家中信箱突然出現屋宇署的「強制驗窗法定通知書」，是否讓您對繁複的程序和潛在開支感到不知所措？這份終極攻略將為您一掃疑慮。本文將由法律責任講起，一步步帶您走完由收信到呈交文件的8大流程，並深入剖析如何揀選合資格的驗窗師傅、識破常見的價錢陷阱，以及處理所需文件，助您輕鬆、安心地完成整個強制驗窗程序，避免無謂損失和罰款。
強制驗窗計劃是什麼？一文釐清業主法律責任
法律基礎與計劃目的
收到屋宇署的信件，第一時間要處理的就是驗window事宜，這是一個關乎公眾安全的法律責任。強制驗窗計劃是根據香港法例第123章《建築物條例》設立的，目的很直接，就是希望透過定期檢查及維修，及早處理舊樓窗戶潛在的脫落風險，保障樓宇住戶和街上途人的安全。
你可以將它想像成一個為窗戶而設的定期身體檢查。因為樓宇和人一樣，經過長年累月的風吹雨打，窗戶的組件，例如螺絲、窗鉸等，都有可能出現老化、銹蝕或者變形。這個計劃就是主動找出這些「病徵」，並且在釀成意外前把它們修復好，讓大家住得更安心。
誰需要強制驗窗？
那麼，是不是所有樓宇都需要參與呢？計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇。不過，並非所有樓齡達標的樓宇都會立即收到通知。屋宇署會按樓宇的狀況、過往的維修記錄及潛在風險等因素，分批揀選目標樓宇，然後向業主發出「強制驗窗法定通知書」。
所以，關鍵在於你有沒有收到這份法定通知。如果你的物業樓齡已達十年，便要多加留意。這裡有一個豁免情況，就是樓高不超過3層的住宅樓宇，則不需要參與這個計劃。當局會分階段向需要驗windows的樓宇發出通知，整個流程是有序進行的。
不遵從強制驗窗令的後果
收到法定通知後，置之不理會有什麼後果呢？這點非常重要，因為不遵從通知書上的指示是嚴重的違法行為。如果業主沒有合理辯解，又未能在指定限期內完成檢驗和修葺，就有機會被檢控。
根據法例，一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000及監禁三個月。如果罪行持續，更可能每日另加罰款港幣$2,000。除此之外，屋宇署還有權委派承辦商代為進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有相關費用，並加上不超過百分之二十的附加費。所以，準時完成檢驗，並且呈交齊全的驗窗文件，才是最妥善的做法。
強制驗窗完整流程：由收信到完成8大步驟
收到屋宇署的信件要求驗window，整個程序其實相當清晰。只要跟著以下八個主要步驟，就可以有條不紊地完成整個強制驗窗的法定要求，過程比想像中簡單。
第一步：查核及確認法定通知
收到信件後，首要任務是確認這份法定通知的真偽。你可以直接瀏覽屋宇署的網站，網站上會列出所有已被揀選為目標樓宇的大廈名單。核對一下你的大廈是否榜上有名，這樣便可以確定通知的有效性。這個簡單的查核步驟，是保障自己的第一步。
第二步至第四步：委任合資格人士(QP)進行檢驗
確認通知後，你便需要委任一名「合資格人士」(Qualified Person, QP) 來為你的單位進行全面的驗windows。合資格人士是屋宇署認可的專業人士，你可以在屋宇署網站的名冊中找到他們的完整名單。建議可以聯絡幾位合資格人士，比較他們的報價和服務範圍，然後才作決定。
委任後，合資格人士會親自上門，為單位內所有窗戶進行訂明檢驗。檢驗完成後會有兩種情況：
1. 如果所有窗戶狀況良好，無需修葺，合資格人士便會直接填妥指定表格，呈交予屋宇署。
2. 如果發現有窗戶需要修葺，合資格人士會提交一份檢驗報告，清楚列明需要修葺的項目和範圍。
第五步至第八步：進行修葺及呈交文件
