突然收到屋宇署的強制驗窗法定通知，應該點算？相信這是不少業主共同的疑問。面對突如其來的法律要求，擔心流程繁複、費用高昂，甚至害怕墮入坊間的報價陷阱，實在是人之常情。為此，我們特意為你準備了這份終極「驗窗懶人包」，由零開始，清晰拆解由收到通知到完成驗窗的5大步驟、全面分析檢驗及維修的費用預算，並揭露3大常見的報價陷阱，助你避開無良承辦商。無論是法例要求、合資格人士(QP)的角色，還是不遵從通知的嚴重後果，本文都將為你一文打盡，讓你輕鬆應對，安枕無憂。
全面理解強制驗窗計劃：法例基礎、涵蓋範圍與豁免條件
什麼是強制驗窗計劃？
屋宇署設立的法定目標與公眾安全
想深入了解這個驗窗懶人包，就要先明白香港的強制驗窗要求是甚麼。強制驗窗計劃是屋宇署為提升樓宇安全而設立的一項法定規管措施。它的核心目標非常清晰，就是主動找出並修葺有潛在危險的窗戶，防止因窗戶失修而墮下，保障市民大眾的安全。
法律依據：《建築物條例》第123章
這項計劃並非單純的行政指引，而是具備穩固的法律基礎。整個計劃的權力及執行細則，均源於香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》，賦予了屋宇署法定權力去推行及執法。
哪些樓宇需要遵守驗窗要求？
樓齡門檻：10年或以上的私人樓宇
根據法例規定，所有樓齡達到10年或以上的私人樓宇（獲豁免的樓宇除外），都有可能被納入強制驗窗計劃的範圍。當你的樓宇達到這個樓齡門檻，就需要留意是否會收到屋宇署的法定通知。
目標樓宇的揀選準則與風險評估
屋宇署並不會在同一時間向所有合資格樓宇發出通知。署方每年會根據一套風險評估機制，分批次揀選目標樓宇。考慮因素包括樓宇的樓齡、狀況、過往的維修記錄以及對公眾構成的潛在風險程度，以確保資源能優先投放於風險較高的樓宇。
強制驗窗有豁免情況嗎？
樓高不超過3層的住用樓宇豁免條款
計劃中確實設有豁免條款。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用建築物，例如村屋或某些低密度住宅，就可以豁免遵守強制驗窗的要求。
業主、QP及承建商的角色與責任
業主／業主立案法團的核心責任
作為業主或業主立案法團，你在計劃中擔當著核心角色。當收到法定通知後，你的首要責任就是在指定期限內，主動委任一名合資格人士（QP）為窗戶進行檢驗。如果檢驗後發現需要修葺，你亦有責任委任註冊承建商完成相關工程。
合資格人士 (QP) 的法定職責：檢驗與監督
合資格人士（Qualified Person, 簡稱QP）是整個流程的專業核心。他的法定職責主要有兩方面：第一，他必須親自為樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，準確判斷其安全狀況。第二，如果窗戶需要修葺，QP必須監督整個修葺過程，確保工程的物料和施工都符合法例標準。
註冊承建商的角色：執行修葺工程
註冊承建商是負責執行具體修葺工作的一方。當QP發出修葺指示後，業主就需要委任註冊承建商進行維修。他們必須在QP的監督和指導下，完成所有指定的修葺工程。這種檢驗與工程執行分開的安排，有效確保了檢驗結果的客觀性與工程的質素。
強制驗窗流程全攻略：5步曲由收到通知到完工
收到屋宇署的信件，相信大家都會想立即了解整個強制驗窗要求和流程。這個驗窗懶人包會將複雜的程序拆解成簡單的5個步驟，一步步引導你由收到通知開始，直到順利完成所有程序。只要跟著指引，整個過程其實相當清晰。
