信箱收到屋宇署發出的「強制驗窗計劃」法定通知，面對密密麻麻的條文和緊迫的遵從期限，是否感到不知所措？別擔心，這份終極驗窗懶人包正是為您而設。本文將化繁為簡，為您清晰拆解由接收通知、委任合資格人士、進行檢驗與修葺，到最終呈報的完整五大步驟。我們更會深入剖析驗窗費用構成，教您索取精明報價，並提供實用的防騙攻略，助您輕鬆應對，避開常見的維修陷阱，順利完成驗窗要求，保障家居安全與自身權益。
全面理解強制驗窗計劃 (MWIS)：您的責任與權益
甚麼是強制驗窗計劃？
強制驗窗計畫是一項由屋宇署推行的法定樓宇安全措施。簡單來說，如果您的物業樓齡達到一定年期，就有機會收到屋宇署的法定通知，要求您安排合資格的專業人士檢查窗戶，並在有需要時進行維修，確保窗戶安全穩固。這整個流程就是我們常說的驗窗計劃，是每位相關業主都需要了解的責任。
計劃的核心目的與法律基礎
這項計劃的核心目的非常明確，就是為了保障公眾安全。香港樓宇密集，日久失修的窗戶一旦墜落，後果不堪設想。因此，政府透過立法強制檢驗，主動找出並消除潛在風險。整個計劃的法律依據源自香港法例第123章《建築物條例》，以及其附屬法例《建築物(檢驗及修葺)規例》，確保所有程序都有法可依。
計劃的觸發條件：樓齡與法定通知
樓齡是計劃的入場券，但並不是唯一的觸發點。當一幢樓宇的樓齡達到10年或以上，它就符合被揀選的資格。不過，業主真正需要採取行動的時刻，是正式收到屋宇署發出的「法定通知書」。這份文件才是啟動整個強制驗窗程序的法律指令。所以，並非樓齡一到就要立即驗窗，而是要以收到官方通知為準。
哪些樓宇需要參與「驗窗計劃」？
適用樓宇範圍詳解
基本上，樓齡達10年或以上的所有私人樓宇（住用、商用或綜合用途樓宇）都涵蓋在內。這項規定不論是個別單位內的窗戶，還是大廈公用地方（例如樓梯、走廊）的窗戶，都必須納入檢驗範圍。業主需要為自己單位內的窗戶負責，而公用地方的窗戶則由業主立案法團或全體業主共同負責。
法定的豁免情況
當然，計劃也有特定的豁免情況。最主要的一種是樓高不超過3層的住宅樓宇。如果您的物業屬於這類建築，就不受強制驗窗計劃規管。此外，獨立屋或村屋一般也不在此限，除非其業權與其他樓宇相連或屬於大型屋苑的一部分。
屋宇署如何揀選目標樓宇？
「風險為本」的篩選機制
屋宇署並非隨機抽樣，而是採用一套「風險為本」的原則來揀選目標樓宇。這個機制會考慮多種因素，例如：樓宇的樓齡、過往的窗戶失修或墜落記錄、樓宇的整體狀況，以及某一地區是否存在大量同類樓宇集群等。簡單來說，潛在風險越高的樓宇，會被優先揀選納入驗窗計劃。
「揀選目標樓宇諮詢委員會」的角色
為了確保揀選過程公平和專業，政府設立了「揀選目標樓宇諮詢委員會」。這個委員會由建築測量、工程等領域的專業人士、物業管理界代表以及區議會代表等組成。他們會向屋宇署提供專業意見，協助釐定每年度的揀選策略和優先次序，令整個篩選機制更具公信力。
強制驗窗終極指南：由收通知到完成呈報的五大步驟
收到強制驗窗計畫的法定通知，第一時間可能會感到有點不知所措。其實整個流程相當清晰，只要跟著我們這個終極驗窗懶人包的五大步驟，就能輕鬆處理，順利完成整個驗窗紀錄。
步驟一：接收法定通知及理解遵從期限
收到通知後的首要行動
收到由屋宇署寄出的法定通知書，是你啟動整個驗窗計劃的第一步。首先要仔細閱讀通知書內容，確認是發給個別單位業主，還是針對大廈公用地方的窗戶。這會影響之後的責任方和遵從時限。同時，核對通知書的真偽，確保是來自官方部門，以防有人假借名義行騙。
如何解讀通知書上的遵從時限
通知書上會清楚列明遵從期限，這個期限是由通知書的發出日期開始計算。一般情況下，處理個別單位的窗戶，業主有6個月時間完成整個檢驗及修葺程序。如果是涉及大廈公用地方的窗戶，由於可能需要法團協調或召開業主會議，所以期限會較長，為9個月。
