突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗計劃」法定通知書，感到不知所措？面對繁複的程序、尋找合資格人士的困難，以及對驗窗費用的疑問，確實令人頭痛。別擔心，這份【驗窗法例懶人包】正是為你而設。我們將由零開始，為你詳細拆解整個強制驗窗的5大核心流程，從委任合資格人士、進行檢驗、修葺工程，到最終呈報完成，一步步清晰指引。此外，本文亦會深入探討市場上的收費參考、揀選專業師傅的防伏貼士、不遵從驗窗令的法律責任，以及可申請的政府資助計劃，助你輕鬆、合法地完成驗窗要求，確保家居安全。
收到「驗窗令」點算好？一文看懂強制驗窗計劃 (MWIS)
收到屋宇署信件，第一時間要了解清楚香港的驗窗法例。這份驗窗懶人包會由淺入深，為你詳細解釋整個強制驗窗計劃，讓你清晰掌握自己的責任。當你收到俗稱「驗窗令」的法定通知時，便代表需要為物業安排一次全面的窗戶檢驗。
什麼是強制驗窗計劃 (MWIS)？
立法背景與目的：保障公眾安全
強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme, MWIS）是一項為了保障公眾安全的法定計劃。香港樓宇密集，而且不少樓宇日漸老化。過去曾發生因窗戶失修而墮下傷人的意外，所以政府立法，規定樓宇業主有責任定期檢驗及維修窗戶，主動消除潛在的家居安全風險，避免意外發生。
法律基礎：《建築物條例》第123章
這項計劃的法律基礎源於香港法例《建築物條例》（第123章）的規定。條例授權建築事務監督，可以向樓齡達到特定年期的樓宇業主發出法定通知，要求他們對樓宇的窗戶進行檢驗及修葺。這意味著，遵從通知並不是一項選擇，而是業主必須履行的法律責任。
哪些樓宇需要強制驗窗？
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
根據驗窗法例，樓齡達到10年或以上的私人樓宇，都有機會被納入強制驗窗計劃的範圍。樓齡的計算是由佔用許可證（俗稱「入伙紙」）發出的日期起計。所以，只要你的物業入伙滿10年，就有可能被選中進行強制驗窗。
涵蓋樓宇類型與豁免情況
計劃主要涵蓋所有類型的私人樓宇，包括住宅、商廈及工業大廈。不過，計劃亦設有豁免情況。如果樓宇是樓高不超過3層的住用建築，例如村屋或某些低密度住宅，則可以獲得豁免，不需要強制驗窗。
如何得知我的樓宇被選中？
屋宇署的揀選機制：風險為本原則
屋宇署並非單純根據樓齡來揀選目標樓宇，而是採用「風險為本」的原則。署方每年會系統性地評估不同樓宇的潛在風險，例如參考樓宇的失修記錄、窗戶狀況的舉報，以及考慮樓宇所在的地區和集群狀況，優先向風險較高的樓宇發出通知。
「驗窗令」法定通知的形式與重要性
如果你或你所屬的業主立案法團收到由屋宇署發出的「強制驗窗計劃法定通知」，這就是正式的「驗窗令」。這是一份具法律效力的文件，清楚列明需要檢驗的範圍和完成期限。收到通知後，業主必須在指定時間內，正式啟動整個驗窗流程，委任專業人士處理。
強制驗窗流程全拆解：由委任到呈報五大步驟
根據香港的驗窗法例，整個強制驗窗流程其實有非常清晰的指引。收到驗窗令後，業主只需要跟著以下幾個核心步驟，便能有系統地完成整個程序，解除法定責任。這個驗窗懶人包會將複雜的程序拆解成簡單易明的步驟，讓你一目了然。
步驟一：委任合資格人士 (QP)
「合資格人士」的定義與職責
收到驗窗令後，你的第一步就是委任一位「合資格人士」（Qualified Person, 簡稱QP）。簡單來說，「合資格人士」是屋宇署認可的專業人士，他們可以是認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或符合特定資格的註冊承建商。他們的主要職責是為你的窗戶進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全，以及監督任何後續的維修工程。可以說，QP在整個驗窗流程中扮演著專業顧問與監督者的角色。