第一步：收到法定通知後的首要行動
如何解讀法定通知書內容
當你收到一份「強制驗窗法定通知書」，首先要明白這是一份法律文件，要求你為物業的窗戶安排訂明檢驗和修葺。通知書上會清楚列明需要檢驗的範圍，例如是單位內的窗戶，還是大廈的公用部分窗戶。同時，通知書上會有一個獨特的「通知書編號」，在之後委任合資格人士和提交文件時都需要用到。
遵從期限：單位及公用部分的時限
處理強制驗窗，時間掌握是關鍵。法定通知書會寫明遵從期限，所以要特別留意。一般來說，處理個別單位的窗戶，由通知書發出日期起計，你有6個月時間去完成整個檢驗和修葺（如有需要）的流程。如果是涉及大廈公用部分的窗戶，例如樓梯或走廊的窗，時限則會較長，通常是9個月。了解驗窗幾耐要做一次之後，首先要處理好眼前的期限。
申請延期的條件與程序
假如你有充分而且合理的理由，例如大廈即將進行大型維修工程，而工程已包含更換所有窗戶，你或許可以申請延期。申請延期必須以書面形式向屋宇署提出，並且要提供詳細的理據和相關證明文件。屋宇署會根據個別情況審批，所以並非所有申請都會獲准。
第二步：尋找並委任合資格人士 (QP)
如何透過官方名冊查核QP資格
下一步就是尋找一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你進行檢驗。合資格人士是屋宇署認可的專業人士或承建商。你可以到屋宇署的官方網站，查閱最新的《合資格人士名冊》，確保你委任的人士或公司具備法定資格。這是保障自己權益的第一道防線。
善用「窗安無事」App：尋找、報價與評分
為了方便業主，屋宇署推出了名為「窗安無事」的流動應用程式。這個App集合了合資格人士和註冊承建商的資料。你可以透過App搜尋附近的公司、直接邀請他們報價，甚至可以查閱其他用戶對他們的評分。善用這個工具，可以讓尋找和比較服務的過程變得更有效率和透明。
核實上門人員身份：要求出示「驗窗卡」的重要性
當檢驗人員上門時，你有權要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有QP的姓名、照片和有效日期等資料，是核實其身份最直接的方法。這個步驟非常重要，可以確保前來進行檢驗的是真正的合資格人士或其授權代表，而不是未經認可的人員。
第三步：進行訂明檢驗與結果處理
合資格人士 (QP) 親自檢驗的法定要求
根據法例，合資格人士必須親自進行訂明檢驗。他會仔細檢查窗戶的各個部分，包括玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘和螺絲等，判斷它們是否穩固和安全。這個親自檢驗的要求，是為了確保檢驗的專業性和可靠性。
檢驗後無需修葺的程序：呈交MWI 2a表格
如果QP檢驗後，判斷你的窗戶狀況良好，無需進行任何修葺。那麼他會在完成檢驗後的14日內，向屋宇署呈交一份名為「MWI 2a」的證明書。這就代表你已完成今次的驗窗要求，整個程序亦告一段落。
檢驗後需要修葺的流程：委任註冊承建商
如果QP發現窗戶有問題，需要進行修葺，你就需要委任一名「註冊承建商」來進行維修工程。這位註冊承建商必須在QP的監督下施工。你可以委任QP所屬的承建商，或者另覓其他註冊承建商，選擇權在你手上。
第四步：監督修葺工程與物料標準
合資格人士監督工程的重要性
在整個修葺過程中，QP的角色不只是檢驗，還包括監督。他需要確保承建商的施工方法正確，並且工程符合安全標準。QP的監督是法定要求，也是確保窗戶維修質素的關鍵一環。
