突然收到屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知」，對繁複的程序和潛在費用感到不知所措？別擔心，這份最新的「強制驗窗計劃懶人包」正是為您而設。本文將由零開始，為您清晰拆解由收到通知到完成修葺的5大核心步驟、市場收費參考、如何尋找合資格人士（QP），以至呈交驗窗記錄的完整流程。無論您是個別單位業主還是業主立案法團成員，都能在此一文看懂，輕鬆處理驗窗事宜，確保家居安全同時符合法例要求。
強制驗窗計劃快速總覽：3分鐘了解您的責任與流程
強制驗窗計劃是關乎公眾與家居安全的重要措施。如果您是業主，了解其中的責任與流程就十分必要。這份驗窗懶人包將為您拆解整個計劃，助您快速掌握核心要點，從容應對，並妥善備存所有驗窗紀錄。
我的樓宇需要強制驗窗嗎？
要判斷您的樓宇是否需要參與強制驗窗計劃，主要有三個關鍵條件。這三個條件必須同時符合，您的驗窗責任才會正式啟動。
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
首先，計劃的對象是樓齡達到10年或以上的私人樓宇。樓齡的計算是以屋宇署發出的佔用許可證（俗稱「入伙紙」）日期為準。
高度豁免：不高於3層的住用樓宇
其次，計劃設有高度豁免條款。如果您的樓宇是不高於3層的住用建築物，例如一些村屋或低密度住宅，則不受此計劃規管。
啟動條件：收到屋宇署的法定通知
最重要的一點是，業主並非需要主動自行驗窗。只有在正式收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知書」後，您才有法律責任啟動整個檢驗與修葺程序。
強制驗窗核心四部曲
收到通知後，整個流程可以簡化為四個清晰的步驟。跟隨這個流程，就能有系統地完成所有法定要求。
第一步：委任合資格人士 (QP)
您的首要任務，是委任一名屋宇署名冊上的「合資格人士」（Qualified Person，簡稱 QP）來為您的窗戶進行專業檢驗。
第二步：進行訂明檢驗
合資格人士會親自進行法例訂明的詳細檢驗，檢查範圍包括窗戶的各個組件，例如窗框、窗鉸、鉚釘及玻璃等，以評估其安全狀況。
第三步：(如需要) 委任註冊承建商進行訂明修葺
如果檢驗後發現窗戶有需要修葺的地方，您便需要再委任一名「註冊承建商」，按照合資格人士的指示進行維修。
第四步：監督工程並呈交驗窗記錄
修葺工程必須在合資格人士的監督下進行。工程完成後，合資格人士會向屋宇署呈交指明表格，即一份完整的驗窗記錄，以證明您已遵從法定通知。
計劃中的關鍵角色
在整個強制驗窗計劃中，有三個主要角色，各自擔當著清晰的職責，共同確保窗戶安全。
業主／業主立案法團：最終責任人
作為樓宇或單位的業主，您是整個計劃的最終責任人，負責委任專業人士並確保所有檢驗與修葺工作按時完成。
合資格人士 (QP)：負責檢驗與監督
合資格人士是計劃中的技術核心。他們不僅負責進行專業的訂明檢驗，還需在有需要時監督修葺工程的質量，確保一切符合法例標準。
註冊承建商：負責執行修葺工程
註冊承建商是實際執行維修工作的單位。他們必須根據合資格人士的專業判斷與指示，進行所有訂明的修葺工程。
深入剖析強制驗窗計劃：法例、目標與揀選機制
驗窗計劃的法律基礎與目的
要了解強制驗窗計劃，首先要明白它並非一項臨時措施，而是一個有清晰法律基礎和明確目標的長遠策略。這個計劃的存在，是為了系統性地處理樓宇因日久失修而可能引發的窗戶安全問題。它的根本目的，就是主動找出潛在風險，保障你我和大眾的家居及社區安全。
主要法例：《建築物條例》(第123章)
