天花板的水漬、牆角的霉斑，不只影響家居觀感，更可能隱藏結構安全風險，令您束手無策。面對複雜的樓宇漏水問題，胡亂處理隨時令情況惡化，甚至引發鄰里糾紛。本指南正是為您而設的「終極拆彈手冊」，由資深專家整合出清晰的「黃金四步曲」。我們將一步步帶您由初步自行診斷漏水源頭、有效與鄰居及管理處溝通、精明選擇專業檢測公司，以至最後訴諸法律途徑或向漏水辦求助的完整流程。無論您是業主還是租客，跟隨本指南的清晰藍圖，都能助您冷靜應對，精準解決滲漏煩惱，重拾安心無憂的家居生活。
【漏水問題初步診斷】快速識別漏水跡象與四大成因
家中出現漏水問題，確實令人相當煩惱。在急於尋找漏水維修服務之前，其實可以先為家居進行初步診斷，就如看症一樣，先了解病徵，才能對症下藥。掌握快速識別漏水跡象的方法，有助你更快鎖定問題根源，為之後的處理程序打好基礎。
家居漏水的五大常見警號
要成為自己家居的「漏水偵探」，第一步就是學會辨認樓宇發出的求救訊號。很多時候，建築物會透過一些蛛絲馬跡，清晰地告訴我們問題所在。
天花板或牆身出現水漬、變色或發霉
最明顯的警號，莫過於天花板或牆身出現一撻撻的水漬。這些水漬可能呈現淡黃或啡色，甚至因為長期潮濕而長出黑色的霉菌斑點，這代表水份已經滲透並停留了一段時間。
批盪或石屎剝落，甚至露出鋼筋
如果情況再嚴重一些，你會見到牆身或天花板的批盪（俗稱「灰」）或石屎一塊塊地剝落。有時甚至會見到內部生鏽的鋼筋，這已經是結構可能受影響的警號，需要嚴肅處理。
油漆或牆紙等飾面起泡、脫落
油漆或牆紙無故地起泡、變皺或整片脫落，也是十分常見的漏水徵兆。這現象的成因是牆身內部含有過多濕氣，水份將表面的飾面物料從內向外推開。
喉管附近範圍持續濕潤或傳出異味
可以特別留意去水喉管的周邊位置，例如廚房鋅盤底部、廁所鹹水喉附近。如果觸摸時感覺長期濕潤，甚至傳出陣陣霉味或坑渠的異味，那很可能就是喉管本身出現了滲漏。
即使沒有用水，仍聽到滴水或流水聲
在夜闌人靜，並確定全屋都關掉水龍頭的時候，如果仍然能夠聽到天花板或牆壁內部傳來持續的滴水聲，或是微弱的流水聲音，這就是一個不容忽視的漏水跡象。
追蹤源頭：香港樓宇漏水的四大元兇
辨認出警號之後，下一步就是追蹤源頭。在香港密集的樓宇結構中，漏水成因主要可以歸納為四大元兇。準確判斷源頭，是成功進行漏水檢測及維修的關鍵第一步。
排水管漏水：來自廚房、廁所或浴室的污水或廢水喉管破損
這類漏水通常來自你樓上單位或自己單位的廚房、廁所或浴室。當負責排走污水或廢水的喉管出現裂縫、老化或接駁位鬆脫時，每次樓上沖廁或用水，污水便有機會滲漏下來。
供水管漏水：食水或鹹水喉管老化、接駁位鬆脫引致的持續性漏水
負責供應食水或鹹水的喉管，會因為金屬老化、生鏽變脆或接駁位置鬆開而導致漏水。由於供水管長期承受水壓，這種漏水通常是持續不斷的，二十四小時都在慢慢滲漏，令問題惡化得更快。
防水層失效：樓板防水層老化或浴缸封邊損壞，導致水分滲透
浴室地台、企缸底部的防水層，會隨著時間推移而自然老化，逐漸失去防水效能。另外，浴缸邊緣的玻璃膠封邊如果因老化而出現罅隙，洗澡水也會乘虛而入，直接滲入樓板結構，影響樓下單位。
雨水滲入：外牆裂縫、窗框膠邊老化或天台防水問題引致的漏水
這種漏水問題與天氣有直接關係，通常只在下雨天或颱風過後才會出現。常見成因包括大廈外牆出現裂縫、窗戶邊框的防水膠邊老化變硬失去彈性，或是日久失修的天台防水工程出現了問題。
