面對日久失修的樓宇，或突如其來的強制驗樓令，不少業主都感到徬徨無助。維修工程費用高昂，申請津貼程序又繁複，加上缺乏專業知識，擔心墮入圍標陷阱，可謂煩惱多多。其實，市區重建局（市建局）等多個機構均設有維修津貼，當中專為長者等有需要人士而設的「有需要人士維修津貼」金額更高達$80,000。本文將為您提供一站式維修津貼全攻略，由比較各大計劃、深入剖析俗稱「長者維修津貼」的申請資格、所需文件及詳細流程，到解答常見疑難，助您輕鬆解決資金、技術及程序三大煩惱，順利為安樂窩完成復修。
申請前必讀：各大維修津貼比較及業主常見煩惱
市面上有林林總總的維修津貼計劃，要成功申請，首先要了解各計劃的分別。香港政府和市區重建局（市建局）等機構，都推出了不同的資助方案，旨在幫助業主應對樓宇失修的問題。不過，在眾多選擇面前，加上維修工程本身的複雜性，很多業主都會感到困惑。這篇文章會先為你比較幾個主要的維修物業津貼計劃，然後再深入探討業主們最常遇到的三大煩惱，讓你對整個申請過程有更清晰的掌握。
各大維修物業津貼計劃快速比較
不同的津貼計劃，目標和援助方式都各有側重。有些專為有經濟需要的長者提供長者維修津貼，有些則針對整幢大廈的大維修津貼，亦有提供貸款或技術支援的服務。要找到最適合自己情況的方案，快速了解它們的核心功能是第一步。
各類維修津貼及支援服務核心功能對比表 (目的、對象、金額)
| 計劃/服務名稱 | 核心目的 | 主要對象 | 津貼金額 / 支援性質 |
|---|---|---|---|
| 有需要人士維修津貼 (俗稱「長者維修津貼」) | 資助合資格的自住業主，維修保養其單位及相關的公用地方，改善居住安全。 | 年滿60歲長者、長者生活津貼/綜援/傷殘津貼受助人等自住業主。 | 最高$80,000津貼 (每位業主) |
| 樓宇復修綜合支援計劃 (公用地方維修資助) | 資助大廈公用地方（如外牆、結構、消防系統）的維修工程費用。 | 業主立案法團或合資格的業主組織。 | 按工程費用比例資助，設有上限。 |
| 樓宇安全貸款計劃 | 為業主提供貸款，以應付因遵從屋宇署「強制驗樓」或「強制驗窗」法定通知而產生的工程費用。 | 接獲強制驗樓或驗窗命令的業主。 | 最高$1,000,000貸款 (每個單位) |
| 招標妥 | 提供獨立專業意見及電子招標平台，協助業主以公平、透明的方式進行工程招標，預防圍標。 | 籌組大型維修工程的業主立案法團。 | 技術及程序支援服務 (非現金資助) |
業主申請維修津貼的3大常見煩惱
即使找到了合適的市建局維修津貼或其他資助，從籌備到工程完結的整個過程，對很多業主來說依然充滿挑戰。歸納起來，最常見的煩惱有以下三點。
煩惱一：缺乏專業技術知識，不知從何入手
大部分業主都不是建築或工程專家。當樓宇出現石屎剝落、窗戶滲水或外牆飾面脫落等問題時，很難準確判斷問題的嚴重性、需要進行哪種維修工程，更遑論評估承建商提交的報價是否合理。面對一份充滿專業術語的工程建議書，往往感到無從入手，這也是申請維修津貼時的第一個障礙。
煩惱二：面對屋宇署或消防處法定命令，徬徨無助
當收到屋宇署發出的「強制驗樓」或「強制驗窗」命令，又或是消防處的「消防安全指示」時，很多業主都會感到壓力。這些法定命令不僅設有嚴格的遵從期限，而且涉及聘請註冊檢驗人員、提交報告、監督維修工程等一系列法定程序。業主需要在限期內完成複雜的流程，同時還要籌集資金，過程確實會令人感到徬徨。
煩惱三：擔心工程招標過程不公，墮入圍標陷阱
