收到屋宇署的「強制驗窗法定通知書」，面對繁複的法例要求與尋找合資格人士的難題，業主往往感到不知所措。要順利完成驗窗並取得「合格證明書」，關鍵在於第一步——準確地尋找並委任一名法例認可的「驗窗合資格人士」(QP)。本文為您整合2025年強制驗窗的終極攻略，從拆解「合資格人士」的5大法定資格、教您如何查閱官方名冊及即場核實其身份，到詳解由委任、檢驗、修葺以至取得合格紙的6大步驟。同時，我們亦會提供市場參考收費及防伏要點，助您清晰預算，避免墮入常見陷阱，輕鬆履行驗窗責任。
拆解驗窗資格：誰是法例認可的「合資格人士」？
「驗窗合資格人士」(QP) 的官方定義與法律角色
要順利完成整個流程，首先要理解怎樣才算符合法例的驗窗合資格要求。在強制驗窗計劃中，「驗窗合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）並不是一個普通的稱號，而是一個具備法定權力與責任的專業身份。他們是屋宇署認可的專業人士或公司，獲授權為樓宇進行訂明檢驗及監督修葺工程。
QP在《建築物條例》下的法律職責
根據《建築物條例》，合資格人士扮演著保障公眾安全的關鍵角色。他們的職責不只是簡單看看窗戶有沒有損壞，而是要以其專業知識，判斷窗戶是否符合法例的安全標準，並為其檢驗結果負上法律責任。可以說，他們是業主與屋宇署之間重要的專業橋樑，確保整個驗窗及修葺過程合法合規。
為何必須聘用屋宇署認可的合資格人士？
聘用屋宇署認可的驗窗合資格人士，是完成法定要求的唯一途徑。只有他們簽署及呈交的指明表格，屋宇署才會接納，並以此解除你的法定通知。若隨便找一位普通技工進行檢驗，即使他手工再好，也無法為你提交有效文件，最終無法取得「驗窗合格紙」，等同於沒有履行法律責任。更重要的是，合資格人士具備識別潛在危險的專業能力，能確保窗戶得到真正安全妥當的處理，保障家人與途人的安全。
5類法定驗窗資格：獲認可的專業人士與公司
法例上，共有五類專業人士或公司持有進行強制驗窗的資格。他們的專業背景各有不同，但都名列於屋宇署的相關名冊上，業主在尋找驗窗合資格人士名單時，可以從以下幾類入手。
第一類：認可人士 (AP)
認可人士通常是註冊建築師、工程師或測量師，他們在建築行業中擔當項目管理及統籌的核心角色，具備全面的建築知識。
第二類：註冊結構工程師 (RSE)
註冊結構工程師是樓宇結構方面的專家，對於窗戶的結構穩定性及安全性有深入的專業判斷能力。
第三類：註冊檢驗人員 (RI)
註冊檢驗人員是特別為強制驗樓及驗窗計劃而設的專業資格，他們專門從事樓宇的檢驗及診斷工作。
第四類：註冊一般建築承建商 (RGBC)
這類通常是具規模的建築公司，持有註冊一般建築承建商的牌照，有能力處理較大型或複雜的檢驗及修葺項目。
第五類：註冊小型工程承建商 (窗戶) (RMWC)
這是最常見的一類，他們是專門註冊從事窗戶相關小型工程的承建商。大部分住宅單位的驗窗及修葺工作，都會由這類承建商負責。
釐清職責：合資格人士 (檢驗) vs 註冊承建商 (修葺)
在整個流程中，有兩個關鍵角色需要分清楚：「合資格人士」(QP) 和「註冊承建商」(RC)。QP可以是上述五類中的任何一類，負責檢驗及監督；而RC則專職負責施工。一個QP本身也可以是RC，但兩個角色的職能是分開的。你可以將QP想像成「醫生」，負責診斷窗戶的問題；而RC則是「外科醫生」，負責執行修葺手術。