步驟二：尋找並委任「合資格人士」（Qualified Person, QP）
誰是「合資格人士」？
「合資格人士」（QP）是執行訂明檢驗的關鍵角色，他們是具備法定資格的專業人士。根據屋宇署的規定，合資格人士包括認可人士（例如建築師、工程師）、註冊結構工程師，以及特定級別的註冊承建商。他們的主要職責是親自檢查窗戶，判斷其安全性，然後監督任何所需的修葺工程。
如何搜尋及核實QP身份？
業主可以透過屋宇署網站的搜尋功能，查閱「合資格人士」及「註冊承建商」的名冊。在委任前，必須透過這個官方渠道核實對方及其公司的註冊狀況。這一步非常關鍵，可以確保你委任的是真正具備法定資格的專業人士，保障檢驗的質素和法律效力。
委任QP前須知及合約要點
在決定委任哪一位QP之前，建議尋找至少兩至三間公司索取報價作比較。一份清晰的合約應詳細列明檢驗的範圍、費用、監督修葺工程的收費方式，以及呈報文件的責任誰屬。細心審閱條款，特別留意有沒有隱藏收費，或者只包檢驗但不包監督及呈報的細節。
步驟三：訂明檢驗的範圍與安全準則
檢驗範圍涵蓋哪些窗戶？
訂明檢驗的範圍包括單位內及公用地方的所有窗戶，例如客廳、睡房、廚房及浴室的窗。不過，室內的玻璃間隔、地下商舖的櫥窗，以及玻璃幕牆則不屬於強制驗窗計劃的範圍。玻璃幕牆是由另一條例「強制驗樓計劃」所規管。
判斷窗戶是否安全的關鍵標準
QP在檢驗時，會集中檢查幾個影響安全的關鍵部分。這些標準包括玻璃嵌板是否破裂、窗框和窗扇是否變形或鬆脫、窗鉸的鉚釘和螺絲有否鬆脫或嚴重銹蝕、以及能否順暢開合。任何可能導致窗戶墜落的風險，都會被視為需要即時處理的問題。
「強制修葺」與「建議修葺」的分別
檢驗後，QP會指出哪些地方需要「強制修葺」（或稱訂明修葺），這些是直接影響窗戶安全的部分，必須處理。同時，QP可能也會提出一些「建議修葺」項目，例如更換防水膠邊。這些項目不直接影響結構安全，業主可自行決定是否一併處理，以改善窗戶的整體狀況。
步驟四：檢驗後的跟進及修葺工程
情況一：窗戶安全，無需修葺
如果QP檢驗後，判斷所有窗戶均符合安全標準，這便是最理想的情況。QP會填妥指明表格，直接呈交予屋宇署。業主應向QP索取一份副本，妥善保存這份驗窗記錄。完成呈報後，該窗戶在未來5年內將不會再收到同一通知。
情況二：窗戶需要進行訂明修葺
若QP認為窗戶存在安全風險，便需要進行訂明修葺。QP會向業主發出檢驗報告，詳細列出需要修葺的項目和標準。業主需要根據報告，安排下一步的修葺工程。
委任「註冊承建商」進行修葺
進行訂明修葺工程，必須由「註冊承建商」負責。業主可委任進行檢驗的QP所屬的承建商公司（如具備資格），或另行聘請其他註冊承建商。整個修葺過程必須在QP的監督下進行，以確保工程符合法例要求及安全標準。
步驟五：呈報屋宇署及備存記錄
QP的最終呈報責任
當所有訂明修葺工程完成後，負責監督的QP會再次檢查，確認窗戶已回復安全。然後，QP會填妥相關的完成證明書，並呈交予屋宇署，代表業主已正式遵從該法定通知。
業主應保留的重要文件清單
為保障自身權益，業主應完整地備存所有相關文件。這份清單應包括：屋宇署發出的法定通知書正本、與QP和承建商簽訂的合約、詳細的報價單及付款收據、QP發出的檢驗報告、修葺前後的照片，以及QP呈交予屋宇署的表格副本。這些都是你履行法律責任的重要證明，亦是完整的驗窗紀錄。
驗窗費用、報價及防騙攻略：慳錢防中伏必讀
談到強制驗窗計畫，大家最關心的莫過於「到底要花多少錢？」。費用確實是整個驗窗計劃中，最讓人頭痛的一環。市面上的報價五花八門，價錢可以相差很遠。想知道如何精明消費，避免成為不良公司的目標，這部分的驗窗懶人包就是為你準備的，讓我們一步步拆解費用結構，教你如何慳錢又防中伏。