如果檢驗後確定需要修葺，流程便會進入下一步。你需要根據合資格人士的報告，另外委任一名「註冊承建商」(Registered Contractor, RC) 進行所需的維修工程。整個修葺過程，必須在合資格人士的監督下進行，以確保工程符合法例標準。
工程完成後，合資格人士會負責準備所有必需的驗窗文件，並將填妥的完成修葺證明書正本呈交予屋宇署。記得向合資格人士索取一份文件副本作為個人紀錄。當屋宇署核實文件後，會向你發出確認信，代表你已正式遵從該法定通知。至此，整個強制驗窗的流程便大功告成。
如何選擇驗窗師傅？3大重點揀選合資格人士 (QP) 及承建商 (RC)
收到強制驗窗令，下一步最關鍵的行動就是尋找專業人士進行驗window。這個過程並非隨便找一位裝修師傅就可以。政府為了保障工程質素與業主權益，設立了一套雙專業制度。了解如何在這套制度下，揀選合適的「合資格人士」(Qualified Person, QP) 與「註冊承建商」(Registered Contractor, RC)，是順利完成整個驗窗流程的第一步。
搞懂雙專業制度：「合資格人士」與「註冊承建商」的分別
首先，我們要明白一個很重要的概念，就是強制驗窗計劃將「檢驗監督」與「施工維修」的職責分開，由兩類不同的專業人士負責。這種設計是為了確保檢驗的客觀公正，避免利益衝突。
「合資格人士」(QP) 的角色好比醫生。他們是法例授權的專業人士，負責親身到單位進行訂明檢驗，診斷窗戶的健康狀況。如果窗戶安全無虞，QP會負責填寫並呈交相關的驗窗文件到屋宇署。如果窗戶需要維修，QP則需要開出「維修處方」，並在後續的維修工程中，擔當監督的角色，確保工程符合法規標準。
「註冊承建商」(RC) 則像是執行治療的藥劑師或外科醫生。他們是負責動手進行所有訂明維修工作的承辦商。RC必須嚴格按照QP的指示和監督進行施工，例如更換窗鉸、螺絲等。業主不能隨意聘用一般的裝修公司，而必須委任在屋宇署名冊上的註冊承建商。
簡單來說，QP負責「看、診斷、監督」，RC負責「做、維修、施工」。業主必須先委任QP進行檢驗，然後在有需要時，才委任RC進行維修。
尋找及核實專業人士的3個官方途徑
既然清楚了QP與RC的分別，下一步就是如何找到他們。要進行驗windows，尋找及核實專業人士的資格有三個最可靠的官方途徑，大家務必跟從。
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查閱屋宇署官方名冊
這是最權威、最直接的方法。屋宇署網站備存了所有「合資格人士」及「註冊承建商」的最新名冊，公眾可以隨時上網查閱。在聯絡任何公司或師傅前，應先到名冊核實其註冊狀況及個人資料，確保他們是合法授權的專業人士。 -
參考各專業學會或工會名單
除了屋宇署的總名冊，一些專業團體，例如香港工程師學會、香港測量師學會及香港營造師學會等，也會提供其會員的名單。這些學會的會員通常都具備成為合資格人士的專業資格，是另一個尋找人選的可靠渠道。 -
現場核實「驗窗卡」
當你選定QP並預約上門檢驗時，還有最後一重保障。所有合資格人士都獲發一張由屋宇署簽發的「驗窗卡」。卡上會清楚列明QP的姓名、相片、註冊編號及有效日期。在檢驗開始前，業主有權要求對方出示此卡以核實身份，確保親身到場的是註冊本人，而非其下屬或學徒。
委任前必問清單：保障自己的關鍵問題
在正式委任任何專業人士之前，主動提出問題，並取得清晰的書面回覆，是保障自己權益的最佳方式。你可以參考以下清單，向對方查詢清楚：
關於費用：
* 檢驗費用的具體金額是多少？
* 費用是否已包括向屋宇署呈交驗窗文件的行政費？
* 如果檢驗後需要維修，監督費用會如何計算？
* 報價單是否已列明所有項目，會否有其他潛在的附加收費？
關於資格與流程：
