收到屋宇署的強制驗窗通知，同時信箱又被大量「免費驗窗」傳單塞爆，究竟應該如何應對？面對繁複的法律程序、浮動不定的驗窗費用，加上坊間五花八門的維修公司，業主稍一不慎，隨時墮入消費陷阱，付出不必要的昂貴維修費。
為此，我們為您整合了這份「強制驗窗終極懶人包」，由淺入深，一步步拆解整個驗窗流程：從清晰解說您的法律責任、驗窗六大步驟、詳列各項檢驗與維修的市場參考價目，到教您如何識破「免費驗窗」的蠱惑招數，並提供實用工具，助您輕鬆委任合資格專業人士，安心、精明地完成驗窗，守護家居安全的同時，也守護您的荷包。
什麼是強制驗窗計劃？了解您的法律責任
當您搜尋「免費驗窗」時，很可能是因為收到了屋宇署的通知，或者想為家居安全做好準備。在香港，驗窗不只是一項家居維修，更是一項重要的法律責任。這就是「強制驗窗計劃」的核心所在，這項計劃旨在確保樓宇窗戶安全，防止因日久失修而引致的意外。簡單來說，如果您是合資格樓宇的業主，就需要定期為物業進行註冊驗窗，這也是這份驗窗懶人包想為您釐清的第一個重點。
計劃涵蓋範圍：哪些樓宇須進行強制驗窗？
不是所有樓宇都需要參與這個計劃。屋宇署會根據樓宇的風險評估，每年揀選目標樓宇發出法定通知。想知道您的物業是否在內，主要看兩個條件。
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
計劃的基本門檻是樓齡。樓齡達到10年或以上的私人樓宇（從入伙紙發出日期起計）就有機會被納入強制驗窗的範圍。屋宇署會分批向這些樓宇的業主發出通知。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇等
當然，計劃也有豁免情況。其中最常見的是樓高不超過3層的住用樓宇，例如一些村屋或低密度住宅，就可以豁免。這個安排是基於風險考慮，因為低層建築窗戶墜落的風險相對較低。
不遵從驗窗令的後果：罰款與法律風險
收到法定通知後，切勿置之不理。不遵從驗窗令會帶來一連串的法律後果，罰則也相當嚴厲。
定額罰款通知書：$1,500
如果業主沒有在指定期限內遵從通知，屋宇署可以先發出$1,500的定額罰款通知書。這通常是第一步的警告。
傳票與刑事檢控：最高罰款$25,000及監禁3個月
假如業主繼續無理拖延，屋宇署可提出刑事檢控。一經定罪，最高可被判處罰款$25,000及監禁3個月，後果相當嚴重。
持續違規：每日額外罰款$2,000
更重要的是，如果罪行持續，法庭還可以判處每日額外罰款$2,000，直到業主履行驗窗責任為止。
屋宇署代辦工程及追討費用（連附加費最高20%）
作為最後手段，屋宇署有權委派承建商代為進行所需的檢驗和修葺工程。之後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，並可加收最高達20%的附加費作為監督費用。
業主、法團與租客的角色與責任
強制驗窗涉及不同持份者，每個人都有自己的角色和責任。
業主：委任專業人士並確保工程完成
作為單位的業主，您是最終的責任人。您需要主動委任一名「合資格人士」進行檢驗，如果需要維修，就要再委任「註冊承建商」施工，並確保整個過程在限期內妥善完成。
業主立案法團：處理大廈公用部分的檢驗與維修
如果法定通知涉及大廈的公用部分，例如樓梯間的窗戶或大堂的玻璃牆，那麼處理的責任就落在業主立案法團身上。法團需要代表所有業主，統籌公用部分的檢驗與維修事宜。
租客：有法律義務將通知轉交業主並配合檢驗
如果您是租客，收到驗窗通知後並非與您無關。法律規定，租客有義務立即將通知書轉交給業主，並且需要配合業主或其委派的專業人士進入單位進行檢驗和維修工作。
強制驗窗六大步驟：由收到通知到完成的全流程拆解
當你收到屋宇署的強制驗窗通知，可能第一時間會想起坊間的免費驗窗服務，但整個香港驗窗的法定流程，其實遠不止初步檢查。為了讓你清晰掌握，這裡將整個過程拆解成六大步驟，助你輕鬆完成這個驗窗懶人包的核心部分，由收到通知到成功解除驗窗令，一步一步跟著做就可以。
步驟一：委任「合資格人士」(Qualified Person, QP)