合資格人士的核心職責：親自檢驗、監督與呈交文件
合資格人士的首要職責是「親自」為窗戶進行訂明檢驗，不能假手於人。如果檢驗後需要修葺，他們必須妥善監督由註冊承建商執行的工程，確保物料和工藝符合標準。最後，他們是唯一有權力簽署並向屋宇署呈交所有法定文件，為業主完成整個法律程序的關鍵人物。
註冊承建商的核心職責：按監督指示執行修葺工程
註冊承建商的職責則聚焦於執行層面。他們必須是名列屋宇署相關名冊的「註冊一般建築承建商」或合資格的「註冊小型工程承建商」。他們的核心工作，是嚴格按照合資格人士的指示及監督，進行所有訂明的修葺工程，確保窗戶回復安全狀態。這個權責分明的安排，正是為了確保檢驗的公正性與修葺的專業性。
如何尋找及核實「合資格人士」？官方名冊與驗證全攻略
要確保委聘的是真正具備驗窗合資格的人員，最穩妥的方法就是查核官方名冊。這一步非常重要，可以保障你的權益和家居安全。接下來，我們會分享幾個尋找驗窗合資格人士名單的官方途徑，還會教你如何即場核實人員的驗窗資格，讓你輕鬆掌握整個驗證過程。
查閱官方「合資格人士」名冊的4大途徑
想知道去哪裡找到這份名單？主要有以下幾個官方認可的渠道，讓你安心尋找專業可靠的服務。
屋宇署：官方合資格人士及註冊承建商名冊
屋宇署的網站是尋找驗窗合資格人士最直接和權威的來源。網站上整合了所有類別的合資格人士及註冊承建商名冊，你可以透過搜尋功能，尋找個人或公司資料。這是最全面的官方資料庫，是業主查核的第一站。
香港建築師學會 (HKIA)
香港建築師學會的會員名冊，主要包括了「認可人士」(AP)。他們通常負責較大型或複雜的樓宇項目，但同樣具備法定的驗窗資格。如果你想委聘建築師為你的樓宇進行檢驗，可以在這裡找到他們的註冊名單。
香港工程師學會 (HKIE)
香港工程師學會的名冊則涵蓋了「註冊結構工程師」(RSE)。他們在樓宇結構安全方面有專業知識。業主可以在學會網站上查閱相關的工程師名單，尋找合適人選。
香港測量師學會 (HKIS)
香港測量師學會的會員中，亦有部分專業人士是屋宇署認可的「註冊檢驗人員」(RI)。他們專長於樓宇的檢驗及診斷。透過學會的名冊，你同樣可以找到這些專家的聯絡資料。
業主必學：即場核實人員身份與資格的步驟
找到了心儀的人選後，當他們上門時，核實身份是絕對不能缺少的一環。這就像檢查證件一樣，是保障自己的重要步驟。
關鍵憑證：「驗窗卡」制度詳解
為了方便業主識別，屋宇署推出了「驗窗卡」制度。這張卡是驗窗合資格人士的官方身份證明。所有合資格進行檢驗的人員，在上門工作時都應該主動出示這張卡。你可以把它看成是他們的「工作證」。
「驗窗卡」查核要點(一)：核對姓名、近照及承建商名稱
收到驗窗卡後，第一步是仔細核對上面的資料。你需要確認卡上的姓名和近照，是否與到場人員的樣貌一致。如果該人員是代表承建商公司，卡上亦會列明公司名稱。核對這些基本資料是驗證身份的第一關。
「驗窗卡」查核要點(二)：檢查屆滿日期，確保資格有效
另一個非常重要的查核點，是卡上的「屆滿日期」。這個日期代表了其驗窗資格的有效期。如果日期已經過期，代表該人員的註冊可能已經失效，便不應讓他進行檢驗。確保資格在有效期內，才能保障檢驗報告的法律效力。
留意2016年後的電子註冊證明書新安排
還有一點需要留意，自2016年起，屋宇署向部分新註冊或續期的承建商發出電子註冊證明書。因此，他們持有的「驗窗卡」可能是實體卡，也可能是電子版本。無論是哪個版本，上述的查核要點都同樣適用，業主應仔細核對所有資料，確保無誤。