強制驗窗計劃的所有要求和程序，其法律根源均在於香港法例第123章《建築物條例》。這條例賦予了屋宇署權力，可以向樓齡達到指定年期的樓宇業主發出法定通知，要求他們履行檢驗和修葺窗戶的責任。因此，收到通知後進行驗窗並非單純的建議，而是一項必須遵守的法律規定。
核心目標：預防窗戶失修引致的公眾安全風險
計劃的核心目標十分直接，就是「預防勝於治療」。香港樓宇密集，窗戶作為樓宇結構的一部分，其組件如窗鉸、鉚釘等會隨時間自然損耗和老化。如果缺乏適時的檢查和維修，便可能構成墮窗的風險，對公眾安全造成嚴重威脅。計劃正是透過定期的強制檢驗，在問題惡化前識別並修復這些潛在危險。
屋宇署如何揀選目標樓宇？
很多人會好奇，屋宇署是如何決定向哪些樓宇發出驗窗令的。這並非一個隨機抽樣的過程，而是基於一套系統化的揀選機制，以確保資源能夠有效地投放在風險較高的地方。
「風險為本」的揀選策略
屋宇署採用的是一套「風險為本」的策略。簡單來說，就是優先揀選那些被評估為潛在窗戶安全風險較高的樓宇。透過成立一個由專業人士及地區代表等組成的諮詢委員會，共同商議及揀選目標樓宇，令整個決策過程更具公信力及效率。
主要風險評估因素：樓齡、樓宇狀況、墮窗記錄
在「風險為本」的策略下，屋宇署會考慮多項關鍵因素來評估樓宇的風險級別。主要包括三個方面：首先是樓齡，樓宇越舊，窗戶組件自然損耗的機會就越大。其次是樓宇的整體狀況，例如樓宇的維修保養記錄是否良好。最後，過往的墮窗記錄亦是重要的參考指標，若一棟樓宇或其鄰近區域曾有墮窗報告，其風險評級自然會提高，這也突顯了妥善保存驗窗紀錄的重要性。
【實戰指南】收到驗窗令？由零開始完成全流程
當您收到強制驗窗計劃的法定通知時，可能會感到有點不知所措。其實，整個流程都有清晰的步驟可循。這個實戰指南會像朋友一樣，一步步帶您由零開始，清晰地完成整個驗窗程序，並妥善備存您的驗窗記錄。
第一步：收到法定通知後的即時行動
確認通知書真偽及內容
收到信件後，首要任務是仔細核對通知書的內容。信上會列明樓宇地址、需要檢驗的範圍及遵從日期。如果對通知書的真偽有任何疑問，可以直接透過屋宇署的官方渠道，例如其網站或熱線電話，核實相關資料，確保一切準確無誤。
理解遵從期限：個別單位 (6個月) vs 公用部分 (9個月)
通知書上會清楚列明完成檢驗及修葺的期限。個別單位業主的期限通常是6個月。如果是樓宇的公用部分，例如大堂或樓梯的窗戶，由於需要業主立案法團或全體業主協調，所以期限會較長，一般為9個月。理解這個時間框架，有助您及早規劃。
第二步：如何尋找、篩選及委任合資格人士 (QP)
官方認可的尋找途徑 (屋宇署名冊、「窗安無事」App)
尋找合資格人士（Qualified Person, QP）並非難事。最可靠的途徑是查閱屋宇署網站上的「合資格人士名冊」。此外，屋宇署亦推出了名為「窗安無事」的流動應用程式，可以幫助業主搜尋附近已註冊的QP，並直接邀請他們提供報價，過程十分方便。
索取及比較報價的關鍵技巧
建議向至少三位不同的合資格人士索取報價。一份清晰的報價單，應該詳細列明檢驗費用。如果初步評估可能需要修葺，亦應列出各項潛在維修工程的收費，例如更換窗鉸或鉚釘的單價。比較時，除了價格，也要考慮QP的經驗與溝通是否清晰。
核實QP身份：要求出示「驗窗卡」
在決定委任並讓QP上門檢驗前，務必進行身份核實。每一位合資格人士都持有一張由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面有其姓名、照片及註冊編號。您可以要求對方出示此卡作核對，保障自己之餘，也確保檢驗符合法例要求。
第三步：訂明檢驗的過程與標準
QP的詳細檢驗範圍：窗框、窗鉸、鉚釘、玻璃等
合資格人士的檢驗有一套嚴格標準。他們會仔細檢查窗戶的每一個部分，包括窗框是否穩固、窗鉸的操作是否順暢、鉚釘有沒有出現鏽蝕或鬆脫、玻璃嵌板是否有裂痕、以及鎖具是否能妥善鎖上。整個檢驗過程旨在識別任何潛在的安全風險。