對於涉及金額龐大的大維修工程，業主最擔心的莫過於「圍標」問題。如果工程招標過程不透明，業主立案法團可能會被誤導，最終以遠高於市價的費用，聘請了質素沒有保證的承建商。這種情況不但會浪費了辛苦籌集得來的維修基金，甚至可能耗盡了政府提供的資助，但樓宇問題卻未能妥善解決。
核心計劃詳解：「有需要人士維修津貼」(俗稱長者維修津貼，最高$80,000)
市建局提供的這項「有需要人士維修津貼」，是整個維修物業津貼計劃的核心部分，很多人都稱它為「長者維修津貼」。這項維修津貼主要為有經濟需要的自住業主提供財政支援，協助他們維修單位和樓宇公用地方，最高津貼額達到$80,000，是解決大維修資金煩惱的一個重要方案。下面我們就深入淺出，逐一拆解申請的關鍵細節。
申請資格剖析：基本要求與四大受惠類別
要成功申請這項津貼，申請人需要同時符合「基本申請條件」和「特定資格條件」其中一項。我們把它們分開來看，就一目了然。
基本申請條件 (所有申請人必須符合)
首先，無論你屬於哪一類受惠人士，都必須滿足以下所有基本條件：
* 持有有效的香港身份證。
* 是申請物業的業主，而該物業是住宅或商住樓宇內的住宅單位。
* 申請人與配偶（如已婚）必須一同居住在該單位內。
* 申請人並非未獲解除破產令的破產人士。
特定資格條件 (四類符合其一即可)
滿足了上面的基本條件後，你只需要再符合以下四類人士的其中一類，就有資格申請：
1. 年滿60歲的長者：須符合下文詳述的入息及資產限額。
2. 長者生活津貼受惠人：由於領取此津貼已通過經濟審查，所以合乎資格。
3. 綜合社會保障援助 (綜援) 受助人：情況與長者生活津貼相似，同樣被視為合資格。
4. 傷殘津貼受惠人：須符合下文詳述的入息及資產限額。
入息及資產限額詳細圖表
對於年滿60歲的長者及傷殘津貼受助人，計劃設有清晰的入息及資產限額。你可以對照以下圖表，看看自己是否符合要求。
適用於年滿60歲長者申請人的限額 (單身及已婚人士)
| 申請人類別 | 每月總入息上限 | 總資產上限 |
|---|---|---|
| 單身人士 | $10,710 | $1,203,000 |
| 已婚人士 | $16,330 | $1,824,000 |
適用於傷殘津貼受助人申請人的限額 (按家庭人數劃分)
| 家庭人數 | 每月總入息上限 | 總資產上限 |
|---|---|---|
| 1人 | $12,940 | $286,000 |
| 2人 | $19,730 | $387,000 |
| 3人 | $24,740 | $505,000 |
| 4人 | $30,950 | $590,000 |
| 5人 | $37,740 | $655,000 |
| 6人 | $44,620 | $709,000 |
| 7人 | $48,970 | $757,000 |
| 8人 | $54,770 | $792,000 |
| 9人 | $60,430 | $877,000 |
| 10人或以上 | $65,950 | $945,000 |
津貼用途：14項合資格工程範圍一覽
這項津貼的用途非常廣泛，涵蓋了大部分樓宇安全及改善居住環境的工程，無論是單位內部還是大廈公用地方都適用。
樓宇結構、外牆及窗戶安全
津貼可用於處理樓宇最基本的安全問題，例如修葺鬆脫或破裂的混凝土、修補剝落的外牆批盪或紙皮石，以及檢驗、維修或更換已經損壞的窗戶。這些都是保障自住及公眾安全的必要工程。
消防安全改善及裝置