強制驗窗流程全解構：由委任到取得「驗窗合格證明書」
當您收到強制驗窗通知時，了解整個驗窗合資格的流程就變得非常重要。其實，由收到通知書到最後取得合格證明，整個過程都有清晰的步驟指引。以下我們將會一步步拆解，助您輕鬆掌握每個環節。
第1步：收到屋宇署「強制驗窗法定通知書」
整個流程的起點，是您收到由屋宇署寄出的「強制驗窗法定通知書」。這份文件意味著您所屬的樓宇已被納入計劃，您作為業主，便有法律責任跟進窗戶的檢驗事宜。
通知書的涵蓋範圍：私人樓宇單位及大廈公用部分
這份通知書的效力，不僅涵蓋您私人單位內的所有窗戶，同時也包括大廈的公用部分，例如樓梯、走廊或電梯大堂的窗戶。如果是法團收到通知，便須統籌公用部分的檢驗工作。
第2步：委任一名合資格人士 (QP)
收到通知後，您的首要任務就是委任一名「驗窗合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）進行檢驗。您可以在屋宇署的網站上查閱最新的驗窗合資格人士名單，以確保所聘用的人員具備法定的驗窗資格。
私人單位與公用部分的法定完成期限
時間管理是關鍵。根據規定，私人單位的業主須在通知書發出日期起的6個月內，完成委任QP及訂明檢驗。至於大廈公用部分，則有較長的9個月期限。
QP接受委託後須呈交表格「MWI 1」
在您正式委任QP後，該名合資格人士有責任在14天內向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的表格，用作知會屋宇署他已接受您的委託。這是展開整個檢驗程序的正式第一步。
第3步：合資格人士進行訂明檢驗
接著，合資格人士會親自到您的單位，按照《建築物條例》及相關作業守則的標準，對所有窗戶進行詳細的訂明檢驗，評估其結構安全狀況。
業主須配合檢驗的法律責任
作為業主或住戶，您有法律責任配合檢驗工作，包括允許合資格人士進入單位。如果單位已出租，業主亦須通知租客並作出相應安排。
第4步：檢驗後跟進：無需修葺 vs 需要修葺
檢驗完成後，會出現兩種情況，處理方式亦有所不同。
情況一：窗戶安全，取得「驗窗合格證明書」(表格 MWI 2a)
如果所有窗戶均符合安全標準，無需進行任何修葺。合資格人士便會向屋宇署呈交「檢驗證明書」（表格MWI 2a），並將副本交給您。這份文件就是俗稱的「驗窗合格紙」，代表您已履行本次的法律責任。
情況二：窗戶需修葺，委任註冊承建商 (RC)
如果檢驗後發現有窗戶需要修葺，合資格人士會向您詳細說明所需工程。此時，您便需要另外委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor，簡稱RC）來執行修葺工作。
第5步：在合資格人士監督下進行修葺工程
所有訂明的修葺工程，都必須在一名合資格人士的監督下進行，以確保工程的用料和施工質量符合法例要求。
監督的QP可為原先檢驗者或另行委任
負責監督的合資格人士，可以是最初為您進行檢驗的同一位QP，您也可以選擇另行委任另一位合資格人士擔任監督角色，這方面有一定彈性。
第6步：完成修葺並由QP呈交文件
當所有修葺工程在監督下完成後，便進入最後的文書階段。
QP呈交所需文件，屋宇署將發出「驗窗合格證明書」及作抽樣審核