符合原有設計標準的物料要求（如不銹鋼窗鉸）
維修時所更換的物料，其標準不能低於窗戶原有的設計。舉一個常見的例子，如果你的窗戶原來使用的是不銹鋼窗鉸，那麼更換時也必須使用不銹鋼窗鉸。QP有責任確保承建商使用合規格的物料，以維持窗戶的耐用性和安全性。
保存維修記錄：修葺前後的對比照片與單據
建議你在維修前後都為窗戶拍照存檔，同時要妥善保存所有報價單和正式收據。這些記錄除了是個人存檔外，萬一將來出現任何爭議，它們都可以作為重要的證明文件。
第五步：完成程序與存檔
由QP呈交完工證明文件 (MWI 3/ MWI 5)
當所有修葺工程在QP的監督下完成後，QP會在14日內向屋宇署呈交完工證明文件。如果修葺工程是由QP自己作為註冊承建商進行，他會提交「MWI 3」表格。如果是由另一位註冊承建商進行，QP則會提交「MWI 5」表格。
業主應索取文件副本以作記錄
當QP向屋宇署提交文件後，你應該向QP索取一份已呈交文件的副本。這份副本是你已經遵從法定通知的最佳證明。妥善保管這份文件，以備日後查閱之需。
強制驗窗週期解說：下次何時再驗？ (最快5年)
完成整個流程後，很多人會問下一次驗窗是幾耐之後。根據屋宇署的安排，同一個樓宇的下一個驗窗週期，最快會在5年後才展開。所以，完成一次強制驗窗後，你可以有一段相當長的時間無需再處理同樣的要求。
驗窗費用全解析：市場收費參考、預算及防騙攻略
要符合法定的驗窗要求，除了要了解整個流程，大家最關心的想必是費用問題。驗窗費用並非單一收費，而是由幾個部分組成，清晰了解收費結構，是為自己做好預算的第一步。這部分內容會為你拆解驗窗費用的組成，提供市場參考價目，並且教你識破常見的報價陷阱，讓你成為一個精明的消費者。
驗窗費用組成：檢驗費與修葺費
驗窗的總開支，主要可以分為兩大部分。第一部分是聘請「合資格人士」(QP) 進行檢驗及監督的專業服務費；第二部分則是在有需要的情況下，進行窗戶修葺工程的物料及人工費。即使你的窗戶狀況良好無需維修，第一部分的費用也是必須的。
第一部分：合資格人士(QP)的檢驗及監督費
這筆費用是支付給合資格人士的專業服務。費用涵蓋了他們親身到單位進行訂明檢驗、評估窗戶狀況，以及不論是否需要修葺，都必須向屋宇署呈交相關表格的行政工作。如果需要修葺，費用亦會包括監督工程的責任。市場上，檢驗費一般按單位或窗戶數量計算，費用由數百元至千多元不等，視乎單位的窗戶數量及複雜程度而定。
第二部分：常見修葺項目參考價目（窗鉸、鉚釘、七字鎖等）
如果檢驗後發現窗戶有問題需要修葺，便會產生第二部分的費用。這部分的價錢浮動較大，主要取決於需要更換的配件種類、物料和數量。以下是一些常見項目的市場參考價，讓你有個基本概念：
- 更換不銹鋼窗鉸： 約$150 – $350 (一對)，視乎尺寸而定。
- 更換不銹鋼鉚釘或螺絲： 約$100 – $180 (每扇窗)。
- 更換七字鎖或上下拉動鎖： 約$70 – $150 (每個)。
- 更換防水膠邊： 約$80 – $250 (每扇窗)，請注意這並非法例強制項目，但QP或會建議更換以防滲水。
以上價格只作參考，實際收費會因承建商、物料規格及工程難度而有所不同。
善用工具：驗窗費用預算計算機
現在有些網站或手機應用程式，例如屋宇署的「窗安無事」App，都提供了尋找承辦商及初步報價的功能。這些工具可以幫助你建立一個初步的預算概念。
如何利用預算工具獲取初步估算