誰是合資格人士及其職責
收到通知後，首要任務是委任一名政府認可的專業人士，也就是「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP)。他們是整個註冊驗窗程序中的關鍵角色，負責進行專業檢查和監督維修。根據法例，合資格人士包括認可人士（例如建築師、工程師、測量師）、註冊結構工程師或註-冊檢驗人員等。他們的主要職責是親自進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，確定是否需要修葺，並且監督後續的修葺工程。
呈報委任：填寫及呈交表格MWI 1
當你與合資格人士確定委任關係後，QP便需要填寫一份名為「MWI 1」的表格，然後呈交給屋宇署。這個步驟相當於正式向政府申報，你已經委派了專業人士處理驗窗事宜，並正式啟動了整個法定程序。
步驟二：進行訂明檢驗
檢驗範圍：單位內所有窗戶及公用地方玻璃牆
合資格人士會親身上門，為你的單位進行訂明檢驗。檢驗範圍涵蓋你單位內的所有窗戶，包括玻璃百葉窗。如果通知書同時涵蓋大廈的公用部分，例如樓梯、走廊的窗戶或玻璃牆，QP也會一併檢查。不過，室內的玻璃間隔或地舖的櫥窗則不在此限。
四大核心檢驗標準：玻璃嵌板、窗扇與窗框、窗鉸、鉚釘與螺絲
QP的檢驗並非隨意觀察，而是依循四大核心標準，以評估窗戶的結構安全：
* 玻璃嵌板：檢查玻璃有否破裂、碎裂或鬆脫。
* 窗扇與窗框：檢查窗扇和窗框有否變形、鏽蝕或難以開關，這些都可能是結構老化的跡象。
* 窗鉸：重點檢查窗鉸（窗戶的活動關節）有否明顯變形、嚴重生銹或缺少螺絲。這是導致窗戶墜落的常見原因。
* 鉚釘與螺絲：檢查所有用於固定窗戶組件的鉚釘和螺絲，確保它們沒有鬆脫、斷裂或嚴重腐蝕。
步驟三：處理檢驗結果：無需修葺或安排修葺
情況一：窗戶安全無需修葺（QP提交表格MWI 2a）
檢驗完成後，如果QP判斷所有窗戶均符合安全標準，無需進行任何修葺，這便是最理想的情況。QP會直接向屋宇署呈交一份名為「MWI 2a」的表格，證明檢驗完成且窗戶安全。屋宇署收到文件後，你的驗窗責任便告完成。
情況二：窗戶需要修葺（業主須委任註冊承建商）
如果QP發現窗戶存在安全隱患，例如窗鉸嚴重生銹或螺絲鬆脫，業主便須安排訂明修葺。這時，業主需要委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 來執行實際的維修工作。
步驟四至六：安排修葺、監督工程與解除通知
委任「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 進行訂明修葺
註冊承建商是負責動手維修的專業公司或師傅。業主必須委任在屋宇署相關名冊上的承建商，以確保工程符合法規。QP通常會提供建議，但業主亦可自行尋找合資格的承建商。
QP監督與RC施工的雙重角色
在強制驗窗計劃中，存在一個重要的制衡機制。你當初委任的QP，必須負責監督註冊承建商(RC)的整個修葺過程。QP的角色是確保RC使用的物料合乎標準，施工方法正確，以保障維修工程的質素與安全。這個「檢驗」與「施工」分開的角色設計，能有效保障業主的權益。
提交完工證明以解除驗窗令
當所有訂明修葺在QP的監督下完成後，QP會負責向屋宇署呈交最終的完工證明文件。屋宇署在審核文件並確認所有程序均已妥善辦理後，便會正式解除向你發出的強制驗窗令，整個流程至此圓滿結束。
香港驗窗費用全解析：檢驗費與維修項目參考價目
談到強制驗窗，即使市面上有不少「免費驗窗」的宣傳，但了解清楚整個香港驗窗的實際費用，才能讓你更有預算。一般來說，總開支主要由兩大部分組成：一是「檢驗及文件費」，二是「維修工程費」。以下這份驗窗懶人包就為你逐一拆解，讓你對市場價格有個清晰概念。
驗窗檢驗及文件費用參考
這部分是聘請合資格人士（QP）提供專業服務的費用。他們負責檢查、判斷窗戶狀況，並向屋宇署呈交所需文件。收費模式主要分為兩種情況。
純檢驗及呈交文件：$300 – $1,500