負責監督的QP會向屋宇署呈交「完成修葺證明書」（表格MWI 3），證明所有工程已妥善完成。屋宇署在收到文件後，會向您發出信件確認，意味著整個強制驗窗流程正式結束。屋宇署亦會對部分個案進行抽樣審核，確保整個計劃的質素。
業主須知：檢驗準則、範圍與豁免條款
要確保窗戶檢驗符合法例要求，委任的驗窗合資格人士並非隨意檢查。整個過程其實有一套清晰的標準。作為業主，了解檢驗的範圍、具體準則和豁免情況，可以讓你更清楚整個流程，和驗窗合資格人士溝通時自然更有信心。
強制驗窗計劃的訂明檢驗範圍
強制驗窗計劃就像一份清晰的工作清單，並非所有玻璃都會納入檢驗範圍。屋宇署已明確界定哪些需要檢驗，哪些可以豁免，讓檢驗工作更有針對性。
涵蓋範圍：單位內所有窗戶、玻璃百葉窗
計劃涵蓋了你單位內的所有窗戶，不論大小或位置。這也包括了玻璃百葉窗。簡單來說，只要是樓宇外牆上屬於你單位的部分，而又可以打開的窗戶，都需要由驗窗合資格人士進行檢查。
不涵蓋範圍：室內間隔玻璃、地下商舖櫥窗
另一方面，一些玻璃組件並不在檢驗範圍內。例如，室內的玻璃間隔牆，和位於地下的商舖櫥窗就不需要檢驗。因為這些部分的潛在風險和外牆窗戶不同。
特別釐清：「玻璃幕牆」屬強制驗樓計劃範圍
這是一個很常見的疑問。很多人會將大廈的玻璃幕牆與普通窗戶混淆。法例上，玻璃幕牆是樓宇外牆結構的一部分，所以它屬於「強制驗樓計劃」的範疇，而非強制驗窗計劃。
合資格人士的4大檢驗標準
一位專業的驗窗合資格人士，會根據屋宇署的指引，像偵探一樣仔細檢查窗戶的四大關鍵部分，以評估其安全性，這也是判斷驗窗資格是否專業的依據。
玻璃嵌板：有否破爛或破裂
這是最直觀的一環。檢驗人員會檢查玻璃表面有沒有明顯的破爛或裂痕。即使是微小的裂縫，也可能構成安全隱患，所以需要特別留意。
窗框及窗扇：有否變形、不穩或銹蝕
窗戶的框架和可以活動的窗扇是支撐結構。檢驗人員會檢查它們有沒有因為老化而變形或鬆脫，開關是否順暢，金屬部分有沒有出現銹蝕，確保結構穩固。
窗鉸：有否變形、缺漏或嚴重銹蝕
窗鉸是窗戶的關節，也是最常出現問題的地方。檢驗人員會仔細檢查窗鉸有沒有變形彎曲、零件缺漏或嚴重生銹，因為這些問題會直接影響窗戶的承托力。
鉚釘、螺絲及防墮裝置：有否鬆脫、缺漏或氧化
這些小零件往往是安全的關鍵。檢驗人員會逐一檢查用於固定窗戶的鉚釘和螺絲，確保它們沒有鬆脫、缺失或氧化。同時，防墮裝置等安全設備也是檢查的重點。
可獲豁免強制驗窗的樓宇類型
並非所有樓宇都需要強制驗窗。法例考慮到不同樓宇的風險，訂明了幾類可獲豁免的情況。
樓齡10年以下的樓宇
樓齡較新的樓宇，其窗戶狀況普遍較好，風險相對較低。所以，樓齡不足10年的樓宇，可以獲豁免強制驗窗。
樓高不超過3層的住用樓宇
考慮到窗戶墮下對公眾構成的風險與樓宇高度有關，樓高不超過3層的住宅樓宇（例如村屋），也不在強制驗窗計劃的範圍之內。
已獲建築事務監督批准拆卸的樓宇
如果一棟樓宇已經獲得批准進行拆卸，再進行窗戶維修便不合邏輯。因此，這類樓宇同樣可以獲得豁免。
防伏攻略：驗窗費用、法律責任及安全須知
處理驗窗合資格的程序，除了要懂得尋找合資格人士，清楚了解當中的費用細節、各方法律責任和安全須知，絕對是保護自己的重要一步。這部分會為你逐一拆解，讓你對整個預算和潛在風險有更清晰的掌握。
強制驗窗市場參考費用 (價格僅供參考)
