突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知書」，感到徬徨無助？擔心程序複雜、費用高昂，甚至怕遇上驗窗黑店，被濫收費用？本文為你整合了強制驗窗計劃的終極懶人包，由驗窗5大步驟、各項收費參考、到揀選合資格人士（QP）及承建商的防中伏貼士，一文詳盡拆解，助你清晰了解整個流程，輕鬆處理驗窗事宜，避免墮入陷阱。
甚麼是強制驗窗計劃？我的樓宇需要驗嗎？
強制驗窗計劃的目的與法律依據
收到有關樓宇驗窗的通知，第一時間可能會覺得很突然。這個「強制驗窗計劃」，其實是政府為了保障公眾安全而設的一項重要措施。香港樓宇密集，一些舊樓的窗戶因為日久失修，確實可能構成墮下的風險。所以，屋宇署從2012年起便全面實施這項計劃。這並非一個溫馨提示，而是根據香港法例《建築物條例》設立的法定要求，目的是主動找出並修葺有潛在危險的窗戶，防患於未然。
誰需要強制驗窗？了解適用樓宇及豁免情況
接下來你可能會問，自己的樓宇是否包括在內。計劃的規定其實很清晰。簡單來說，如果你的物業屬於樓齡達到10年或以上的私人樓宇，就符合了被揀選的基本條件。不過，這裡也有一個重要的豁免情況，就是樓高不超過三層的住用樓宇。如果你的物業屬於這類，例如一些村屋，就不會被納入強制驗窗計劃的範圍。
我的大廈為何被選中？屋宇署的揀選準則
很多人都會好奇，全香港這麼多樓宇，為何偏偏自己的大廈會收到驗窗屋宇署的通知？這並非隨機抽樣的。屋宇署每年會揀選一批目標樓宇，背後有一套「以風險為本」的準則。他們會綜合考慮多個因素，例如樓宇過往有沒有墮窗的記錄、窗戶的整體維修狀況、甚至參考公眾的舉報。如果某一個區域的樓宇普遍存在窗戶失修的問題，形成「樓宇集群」效應，也會被優先處理。所以，收到通知代表你的樓宇被評估為有較高的潛在風險，需要進行一次詳細檢查確保安全。
強制驗窗完整流程：由收通知到完成的全攻略
收到屋宇署的信件，要求為您的樓宇驗窗，第一時間可能感到有點不知所措。其實，整個強制驗窗的法定流程相當清晰，只要按部就班，就能順利完成。以下我們將整個過程拆解成五大步驟，讓你一看就懂。
第一步：接收屋宇署法定通知書及了解時限
一切由收到一份法定通知書開始。這份文件代表你的單位或大廈已被揀選納入強制驗窗計劃。理解當中的時限是首要任務，因為不同部分的期限有所不同。
私人單位業主：6個月內完成
假如通知書是針對你的私人單位，你需要在通知書發出日期起的6個月內，完成整個檢驗及修葺程序。時間看似充裕，但委任專業人士及安排工程都需要時間，建議盡早處理。
法團／公用部分：9個月內完成
如果通知書是針對大廈的公用部分，例如樓梯、走廊的窗戶，業主立案法團或物業管理公司則有9個月時間去完成。較長的期限是考慮到處理公用地方事宜，通常需要召開業主大會及進行招標等程序。
租客的責任：必須轉交通知予業主並配合
如果你是租客，收到信件後並非與你無關。法律規定，租客有責任立即將通知書轉交予業主，並且必須配合業主委派的合資格人士進入單位進行檢驗，這是保障樓宇安全的重要一環。
第二步：委任合資格人士(QP)進行訂明檢驗
收到通知後，下一步就是尋找專業人士協助。根據屋宇署驗窗規定，業主必須自行委任一名「合資格人士」（Qualified Person, 簡稱QP）進行訂明檢驗。
誰是合資格人士(QP)？
合資格人士是指名列於屋宇署相關名冊上的專業人士或承建商，例如認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或具備相關窗戶工程資格的註冊承建商。你可以到屋宇署的官方網站查閱完整的名冊，核實其資格。
QP的法律責任：必須親自檢驗與監督
合資格人士的角色非常關鍵，因為法律規定他們必須親自進行檢驗，並且在有需要時親自監督修葺工程。這項規定確保了檢驗的專業性與可靠性，QP不能將核心工作假手於人。
第三步：了解訂明檢驗範圍與標準
委任了QP後，他們會上門進行檢驗。了解他們會檢查什麼，有助你更清楚整個過程。檢驗的核心是確保窗戶的結構安全，避免因失修而構成危險。
必須檢驗的窗戶關鍵部件：玻璃、窗框窗扇、窗鉸、鉚釘及螺絲