驗窗費用由哪些部分組成？
一份完整的驗窗費用，通常由兩大部分組成：一是「合資格人士 (QP) 的服務費」，二是「實際修葺工程的費用」。前者是專業服務的收費，後者則是材料和人工的開銷。理解這兩者的分別，是掌握預算的第一步。
基本檢驗及監督費用參考
合資格人士 (QP) 的收費，主要涵蓋了首次上門檢驗、判斷窗戶是否安全，以及在需要修葺時監督工程的專業服務。
如果窗戶狀況良好，無需任何修葺，QP 只需呈交文件到屋宇署。這種情況下，檢驗費用一般介乎每個單位數百元至千多元不等，視乎單位內的窗戶數量和複雜程度。
如果窗戶需要修葺，QP 除了檢驗外，還需監督註冊承建商的工程。因此，費用會較高，市場參考價大約是每個單位一千至數千元。這筆費用確保了整個修葺過程符合法例標準。
常見訂明修葺項目價格參考（列表）
修葺工程的費用豐儉由人，主要視乎窗戶的損壞程度和需要更換的組件。以下是一些常見維修項目的市場參考價格，讓你有個基本概念：
- 更換不銹鋼窗鉸：約 $150 – $400 一對 (視乎尺寸及級數)
- 更換七字鎖/上下連動鎖：約 $70 – $200 一套
- 更換不銹鋼螺絲及拉釘：約 $100 – $200 (以每扇窗計算)
- 更換防水膠邊：約 $80 – $250 (以每扇窗計算)
注意：以上價格僅為市場參考，實際費用會因窗戶尺寸、物料品牌、工程複雜度及不同公司而有所差異。
如何獲取精明報價？
拿到報價單不等於就要馬上決定。懂得如何比較和分析報價，才能保障自己的權益，避免不必要的開支。
索取詳細報價單的重要性
收到強制驗窗通知後，建議至少尋找三家公司報價作比較。切忌只憑一個總數就做決定。一份專業的報價單，應該像一張清單，清楚列明每一項收費：
- 分項收費：清楚列出檢驗費、監督費，以及每項修葺工程的材料費和人工費。
- 物料規格：註明所用物料的品牌、型號和規格，例如窗鉸和螺絲是否使用304級別的不銹鋼。
- 額外費用：列明是否有任何潛在的額外收費，例如搭棚費用或高空工作附加費。
報價單越詳細，代表公司越專業，也越能保障你的消費權益。
分辨「必要修葺」與「增值項目」
這是防範超支的關鍵。根據屋宇署的指引，「必要修葺」是指直接影響窗戶安全的項目，例如窗鉸鬆脫、螺絲缺漏或嚴重銹蝕、玻璃破裂等。這些是必須處理的項目。
而「增值項目」則是一些不影響安全，但承辦商可能會建議你更換的項目，例如外觀老化的防水膠邊、有花痕的窗戶把手等。你可以要求 QP 在報價單上清楚標明哪些是「法例規定必須修葺」的項目。這樣，你就可以根據自己的預算，決定是否進行那些非必要的「增值」工程。
業主防騙5大錦囊
驗窗市場需求大，難免有些不良營商手法的公司混雜其中。只要你保持警覺，跟足以下五個錦囊，就能大大減低中伏的風險。
錦囊一：簽約前核實QP身份與公司背景
在委任任何公司前，務必親自查證其「合資格人士 (QP)」及公司的註冊身份。你可以透過屋宇署的網站，搜尋註冊檢驗人員、註冊承建商的名冊。同時，要求上門的檢驗人員出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，核對其姓名及照片，確保人證相符。
錦囊二：切勿支付全額訂金
正規的公司絕少會要求客戶在工程開始前支付全數費用。一般而言，訂金約為總工程費用的30%至50%。餘款應該在所有修葺工程完成，並且 QP 已將所需文件呈交屋宇署，及向你提供文件副本後才支付。分期付款能有效保障你，避免對方收錢後工程爛尾。
錦囊三：仔細審閱合約條款
簽署任何合約前，必須花時間仔細閱讀所有條款，特別是關於工程範圍、完工日期、付款方式、保養期及處理爭議的機制。若有任何不清晰或不合理的條款，應立即提出修改。所有口頭承諾都應以白紙黑字形式記錄在合約內，才具法律效力。