如何尋找及核實其註冊資格？
要尋找合資格人士，最可靠的途徑是瀏覽屋宇署的官方網站。網站上載有「合資格人士」及「註冊承建商」的註冊名冊，你可以按地區或公司名稱搜尋。此外，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，方便業主尋找專業人士並索取報價。委任前，緊記要核實其註冊證明及身份，確保他們是現時名冊上的註冊人員，保障自己的權益。
步驟二：進行訂明檢驗
檢驗範圍：窗戶構件的詳細檢查標準
在你委任QP後，他們會安排上門進行訂明檢驗。檢驗並非隨便看看，而是有一套嚴格標準。QP會仔細檢查窗戶的每一個構件，包括玻璃嵌板、窗框、窗扇、鉚釘、螺絲、窗鉸、防水膠邊等部分。檢查重點在於構件是否有鬆脫、變形、銹蝕或破損等情況，確保窗戶在正常使用下穩固安全，不會對公眾構成危險。
檢驗後所需文件：檢驗報告
檢驗完成後，QP會向你提供一份檢驗報告。這份報告會清楚列明所有窗戶的狀況。如果所有窗戶均安全穩妥，QP便可以直接呈交證明文件到屋宇署。如果發現有需要修葺的地方，報告中亦會詳細指出問題所在及建議的修葺方案，這份報告便是下一步行動的依據。
步驟三：委任註冊承建商 (RC) 進行修葺
何時需要委任註冊承建商？
如果QP的檢驗報告指出有窗戶需要進行「訂明修葺」，你就需要委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor, 簡稱RC）來負責施工。請注意，負責檢驗的QP與負責施工的RC是兩個不同的角色。雖然某些QP本身可能也具備RC資格，但重點是必須委任在屋宇署名冊上的承建商，才能確保工程符合法例要求。
工程必須在「合資格人士」監督下進行
這是整個驗窗流程中非常關鍵的一環。所有訂明修葺工程，都必須由你最初委任的那位「合資格人士」(QP) 進行監督。QP的監督確保了修葺工程的用料和施工方法都符合安全標準。工程完成後，QP會再次檢查，確認所有問題已妥善處理，才會簽署證明文件。
步驟四：完成修葺及呈交證明
需要呈交的指明表格與文件
當所有檢驗及修葺工程完成後，QP會準備好需要呈交的指明表格（例如表格MWIS 5）。如果進行了修葺工程，表格上需要QP及註冊承建商（RC）雙方共同簽署，證明檢驗及修葺均已妥善完成。你作為業主，需要確保這些文件已由相關專業人士簽妥。
正式解除「驗窗令」的程序
最後一步，是由你的QP將已簽署的證明文件，連同相關文件副本呈交給屋宇署。屋宇署在收到及核實文件後，整個強制驗窗的法定要求便告完成，你的「驗窗令」亦會正式解除。一般來說，成功遵從命令後，五年內不會再就同一窗戶收到新的驗窗通知。
實用工具下載：驗窗流程圖及文件核對清單
為了讓整個驗窗流程更順暢，我們建議你下載一份流程圖及文件核對清單。這份清單可以幫助你記錄每一個步驟的進度，例如是否已委任QP、是否收到檢驗報告、以及需要呈交哪些文件等，讓你對整個過程有更好的掌握，輕鬆完成驗窗。
精明選擇專業人士：尋找合資格人士 (QP) 與註冊承建商 (RC)
根據驗窗法例，整個驗窗流程的關鍵，在於委任合適的專業人士。這一步做得好，不單止可以順利遵從驗窗令，更能保障家居安全和避免不必要的開支。接下來，我們會為你詳細拆解合資格人士 (QP) 和註-冊承建商 (RC) 的角色，並且提供實用的防伏貼士，讓你成為一個精明的業主。
QP 與 RC 的核心分別是什麼？
職能劃分：檢驗監督 vs 施工執行
在強制驗窗的程序中，合資格人士 (Qualified Person, QP) 與註冊承建商 (Registered Contractor, RC) 擔當着兩個獨立但互補的角色。
簡單來說，QP 的職責是「檢驗」與「監督」。他們是你的專業顧問，負責檢查窗戶的安全狀況，判斷是否需要維修，並且監督之後的維修工程是否符合法例標準。
而 RC 的職責則是「施工」。他們是負責動手維修的團隊，根據 QP 的檢驗報告和指示，進行所有訂明的修葺工程，例如更換窗鉸、鉚釘或防水膠邊等。