[獨家功能] 互動式漏水診斷工具：30秒找出你專屬的行動方案
看到這裡，你可能已經對家中的漏水情況有了初步頭緒，但仍然感到有點混亂，不知從何入手。我們特別為你設計了一個互動式漏水診斷工具，讓你告別猜測。
根據漏水位置及狀況即時生成初步診斷結果
你只需要根據工具的簡單提問，點選漏水的位置（例如：客廳天花板、浴室牆身）和觀察到的狀況（例如：只有水漬、持續滴水），系統就會即時為你生成一個科學的初步診斷結果。
提供個人化的優先行動清單，減少徬徨
診斷之後，工具更會為你度身訂造一個個人化的優先行動清單。它會清楚列出你下一步最應該做什麼，例如是先拍照存證、如何與樓上鄰居溝通，還是直接尋求專業的漏水檢測服務，甚至聯絡漏水辦，讓你不再徬徨，有條理地應對問題。
【漏水處理黃金四步曲】由溝通、檢測到維修及索償的完整指南
發現家中漏水，確實令人頭痛。不過，只要跟隨一套清晰的步驟，處理漏水問題並非想像中困難。這套「黃金四步曲」將會引導你由即時應對開始，一步步走向最終的解決方案，涵蓋溝通、專業漏水檢測、以至漏水維修及索償的完整流程。
第一步：即時應對與記錄證據
保護傢俬電器及記錄漏水情況（附拍照及錄影角度建議）
面對漏水，第一個反應是盡快將受影響範圍內的傢俬、電器移走，或用防水物料覆蓋，以減少財物損失。然後，你需要冷靜地成為一位記錄者。詳細的證據是日後溝通、索償或尋求法律意見的關鍵基礎。
記錄時，建議從不同角度拍攝照片及影片：
- 全景照片： 拍攝整個受影響區域，例如整片天花板或牆身，讓人能掌握漏水的整體範圍。
- 特寫照片： 近距離拍攝水漬、石屎剝落、油漆起泡或滴水的位置，清晰顯示損壞細節。
- 影片記錄： 如果有明顯滴水，應拍攝一段短片，記錄滴水的速度和水量，這能直觀地反映漏水的嚴重程度。
- 附有尺寸參考的照片： 在水漬旁邊放置一把尺或一個硬幣，有助於量化漏水範圍的大小。
參考官方《家居滲水簡易測試小冊子》進行初步自行勘測
在聯絡鄰居或專家前，你可以先做一些初步的自行勘測。由食物環境衞生署及屋宇署聯合編製的《家居滲水簡易測試小冊子》，提供了一些簡單而實用的測試方法，例如色水測試，可以幫助你初步判斷漏水源頭是否來自樓上單位的排水管。完成這些簡單測試，能讓你手持更具體的資料，展開下一步的溝通。
第二步：與持份者溝通協商
如何與樓上鄰居或毗鄰單位展開有效對話
與懷疑引致漏水的單位溝通是十分重要的一步。建議你帶著之前拍攝的相片和初步勘測的記錄，以友善及平心靜氣的態度與鄰居展開對話。你可以將情況客觀地陳述，並表達希望可以合作，一起找出問題根源並進行漏水維修。一個良好的溝通開端，往往能讓事情更順利地解決。
向大廈管理公司或業主立案法團求助的角色與期望
如果與鄰居的直接溝通未能取得進展，下一步可以向大廈管理公司或業主立案法團求助。他們是重要的協調者，可以協助聯絡相關單位，並檢查漏水是否源於大廈的公用部分，例如外牆或公共喉管。你需要理解，管理公司的權力主要在於協調及處理公用地方，他們未必能強制進入私人單位，但他們的介入能為事件提供一個較為中立的溝通平台。
[獨家功能] 一鍵生成「溝通文件包」：下載專業措辭的溝通函範本
有效的書面溝通，能避免口頭討論時可能出現的誤會。與其為如何撰寫一封措辭得體又清晰的信件而煩惱，不如使用我們為你準備的「溝通文件包」。你只需點擊下載，即可獲得一份專業草擬的溝通函範本，內容涵蓋情況陳述、檢查請求及跟進建議。這份文件能幫助你以正式且理性的方式，向相關持份者傳達你的訴求。