消防安全是重中之重。津貼可用於改善樓宇的走火通道、耐火結構，或者提供、改善及維修樓宇的消防裝置和設備，確保在緊急情況下住戶的安全。
清拆違例建築物 (僭建物)
如果樓宇收到屋宇署的命令，需要清拆違例建築物或天台搭建物，這筆津貼也可以用來支付相關工程的費用，幫助業主履行法規要求。
屋宇裝備、衛生設施及滲水問題
日常居住質素同樣重要。津貼涵蓋的範圍包括維修或更換升降機、電線、煤氣喉管等屋宇裝備。同時，處理衛生設施問題，例如更換破損的污水管、食水管、排水渠，以及修葺天台或平台的防水層以解決滲水問題，都可以申請資助。
斜坡維修及償還樓宇維修貸款
如果物業範圍內有需要維修的斜坡或擋土牆，津貼亦可提供幫助。此外，津貼有一個非常實用的用途，就是可以用來償還業主拖欠屋宇署或其他指定機構的樓宇維修貸款。
申請特別注意事項
了解基本資格和用途後，還有幾個重要細節需要留意，這會直接影響你最終能獲得的津貼金額。
津貼金額如何按業權份額計算？
如果你的物業是與他人聯名持有，津貼金額會按照你在業權中所佔的份額按比例計算。舉例來說，如果你佔有一半業權，最高可獲的津貼金額就是$80,000的一半，即$40,000。
與其他維修津貼的關係及總額上限
即使你之前已成功申請過其他機構（例如香港房屋協會）的「長者維修自住物業津貼計劃」，你仍然可以申請市建局這項津貼。不過，兩個計劃下獲批的津貼總額，加起來不能超過$80,000的上限。
十年內重複申請機制說明
這項津貼並非一次性。由首次成功申請的日期起計，在十年期內，業主最多可以分開4次申請津貼，用以應對不同時間出現的維修需要，但總額同樣不能超過$80,000的上限。這個機制讓資助更具彈性，能配合業主的長遠需要。
樓宇整體復修：其他大維修津貼、貸款及支援
處理完自己單位的問題，有時候大廈整體的狀況更加需要關注。除了上文提到的「有需要人士維修津貼」，市建局其實還有一系列的維修物業津貼計劃同支援，好似一個「樓宇復修工具箱」，無論是整棟大廈的大維修，還是應對緊急命令，都可能找到合適的方案。
「樓宇復修綜合支援計劃」資助詳情
這個計劃像一個一站式平台，整合了多種資助，方便業主申請。如果你們的大廈需要進行公用地方的維修，可以留意以下幾種資助：
公用地方維修工程費用資助
這項資助直接針對大廈的「公共空間」，例如外牆、樓梯、天台等地方的維修工程。資助金額會是工程費用的20%，或者每個單位資助港幣三千元，以較低的金額為準。這個資助能夠實質地減輕每戶業主需要分攤的大維修開支。
環保項目額外資助
如果大廈在進行大維修時，同時加入一些環保元素，例如更換節能燈具或者進行天台綠化，就可以申請這項額外資助。資助金額是環保項目費用的50%，或者每個單位資助港幣一千五百元，同樣以較低的金額為準。這是一個鼓勵大廈變得更環保的好方法。
經濟困難業主額外補助
對於一些經濟有困難的業主，計劃亦提供額外的關懷。符合資格的自住業主，可以在公用地方維修資助的基礎上，再申請最高港幣一萬元的額外補助金，進一步減輕財政壓力。
家居維修免息貸款
有時候需要維修的可能只是自己單位內部，例如窗戶或者廁所。這個時候，除了津貼，還可以考慮免息貸款。
貸款目的與上限 (最高$50,000)
這個貸款專為自住業主而設，目的是資助他們進行私人單位內部的維修。每個單位最高可以申請港幣五萬元的免息貸款。因為是免息，所以只需要在指定年期內分期歸還本金就可以，資金周轉會靈活很多。
適用於私人單位內部維修工程
貸款的適用範圍很清晰，就是業主自己單位內的工程，包括但不限於維修窗戶、更換水管、修補牆身等。這與前面提到的公用地方維修資助是完全分開的。