檢驗會集中在幾個關鍵部件上。QP會檢查玻璃有否破裂、窗框及窗扇是否變形穩固、窗鉸（窗鉸）有沒有生銹或缺少組件，以及所有鉚釘和螺絲是否牢固。這些都是支撐窗戶結構的重點。
如何識別「鋁癌」等潛在風險
檢驗時，QP會特別留意俗稱「鋁癌」的鋁合金氧化問題。如果發現窗框或鉚釘周邊出現灰白色的粉末狀物質，代表鋁材已經開始氧化，結構強度會大打折扣，是必須處理的潛在風險。
不包括的範圍：玻璃幕牆、室內間隔玻璃
需要留意，強制驗窗計劃並不包括室內的玻璃間隔，以及大型的玻璃幕牆。玻璃幕牆屬於「強制驗樓計劃」的範疇，兩者遵從的法規有所不同。
第四步：按需要進行訂明修葺
如果QP檢驗後，發現有任何不符合安全標準的地方，就需要進行訂明修葺。這一步驟同樣需要專業人士負責。
委任註冊承建商進行維修工程
所有訂明修葺工程，必須由註冊承建商在QP的監督下進行。業主可以委任進行檢驗的QP所屬的承建商，或另行聘請其他合資格的註冊承建商負責維修。
區分強制修葺與非強制項目（如防水膠邊）
在維修報價中，業主需要懂得區分哪些是強制項目。影響結構安全的部件，例如更換生銹的窗鉸或鬆脫的螺絲，是必須修葺的。至於不直接影響安全的項目，例如老化的防水膠邊，雖然更換後能解決滲水問題，但在法例上並非強制要求。
第五步：向屋宇署呈交文件完成程序
當所有檢驗及修葺工作完成後，最後一步就是向屋宇署呈報，正式完成整個法定程序。
情況一：窗戶安全無需修葺
如果你的窗戶狀況良好，無需進行任何修葺，QP會在完成檢驗後的14天內，向屋宇署呈交指明表格，證明窗戶安全。之後你會收到屋宇署的確認信，代表已遵從通知。
情況二：完成修葺後的呈報程序
如果窗戶需要並已完成修葺，QP同樣會向屋宇署呈交另一份指明表格，證明已完成訂明修葺工程。屋宇署審核文件後，整個程序便告完成。
5年檢驗週期：完成後5年內不會再收到通知
當你成功遵從法定通知後，屋宇署在往後的5年內，不會再就同一窗戶向你發出新的強制驗窗通知。這意味著你有一個清晰的5年安全週期，之後才需要再關注相關事宜。
強制驗窗費用全面睇：由檢驗到維修的參考價錢
講到樓宇驗窗，大家最關心的問題，相信就是「究竟要花多少錢？」。收到驗窗屋宇署的通知後，整個強制驗窗的總開支，其實主要分為「檢驗監督費」和「維修材料費」兩大部分。這裡就為你詳細拆解各項收費，讓你對所需預算有個清晰概念。
影響驗窗總開支的3大因素
想知道總開支，首先要了解有哪幾個主要因素會影響最終的價錢。不同的單位情況，費用可以有很大差異。
窗戶數量與尺寸
最直接的因素，就是府上需要檢驗的窗戶數量與尺寸。大部分驗窗公司都是按窗戶的數量來計算基本檢驗費，窗戶愈多，費用自然愈高。如果窗戶尺寸特別大，或者屬於特殊設計，所用的配件和維修工序也可能較為複雜，價錢亦會相應調整。
維修項目的複雜程度
維修項目的複雜程度也是關鍵。例如，只是簡單地更換幾顆生銹的螺絲，對比需要更換整組已變形的窗鉸，兩者的工時和技術要求完全不同，價錢自然有分別。假如窗戶的位置比較難觸及，需要特別的安全措施甚至搭建棚架才能施工，費用就會大幅增加。
所選物料的質素
物料的質素直接影響價錢和耐用度。以更換窗鉸為例，市面上有不同級數的不銹鋼，例如304不銹鋼已符合屋宇署的基本安全要求。如果想配件更耐用、抗銹能力更強，可以選擇316不銹鋼，價錢會貴一點，但長遠來看可能更划算。
驗窗檢驗及監督費用參考
合資格人士（QP）收取的費用，主要視乎你的窗戶是否需要維修，因為這關乎到他需要承擔的法律責任和工作量。
無需修葺的窗戶檢驗費
如果QP檢查後，確認所有窗戶都安全穩固，無需進行任何修葺，你只需要支付基本的檢驗費。QP會直接為你向屋宇署呈交文件。這筆費用通常是整個單位「一口價」，市價大約由數百元至千多元不等，主要視乎單位大小和窗戶數量。
需要修葺的窗戶檢驗及監督費
假如檢驗後發現有窗戶需要維修，QP的角色除了檢驗，還增加了「監督」的責任。他必須監督註冊承建商的維修工序和所用物料都符合法例標準。因此，這筆費用會比純檢驗為高，因為當中包含了監督工程的專業服務以及他需要承擔的法律責任。
常見強制維修項目收費參考表
為了讓你更有預算，我們整理了一些常見強制維修項目的市場收費。請注意，這些價錢只作參考，實際收費會因應不同公司、所選物料及工程複雜度而異。