使用這些工具的方法通常很直接。你只需要輸入單位內窗戶的大約數量，以及你觀察到的問題（例如開關不順、窗鉸有銹蝕等），系統就能根據市場數據，為你計算出一個大概的費用範圍。這是一個在你正式尋找公司報價前，非常有用的參考步驟。
比較預算與實際報價單的注意事項
有一點需要緊記，計算機提供的始終是初步估算。合資格人士親身上門檢查後，所提出的最終報價單才是最準確的。當你收到正式報價單時，可以將其與初步估算作比較。如果兩者金額有巨大差距，你便有理據地向對方查詢，了解差額的具體原因。
精明消費：識破3大常見報價陷阱
在尋找驗窗服務時，保持精明是保障自己權益的最好方法。以下是三個最常見的報價陷阱，學懂識破它們，就能避免不必要的損失。
陷阱一：「免費驗窗」背後的隱藏收費
市面上有些公司以「免費驗窗」作招徠，聽起來十分吸引。但這類服務通常存在一些隱藏條款。例如，即使窗戶無需修葺，他們仍可能收取數百元的「文件行政費」或「證明書費用」。他們的真正目的，往往是希望透過免費檢查，取得後續收費高昂的維修工程。因此，在接受服務前，必須問清楚所有潛在收費項目。
陷阱二：含糊不清的物料描述（如「優質物料」）
一份專業的報價單，應該清晰列明所使用物料的具體規格。如果你在報價單上看到「優質不銹鋼窗鉸」、「高級配件」等含糊字眼，便要提高警覺。這些描述沒有客觀標準，可能讓承辦商使用次等物料。你應要求對方清楚標明物料的等級，例如是「304不銹鋼」，確保物有所值。
陷阱三：缺乏詳細分項的報價單
最需要提防的是只提供一個「總數」的報價單。這種「綑綁式」報價透明度極低，你無法得知每個維修項目的具體收費。一份清晰的報價單，必須詳細分項列出每一扇窗需要更換的配件、數量、單價、人工費等。這樣你才能與市場參考價作比較，並且有效對比不同公司的報價。
法定驗窗標準詳解：4大檢查範圍與修葺準則
要掌握整個驗窗流程，首先要理解法定的驗窗要求。這份驗窗懶人包會清晰說明，合資格人士 (QP) 上門檢查時，並非天馬行空地尋找問題，而是根據屋宇署的指引，集中檢查影響窗戶結構安全的四大核心部分。了解這些標準，自然就能判斷報價單上的維修項目是否合理。
四大核心檢查範圍：玻璃、窗框、窗鉸與鉚釘
法定檢驗的重點在於「安全」，確保窗戶不會因為日久失修而對公眾構成危險。因此，檢查範圍主要圍繞以下四個關鍵組件。
玻璃嵌板：檢查有否破裂或破損
這是最直觀的檢查項目。QP會仔細檢視每一塊玻璃，確保沒有任何裂紋或崩角。即使是微小的裂縫，在風雨壓力下都可能擴大，構成安全隱患，所以任何形式的破損通常都需要更換。
窗框及窗扇：檢查有否變形、不穩固或開關困難
窗框與窗扇是窗戶的骨架。QP會檢查它們有沒有因為老化或外力而變形、扭曲，或者與牆身連接處出現鬆脫。同時，QP會親手開關窗戶，測試過程是否順暢。如果出現卡頓或需要過度用力才能開關，這可能代表窗戶的結構已經出現問題。
窗鉸：檢查有否變形、缺漏或嚴重銹蝕
窗鉸是支撐整個窗扇活動的靈魂部件。檢查重點在於窗鉸的臂杆有否彎曲變形、連接位有否斷裂、螺絲有否缺失。另外，嚴重的銹蝕會削弱金屬的強度，同樣屬於必須修葺的狀況。
鉚釘及螺絲：檢查有否鬆脫、缺漏或氧化（灰白色粉狀物）
固定窗鉸及其他組件的鉚釘和螺絲是另一個關鍵。QP會檢查它們是否牢固，有沒有鬆脫或缺漏。特別要注意的是鋁質鉚釘，如果發現其周邊出現灰白色的粉狀物，這是金屬氧化的明顯跡象，代表鉚釘的結構強度已經大打折扣，必須更換。
圖解檢查標準：合格與不合格狀況對比
單靠文字描述可能比較抽象，我們可以用一些具體狀況來對比合格與不合格的標準。