樓宇安全貸款計劃
當收到屋宇署發出的「強制驗樓」或「強制驗窗」命令時，往往需要一筆較大的資金去應對。這個貸款計劃就是為此而設。
應對強制驗樓及驗窗的資金方案
這個計劃的主要目的，是為需要遵從法定命令進行檢驗和修葺工程的業主提供貸款。有了這筆資金，業主就可以聘請專業人士進行檢驗，並且根據報告進行所需的維修，確保樓宇符合安全標準。
貸款額度 (最高$1,000,000) 及利息
這個貸款的額度相當高，每個單位最高可達港幣一百萬元，足以應付大部分大型的維修工程。至於利息方面，如果申請人符合資產審查，就有機會獲批免息貸款。如果不符合免息資格，則需要支付利息，但利率通常會比市面上的私人貸款為低。
申請全攻略：由準備文件到成功獲批詳細步驟
想順利申請到維修津貼，事前的準備功夫絕對是成功關鍵。正所謂「工欲善其事，必先利其器」，將文件準備齊全，再了解清楚整個申請流程，就可以避免來回補交文件的時間。以下為你拆解由準備文件到成功獲批的詳細步驟，讓你申請時更有預算。
申請前必備：9大證明文件清單
遞交申請前，預先準備好以下文件，整個過程自然會暢順得多。文件主要分為三大類，讓我們逐一看看。
身份及業權證明文件
這部分文件用來核實你的個人身份、婚姻狀況和物業業權。
1. 身份證明：申請人、配偶及所有聯名業主的香港身份證副本。
2. 關係證明：如果已婚，需要結婚證明書副本；如果配偶非香港居民，則需要其身份證明文件；如果已離婚或喪偶，亦要提供相關證明文件副本。
工程報價及承建商資料
這部分是為了讓審批機構了解工程內容和承辦商的資格。
3. 工程報價單：適用於住用單位內部維修，需要一份詳列各項工程內容的報價單副本。
4. 承建商商業登記證：承接工程公司的有效商業登記證副本。
5. 公用地方費用證明：如果申請的是大廈大維修津貼，就需要提供法團發出的維修工程費用分攤通知信及相關收據。
經濟狀況及住址證明
這部分用來證明你符合申請資格中的經濟及自住要求。
6. 經濟狀況證明：如正領取綜援或長者生活津貼，請提供相關證明文件副本；如不屬此類別，則需提交入息及資產證明文件。
7. 還款證明：如果津貼是用作償還市建局或其他機構的樓宇維修貸款，便要提交相關貸款證明文件副本。
8. 銀行戶口證明：用作收取津貼的申請人個人銀行戶口月結單或存摺首頁副本。
9. 住址證明：最近期的差餉單、或印有申請人姓名的水、電、煤氣費單副本。
申請流程分步詳解
申請不同類型的維修物業津貼計劃，流程上有些分別。一般可分為申請個人單位內部維修，和申請大廈公用地方維修兩種情況。
流程一：申請住用單位內部維修津貼
如果你的申請是針對自己居住單位的內部維修，例如更換窗戶或處理滲水，就要跟從以下步驟。
* 第一步：遞交申請。將填妥的申請表連同上述所有證明文件，一併遞交。
* 第二步：等待上門視察。職員收到申請後，會聯絡你安排上門視察。這一步非常重要，你必須在職員完成視察及審批報價後，才可開始工程，否則相關工程將不獲資助。
* 第三步：簽署協議。審批完成後，你會收到「原則上批准書」，然後便要親身到辦事處簽署津貼協議。
* 第四步：完成工程及再次視察。簽署協議後便可以展開工程。工程完成後，再通知職員安排上門視察完工狀況。
* 第五步：提交完工文件及收取津貼。你需要向職員提交承建商的註冊證明和法例要求的完工證明文件。所有文件核實無誤後，津貼便會存入你指定的銀行戶口。
流程二：申請公用地方大維修津貼
如果你是為應付大廈公用地方的大維修，例如外牆或升降機工程，而申請長者維修津貼，流程則有些不同。