談到驗窗，費用自然是大家最關心的環節。市面上的收費五花八門，但一般都離不開以下幾個組成部分。提提你，以下價格只作參考，實際收費會因應窗戶數量、尺寸、損壞程度和公司規模而有所不同，最穩妥的做法還是貨比三家。
純檢驗服務收費參考
如果你的窗戶狀況良好，只需要聘用一位驗窗合資格人士進行例行檢查。
* 服務內容：合資格人士親身上門，根據屋宇署的指引檢查所有窗戶的玻璃、窗框、窗鉸及螺絲等部件。
* 參考收費：每個單位約 $500 – $1,500 不等，視乎單位內的窗戶總數而定。
檢驗連監督修葺服務收費參考
若檢驗後發現需要修葺，合資格人士的角色便會增加一項「監督」。
* 服務內容：除了初步檢驗，還包括監督後續由註冊承建商進行的修葺工程，確保施工符合法規，並代為呈交文件。
* 參考收費：這部分的收費通常會較高，因為涉及更多時間和責任。市場上有些公司會將檢驗費和監督費合併計算，或按修葺項目總額的某個百分比收費。
常見修葺項目收費參考 (更換窗鉸、窗鎖、防水膠邊等)
這是最容易出現「海鮮價」的部分。以下是一些常見項目的市場參考價，讓你心中有數。
* 更換窗鉸 (一對)：約 $250 – $450
* 更換上下窗鎖 (一套)：約 $150 – $300
* 更換七字鎖 (一個)：約 $150 – $300
* 更換螺絲及鉚釘 (每扇窗)：約 $100 – $200
* 更換防水膠邊 (每扇窗)：約 $150 – $350
如何分辨「強制性」與「建議性」修葺項目以節省開支
這絕對是防伏的關鍵。合資格人士的報告中，修葺項目可以分為兩類。
* 強制性項目：直接關乎窗戶結構安全，例如窗鉸嚴重銹蝕、螺絲鬆脫、玻璃破裂等。這些項目是法例規定必須修葺的，否則無法取得驗窗合格紙。
* 建議性項目：不直接影響結構安全，但可能影響日常使用或有潛在問題，例如防水膠邊老化引致滲水、窗戶開關不順暢等。這些項目並非法例強制，業主可自行決定是否一併處理。清楚分辨兩者，就能避免不必要的開支。
合資格人士及承建商的法律責任與罰則
你聘用的專業人士，其實都受到嚴格的法例規管。了解他們的法律責任，有助你判斷他們是否專業可靠。
未親自檢驗或妥善監督的罰則
法例嚴格規定，驗窗合資格人士必須「親自」進行檢驗。如果他們只是派員到場，或者在修葺過程中沒有作出妥善監督，一經發現，最高可被罰款港幣25萬元。這項規定確保了檢驗和監督工作的專業性和問責性。
冒認合資格人士或作虛假核證的刑事責任
如果有人冒認自己擁有驗窗資格，或者明知窗戶未符合標準仍發出虛假證明，這已屬於刑事罪行。違法者最高可被判罰款港幣10萬元及監禁6個月。所以，你在核實人員身份時千萬不能馬虎。
業主不遵從驗窗令的後果
除了服務提供者，業主本身也有清晰的法律責任。逾期不處理法定通知，後果可能比想像中嚴重。
定額罰款、檢控、罰款及監禁
若業主或法團沒有合理辯解而未有遵從法定通知，屋宇署可先發出定額罰款通知書。若情況持續，署方更可提出檢控，一經定罪，最高可處罰款港幣25,000元及監禁3個月。
屋宇署代辦工程並追討費用連附加費
假如業主經多次警告後仍未履行驗窗責任，屋宇署有權行使法定權力，直接委派承建商和合資格人士代為進行檢驗及修葺，然後向業主悉數追討所有工程費用，並可加收不超過20%的附加費作為監督費用。
拒絕分擔公用部分費用的後果
對於大廈公用地方的驗窗工程，如果個別業主拒絕分擔相關費用，同樣屬於違法。業主立案法團可透過法律途徑追討，而該業主亦可能面臨檢控及罰款。
工作安全與保險要求