* 屆時會由哪一位合資格人士親身上門檢驗？可以提供其註冊編號作核實嗎？
* 整個檢驗及提交文件的流程預計需要多長時間？
* 完成後，我們會否收到一份已呈交屋宇署的表格副本作為紀錄？
關於維修細節（如適用）：
* 如果需要維修，可否提供一份詳細的項目清單及分項報價？
* 維修工程會提供多久的保養期？
* 更換的窗戶配件（如窗鉸、螺絲）會使用什麼物料？是否符合屋宇署的規定？
將這些問題的答案以書面形式（如報價單、合約）記錄下來，能大大減少日後可能出現的爭議。
驗窗標準及範圍：圖解6大必修項目及常見陷阱
要順利完成驗window，首先要清楚知道師傅上門會檢查什麼。了解強制驗窗的標準和範圍，是保障自己的第一步。這不僅讓你心中有數，更能有效分辨哪些是必須的維修項目，哪些只是非必要的增值選項，避免花費不必要的金錢。整個驗windows的過程，其實就是圍繞幾個影響結構安全的關鍵點進行。
強制檢驗項目：6大影響結構安全的關鍵點
根據屋宇署的指引，強制驗窗的重點在於確保窗戶不會鬆脫墮下，危及公眾安全。因此，檢驗項目都與窗戶的結構穩固程度直接相關。師傅會逐一檢查以下6個核心部分：
- 玻璃嵌板：檢查玻璃是否有破裂、碎裂或出現裂縫。任何形式的破損都必須更換。
- 窗框及窗扇：檢查鋁質或鐵質的窗框和窗扇有沒有變形、彎曲或銹蝕。如果變形導致窗戶無法緊閉，就屬於必須修葺的範圍。
- 窗鉸：這是窗戶的活動關節，也是最常出現問題的地方。師傅會檢查窗鉸有沒有鬆脫、嚴重銹蝕、變形，或者開關時是否順暢。
- 鉚釘及螺絲：固定窗鉸和窗框的鉚釘（拉釘）和螺絲是重中之重。如果發現有鬆脫、缺漏、斷裂，或者因電解腐蝕而出現灰白色的粉末狀物質，就必須立即更換。
- 窗鎖及連動桿：檢查七字鎖、上下窗鎖等能否正常操作，以及連接的連動桿有沒有斷裂或銹蝕。失效的窗鎖會影響窗戶的穩固性。
- 玻璃的固定：檢查用作固定玻璃的鋁質壓條或玻璃膠（油灰）是否穩妥。如果這些部件已經老化、缺漏或失效，導致玻璃鬆動，也需要處理。
非強制但常見的增值維修項目
在檢驗過程中，有些承辦商可能會建議一些非法例強制要求的維修項目。這些項目本身或許對窗戶有好處，但不直接影響結構安全，業主可以根據自己的預算和實際需要決定是否進行。常見的例子包括：
- 更換防水膠邊：窗戶邊緣的黑色膠邊主要作用是防水和隔音。即使老化龜裂導致滲水，只要不影響窗戶的結構穩固，就不屬於強制維修的範圍。
- 物料升級：例如將功能正常的鋁質窗鉸，升級為更耐用的不銹鋼窗鉸；或將鋁質拉釘全部更換為不銹鋼拉釘。這屬於提升工程，而非強制修葺。
- 增加鉚釘或螺絲數量：在原有設計基礎上，額外增加固定點以求「更加穩固」。
面對這些建議，你可以主動詢問師傅：「這個項目是屋宇署強制規定必須維修的嗎？」從而作出明智的決定。
維修技術標準：確保工程質素的魔鬼細節
如果窗戶確實需要維修，工程的質素同樣重要。一份清晰的報價單，即是重要的驗窗文件，應列明所用物料的規格。你可以留意以下幾個技術標準，確保維修工程做得妥當：
- 物料規格：更換的窗鉸、鉚釘和螺絲都必須使用不銹鋼（Stainless Steel）。一般來說，窗鉸鋼材的厚度不應少於2.5毫米，而鉚釘直徑則須為4.8毫米，螺絲直徑為5毫米。
- 防止電解腐蝕：這是一個專業細節。當不銹鋼螺絲安裝在鋁窗框上時，兩種不同金屬的接觸面會產生化學作用，加速腐蝕。合規格的工序，是在安裝螺絲前，於接觸點塗上含瀝青的油料或中性密封劑作絕緣，以大大延長其壽命。
- 穩固錨固：如果原有的螺絲孔因長期使用而變大或損壞，直接上緊新螺絲是不足夠的。師傅需要採取加固措施，例如在窗框內加入一塊厚度不少於3毫米的不銹鋼片，或者將安裝位置的鋁材加厚，確保新的螺絲有足夠的承托力。
驗窗價錢及防騙攻略：官方收費參考及3大常見陷阱