為何驗窗流程必須委任兩者？
驗窗法例規定必須分開委任 QP 和 RC，這個安排並非為了增加程序複雜性，而是為了建立一個有效的監督制衡機制。
試想像，如果檢驗和施工都由同一間公司負責，便可能出現利益衝突。例如，承辦商為了接到更多維修生意，可能會在檢驗時誇大問題的嚴重性。相反，將檢驗監督與施工執行分開，由 QP 作為獨立的第三方去監察 RC 的工作，可以確保維修工程是必要並且符合品質要求的，最終目的是保障業主的權益與公眾安全。
如何透過官方途徑尋找專業人士？
要尋找可靠的專業人士，最穩妥的方法是使用屋宇署提供的官方渠道。這樣可以確保你所委任的人員或公司都具備法定資格，避免誤墮陷阱。
屋宇署網站註冊名冊使用教學
屋宇署網站設有最新的合資格人士 (QP) 和註冊承建商 (RC) 名冊，供公眾免費查閱。
使用步驟十分簡單：
1. 前往屋宇署的官方網站。
2. 在主頁尋找「強制驗樓及驗窗計劃」的相關部分。
3. 點擊進入「合資格人士名冊」或「註冊承建商名冊」。
4. 你可以按地區或公司名稱進行搜尋，名冊會列出他們的註冊編號、聯絡方式等資料。
在委任任何人士或公司前，務必先到官方名冊核實其身分，這是保障自己的第一步。
流動應用程式「窗安無事」介紹
除了網站，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，讓業主可以更方便地處理驗窗事宜。這個 App 的功能包括：
- 搜尋專業人士：內置 QP 和 RC 的註冊名冊，方便你隨時隨地搜尋。
- 邀請報價：部分承辦商支援透過 App 發出報價邀請，簡化流程。
- 接收資訊：獲取最新的強制驗窗計劃資訊及提示。
對於習慣使用智能電話的用戶來說，這是一個非常實用的工具。
選擇承辦商防伏貼士與清單
選擇承辦商時，除了核實資格，更要小心比較。以下提供一些實用貼士，助你作出明智決定。
索取報價必問的10大關鍵問題
在聯絡承辦商索取報價時，不要只問總價。建議你至少詢問以下10個問題，以獲得更全面的資訊：
- 請問你的合資格人士/註冊承建商註冊編號是多少？
- 檢驗費用是如何計算的？按單位還是窗戶數量收費？
- 檢驗費是否已包含向屋宇署呈交文件的費用？
- 如果檢驗後無需維修，是否有額外收費？
- 可否提供一份詳細的維修項目收費表？（例如更換一顆鉚釘、一呎膠邊的價錢）
- 報價是否包含棚架費用？如有，如何計算？
- 工程物料是否有特定品牌或標準？
- 整個驗窗流程預計需時多久？
- 工程完成後，會提供多久的保養期？
- 付款方式及條款是怎樣的？（例如是否需要預繳訂金）
如何分辨清晰報價單以避免隱藏收費？
一份清晰、專業的報價單，是判斷承辦商是否可靠的重要指標。收到報價單後，你應留意以下幾點：
- 公司資料齊全：清楚列明公司全名、地址、聯絡電話及註冊編號。
- 項目逐一列明：應詳細列出檢驗費、各項維修工程的單價和數量，而不是只用「全包」或「基本維修」等模糊字眼。
- 註明物料規格：清晰標示所用物料的品牌、型號或產地，例如不銹鋼鉚釘的規格。
- 列明額外收費：清楚說明在什麼情況下會產生額外費用，例如搭棚、處理大型或結構複雜的窗戶等。
- 無不合理條款：小心閱讀所有條款，留意有否將所有責任推卸給業主，或要求支付過高比例訂金的條款。
一份鉅細無遺的報價單，代表承辦商處事謹慎，亦能最大程度地避免日後因隱藏收費而引起的爭拗。
驗窗費用及預算：檢驗與維修開支全攻略
收到驗窗令，大家最關心的問題之一就是費用。驗窗法例的本意是保障安全，不過相關開支確實需要好好規劃。這部分就像一個驗窗懶人包，會為你詳細拆解驗窗費用的各個部分，並且分享一些實用的省錢貼士，讓你對整個預算有更清晰的掌握。
強制驗窗費用由什麼構成？
整個強制驗窗的開支，主要可以分為兩大塊。第一部分是「檢驗費」，第二部分是「維修費」。無論你的窗戶狀況如何，委任合資格人士（QP）上門檢查的「檢驗費」是必須支付的。之後，如果檢查發現窗戶有問題需要修理，「維修費」就會產生。如果窗戶狀況良好，沒有需要修葺的地方，你便只需要支付檢驗費。