圖解：合格與不合格的窗鉸狀況
合格的窗鉸表面應大致平滑，沒有明顯的銹跡，臂杆筆直，開關時順暢無阻。不合格的窗鉸則可能出現肉眼可見的彎曲、表面滿佈啡紅色的銹漬，甚至在開關時發出刺耳的摩擦聲，感覺非常費力。
圖片示例：需要更換的氧化鉚釘特徵
一個健康的鉚釘，其釘頭應該是平整和緊貼金屬件的。當鉚釘需要更換時，最常見的特徵就是在釘頭周圍出現一圈灰白色的粉末。這些粉末並非塵埃，而是鋁金屬氧化後的產物，顯示鉚釘本身正在劣化，其固定能力已經不再可靠。
非強制但建議處理的項目
在檢驗過程中，QP可能會提出一些非法定要求，但建議處理的項目。了解兩者的分別，有助你作出明智決定。
防水膠邊：不影響結構安全，非法定要求
窗戶四周的黑色防水膠邊，其主要功能是防止雨水滲漏。隨著時間老化，膠邊會硬化、收縮或斷裂，導致滲水問題。不過，因為膠邊本身不屬於窗戶的結構支撐部分，所以即使其狀況不佳，亦不違反強制驗窗的法定安全要求。
為何QP仍會建議更換以防滲水？
一位負責任的QP，除了執行法定檢驗，亦會從業主的角度考慮。雖然老化的防水膠邊不影響驗窗結果，但滲水問題會對家居牆身、油漆甚至傢俬造成持續損害。與其日後再費時失事找師傅處理，不如在驗窗維修時一併更換。這是一個預防性的建議，旨在為你提供一個更長遠和全面的解決方案。
忽略驗窗要求的嚴重後果：罰款、檢控與政府代辦工程
收到強制驗窗通知，千萬不要置之不理。因為忽略這些法定的驗窗要求，後果可能比想像中嚴重，除了金錢損失，更有可能負上法律責任。讓我們一起清晰了解，假如沒有遵從通知，將會面對怎樣的程序與罰則。
不遵從通知的法律後果
當局的執法程序是循序漸進的。如果業主在指定期限內沒有採取行動，便會啟動一系列的法律程序。
定額罰款通知書 ($1,500)
首先，屋宇署會向未遵從通知的業主發出定額罰款通知書。這是一張金額為港幣$1,500的罰單，作為第一步的執法行動。
提出檢控的最高罰則：第四級罰款 ($25,000) 及監禁3個月
如果業主沒有理會定額罰款，屋宇署便會提出檢控。一經法庭定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣$25,000，以及監禁3個月。這顯示了當局對窗戶安全的重視程度。
罪行持續的每日額外罰款 ($2,000)
更重要的是，如果罪行持續，法庭可以就罪行持續的每一天，另外再判處港幣$2,000的罰款。罰款會逐日累加，直至業主完成所需的檢驗及修葺為止。
真實案例分析：為何有業主被重罰？
紙面上的罰則可能讓人感覺遙遠，但現實中確實有業主因持續漠視通知而被重罰。
剖析罰款額超過$150,000的個案成因
過去曾有個案，業主最終被罰款超過港幣$150,000。個案的成因，主要是業主長期不遵從法定通知，即使收到定額罰款及檢控傳票後，依然沒有履行責任。每日$2,000的額外罰款不斷累積，最終導致罰款總額達到一個非常驚人的數字。這清晰地說明，拖延處理並不能解決問題，反而會令財務損失加劇。
屋宇署的最終權力：代辦工程與追討費用
當業主始終沒有履行其法律責任，為了保障公眾安全，屋宇署便會行使其最終權力，直接介入。
政府代為安排檢驗及修葺的程序
屋宇署有權委任其聘用的顧問公司及承建商，代業主進行所需的訂明檢驗及修葺工程。政府人員或承辦商會進入樓宇完成相關工作，確保窗戶回復安全狀態。
向業主追討全數費用並加徵最高20%的附加費