更換窗鉸（不同尺寸）
- 更換304不銹鋼窗鉸（8吋至12吋）：每對約 $150 – $350
- 更換304不銹鋼窗鉸（14吋或以上）：每對約 $250 – $450
更換上下連動鎖／七字鎖
- 更換上下連動鎖（俗稱「飛機鎖」）：每套約 $150 – $300
- 更換七字鎖：每個約 $80 – $200
更換不銹鋼螺絲及鉚釘
- 為每扇窗更換全套不銹鋼螺絲及鉚釘：約 $100 – $200
如何自行初步估算驗窗總費用？
了解以上各項收費後，你可以為自己的樓宇驗窗費用做個初步估算了。建議跟著以下幾個簡單步驟：
第一步，先點算家中需要檢驗的窗戶總數。
第二步，向兩至三間驗窗公司查詢基本的檢驗及監督費用，作為開支的基礎。
第三步，當QP上門檢查時，請他清楚列明哪些是「必須強制維修」的項目，以及哪些是建議的「非強制改善」項目。
第四步，根據強制維修的項目數量，對照上面的收費參考表，估算出維修部分的費用。
最後，將「檢驗監督費」和「維修費」加起來，就是你這次強制驗窗的大概總開支。這個方法雖然不能得出百分百準確的數字，但足以讓你與驗窗公司洽談時心中有數，避免被開出不合理的價錢。
精明委任驗窗專業人士：如何選擇QP及承建商免中伏
處理樓宇驗窗事宜，最關鍵的一步就是委任合資格又可靠的專業人士。坊間選擇眾多，要找到一位專業、誠實的合資格人士(QP)和承建商，確實需要花點心思。以下分享一些實用貼士，助你作出精明選擇，順利完成整個驗窗屋宇署的法定要求。
如何尋找及核實屋宇署名冊上的合資格人士(QP)
委任專業人士的第一步，是確認其資格的真偽。所有獲准進行強制驗窗計劃的人士，都必須記錄在案。
善用屋宇署的網上名冊查核
屋宇署網站備有完整的合資格人士及註冊承建商名冊，這是最權威的查核途徑。你可以在網站上找到他們的姓名、註冊編號和聯絡資料。在委任任何服務商前，先到這個名冊核對一下，就能確保對方是政府認可的專業人士。
核對「驗窗卡」：檢查姓名、照片及有效期
當合資格人士上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有他的姓名、近照、註冊編號和卡的有效期。仔細核對卡上資料與其本人身份是否相符，這是一個簡單直接的現場核實方法，能有效辨識身份。
選擇驗窗服務商的注意事項
確認了專業資格後，下一步就是從眾多服務商中作出選擇。以下幾點值得你特別留意。
貨比三家，索取詳細報價單
建議聯絡至少三家不同的公司索取報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗費、監督費，以及各項潛在維修項目的單價，例如更換窗鉸、螺絲或鎖具的費用。這樣，你便能清晰比較各公司的收費標準，避免隱藏收費。
警惕不必要的維修建議
合資格人士的職責是確保窗戶符合安全標準。有些非必要的項目，例如更換防水膠邊，雖然有其作用，但不屬於強制修葺範圍。如果服務商建議大量非強制性的維修，你需要多加考慮其必要性，避免不必要的開支。
妥善保存所有檢驗及修葺記錄
所有與驗窗相關的文件，包括報價單、收據、檢驗報告，以及呈交予屋宇署的文件副本，都應該妥善保存。為維修前後的窗戶狀況拍照存檔也是一個好習慣。這些記錄在日後有任何爭議或需要跟進時，都能成為重要的憑證。
避開驗窗陷阱：揀選信譽良好公司的貼士
市場上服務質素參差，主動查證公司的信譽，是保障自己的最佳方法。
查閱公司過往案例與網上評價
在決定前，花點時間在網上搜尋一下公司的名稱。看看Google上的評價、討論區的留言，了解其他客戶的服務體驗。一間信譽良好的公司，通常不乏正面的公開評價和案例分享。
參考社群分享的真實個案
你也可以參考居住屋苑的業主討論群組，或是一些社交媒體上的家居維修社群。鄰居和網友分享的親身經歷，不論是好評或劣評，都極具參考價值，能助你避開一些有不良記錄的服務商。
法律責任與罰則：不遵從驗窗通知的嚴重後果
業主與業主立案法團的法律責任
收到驗窗屋宇署發出的法定通知，絕對不能掉以輕心。因為根據《建築物條例》，妥善完成整個樓宇驗窗程序，是業主或業主立案法團必須承擔的法律責任。這個責任由委任合資格人士開始，直至所有訂明檢驗同修葺工程完成，並向屋宇署呈交所需文件為止。