檢驗後的文件與初步報告
檢驗完成後，QP會向您提供初步結果。如果所有窗戶均安全合規，QP會填寫指明表格呈交屋宇署。如果發現有需要修葺的地方，QP會發出書面檢驗報告，清楚列明需要維修的項目和標準，讓您了解下一步需要做什麼。
第四步：需要修葺時的程序
委任註冊承建商的注意事項
如果檢驗後需要進行修葺，您便需要委任一名「註冊承建商」來施工。您可以自行尋找，或請QP推薦。重點是，必須確保承建商是根據《建築物條例》註冊的，這樣工程質量才有保證。
在QP監督下進行訂明修葺
所有修葺工程都必須在您之前委任的QP監督下進行。QP的角色是確保承建商所用的物料及施工方法，都符合法例的安全標準。這個監督步驟非常關鍵，是保障工程質量的核心。
常見修葺工程項目 (更換鉚釘、窗鉸等)
常見的修葺項目通常是更換已老化或鏽蝕的部件。這包括將不合規格的鐵鉚釘更換為不銹鋼鉚釘，或者更換已經變形、開合不順的窗鉸。這些看似微小的工程，卻是確保窗戶安全的關鍵。
第五步：完成計劃的最終步驟
由QP向屋宇署呈交指明表格
當所有訂明檢驗及修葺工程完成後，QP會負責向屋宇署呈交一份證明文件（指明表格）。這份文件確認您的窗戶已符合強制驗窗計劃的要求。提交文件後，整個流程便告一段落，正式的驗窗紀錄亦已建立。
完成後的效力：5年內豁免再驗
成功完成整個驗窗計劃後，您的窗戶在未來5年內，將豁免再被納入強制驗窗計劃。這代表您已履行了業主責任，同時也為家居安全增添了一份保障。之後只需作日常保養，便可安心。
強制驗窗費用預算、政府資助與安全攻略
收到驗窗令，大家最關心的問題之一自然是費用。整個強制驗窗計劃的開支主要分為兩大部分，分別是「檢驗費」和「修葺費」。了解清楚這些費用的構成，再加上善用政府資助，你就可以更有預算地完成整個流程。同時，學會一些自行檢查和防範不良銷售手法的技巧，更能保障自己的權益。
強制驗窗的費用構成
檢驗費用：市場參考價格
檢驗費用由你委任的合資格人士 (QP) 收取，主要涵蓋上門檢查窗戶和提交驗窗記錄文件的服務。市場上沒有統一的定價，費用會因應窗戶數量、樓宇地區和QP的資歷而有所不同。一般來說，每個窗戶的檢驗費大約在數十元至百多元不等，部分QP可能會設定一個最低收費。建議在委任前，先向幾位QP索取報價作比較。
修葺費用：按窗戶狀況及配件而定
修葺費用並非必然開支，只有在QP檢查後認為窗戶不符合安全標準時才需要。這部分的費用變動可以很大，完全取決於窗戶的實際狀況和需要更換的配件。常見的修葺項目包括更換不合規格的鐵鉚釘為不銹鋼鉚釘、更換生銹或變形的窗鉸、修補鬆脫的玻璃膠邊等。物料的質素和工程的複雜程度，都會直接影響最終的修葺開支。
如何獲取合理的工程報價？
為了獲得一個合理的價格，最好的方法是貨比三家。你可以透過屋宇署的「窗安無事」手機應用程式，一次過向多名合資格人士或註冊承建商發出報價邀請。收到報價單後，要仔細核對當中是否清晰列明所有工程項目、物料規格、人工費用等細節，避免出現隱藏收費。一份清晰詳盡的報價單，是保障雙方權益的重要文件。
可申請的政府資助與財政支援
為了協助有需要的業主，政府和相關機構設有多項資助計劃，以減輕業主在樓宇維修上的財政壓力。
市區重建局：「樓宇復修綜合支援計劃」
市區重建局（市建局）的「樓宇復修綜合支援計劃」是一個全面的支援平台。它為合資格的業主提供財政資助和技術支援，以進行包括強制驗窗在內的樓宇維修工程。計劃涵蓋不同類型的樓宇和業主，值得大家留意。
房屋協會：相關支援計劃
香港房屋協會（房協）同樣設有不同的樓宇維修資助和貸款計劃，例如「長者維修自住物業津貼計劃」，旨在協助合資格的長者業主維修他們的自住物業，應付強制驗窗計劃的要求。