工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關的費用，包括檢驗費、修葺費以及監督費。除此之外，署方更可以加徵不多於費用總額20%的附加費。這個做法確保了公共資源不會被濫用，同時也意味著由政府代辦，是業主最不划算、最昂貴的選擇。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
在處理強制驗窗要求的過程中，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這個部分就好像一個驗窗懶人包的問答環節，我們整理了一些最常見的問題，並提供清晰直接的解答，幫助你順利完成整個流程。
如果我的大廈即將進行大維修，可以豁免這次的驗窗要求嗎？
這是一個很實際的問題。答案是，一般情況下不可以。強制驗窗計劃與大廈的整體維修是兩件獨立的事情，各自有法定的時間框架。屋宇署發出的驗窗通知有明確的遵從期限，這個期限不會因為大廈將要進行維修而自動延長或豁免。
不過，你可以採取一個更具效率的做法。你可以建議業主立案法團，嘗試將兩項工程結合處理。例如，由負責大維修的認可人士或專業顧問，同時擔任強制驗窗的合資格人士(QP)，統一進行檢驗與監督。這樣做有機會協調工程時間表，並且可能節省部分行政或管理開支。
合資格人士(QP)與註冊承建商可以是同一間公司嗎？
答案是可以的。法例上容許合資格人士(QP)與註撮承建商來自同一家公司，前提是該公司必須同時具備這兩種專業資格。簡單來說，一間公司可以提供由檢驗、監督到施工的一站式服務。
這樣做的好處是溝通直接，流程可能更順暢。但是，業主在選擇這類服務時，需要更加留意報價的清晰度。一份詳盡的報價單，清楚列明檢驗費、監督費，以及各項修葺物料與工程的單價，是保障自己權益的關鍵。
我對QP的檢驗結果有懷疑，可以怎樣做？
假如你對合資格人士(QP)的檢驗報告，特別是建議修葺的項目存有疑問，你有權採取行動。首先，你可以直接向該QP查詢，請他根據法定標準，詳細解釋為何某些窗戶部件需要更換或修理。
如果解釋未能釋除你的疑慮，你可以尋求第二意見。自行委聘另一位獨立的合資格人士，對窗戶進行再次檢驗，比較兩份報告的結果。假如你懷疑當中涉及專業失當的行為，可以向屋宇署或相關的專業學會作出投訴。
完成驗窗後，需要保留相關文件多久？
當你完成整個驗窗程序，並且QP已向屋宇署呈交所需文件後，你應該妥善保存所有相關記錄。這些文件包括檢驗報告、註明各項收費的單據、修葺前後的照片，以及QP呈交給屋宇署的完工證明書副本 (例如表格MWI 3或MWI 5)。
法例沒有硬性規定業主需要保存這些文件多久，但是從保障自身利益的角度出發，我們建議你最少保留這些文件五年，也就是直到下一個可能的驗窗週期。這些文件是你履行了法律責任的重要證明，在日後樓宇買賣或出現任何爭議時，都能發揮重要作用。很多人會問驗窗幾耐要做一次，答案是最快五年後，所以保留文件五年是一個合理的做法。
若無法聯絡業主，租客應如何處理收到的法定通知？
租客收到法定驗窗通知書後，雖然法律責任在於業主，但租客亦有責任採取行動。你的首要任務是，立即透過所有已知途徑嘗試聯絡業主，例如電話、電郵，甚至是以掛號信形式將通知書寄往業主的登記地址。
假如你用盡方法後，依然無法聯絡到業主，你應該通知大廈的管理處。同時，你亦可以書面形式通知屋宇署，說明你已收到通知，並且無法聯絡業主的情況。這樣做可以保障自己，證明你已盡了租客的責任，避免被指控妨礙驗窗程序的進行。最終的法律後果會由失聯的業主承擔。