漠視通知的後果：罰款、監禁及政府代辦
如果業主在沒有合理解釋的情況下，未有在指定限期內遵從驗窗通知，後果可能相當嚴重。這不單是罰款了事，更可能涉及刑事檢控，甚至由政府介入代辦工程，業主最終需要承擔所有費用。
最高罰款：港幣$25,000及監禁3個月
漠視法定通知屬於刑事罪行。一經定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣$25,000，以及監禁3個月。這項罰則清晰表明了政府對窗戶安全的重視程度。
持續違規的每日額外罰款
除了首次定罪的罰款，如果業主持續不遵從通知，法庭更有權判處每日額外罰款港幣$2,000。換言之，拖延處理的時間越長，潛在的罰款金額就會不斷累積，令財政負擔加重。
屋宇署有權代辦工程並追討所有費用連附加費
如果業主屢勸不改，屋宇署有最終的執法權力。署方可以主動委派顧問公司及承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括顧問費、工程費及行政費，並且會加收不超過百分之二十的附加費。
阻礙檢驗或修葺的潛在罰則
除了業主本身，任何人士，包括租客，都有法律責任配合驗窗工作。如果有人故意阻礙合資格人士或承建商進入處所進行檢驗或修葺，同樣會面臨法律制裁。
業主或租客的潛在罰則：最高罰款港幣$10,000及監禁6個月
根據法例，任何業主或租客如無合理解釋，阻止或拒絕合資格人士進入其處所進行檢驗或修葺，即屬犯罪。一經定罪，最高可被罰款港幣$10,000及監禁6個月。所以，無論是業主還是租客，互相合作才是最明智的做法。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
進行樓宇驗窗的過程中，業主和住戶總會遇到各種疑問。以下整理了一些關於強制驗窗的常見問題，希望能為你提供清晰的解答。
我是租客，收到驗窗通知應如何處理？
如果你是租客並收到驗窗通知，首要行動是立即將該法定通知書轉交予業主或其代理人。根據法例，樓宇驗窗的法律責任完全在於業主。
不過，作為單位的實際使用者，租客亦有責任配合。你需要允許業主委任的合資格人士進入單位進行檢驗，並在有需要時進行訂明修葺。保持溝通，與業主協商一個方便雙方的時間，可以讓整個過程更順利。
大廈公用地方的驗窗費用如何分攤？
大廈公用地方，例如走廊、樓梯間或會所的窗戶，其檢驗及維修費用由全體業主共同承擔。
通常，這筆開支會由大廈的管理費基金中支付。如果基金不足以應付，業主立案法團或物業管理公司會根據大廈公契訂明的份額，向各業主集資。每位業主都有責任分攤這筆費用，確保大廈整體安全。
居屋的驗窗文件應交予屋宇署還是房委會？
這是一個十分重要的程序細節。如果你的單位屬於「居者有其屋計劃」、「租者置其屋計劃」屋邨或房委會轄下的資助房屋，完成驗窗後的文件，並非直接交給驗窗屋宇署。
正確的做法是，將填妥的指明表格郵寄或親身遞交至「房屋局常任秘-書長辦公室獨立審查組」。提交至錯誤的部門可能會導致程序延誤，因此務必核對清楚。
完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
根據強制驗窗計劃，當一幢樓宇遵從了法定通知並完成檢驗及所需修葺後，屋宇署在該通知發出日起計的5年內，不會再就同一窗戶送達新的驗窗通知。
這意味著，成功完成一次強制驗窗程序後，會有一個5年的檢驗週期。業主應利用這段時間，繼續保持窗戶的良好狀況。
政府有提供強制驗窗的財政資助嗎？
政府及相關機構有為合資格的業主提供財政支援。主要的資助計劃包括由屋宇署、市區重建局及香港房屋協會推出的各類樓宇維修資助或貸款計劃。
這些計劃通常設有申請資格，例如申請人需符合入息資產限額，或樓宇狀況須達到特定要求。建議業主可瀏覽這些機構的官方網站，了解最新的計劃詳情及申請辦法。
如何聯絡屋宇署查詢計劃詳情？
如果你對強制驗窗計劃有任何疑問，可以透過以下途徑聯絡驗窗屋宇署查詢。最直接的方法是致電屋宇署的一般查詢熱線 2626 1616 (由「1823」接聽)。你也可以瀏覽屋宇署的官方網站，查閱最新的資訊、作業備考及相關表格。