第三步：聘請專家進行專業漏水檢測
何時應考慮聘請專家進行專業漏水檢測
當你遇到以下情況時，就應該考慮聘請專家進行專業的漏水檢測：
- 初步溝通無果，而對方否認其單位是漏水源頭。
- 漏水情況持續，但源頭非常不明顯。
- 你需要一份具法律效力的專家報告，作為日後索償或訴訟的依據。
如何選擇合適的漏水檢測專家：持牌水喉匠與註冊測量師的分別
選擇合適的專家至關重要。一般而言，你會在兩類專家之間作選擇：
- 持牌水喉匠： 他們是水管工程的專家。如果漏水問題明顯與供水管或排水管有關（例如持續滴水、鹹水漬），聘請持牌水喉匠進行檢查及維修會是直接有效的選擇。
- 註冊測量師（建築測量組）： 他們的專長在於樓宇結構及建築物料。如果懷疑漏水涉及樓板防水層、外牆或結構性問題，註冊測量師能提供更全面的勘察，並能撰寫具公信力的專家報告，適用於法律程序。
查閱水務署持牌水喉匠名冊及香港測量師學會專家名單
要尋找合資格的專業人士，最可靠的途徑是查閱官方或專業學會的名冊。你可以在水務署的官方網站上，找到最新的持牌水喉匠名單。至於註冊測量師，則可以參考香港測量師學會提供的專家名單，確保你所聘請的專家具備認可的專業資格。
第四步：法律途徑與其他解決方案
根據大廈公契採取法律行動的可能性
如果所有協商及檢測方法都無法解決問題，而你已掌握足夠證據，便可以考慮採取法律行動。大廈公契是規管大廈所有業主權利與責任的法律文件，當中列明了業主有責任維修及管理好自己的單位，避免對其他住戶造成滋擾。若對方違反公契條款，你可以透過民事訴訟，要求法庭頒令強制對方維修並作出賠償。
考慮「樓宇事務專家裁定中心」作為訴訟以外的替代方案
傳統訴訟耗時而且費用高昂。作為訴訟以外的替代方案，你可以考慮由香港測量師學會等專業機構設立的「樓宇事務專家裁定中心」。透過這個機制，爭議雙方可以共同委聘一位專家作出裁決。這個過程比傳統訴訟更快捷，成本效益也更高，為解決漏水糾紛提供了一個更有效率的途徑。假如仍無法解決，最後可向俗稱的漏水辦求助。
【專業漏水檢測技術】深入了解精準定位漏水源頭的科學儀器
為何傳統經驗判斷不足以解決複雜的漏水問題
面對漏水問題，許多人第一時間會想起經驗豐富的維修師傅。傳統的勘察方法，例如敲擊牆壁聽聲音或目視觀察，在處理簡單直接的個案時確有其用處。但香港樓宇結構複雜，尤其是一些隱蔽或間歇性的漏水情況，單憑肉眼和經驗判斷就顯得力不從心。水源可以沿著石屎的微細裂縫或鋼筋遊走，導致水漬出現的位置與真正的漏水源頭相距甚遠。這種情況下，錯誤的判斷可能引致不必要的鑽鑿工程，不但耗費金錢與時間，更可能破壞了原本完好的結構，而漏水問題依舊未能解決。因此，要精準處理棘手的漏水個案，必須借助現代化的專業漏水檢測技術，以科學數據取代主觀猜測。
現代化的專業漏水檢測科學儀器大解構
專業的漏水檢測，就像是為樓宇進行一次詳細的身體檢查。檢測人員會運用一系列精密的科學儀器，從不同層面收集數據，互相引證，最終鎖定漏水的元兇。這些儀器並非單獨使用，而是組合運用，形成一套完整的診斷系統。
紅外線熱像分析：透過溫度差異呈現滲漏範圍
紅外線熱像分析是一種非破壞性的檢測技術。它的原理是利用水份蒸發時會吸收周邊熱量，導致滲漏區域的表面溫度比正常乾爽的區域稍低。紅外線熱像儀能捕捉到這種肉眼無法看見的微細溫度差異，並以不同顏色的圖像（熱像圖）呈現出來。檢測人員可以藉此快速地勾劃出滲漏影響的大致範圍，鎖定重點區域作進一步深入調查，有效提升後續漏水檢測工作的效率。
