收到屋宇署的強制驗窗法定通知，業主們往往感到不知所措。面對繁複的法律責任、陌生的「驗窗牌照」制度，以及對高昂維修費和潛在騙局的憂慮，整個過程似乎充滿挑戰。本文旨在成為您的終極指南，一文釐清所有疑問。我們將由零開始，詳細拆解強制驗窗的5大核心步驟，深入剖析如何識別持牌專業人士，並提供詳盡的收費參考及實用防騙清單，助您輕鬆、安心地履行法律責任，保障家居安全，同時避免墮入任何收費陷阱。
強制驗窗計劃與驗窗牌照：了解業主責任與核心概念
收到強制驗窗通知時，業主最先要處理的就是尋找持有有效驗窗牌的專業人士。整個計劃的執行，都圍繞著合資格的專業人員和業主應盡的責任。首先，我們從最基本的概念入手，了解這個計劃的來龍去脈。
甚麼是強制驗窗計劃？
強制驗窗計劃是一項法定要求，旨在透過定期檢查和維修，確保樓宇窗戶處於安全狀態。這並非單純的家居維修，而是一個有法律效力的程序。
法律基礎：《建築物條例》及相關規例
這項計劃的法律根源是香港法例第123章《建築物條例》以及其附屬的《建築物(檢驗及修葺)規例》。法例清晰訂明了業主的責任、檢驗的標準和違規的後果，為整個驗窗流程提供了明確的法律框架。
核心目標：預防窗戶失修墜落，保障公眾安全
計劃的核心目標非常明確，就是主動預防窗戶因日久失修、組件老化而從高處墜落的意外。這類事故可以造成嚴重的人命傷亡，所以定期由專業人士進行檢查，是保障公眾安全的重要措施。
為何必須委任持驗窗牌照的專業人士？
政府設立驗窗牌照制度，是為了確保執行檢驗的人員具備法定的專業知識、資格和經驗。他們能夠準確識別窗戶的潛在結構風險，例如金屬疲勞、物料銹蝕等問題。這是一項嚴謹的法定檢驗工作，並非普通裝修師傅可以處理。
哪些樓宇須參與強制驗窗？
屋宇署會根據樓齡和樓宇狀況，揀選目標樓宇納入強制驗窗計劃。業主可以透過查閱屋宇署的公告，了解自己的樓宇是否在名單之內。
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
一般而言，樓齡達到10年或以上的私人樓宇（住用及非住用樓宇均包括在內）都有可能被選中。屋宇署會分批向目標樓宇的業主發出法定通知。
檢驗週期：每5年一次的法定要求
一旦樓宇被納入計劃，業主在完成首次檢驗後的每5年，都有機會再次收到通知，需要安排下一次的訂明檢驗。這是一個持續的、週期性的安全要求。
豁免情況：不高於3層的住用樓宇等
不是所有舊樓都需要強制驗窗。法例訂明了一些豁免情況，最常見的是樓高不超過3層的住用樓宇。此外，新界豁免管制屋宇（即村屋）一般也獲豁免。
業主在計劃中的法律責任與罰則
作為業主，了解自己在計劃中的法律責任至關重要。這不僅關乎個人物業，也涉及公眾安全。
收到法定驗窗通知後的責任
當你收到屋宇署發出的法定驗窗通知書，法律責任便正式開始。業主必須在指定期限內，委任一名持有有效驗窗牌照的「合資格人士」進行訂明檢驗，並且在有需要時，監督所需的修葺工程。
不遵從驗窗通知的法律後果
如果業主沒有合理辯解而未有遵從驗窗通知，即屬違法。屋宇署可向業主提出檢控，一經定罪，可處罰款。屋宇署亦有權委派顧問和承建商代為進行所需的檢驗和修葺，然後向業主追討相關費用和監督費，業主最終需要承擔的開支可能更高。
由零開始完成強制驗窗的5大步驟
收到強制驗窗通知，整個流程其實環環相扣，清晰直接。想順利完成，關鍵在於找對持有有效驗窗牌的專業人士，並跟隨以下五大步驟，就能有系統地處理好整個驗窗程序。
第一步：委任持驗窗牌照的合資格人士 (QP)
合資格人士的角色：負責檢驗與監督