如果你的窗戶經檢驗後狀況良好，沒有任何需要強制修葺的部分，這就是你需要支付的費用。合資格人士會為你處理所有文書工作，直接向屋宇署提交窗戶安全的證明文件，整個驗窗流程便告完成。
檢驗並監督維修工程：$500 – $2,500
如果檢驗後發現窗戶需要維修，合資格人士的角色就多了一重，除了初步檢驗，他還需要監督後續的維修工程，確保施工符合安全標準。因為涉及更長的時間和更大的責任，所以費用會相對較高。
常見驗窗維修項目收費參考（每扇窗）
維修費用是整個開支中最浮動的部分，視乎窗戶的損壞情況而定。以下是一些常見維修項目的市場參考價，通常以每扇窗為單位計算。
更換不銹鋼窗鉸（一對）：$200 – $400
窗鉸勞損或生銹是最普遍的維修項目。因為窗鉸直接影響窗扇的穩固和安全，所以一有問題就需要馬上更換。
更換上下連動鎖或七字鎖：$150 – $300
窗鎖如果損壞，會影響窗戶的鎖緊功能，無法緊貼窗框，在大風大雨時可能構成危險。更換費用視乎窗鎖的類型和複雜度。
更換不銹鋼螺絲及拉釘：$10 – $30 (每粒)
用作固定窗鉸和窗框的螺絲與拉釘，如果鬆脫或嚴重銹蝕，也必須更換。需要留意報價單上這是按「每粒」計算，一扇窗可能需要更換數粒，所以記得問清楚總數。
影響驗窗總開支的因素
除了以上的基本項目，有幾個因素會直接影響你的最終賬單金額。
窗戶的數量、尺寸及類型
這點很直接，單位內的窗戶數量越多，總費用自然越高。如果窗戶尺寸特別大，或者屬於落地玻璃窗、弧形窗等特殊類型，維修的難度和成本也會相應增加。
維修項目的複雜程度
維修的複雜度是影響價格的關鍵。例如，只是簡單更換幾粒生銹的螺絲，和整個窗鉸因嚴重變形而需要重新鑽孔安裝，兩者的功夫和價錢就有很大分別。
選用物料的品牌與質素
這就像選購任何產品一樣。市面上的不銹鋼配件有不同品牌和產地，它們在材質、耐用度和價錢上都會有差異。一份專業的報價單應該會列明所用物料的規格。
精明驗窗防伏攻略：拆解「免費驗窗」陷阱與揀選專業公司技巧
市面上很多公司標榜「免費驗窗」，這確實很吸引人。不過，在預約服務之前，最好先了解清楚當中的運作模式，才能保障自己。這個驗窗懶人包會教你如何精明選擇，避開潛在的收費陷阱，順利完成整個香港驗窗流程。
拆解「免費驗窗」服務：如何避免常見收費陷阱
所謂「免費」很多時候都附帶條件。想避免不必要的開支，就要先看懂服務背後的商業模式。
模式分析：有條件免費 vs 隱藏行政費
「免費驗窗」主要有兩種常見模式。第一種是「有條件免費」，意思是上門檢查不收費，但如果窗戶需要維修，他們期望你會直接選用其維修服務。另一種模式是即使檢查後無需維修，公司仍可能收取一筆「文件費」或「行政費」，用作處理向屋宇署呈交文件的開銷。預約前一定要問清楚，如果檢查後一切正常，是否需要支付任何費用。
警惕銷售話術：誇大問題、推銷非必要昂貴維修
部分公司可能會利用業主不熟悉標準的弱點，誇大窗戶問題的嚴重性。他們會推銷一些昂貴又非必要的維修項目。例如，他們可能會說窗戶的防水膠邊老化，必須更換，否則不能通過驗窗。業主應保持警覺，並對照法例要求作判斷。
釐清關鍵：防水膠邊、手抽非屬法定強制修葺範圍
根據屋宇署的指引，強制驗窗的核心是結構安全。這包括窗鉸、螺絲、拉釘和玻璃嵌板等。防水膠邊或窗戶手抽的功能主要在於防水和方便開關，它們不屬於法例訂明的強制修葺範圍。如果檢驗人員只提出更換這些項目，業主有權提出疑問和拒絕。
如何尋找及核實合資格人士與註冊承建商
要確保驗窗過程合規和專業，最重要是委任真正合資格的專業人士。以下是核實他們身份的方法。
查閱屋宇署官方名冊或「窗安無事」App
最可靠的方法是直接查閱屋宇署的官方網站。網站上有最新的「合資格人士」和「註冊承建商」名冊。業主可以輸入公司或個人名稱進行核對，確保他們具備合法的註冊驗窗資格。另外，也可以使用屋宇署推出的「窗安無事」流動應用程式，方便地搜尋和聯絡專業人士。
現場核實身份：要求出示並檢查有效「驗窗卡」