微波斷層掃描：探測牆體內部濕度，不受表面物料影響
假如滲漏的水份藏於牆體或地台深處，表面物料（如瓷磚或油漆）可能已經乾透，單靠表面檢測未必能發現問題。微波斷層掃描儀正好彌補了這個不足。它能夠發射微波穿透牆壁或地台飾面，探測結構內部材料的含水量。由於水的介電常數與一般建築材料有顯著分別，儀器能偵測到這些變化，從而判斷結構內部是否存在異常濕氣，即使表面乾燥也能準確找出濕源。
濕度儀量度：以具體數值(如35%門檻)量化漏水嚴重程度
濕度儀的作用是將「濕潤」這個抽象概念，轉化為客觀的具體數值。檢測人員會使用電子濕度儀，量度牆身或地台的含水量百分比。這個數據非常關鍵，因為它提供了一個量化的標準。例如，政府的漏水辦在處理滲水投訴時，便經常以35%的濕度讀數作為一個重要參考基準，若讀數高於此水平，通常會啟動更深入的調查程序。透過濕度儀，可以客觀地評估漏水的嚴重程度及記錄狀況，為日後的漏水維修及索償提供有力證據。
色水測試：直接追蹤排水管道的漏水路徑
當懷疑漏水源頭來自去水喉管（例如地台去水口、浴缸或坐廁）時，色水測試就是最直接有效的追蹤方法。檢測人員會在懷疑漏水的排水口灌入無害的螢光色劑或食用色素，然後仔細觀察樓下單位的滲漏位置。如果樓下天花出現相同顏色的水漬，便能直接證實是該排水管道出現破損或滲漏，證據確鑿，有助釐清責任。
[獨家功能] 漏水處理時間與費用估算器
根據處理階段估算預計所需時間及費用範圍，有效管理期望
處理漏水問題，除了找出源頭，大家最關心的莫過於整個過程需要多長時間和花費多少。為了增加透明度，你可以利用我們的估算工具，根據你目前所處的階段——由初步諮詢、預約專業漏水檢測、進行漏水維修工程，到最後的驗收階段——輸入相關資料，系統便會提供一個預計所需的時間及費用範圍。這有助你更有效地規劃預算和時間，清晰掌握整個處理流程，妥善管理期望。
【求助於漏水辦】善用政府資源處理樓宇滲水滋擾的程序與權力
當你面對漏水問題，已經與相關單位溝通，但對方始終不合作，或者問題無法解決時，向政府的「滲水投訴調查聯合辦事處」（俗稱「漏水辦」或「滲水辦」）求助，就是一個重要的官方途徑。漏水辦集合了食物環境衞生署和屋宇署的資源，專門處理樓宇滲水問題，並且擁有法定權力介入。接下來，我們將詳細拆解如何有效地利用這個資源。
何時及如何向漏水辦（滲水辦）求助
透過政府熱線1823或網上表格提出申訴
要啟動漏水辦的調查程序，最直接的方法是致電政府一站式熱線1823，或者透過「1823 Online」網站及手機應用程式提交網上表格。在申訴時，你需要清晰提供你的聯絡資料、受影響的地址、懷疑漏水源頭的單位，以及詳細描述漏水情況，例如位置、時間、嚴重程度等。提供越詳細的資料，越有助於職員跟進。
啟動政府介入的先決條件：構成《公眾衞生及市政條例》下的「公眾衞生妨擾」
有一點必須清楚，漏水辦的介入並非無條件的。他們執法的法律基礎是《公眾衞生及市政條例》，因此，滲水情況必須嚴重到構成「公眾衞生妨擾」的程度。簡單來說，這意味著漏水不只是造成財物損失或不便，而是已經引致或可能引致衛生問題，例如嚴重發霉影響空氣質素、污水滲漏傳出異味、或石屎剝落構成危險等。如果情況輕微或時有時無，漏水辦可能無法立案跟進。
漏水辦三階段調查程序詳解
漏水辦的調查程序相當系統化，通常分為三個階段，由淺入深，逐步鎖定源頭。