進行驗窗及修葺工程，特別是涉及高空工作，安全措施絕不可少。這不單是承建商的責任，也與業主的保障息息相關。
個人防護裝備規定
所有工作人員在進行工程時，都必須佩戴足夠的個人防護裝備，例如安全帽和繫穩在獨立救生繩上的安全吊帶。確保承建商有做足安全措施，是對工人的保障，也是避免意外發生的基本要求。
第三者責任保險及勞工保險的重要性
聘用的承建商必須為工程購買有效的第三者責任保險和勞工保險。這非常重要，因為萬一在工程期間不幸發生意外，導致財物損毀或第三者甚至工人傷亡，保險就能夠承擔相關的法律責任和賠償，避免業主需要直接承擔無法預計的巨大風險。
關於聘用驗窗合資格人士的常見問題 (FAQ)
在聘用持有驗窗合資格的人士處理窗戶檢驗時，你可能會遇到各種狀況。我們整理了一些常見問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地完成整個流程。
為何在官方名冊找不到我聘請的人士或公司？
當你在屋宇署的「驗窗合資格人士名單」上找不到你聘請的人員或公司時，可能有幾個原因。首先，最直接的可能性是對方並未持有法定的驗窗資格。其次，可能是公司名稱或個人姓名有出入，例如你所知道的是商業名稱，而名冊上登記的是公司註冊全名。另外，他們的註冊資格亦有可能已經過期或被暫時吊銷。遇到這種情況，建議你先向對方索取其註冊編號，然後再次到官方名冊仔細核對，確保他們是合法的驗窗合資格人士。
大廈法團已委聘QP，我可否拒絕其進入單位檢驗？
一般來說，你不應拒絕。根據《建築物管理條例》，為了大廈公用部分及整體結構安全，業主立案法團有權進入個別單位進行必要的檢驗及維修。強制驗窗計劃涵蓋大廈公用部分及私人單位，兩者緊密相關。如果你拒絕法團委聘的驗窗合資格人士進入單位，可能會阻礙整個大廈的驗窗進度，甚至引致法律後果。這不僅是個人責任，也是保障整座樓宇住戶安全的共同義務。
若對檢驗結果或人員資格有懷疑，可向哪裡投訴？
假如你對檢驗人員的專業操守、其驗窗資格或檢驗結果感到懷疑，可以透過以下官方渠道提出投訴。
屋宇署舉報熱線 (1823)
屋宇署是強制驗窗計劃的監管機構。任何關於違規行為的投訴，例如懷疑有人冒認合資格人士、提交虛假文件或檢驗過程不當，你都可以直接致電政府綜合服務熱線1823，電話會轉駁至屋宇署的專責部門處理。
相關專業學會或註冊機構
大部分驗窗合資格人士都是專業學會的成員，例如香港建築師學會、香港工程師學會等。這些機構設有內部紀律聆訊機制。若你投訴的對象是其會員，你也可以向相關學會作出投訴，他們會就其會員的專業操守進行調查。
「驗窗合格證明書」有效期是多久？
一份「驗窗合格證明書」（表格MWI 2a），也就是坊間常說的驗窗合格紙，在呈交給屋宇署並獲接納後，代表該樓宇已完成該週期的強制驗窗要求。一般而言，屋宇署在未來5年內不會再就同一樓宇發出新的強制驗窗法定通知書。所以，你可以視這份證明的有效期為5年。
市區重建局或房屋協會是否有為業主提供財政資助？
有的。市區重建局聯同香港房屋協會，為有需要的業主提供「樓宇復修綜合支援計劃」等財政資助方案。這些計劃通常旨在協助業主進行大廈的整體維修，強制驗窗的費用很多時候都合資格申請資助，特別是涉及公用部分的工程。不過，這些計劃設有申請資格限制，例如樓齡、單位應課差餉租值等。建議你直接瀏覽市區重建局或房屋協會的官方網站，查閱最新的資助詳情和申請辦法。