檢驗費：市場收費模式及參考價格
檢驗費的計算方式在市場上主要有幾種，最常見的是以「單位」計算。合資格人士會為你的單位內所有窗戶進行一次過檢查，然後報一個固定價錢。目前市場上的參考價格，普遍介乎每個單位港幣三百元至八百元不等。
這個價格會受到幾個因素影響，例如單位內的窗戶數量、窗戶的設計複雜程度、樓宇所在地區，還有合資格人士本身的資歷和口碑。所以，報價有高有低是很正常的現象。
維修費：常見項目收費（更換鉚釘、防水膠邊、窗鉸等）
如果檢驗後發現窗戶構件有損壞，就需要安排註冊承建商進行維修。維修費是實報實銷的，價錢視乎需要更換的零件和工程的複雜性。以下是一些常見維修項目的市場參考價，讓大家有個概念：
- 更換不銹鋼鉚釘： 每扇窗約港幣五十元至一百五十元。這是最常見的維修項目，因為舊式鋁窗的鐵鉚釘容易生鏽。
- 更換防水膠邊： 每扇窗約港幣二百元至四百元。膠邊老化會導致滲水和漏風，更換後能大大改善問題。
- 更換窗鉸： 每對約港幣三百元至六百元。窗鉸鬆脫或變形是十分危險的，必須更換。
- 更換窗戶手掣或鎖： 每個約港幣二百元至四百元。
要留意的是，以上價格只作參考，實際收費會因材料品牌、尺寸和工程難度而有所不同。
如何有效管理及節省驗窗開支？
要精明地完成整個驗窗流程，其實有一些方法可以幫你節省開支。主動管理和比較，往往能帶來意想不到的效果。
業主立案法團集體採購的優勢
如果你居住的大廈有業主立案法團，透過法團進行集體驗窗和維修，通常是個非常划算的選擇。當整幢大廈的單位一起委聘同一間承辦商時，承辦商可以做到「薄利多銷」，提供更優惠的「團購價」。這樣不僅能降低每個單位的平均開支，還可以統一維修標準和方便管理，對所有業主來說都更有效率。
貨比三家的重要性
無論是個人單位還是整幢大廈，尋找承辦商時都應該「貨比三家」。建議最少尋找三至五間合資格人士或註冊承建商索取報價。收到報價單後，不要只看總價，還要仔細比較當中的細項，例如是否已包含所有費用、使用的物料規格、保養期有多長等。一份清晰詳盡的報價單，可以有效避免日後出現隱藏收費或爭議。
費用參考：真實個案分析與網上估價工具
讓我們看一個簡單的真實個案，會更容易理解。假設一個五百呎的單位有四扇窗，業主找了合資格人士進行檢驗。
- 檢驗費： 港幣五百元（全屋）
- 檢驗結果： 其中兩扇窗的鉚釘有輕微鏽蝕，需要更換。
- 維修費： 更換鉚釘每扇窗港幣一百元，兩扇合共港幣二百元。
- 總開支： 檢驗費 500 + 維修費 200 = 港幣七百元。
至於網上估價工具，雖然市面上沒有統一的官方估價系統，不過你可以利用屋宇署的「窗安無事」流動應用程式，一次過向多名合資格人士發出邀請，方便你收集不同報價作比較。你也可以參考一些網上裝修平台或業主討論區的分享，了解市場大概的收費水平，幫助自己做好預算。
法律責任與政府支援：不遵從「驗窗令」的後果與資助計劃
談及驗窗法例，除了要清楚整個驗窗流程，了解背後的法律責任同樣重要。收到「驗窗令」並非小事，它是一份具有法律約束力的文件。如果置之不理，後果可能比想像中嚴重。不過，政府同時也為有需要的業主提供了財政支援，協助大家履行責任，保障家居安全。
未能遵從「驗窗令」的法律後果
「驗窗令」是根據《建築物條例》發出的法定通知，業主有法律責任遵從。假如在指定期限內沒有委任合資格人士進行驗窗及完成所需的維修，便會觸犯法例。
定額罰款、檢控及最高刑罰
如果業主沒有合理辯解而未能遵從「驗窗令」，可能會收到定額罰款通知書，罰款為港幣1,500元。除此之外，屋宇署亦可提出檢控。一經定罪，最高可被判處罰款港幣25,000元及監禁3個月。如果罪行持續，每日會另加罰款港幣2,000元。
建築事務監督的跟進行動
除了罰款與檢控，建築事務監督還有權採取進一步行動。他們可以委派政府承建商進行所需的檢驗和修葺工程，然後向業主追討所有相關費用，並附加監督費。這筆費用通常比業主自行處理的開支更高，所以及時處理「驗窗令」才是最合乎成本效益的做法。