第一階段：初步視察及濕度測量（35%濕度門檻）
收到投訴後，漏水辦職員會先聯絡你，並安排上門進行初步視察。他們會目測漏水範圍，並使用電子濕度儀量度牆身或天花板的濕度。這是一個關鍵的步驟，因為如果濕度讀數高於35%，通常會被視為有足夠理據，懷疑滲水來自樓上或鄰近單位，調查才會進入下一階段。
第二階段：基本測試（色水、射水等）以界定範圍
在確認濕度超標後，職員會嘗試安排進入懷疑引致滲水的單位，進行一系列基本測試來追蹤源頭。最常見的方法包括「色水測試」，即在可疑單位的排水口（如地台、浴缸）灌入無害的食用色素水，然後觀察顏色有否在你單位的天花或牆身滲出。其他測試還包括「射水測試」，模擬沐浴情況，以確定是否防水層出現問題。
第三階段：委聘顧問公司進行專業調查（紅外線、微波等）
如果經過第二階段的基本測試，仍然無法準確找出漏水源頭，漏水辦就會將個案升級。他們會委聘專業的顧問公司，動用更先進的科學儀器進行深入的漏水檢測。這些專業調查可能包括使用紅外線熱像分析儀，透過溫度差異找出濕氣集中的範圍，或者使用微波斷層掃描儀，探測牆體內部的含水量，務求更精準地定位問題根源。
了解政府的法定權力、處理時限與罰則
向漏水辦求助，除了有系統的調查，更重要的是它背後的法定權力，能夠向不合作的業主施加壓力，促使他們進行漏水維修。
處理時限：承諾6個工作天內聯絡，目標90個工作天內完成調查
根據官方指引，漏水辦承諾在接獲舉報後的6個工作天內聯絡投訴人。對於案情簡單並且得到業主合作的個案，他們的目標是在90個工作天內完成調查。當然，如果個案複雜或遇到不合作的情況，調查時間則可能延長。
法律武器：「妨擾事故通知」與「妨擾事故命令」
一旦漏水辦經過調查，有足夠證據確定滲水源頭，他們就可以採取法律行動。第一步是向造成妨擾的業主發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內減除妨擾，也就是進行維修。如果對方在限期過後仍未處理，漏水辦可提出檢控。若情況持續，更可向法庭申請「妨擾事故命令」，強制對方執行維修工程。
不遵從的後果：最高罰款$25,000 (妨擾事故通知) 及$50,000 (妨擾事故命令) (2025年8月17日起新修訂)
法律武器的威力在於其罰則。根據將於2025年8月17日起實施的新修訂條例，不遵從「妨擾事故通知」的最高罰款將提高至$25,000，另加每日罰款$450。如果不遵從法庭發出的「妨擾事故命令」，罰則更重，最高可被罰款$50,000，另加每日罰款$600。
進入單位的權力：可申請法庭手令，拒絕合作最高可被罰款$5,000
如果懷疑引致漏水的單位業主拒絕合作，不讓職員入內調查，漏水辦並非束手無策。他們可以向法庭申請手令，強制進入相關單位進行檢查和測試。同樣根據新修訂條例，任何人若無合理辯解而不遵從「擬進入處所通知書」的規定，最高可被罰款$5,000，這大大增加了政府介入的執行力。
[獨家功能] 漏水個案證據管理清單
處理漏水問題的過程漫長且繁瑣，系統化地管理所有文件和證據至關重要。一份清晰的記錄不僅有助你向漏水辦陳述案情，更能為日後可能出現的法律程序或索償做好準備。
提供可下載清單，助你系統化收集及整理所有處理漏水所需的文件、照片及通訊記錄
我們為你準備了一份可下載的「漏水個案證據管理清單」。這份清單將引導你有系統地記錄和整理所有關鍵資料，包括：
* 漏水日誌： 記錄每次漏水的日期、時間、位置和嚴重程度。