當檢驗人員上門時，業主有權要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有合資格人士的姓名、照片和有效日期。仔細核對卡上資料和人員的身份，是保障自己的重要一步。
索取詳細驗窗報價單的要點
一份清晰的報價單是避免日後爭議的基礎。收到報價單後，應該留意以下幾個重點。
建議索取至少三家公司報價作比較
為了對市場價格有更全面的了解，建議向至少三家不同的註冊承建商索取報價。這樣可以比較各家的收費和服務範圍，從而作出最合適的選擇。
報價單須列明：配件品牌、種類、數量、單價及總價
一份專業的報價單，應該詳細列出所有維修項目。當中必須包括更換配件的品牌、種類（例如不銹鋼窗鉸）、數量、單價和總價。報價單越清晰，對業主的保障就越大。
確認是否包含第三者保險及工程保養期
除了維修項目，報價單或合約上也應註明工程是否已購買第三者責任保險。同時，要確認工程完成後是否提供保養期，以及保養期涵蓋的範圍。這些都是衡量一間公司是否可靠的指標。
[實用工具] 互動式驗窗報價單分析工具及防伏Checklist
為了協助業主更輕鬆地完成驗窗，我們準備了以下實用工具，讓你掌握主動權。
互動工具：輸入報價單項目，即時對比市場參考價
你可以使用我們的互動式報價分析工具。只需輸入報價單上的維修項目和價格，系統就會即時為你對比市場上的參考價格範圍，讓你對收費是否合理心中有數。
防伏清單下載：涵蓋核實身份、審核報價、簽約要點
我們也為你準備了一份詳盡的驗窗防伏Checklist。這份清單涵蓋了從核實人員身份、審核報價單細節到簽署合約前的所有關鍵要點。下載後可以逐項核對，確保萬無一失。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
問：坊間的「免費驗窗」服務信得過嗎？
坊間不少公司標榜提供免費驗窗服務，這其實是一種常見的營銷策略。它們的目標是透過免費檢查，爭取後續的維修工程生意。這些服務本身不一定是陷阱，但消費者必須保持精明。您需要留意，即使檢驗後窗戶無需維修，部分公司也可能收取「行政費」或「文件費」。因此，在預約任何免費驗窗服務前，務必問清楚，假如窗戶狀況良好，是否會有任何收費項目，這樣才能保障自己。
問：我的窗戶看似完好，可以不做強制驗窗嗎？
不可以。一旦收到屋宇署發出的法定通知書，業主就有法律責任遵從。即使窗戶從表面上看來沒有問題，也可能存在肉眼難以察覺的隱患，例如窗鉸內部出現銹蝕、螺絲因電化學作用而變脆、或鉚釘鬆脫等。只有合資格人士透過專業的香港驗窗程序，才能準確判斷窗戶是否符合安全標準。自行判斷並不能替代法定檢驗，忽略通知書最終可能導致罰款。
問：驗窗師傅說防水膠邊老化必須更換，是真的嗎？
這是一個常見的銷售話術。根據強制驗窗計劃的法例規定，檢驗的核心在於窗戶的「結構安全」，主要包括玻璃、窗框、窗鉸及固定用的螺絲鉚釘。防水膠邊的主要功能是防止滲水，並不屬於影響結構安全的強制維修範圍。雖然師傅的建議可能是出於好意，以提升窗戶的整體效能，但您絕對有權只選擇完成法定要求的維修項目，以符合註冊驗窗的最低標準。
問：租客收到強制驗窗通知書應該怎麼辦？
作為租客，您的法律責任是立即將通知書轉交予業主，並且配合業主委派的合資格人士及註冊承建商進入單位進行檢驗和維修。請記住，安排及支付整個驗窗流程的責任完全在於業主，租客只需履行通知與協助的義務。
問：完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
當您完成所有訂明檢驗及修葺，並由合資格人士向屋宇署呈交所需文件後，屋宇署會發出信件確認。由該次檢驗周期完成起計，您的樓宇在未來五年內，將不會再被納入同一計劃的揀選名單之中。簡單來說，驗窗的有效期為五年。
問：如果我不同意合資格人士的檢驗結果，可以怎樣做？
假如您對檢驗結果或建議的維修方案有疑問，第一步應是直接與該位合資格人士溝通，請他詳細解釋判斷的理據，並指出具體的問題所在。如果您仍然無法釋除疑慮，您有權尋求第二意見，即是自行委聘另一位獨立的合資格人士再作評估。這樣有助您更全面地了解窗戶的實際狀況，從而作出最合適的決定。