一提到驗window，很多人最關心的就是價錢問題，同時也怕遇到不良公司，花了冤枉錢。其實，只要事前做好功課，了解市場收費水平，並且識破常見的陷阱，整個驗窗過程就可以順利很多。以下就為你整理官方收費參考，還有拆解「驗窗黑店」的慣用手法，讓你成為精明的消費者。
官方驗窗費用參考（以每扇窗計）
談及驗窗價錢，很多人都會感到困惑，因為不知道市場的公道價是多少。其實，屋宇署網站上有提供一份關於驗窗檢查及一般維修項目的費用參考，雖然資料未必完全反映現時市價，但仍然是一個非常有用的指標，可以幫助你建立一個基本的收費概念。
- 檢驗及呈交文件費用：
- 若檢驗後無需維修，由合資格人士處理驗窗文件，費用大約是港幣 $200 至 $1,800。
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若檢驗後需要監督維修，費用則大約是港幣 $200 至 $2,000。
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常見維修項目收費參考（以每扇窗計算）：
- 更換不銹鋼窗鉸：約 $128 – $300
- 更換不銹鋼螺絲及拉釘：約 $100 – $175
- 更換上下鎖或七字鎖：約 $70 – $150
- 更換窗戶防水膠邊：約 $75 – $200
記住，這些只是參考數字，實際收費會因應窗戶大小、損壞程度、物料選擇及工程複雜性而有所不同。不過，當你收到報價時，就可以用這份資料作為基礎，判斷收費是否在一個合理的範圍內。
識破3大常見「驗窗黑店」陷阱
正因為資訊不對等，市場上總會有一些不良公司利用各種手法牟利。只要我們了解他們的慣用伎倆，自然就能避免墮入陷阱。
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陷阱一：「免費驗窗」的糖衣毒藥
有些公司會以「免費上門驗窗」作招徠，聽起來好像很吸引。不過，他們可能會在檢驗後，以各種理由誇大窗戶的問題，游說你進行非必要的昂貴維修。又或者，即使窗戶完全沒有問題，他們也會收取一筆高昂的「文件行政費」，來處理驗窗文件。當你已經讓他們上門，很多時會覺得不好意思拒絕，結果陷入「騎虎難下」的局面。 -
陷阱二：混淆強制與非強制維修項目
強制驗窗計劃的核心是確保「結構安全」。一些不誠實的公司會故意模糊界線，將一些不影響結構安全，但會影響防水或美觀的項目，例如更換老化的防水膠邊，說成是法定必須更換的項目，從而提高整體維修費用。業主有權只選擇進行法例要求的強制性維修項目。 -
陷阱三：報價單含糊不清
一份專業的報價單應該清晰列明所有收費細項。要特別留神那些只提供一個「全包」總價的報價單。這類報價單通常沒有列明更換配件的數量、品牌、物料規格（例如是否為304不銹鋼）等重要資訊。這種做法為他們後加收費提供了空間，例如聲稱報價不包括某些特定螺絲，或者使用了次等物料。
精明格價三步曲：索取詳細報價單並比較
要保障自己的權益，避免爭議，最有效的方法就是謹慎地比較報價。你可以跟隨以下簡單的三個步驟。
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第一步：貨比三家不吃虧
不要只找一間公司報價。建議最少尋找三間不同的註冊承建商，讓他們分別上門檢查並提供報價。這樣你不僅可以比較價錢，還可以從他們與你的溝通和專業程度中，感受哪一間公司更可靠。 -
第二步：要求提供詳細報價單
一份清晰的報價單是保障的基礎。它必須「白紙黑字」詳細列出所有項目，包括： - 分項收費： 將檢驗費、維修費和文件費清楚分開。
- 物料詳情： 列明更換配件的種類、物料（如不銹鋼等級）、尺寸和數量。