申請資格與方法概覽
這些資助計劃的申請資格通常與樓宇樓齡、業主是否自住、年齡和入息水平等因素掛鈎。由於各計劃的詳情和申請辦法或會更新，最穩妥的做法是直接瀏覽市建局和房協的官方網站，查閱最新的申請資格和指引，或者致電其熱線查詢。
日常自行檢查與防範「圍標」
除了跟足程序，學懂一些基本檢查技巧和防範市場陷阱，能讓你更安心地完成整個驗窗紀錄。
如何自行識別窗戶潛在危險
即使未收到驗窗令，你也可以定期為家中的窗戶做個簡單「體檢」。可以留意以下幾點：
1. 開關窗戶時是否順暢，有沒有不尋常的聲音或阻力。
2. 窗鉸和鉚釘有沒有出現明顯的銹跡、變形或鬆脫跡象。
3. 窗框與牆身之間有沒有裂縫，窗框本身是否穩固。
4. 玻璃有沒有裂痕，鑲嵌玻璃的膠邊有沒有硬化或缺損。
「圍標」的常見手法及舉報途徑
「圍標」是指一群承建商串通，操控投標過程，令業主最終要以高價聘用其中一家。常見手法包括提供異常接近或偏高的報價，或由同一集團的人員代表不同公司向你推銷。如果你懷疑遇到圍標等反競爭行為，可以向競爭事務委員會舉報。如果過程中涉及行賄或貪污，則應向廉政公署求助。保持警覺，是避免墮入陷阱的第一道防線。
檢驗標準、責任劃分及常見誤解
要順利完成整個強制驗窗計劃，清楚理解檢驗標準和責任誰屬十分重要。很多人對此都有些疑問，我們來逐一拆解，讓你對自己的責任和檢驗範圍有一個清晰的概念。
窗戶的檢驗及責任誰屬？
個別單位 vs 樓宇公用部分
最簡單的劃分原則是：窗戶在哪個範圍，就由該範圍的負責人處理。如果你單位內的窗戶，例如睡房、客廳的窗，檢驗和維修的責任就屬於你這位業主。假如窗戶位於大廈的公用地方，好像是樓梯、走廊或者大堂，責任便由大廈全體業主共同承擔，通常會由業主立案法團或物業管理公司統籌處理。最終的驗窗記錄亦會清楚列明各部分的檢驗結果。
露台或伸出物的窗戶責任歸屬
露台、平台或伸出物（例如 enclosed balcony）上的窗戶，因為是屬於你單位的一部分，所以檢驗和維修的責任同樣歸屬於該單位的業主。簡單來說，只要該窗戶是服務你獨立單位的，基本上都是由你負責。
僭建物上的窗戶是否需要檢驗？
這是一個常見問題。答案是：需要。強制驗窗計劃的根本目的是保障公眾安全，避免窗戶因失修而墮下。所以，不論窗戶是否安裝在僭建物上，只要它存在墮下的風險，就必須納入訂明檢驗的範圍。至於僭建物本身的合法性，則是由屋宇署另一個部門跟進處理，兩者是分開的問題。
釐清檢驗範圍：滲水問題處理
很多人都期望驗窗可以一併解決窗戶滲水的煩惱，但這其實是一個普遍的誤解。
為何「訂明檢驗」不包括防水效能
強制驗窗計劃的核心目標是「結構安全」，並不是「防水功能」。合資格人士進行的「訂明檢驗」，會集中檢查窗戶的關鍵安全組件，例如窗框、窗鉸、鉚釘和玻璃嵌板等是否穩固，有沒有變形或銹蝕。這好比車輛年檢，重點是檢查煞車系統和輪胎等安全項目，而不是測試冷氣功能。窗邊的防水膠邊老化雖然可能導致滲水，但它不屬於計劃中必須檢驗的結構安全部分。
處理窗戶滲水問題的正確方法
如果你正受窗戶滲水問題困擾，正確的做法是另外尋找專業的防水工程承建商進行評估和維修。這是一項專門的工程。當然，有時候在進行訂明修葺時，例如需要更換整個窗框，客觀上可能同時解決了滲水問題。但你需要明白，處理滲水並不是強制驗窗計劃本身涵蓋的必然項目。
不遵守強制驗窗計劃的法律後果
強制驗窗計劃是一項具有法律效力的規定，並非單純的行政建議。如果收到屋宇署發出的法定通知後沒有依時處理，業主將會面對一系列的法律後果。大家在準備驗窗紀錄時，也應該了解清楚這些潛在的責任。
未能遵從法定通知的罰則
很多人可能覺得延遲處理問題不大，但實際上，未能依期遵從法定通知，會引發一連串由輕到重的處罰。
定額罰款：$1,500