錦囊四：監督施工過程與用料
如果情況許可，你可以在師傅施工期間偶爾監督，觀察施工過程是否專業。更重要的是，核對他們使用的物料是否與報價單上列明的品牌和規格一致。例如，要求更換的是304不銹鋼螺絲，就要確保他們沒有用普通鐵釘代替。
錦囊五：妥善保存所有文件記錄
由報價單、合約、付款收據，到工程前後的照片，以及 QP 呈交屋宇署的表格副本，所有與這次驗窗計畫相關的文件，都應妥善保存。這些文件是你的重要驗窗記錄，既是工程的憑證，也是日後若不幸出現糾紛時，保障你權益的最有力證據。一份完整的驗窗紀錄，對將來樓宇買賣也可能有用處。
不遵從法定通知的後果與法律責任
收到強制驗窗計畫的通知，大家最關心的除了流程和費用，就是相關的法律責任。清晰了解各方的角色與責任，以及未能遵從的後果，是保障自己權益的重要一步。這不是為了製造緊張，而是希望大家明白整個驗窗計劃的嚴肅性，避免不必要的麻煩。
各方角色與法律責任
業主／業主立案法團的最終責任
在法律層面上，遵從法定驗窗通知的最終責任，完全落在業主身上。假如你的單位屬於獨立業權，那麼你就是唯一的責任人。如果窗戶位於大廈的公用部分，例如樓梯間或大堂，責任就由全體業主共同承擔，通常會由業主立案法團（OC）代表執行。這個責任是無法轉移的，即使你委任了合資格人士（QP）或承建商，最終確保整個驗窗計劃順利完成的責任依然在你身上。
租客的配合責任
如果你是租客，雖然檢驗和修葺的費用與你無關，但你同樣有法律上的配合責任。收到屋宇署寄來的通知後，租客有義務盡快將信件轉交給業主。當業主安排合資格人士上門檢驗或進行修葺時，租客也必須配合，提供合理的進出權限。這是確保整個樓宇安全的一環，每位住戶都有責任出一分力。
未能遵從的潛在罰則
檢控程序與定額罰款
如果業主在沒有合理解釋的情況下，未能在指定期限內遵從法定通知，屋宇署便可以展開檢控程序。一經定罪，最高可被罰款港幣$25,000及監禁3個月。如果罪行持續，更可能每日額外罰款港幣$2,000。對於公用部分的窗戶，如果業主立案法團未有遵從通知，屋宇署亦可發出定額罰款通知書，金額為港幣$1,500。
屋宇署代辦工程及追討費用
除了檢控，屋宇署還有權採取更直接的行動。屋宇署可以主動委任顧問公司和承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主或業主立案法團追討所有相關費用，而且還會加收一筆不超過工程費用20%的監督費及附加費。這樣一來，總開支通常會比業主自行處理高出不少。
妨礙檢驗或修葺的刑責
最後一點非常重要，不單是業主，任何人士如果刻意妨礙或拒絕合資格人士或其委派的人員進入處所進行檢驗或修葺，同樣會觸犯法例。一經定罪，可被罰款港幣$10,000及監禁6個月。所以，無論是業主、租客還是其他住戶，都應該配合驗窗工作，共同維護樓宇安全。
【實用工具下載】強制驗窗計劃終極核對清單
整個驗窗計畫流程環環相扣，當中涉及不少文件和專業人士。為了讓您能更有系統地處理每個細節，我們特別根據過往經驗，為您整理了一份終極核對清單。這份清單可說是您的驗窗懶人包，助您由收到通知到完成呈報，都能清晰掌握每一步。
清單三大功用：省時、防騙、保權益
這份清單不只是一張待辦事項列表，它有三大核心功用。第一是省時，清單已為您規劃好所有必要步驟，您只需跟著做，就能避免因遺漏程序而浪費時間。第二是防騙，清單內設有多個查核點，提醒您在關鍵時刻核實專業人士身份、審視合約條款及留意付款細節，大大減低受騙風險。第三是保障權益，清單會提示您妥善保存所有驗窗記錄，包括報價單、合約及完工證明，這些文件是保障您日後權益的重要依據。