業主可申請的政府財政支援
考慮到部分業主可能在經濟上面對困難，政府與市區重建局及香港房屋協會合作，推出多項資助計劃，協助合資格的業主應付驗窗及樓宇維修的開支。
樓宇維修綜合支援計劃
這是一項較全面的支援計劃，由市區重建局提供，旨在為合資格的業主提供財政資助，以進行樓宇公用地方的維修工程，當中亦包括了強制驗窗計劃所涵蓋的項目。
長者維修自住物業津貼計劃
這項計劃由香港房屋協會推行，專為年長的自住物業業主而設。合資格的長者業主可以申請津貼，用作維修保養自住單位及應付強制驗窗的費用，減輕他們的經濟壓力。
各項資助計劃申請資格一覽
不同資助計劃的申請資格都有差異，主要會考慮申請人的年齡、入息及資產限額、物業類型及樓齡等因素。由於計劃詳情及申請資格或會更新，最穩妥的做法是直接瀏覽市區重建局或香港房屋協會的官方網站，查閱最新的資訊及下載申請表格，確保自己符合資格。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
談及驗窗法例，大家心中總有各種疑問。這個部分就像一個驗窗懶人包，我們整理了關於強制驗窗最常見的問題，希望一次過為你解答，讓整個驗窗流程更清晰。
關於程序與責任
公用地方窗戶由誰負責？法團的角色是什麼？
大廈公用地方，例如樓梯、走廊或會所的窗戶，屬於全體業主的共同財產。所以，檢驗和維修的責任由全體業主共同承擔。如果大廈已經成立業主立案法團（法團），法團就扮演著統籌者的角色。法團需要負責委任合資格人士和註冊承建商、處理費用，以及向屋宇署呈交文件。假如大廈沒有法團，業主們便需要共同協商，一起處理驗窗事宜。
居屋或租置計劃樓宇的流程有何不同？
不論是私人樓宇、居屋或租置計劃樓宇，只要收到驗窗令，都需要遵從同樣的檢驗和修葺標準。流程上的主要分別在於文件的呈交對象。一般私人樓宇的文件需要交往屋宇署。但是，「居者有其屋計劃」或「租者置其屋計劃」等樓宇的文件，則需要交往房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組處理。
無法在限期內完成，可以申請延期嗎？
在特殊情況下，業主是可以申請延期的。你需要在「驗窗令」指定的期限屆滿前，以書面形式向屋宇署提出申請，並且要提供充分的理由。例如，你可能遇到困難，找不到合適的合資格人士，或者因為大廈業主眾多，協調工作需要更多時間。屋宇署會根據個別情況審批申請，所以最好盡早行動。
關於技術與標準
完成一次驗窗後，有效期是多久？（5年週期）
當你完成整個驗窗及所需修葺，並且呈交了證明文件後，這次的驗窗結果便正式生效。有效期是五年。在這五年期間，屋宇署不會再就同一批窗戶向你發出新的「驗窗令」。五年週期過後，你的樓宇就有機會被納入下一個強制驗窗的揀選名單中。
「訂明修葺」的標準是什麼？是否必須更換整隻窗？
「訂明修葺」是指針對檢驗時發現有問題的部分進行維修，目的是要恢復窗戶的安全標準。這並不等於要更換整隻窗。很多時候，問題可能只是個別零件老化。常見的修葺項目包括更換生鏽的鉚釘、磨損的窗鉸、鬆脫的螺絲，或者重做老化的防水膠邊。合資格人士會在檢驗報告中清楚列明需要修葺的項目，你只需要根據指示完成就可以了。
關於費用與爭議
如何處理與承建商的費用爭議？
要避免費用爭議，最好的方法是事前做好準備。建議最少尋找三間註冊承建商索取詳細的書面報價，並且確保報價單清楚列明所有工程項目、用料和收費。簽訂合約時，要仔細閱讀所有條款。假如工程期間或完工後出現費用爭議，首先應根據合約內容與承建商溝通。如果無法解決，可以向消費者委員會求助，或者透過小額錢債審裁處追討。
驗窗開支是否受家居保險保障？
一般的家居保險主要保障因意外，例如火災、颱風或水浸等造成的財物損失。強制驗窗屬於法例要求的預防性維修保養開支，所以絕大部分的家居保險都不會涵蓋相關的檢驗費和維修費。每份保單的條款都有不同，最穩妥的做法是直接聯絡你的保險公司，查詢保單的具體保障範圍。