首先，最直接和常見的後果就是定額罰款。屋宇署可以向沒有在指定期限內遵從驗窗通知的業主，發出一張港幣$1,500的定額罰款通知書。這可以理解為第一步的警告，提醒業主必須立即採取行動。
被檢控的最高罰款與監禁
如果業主支付了定額罰款後，仍然沒有採取行動去完成驗窗，情況就會升級。屋宇署有權向相關業主提出檢控。一經法庭定罪，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁3個月。這已經涉及刑事罪行，後果相當嚴重。
持續違規的每日罰款
除了上述的罰款和監禁，法例還設有持續罰款的機制。這意味著如果業主在被定罪後，依然固我，繼續無視法定通知，法庭可以下令，就罪行持續的每一天，另處罰款港幣$2,000。這筆罰款會每日累積，直到業主完成驗窗和所需的修葺為止，可能造成巨大的財政壓力。
政府代辦工程並追討費用連附加費
最後，在業主持續不遵從通知的情況下，屋宇署有最終的執法權力。署方可以委派政府的承建商，代為進行所需的檢驗和修葺工程，以消除公眾安全風險。工程完成後，屋宇署會向業主全數追討所有工程費用，並且可以加收不超過工程費用20%的附加費，作為監督行政開支。這不但令業主失去選擇承辦商和控制預算的權利，最終的開銷也往往比自行處理昂貴得多。
強制驗窗計劃常見問題 (FAQ)
大家在處理強制驗窗計劃的過程中，總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望這個驗窗懶人包的問答環節，可以為你提供清晰的解答。
我的樓宇已參與「自願樓宇評審計劃」，還需要強制驗窗嗎？
這是一個很好的問題。如果你的樓宇已參加由香港房屋協會主辦的「自願樓宇評審計劃」，並且在評審範圍中包括了窗戶檢驗，同時獲得了相關的認證，那麼在某些情況下，可以被視為已符合強制驗窗計劃對樓宇公用部分的要求。屋宇署會考慮豁免該檢驗周期內對公用部分窗戶的強制驗窗通知。不過，個別單位的窗戶檢驗責任，仍然需要由單位業主各自履行。
居屋或租置單位等資助房屋，驗窗程序有何不同？
資助房屋同樣受到《建築物條例》的規管，所以也需要進行強制驗窗。程序上的主要分別在於處理的部門不同。一般私人樓宇的法定通知由屋宇署發出及跟進。而居屋、租者置其屋計劃的單位，則由房屋局常任秘書長辦公室轄下的獨立審查組負責執行。雖然行政上的窗口不同，但檢驗的標準、合資格人士的規定以及業主應負的法律責任，兩者都是完全一樣的。
租客是否有責任執行驗窗？
法律上的責任劃分非常明確：強制驗窗的責任在於業主。屋宇署發出的法定通知，其對象是物業的擁有人，而不是租客。因此，由委任合資格人士、支付檢驗費用到監督維修工程，都應由業主負責。租客的角色是提供協助，例如在約定時間讓檢驗人員進入單位檢查，確保業主可以順利履行其法律責任。
如何查詢我的樓宇是否已被納入驗窗計劃？
想知道自己的樓宇是否已被納入計劃，有幾個直接的方法。首先，最直接的方式就是留意是否收到由屋宇署寄出的法定通知書。其次，你也可以主動透過屋宇署的網站，輸入樓宇地址查詢，網站會顯示已發出通知的樓宇列表。此外，政府推出的「窗安無事」流動應用程式也提供相關的查詢功能。最後，你也可以向大廈的業主立案法團或物業管理公司查詢，他們通常會最先收到有關樓宇公用部分的驗窗通知。
完成驗窗後，應如何保養窗戶？
完成檢驗和修葺，並妥善備存驗窗記錄，只是保障窗戶安全的第一步。日常的保養同樣重要。建議你定期清潔窗戶及窗框的軌道，避免積聚塵埃及雜物。同時，可以為窗鉸及其他活動組件定期添加潤滑油，保持開關暢順。日常使用時，應避免在窗柄或窗框上懸掛重物。自己也可以間中作簡單目測，留意窗鉸、鉚釘等有沒有出現鬆脫或銹蝕的跡象。良好的保養習慣，可以延長窗戶的壽命，也是保障家居安全的最好方法。