- 工程範圍： 清楚說明每一扇需要維修的窗戶所涉及的具體工序。
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額外費用： 註明是否有任何潛在的額外收費。
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第三步：簽訂清晰合約
決定選用哪一間公司後，務必簽訂正式合約。合約內容應該與詳細報價單一致，並且列明工程的開工及完工日期、保養期長短、付款方式及時間表等。這份文件是日後若有爭議時，保障你權益的最重要依據。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
關於檢驗範圍與程序
講到強制驗window，很多朋友都會有一些疑問。例如，檢驗的範圍到底包括什麼？如果窗戶被傢俬擋住又應該怎樣處理？這裡一次過為你解答。
首先，強制驗窗計劃的核心是確保結構安全。所以，合資格人士上門驗windows時，會集中檢查幾個關鍵部分：
- 玻璃嵌板： 檢查玻璃有沒有破裂或裂縫。
- 窗框與窗扇： 看看有沒有變形或鬆脫，開關是否順暢。
- 窗鉸： 檢查有沒有明顯的變形、嚴重生銹或者缺少螺絲。
- 螺絲與鉚釘： 留意是否有鬆脫、斷裂或者因電解腐蝕而出現的灰白色粉末。
不過，有些項目雖然與窗戶有關，卻不屬於強制檢驗的範圍。最常見的就是窗邊的防水膠邊。如果膠邊老化導致漏水，這屬於日常家居維修，業主可自行決定是否更換，它並不影響驗窗的合格結果。
另外，一個常見的難題是窗戶被大型傢俬或裝修遮擋。根據規定，單位內的所有窗戶都必須接受檢驗。所以，業主有責任移開遮擋物，讓合資格人士能夠清楚檢查。如果因為無法檢查而未能完成整個程序，最終責任仍在業主身上。
最後，如果你的單位是玻璃幕牆設計，那它就不在強制驗窗計劃的範圍內。玻璃幕牆的安全檢驗是屬於「強制驗樓計劃」的一部分，兩者的程序與要求都不同。
關於爭議與投訴
在驗窗過程中，最怕遇到的就是與承辦商發生爭議。為了保障自己，事前準備與事後處理都十分重要。
最有效的預防方法，就是在工程開始前簽訂一份詳盡清晰的合約。合約應列明所有修葺項目、更換配件的物料、數量、單價，以及呈交驗窗文件的費用。所有口頭承諾都應該化為白紙黑字，這樣就能大大減少日後的誤會。
如果真的不幸發生爭議，例如對工程質素或收費有異議，第一步應根據合約內容與承辦商溝通。如果無法達成共識，可以根據問題的性質，向以下機構尋求協助：
- 服務與收費糾紛： 可向消費者委員會投訴。
- 懷疑涉及不良營商手法： 例如威嚇性銷售或誤導性資訊，可向香港海關舉報。
- 懷疑圍標或合謀定價： 如果覺得幾間公司的報價異常地一致，可向競爭事務委員會反映。
- 專業操守問題： 如果質疑合資格人士或註冊承建商的專業操守，可向屋宇署報告。
在整個過程中，請務必妥善保存所有文件，包括報價單、合約、收據，以及由合資格人士提交的驗窗文件副本。這些都是處理爭議時的重要依據。
關於財政支援
驗窗及修葺工程可能涉及一筆預算外的開支。如果業主在財政上遇到困難，其實政府與相關機構有提供不同的支援計劃，幫助有需要的業主履行法律責任。
市區重建局（市建局）與香港房屋協會（房協）都有提供各類樓宇復修的資助與貸款計劃，例如：
- 樓宇復修綜合支援計劃： 由市建局提供，為合資格的業主提供財政資助及技術支援。
- 樓宇安全貸款計劃： 由屋宇署推出，為需要進行樓宇安全相關工程（包括強制驗窗）的業主提供低息貸款。
這些計劃的申請資格、資助金額及貸款條款各有不同，並且會不時更新。建議有需要的業主，可以直接瀏覽市建局、房協及屋宇署的官方網站，或者致電其熱線查詢最新、最準確的資料，看看自己的情況是否符合申請資格。