* 第一步：在工程完工前遞交申請。你必須在大廈維修工程的完工證明書發出之前，遞交申請。文件方面，除了個人資料，還要包括業主大會會議紀錄、工程合約及費用分攤文件等。
* 第二步：等待審批及簽署協議。職員會審核文件及工程進度，然後發出「原則上批准書」，並安排你簽署津貼協議。
* 第三步：提交付款及完工證明。待大廈工程完工後，你需要提交已繳付維修費用的證明（如尾期糧單副本）、承建商註冊證明及法例完工證明等文件。
* 第四步：收取津貼。如果已付清所有費用，津貼會直接存入你的銀行戶口。如果尚未付款，津貼會以劃線支票形式發出，抬頭為業主立案法團，再由你轉交法團。
常見問題 (FAQ)
我可以同時申請多於一項市建局維修津貼或貸款嗎？
一般情況下是可以的。市建局推出的「樓宇復修綜合支援計劃」本身就是一個一站式平台，目的是讓業主可以透過一份申請，同時申辦多項不同的資助和貸款。不過，申請人需要留意不同維修津貼計劃之間可能存在的條款限制。例如，就算您同時申請多個資助，通常設有一個總資助上限。舉例來說，若您同時申請「有需要人士維修津貼」及其他類似的維修物業津貼計劃，獲批的總金額不能超過各計劃中最高的上限（例如$80,000）。所以，在提交申請前，最好詳細閱讀各項計劃的細則，了解清楚合併申請的具體規定。
如果維修工程在申請前已開始或完成，還可申請津貼嗎？
這個問題的答案，需要視乎維修工程的類型而定。
第一種情況是您自住單位內部的維修。這類工程具有嚴格的「事前批准」要求。您必須在工程開始之前遞交申請，並且等待相關機構派員上門視察和審批報價。假如工程在未獲正式批准前已經動工，相關費用將不獲資助。
第二種情況是大廈公用地方的大維修。這類大維修津貼的申請則相對彈性。業主可以在大廈整體維修工程進行期間，為自己需要分攤的費用提出申請。申請的截止時間點通常是整個工程完工，並由認可人士發出完工證明之前。
津貼是如何發放的？是一筆過還是實報實銷？
所有維修津貼基本上都是以「實報實銷」的形式發放。整個流程是，申請人需要先自行支付維修工程的費用。待工程完成後，通知相關機構進行完工視察。在確認工程妥善完成，並且收到申請人提交的所有文件，例如工程合約、付款收據及承建商發出的完工證明後，經審批的津貼金額才會發放到申請人指定的銀行戶口。在某些特殊情況下，例如涉及公用地方維修而業主尚未付款，津貼或會以支票形式發放，抬頭為業主立案法團，由申請人轉交。
如果物業是聯名持有，申請「長者維修津貼」時金額如何計算？
如果物業由多於一人共同持有，長者維修津貼的金額會按照申請人在物業中所佔的業權份額，按比例計算。簡單舉一個例子，假設一項維修工程獲批的津貼總額是$60,000，而您是合資格的申請人，並持有該物業一半（50%）的業權，那麼您最終可獲發的津貼金額便是$30,000（$60,000 x 50%）。這個計算方法確保了津貼是根據申請人的實際權益來發放。
聘請承建商時，有什麼資格要求需要注意？
聘請合資格的承建商是成功獲批維修津貼的關鍵一步。您必須確保所聘用的公司或個人，持有進行相關工程所需的法定註冊資格。例如：
- 進行電力工程，必須聘用「註冊電業承辦商」。
- 進行窗戶維修，可能需要「合資格人士」及「註冊承建商」。
- 進行小型工程，則需聘用「註冊小型工程承建商」。
工程完成後，您需要向審批機構提交承建商的有效註冊證明副本，以及由他們簽發的法定完工證明文件。如果未能提供這些文件，或者聘用了不合資格的人士進行工程，您的津貼申請很可能會被拒絕。