整個強制驗窗的第一步，是委任一名「合資格人士」(Qualified Person, 簡稱QP)。他們是持有政府認可驗窗牌照的專業人士，擔當著獨立第三方的角色。其主要職責是為你的單位進行訂明檢驗，判斷窗戶是否安全。如果需要維修，他們亦會負責監督整個修葺過程，確保工程符合法例標準。
如何尋找並核實持有有效驗窗牌照的合資格人士
你可以透過屋宇署網站的「合資格人士名冊」及「註冊承建商名冊」尋找合適人選。在接觸服務提供者時，最重要是核實其身份。你可以要求對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，並即場透過屋宇署的流動應用程式掃描卡上的二維碼，或者在官網輸入其註冊編號，以確認其驗窗牌照仍然有效。
第二步：由合資格人士進行訂明檢驗
檢驗範圍：窗戶各組件（玻璃、窗框、窗鉸、鉚釘等）
委任QP後，他們便會親自上門進行訂明檢驗。檢驗過程非常仔細，QP會逐一檢查窗戶的每一個組件，包括玻璃有否破裂、窗框是否變形或銹蝕、窗鉸與鉚釘是否穩固及出現老化、防水膠邊是否硬化等。整個過程旨在找出潛在的安全隱患。
檢驗標準：依據屋宇署作業守則
所有檢驗工作都必須嚴格依據屋宇署頒布的《強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業守則》進行。這份守則詳細列明了檢驗的標準和方法，確保全港的驗窗工作有一致的專業水平，並以公眾安全為最高考量。
檢驗後的結果：判斷是否需要修葺
檢驗完成後，QP會根據窗戶的狀況作出專業判斷。如果所有窗戶都安全穩固，QP便會直接準備文件呈交屋宇署。如果發現有窗戶不符合安全標準，便會確定需要進行「訂明修葺」的項目。
第三步：如需修葺，委任註冊承建商
註冊承建商的角色：執行修葺工程
如果檢驗結果顯示窗戶需要維修，下一步就是委任一名「註冊承建商」來執行修葺工程。註冊承建商是負責動手施工的單位，例如更換窗鉸、鉚釘或進行其他必要的維修工作。
為何必須分開委任QP與註冊承建商（監督與執行的區分）
法例規定檢驗監督與施工必須由兩個獨立的專業單位負責，這是一個重要的制衡機制。QP負責監督，確保承建商的施工質量、工序及所用物料都合乎標準，避免出現「自己人查自己人」的情況，從而保障業主的權益與工程質素。
第四步：在QP監督下進行訂明修葺
監督的重要性：確保工程質量及物料符合法規
所有訂明修葺工程，都必須在QP的監督下進行。QP會確保承建商使用的物料（例如不銹鋼鉚釘和窗鉸）符合《作業守則》的規格，並且施工方法正確。這種監督是確保窗戶修葺後能真正達至安全耐用標準的關鍵。
常見的訂明修葺項目
一般常見的訂明修葺項目包括更換生銹或老化的窗鉸、更換拉釘（鉚釘）、修補或更換破損的窗框及玻璃、以及更換硬化失效的防水膠邊等。
第五步：由QP提交文件，完成法定程序
向屋宇署呈交所需證明文件
當所有訂明修葺工程在QP的監督下完成後，QP便會準備並簽署一份證明文件（指明表格MWI 2或MWI 2a），連同檢驗報告一併呈交給屋宇署，以證明你已遵從法定驗窗通知的要求。
完成整個法定驗窗程序的標誌
當屋宇署收到並接納QP呈交的證明文件後，整個法定驗窗程序便正式完成。這代表你已履行了作為業主的法律責任，直至下一個五年檢驗週期。
剖析驗窗牌照：如何識別合資格人士與註冊承建商
談到強制驗窗，最核心的一環就是找到持有有效驗窗牌的專業人士。這份驗窗牌照代表了法定的資格和專業的認可。在整個過程中，你會接觸到兩類關鍵人物：「合資格人士」和「註冊承建商」。他們的角色不同，職責也分明。現在，我們就來逐一拆解，讓你清楚了解如何分辨和選擇他們。
誰是合資格人士 (QP)？驗窗牌照的真正持有者