清單核心內容預覽
清單將整個驗窗計劃流程劃分為三個清晰階段，確保您在不同時期都有明確指引。
階段一：委任QP前準備
這個階段是整個程序的基礎。清單會引導您如何正確解讀法定通知、從官方途徑尋找合資格人士（QP）名單、索取詳細報價時應注意的項目，以及在簽署委任合約前，必須審查的關鍵條款，為順利完成驗窗打好基礎。
階段二：檢驗日現場要點
當合資格人士上門檢驗時，您亦有需要注意的地方。清單會提醒您在檢驗當日，如何即場核實QP的身份證明文件、過程中可以向QP提出的關鍵問題，以及如何理解QP對窗戶狀況的初步判斷，確保您對檢驗過程有充分了解。
階段三：修葺及完工後確認
假如窗戶需要修葺，這個階段便是關鍵。清單內容涵蓋如何分辨「訂明修葺」與「建議項目」、監督修葺工程的注意事項，以及工程完成後，必須向QP索取哪些已呈交屋宇署的正式文件副本，為整個驗窗紀錄畫上圓滿句號。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
在處理強制驗窗計畫的過程中，你可能會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望這個驗窗懶人包能幫你快速找到答案，讓整個驗窗紀錄過程更順暢。
公用地方的窗戶由誰負責？
大廈公用地方，例如樓梯、走廊或大堂的窗戶，其檢驗和修葺責任由全體業主共同承擔。一般情況下，業主立案法團或物業管理公司會負責統籌整個驗窗計劃的執行，包括聘請合資格人士進行檢驗。相關費用會從大廈的管理費基金中支付，或由各業主按公契規定分攤。這也是法例給予公用地方窗戶九個月遵從期限的原因，因為協調工作和集資過程通常需要更多時間。
經濟困難，有財政資助嗎？
有。考慮到驗窗或修葺工程可能對部分業主構成財政壓力，政府與相關機構提供了多項資助和貸款計劃。有需要的業主可以向市區重建局或香港房屋協會查詢，它們提供例如「樓宇安全貸款計劃」及為長者業主而設的津貼等。這些計劃旨在協助有經濟困難的自住業主，履行樓宇維修的責任。你可以直接聯絡這些機構，了解申請資格和詳情。
「強制驗窗」與「強制驗樓」有何分別？
這是兩個獨立但相關的法定計劃，主要分別在於樓齡要求、檢驗範圍和週期。
- 樓齡要求：強制驗窗計劃針對樓齡達10年或以上的樓宇。強制驗樓計劃則針對樓齡達30年或以上的樓宇。
- 檢驗範圍：「驗窗」集中處理窗戶的安全。而「驗樓」的範圍更廣泛，涵蓋樓宇的公用部分、外牆、結構構件和招牌等。需要留意，玻璃幕牆是屬於強制驗樓計劃的檢驗範圍。
- 檢驗週期：完成一次強制驗窗後，下一次的檢驗週期為5年。完成強制驗樓後，週期則為10年。
單位已出租，如何與租客協調？
即使單位已經出租，進行強制驗窗的法律責任依然在於業主。業主收到法定通知後，應盡快通知租客，解釋這是法律要求，需要安排合資格人士進入單位檢查。租客有法律責任配合，容許業主或其委派的人員在合理時間內進入單位進行檢驗及修葺。為了過程順利，建議業主提早與租客溝通，預約一個雙方都方便的時間，減少對租客日常生活的影響。
如何查詢大廈是否已被揀選？
要知道你的大廈是否已被納入強制驗窗計劃，最直接的方法是到屋宇署的官方網站查閱。網站上載了每年被揀選進行強制驗樓及強制驗窗的目標樓宇名單。你只需輸入大廈的名稱或地址，就可以進行查詢。當然，收到屋宇署發出的法定通知書，就是最確實的憑證。
錯過期限，如何申請延期？
如果你預計無法在指定期限內完成驗窗，必須在期限屆滿前，以書面形式向屋宇署申請延期。申請時需要提供充分的理據，例如無法成功委任合資格人士，或修葺工程非常複雜等。屋宇署會根據個案的具體情況審批申請。提交申請並不等於自動獲得批准，所以盡早處理是明智之舉。如果沒有合理解釋又錯過期限，便可能面臨檢控。