* 影像證據： 系統地拍攝照片和影片，包括漏水位置的全景和特寫，並附上日期標記。
* 通訊記錄： 備份所有與鄰居、管理公司或漏水辦的電話、電郵或即時通訊對話。
* 文件檔案： 妥善保存所有相關信件、官方通知、專業漏水檢測報告及維修報價單。
利用這份清單，你可以將所有零散的資訊整合起來，建立一個完整的個案檔案，讓你在應對漏水問題時更有條理，更有說服力。
漏水檢測及維修常見問題 (FAQ)
處理漏水問題時，心中總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，助你更有信心地處理眼前的狀況。
Q1：「滲水」和「漏水」在法律和處理上有何分別？
在日常溝通中，「滲水」通常指牆身或天花出現水漬、變色或油漆剝落等比較緩慢、範圍較廣的潮濕現象。而「漏水」則多數指有明顯水滴或水流，情況比較急劇。
不過，從法律及實際處理層面來看，這兩個詞語的分別不大。無論是滲水或漏水，處理的核心關鍵都在於找出源頭，並且確定責任方。政府的漏水辦在介入調查時，主要依據的是情況是否構成「公眾衞生妨擾」，而非用字的區別。因此，重點應放在如何有效地進行漏水檢測，準確找出問題根源。
Q2：樓上漏水導致的財物損失和漏水維修費用，應由誰負責？
根據法律原則，責任歸屬於造成漏水的一方。簡單來說，如果證實漏水源頭來自樓上單位，那麼該單位的業主便須負起責任。
這份責任通常包含兩個部分：第一，是進行漏水維修的費用，也就是徹底解決源頭問題的工程開支。第二，是對受影響單位造成的財物損失作出賠償，例如傢俬電器損毀、牆身天花重新批盪油漆的費用等。要確立責任，一份由專業人士撰寫的漏水檢測報告是十分重要的證據。
Q3：如果懷疑漏水的單位拒絕合作，不允許進行漏水檢測，我該怎麼辦？
遇到不合作的鄰居，確實會令事情變得棘手。你可以循序漸進地處理。首先，嘗試透過管理公司或業主立案法團介入協調。如果對方依然拒絕，你可以向政府的滲水投訴聯合辦事處（俗稱漏水辦）求助。
漏水辦獲法例授權，可以介入調查。他們會聯絡懷疑引致漏水的單位，並要求對方合作。假若該單位持續不合作，漏水辦有權向法庭申請手令，強制進入單位內進行漏水檢測及搜證。雖然過程可能需要時間，但這是一個有法定權力支持的解決途徑。
Q4：因天雨造成的外牆或窗戶漏水，漏水辦會處理嗎？
一般情況下，漏水辦不會處理因天雨引致的外牆或窗戶滲漏。這是因為漏水辦的職權是基於《公眾衞生及市政條例》，主要處理由單位內部設施（如供水管、排水管或防水層）問題所引致的衞生妨擾。
由天雨造成的外牆滲漏，通常屬於樓宇失修問題，責任在於大廈的業主立案法團或管理公司，因為外牆屬於公用部分。至於窗戶漏水，則通常由該單位的業主自行負責維修。你可以直接向大廈管理處反映問題，由他們跟進處理。
Q5：是否有政府資助可申請進行漏水維修？
是的，政府及相關機構有為合資格的業主提供樓宇維修的財政支援，協助他們進行包括漏水維修在內的工程。
介紹「有需要人士維修自住物業津貼計劃」（最高資助$80,000）
其中一個主要的計劃是市區重建局推出的「有需要人士維修自住物業津貼計劃」。這個計劃旨在為有經濟需要的長者或殘疾人士等自住業主，提供財政資助以維修物業，改善居住安全。津貼可以用於處理漏水、修葺門窗、鞏固結構等工程，每名合資格的申請人最高可獲批港幣80,000元的津貼。如果你或家人有需要，可以主動查詢申請資格及詳情。