠邊老化，也不會被強制要求更換。當然，合資格人士在檢驗時，通常會一併檢查膠邊狀況，並建議你更換，以解決滲水問題。
玻璃幕牆是否需要進行強制驗窗？
住宅樓宇的玻璃幕牆，並不受強制驗窗計劃規管。它們屬於「強制驗樓計劃」的範圍。這兩個計劃的法律依據、檢驗要求和負責的專業人士都有所不同。如果你的樓宇有玻璃幕牆並收到法定通知，就需要按照強制驗樓的程序處理，而不是註冊驗窗的程序。
若無法如期完成，可以申請延期嗎？
在特殊情況下，業主是可以申請延期的。如果你有充分且合理的理由，例如無法聯絡單位內的住戶，或者修葺工程非常複雜，你可以在法定通知到期前，以書面形式向屋宇署申請延期。申請時需要清楚列明理由和預計完成日期。屋宇署會根據個別情況審批。
如何投訴違規的驗窗公司或承建商？
如果你遇到不專業或懷疑違規的註冊驗窗公司，例如濫收費用、工程質素差劣，或檢驗人員並未親身到場，你可以向屋宇署投訴。投訴前，請準備好所有相關文件，例如報價單、收據、工程前後的照片，以及已簽發的驗窗證明書副本。你可以致電政府熱線1823，或以書面形式向屋宇署提出投訴，他們會跟進調查。