合資格人士 (Qualified Person, 簡稱QP) 是負責執行訂明檢驗和監督修葺工程的專業人員。他們是強制驗窗計劃中的靈魂人物，也是驗窗牌照的直接持有者。業主收到屋宇署的法定通知後，第一步就是要委任一位QP。
合資格人士的五類專業資格
不是任何人都可以自稱為QP。根據《建築物條例》，合資格人士必須名列於建築事務監督所備存的以下任何一個名冊之中：
1. 認可人士
2. 註冊結構工程師
3. 註冊檢驗人員
4. 註冊一般建築承建商
5. 註冊小型工程承建商（級別、類型及項目均須關於窗戶工程）
QP的核心職責：親自檢驗、妥善監督、確保安全
QP的責任重大，主要有三點。第一，他必須親自進行訂明檢驗，不可以將這個核心工作假手於人。第二，如果窗戶需要修葺，QP要為修葺工程提供妥善的監督，確保施工質量。第三，QP最終要核證窗戶在檢驗或修葺後，已經處於安全狀態。
如何驗證QP身份：「驗窗卡」全攻略
要確認你委任的人士是否貨真價實的QP，最直接的方法就是查看他的「驗窗卡」。這是屋宇署發出的官方身份證明，方便市民識別。
「驗窗卡」上的關鍵資訊：姓名、相片、屆滿日期等
一張有效的「驗窗卡」上面，會有清晰的個人資料，包括QP的姓名、近照、簽發日期和屆滿日期。特別要注意屆滿日期，確保其牌照仍然有效。如果QP是註冊承建商的代表，卡上還會列明承建商的名稱。
如何使用官方名冊進行動態驗證
除了查看實體卡，「驗窗卡」更可靠的驗證方法是利用屋宇署的官方網站或流動應用程式，查閱最新的合資格人士名冊。只需輸入QP的姓名或註冊編號，就可以即時核實其身份和註冊狀況，確保資料是最新最準確的。
提防無牌假冒人士及其風險
市場上可能存在一些沒有驗窗牌照的假冒人士，他們或會以低價招徠。委任這些無牌人士進行驗窗，不但無法遵從法例要求，更嚴重的是工程質量和安全都沒有保障，最終可能得不償失，甚至要負上法律責任。
誰是「註冊承建商」？負責驗窗後施工的專業單位
如果QP檢驗後，判斷窗戶需要維修，你就需要委任另一位專業人士——「註冊承建商」。他們是負責落手落腳，執行具體修葺工程的單位。QP負責監督，註冊承建商負責施工，兩者角色清晰，確保工程的獨立性和公正性。
註冊一般建築承建商 vs. 註冊小型工程承建商
註冊承建商主要分為兩類。如果修葺工程規模較大或結構複雜，就需要委任「註冊一般建築承建商」。如果工程屬於《建築物（小型工程）規例》界定的範圍，則可以委任「註冊小型工程承建商」。一般家居的驗窗修葺，多數屬於後者可以處理的範圍。
註冊承建商的主要職責：按照標準施工、確保工程安全
註冊承建商的主要職責，就是在QP的監督下，按照《建築物條例》和相關作業守則的標準進行修葺。他們要使用合規格的物料，並確保施工過程和完成後的窗戶都符合安全要求。
持牌專業人士的法律責任與罰則
法律對持有驗窗牌照的專業人士有嚴格的規管，如果他們沒有履行職責，將會面臨嚴厲的罰則，以保障公眾安全。
沒有親自檢驗或妥善監督的後果
法例規定QP必須親力親為。如果合資格人士或其代表沒有親自進行訂明檢驗，或沒有為修葺工程提供妥善監督，一經定罪，最高可被罰款港幣25萬元。
未能確保窗戶安全的罰則
如果QP或註冊承建商在完成工作後，未能確保窗戶已變得安全，後果會非常嚴重。一經定罪，最高可被罰款港幣100萬元及監禁3年。
非合資格人士冒充進行驗窗核證的嚴重後果
任何人如果並非合資格人士，卻冒充QP進行檢驗或發出核證，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣10萬元及監禁6個月。這也提醒我們，驗證QP身份是保障自己的重要一步。
強制驗窗收費全攻略：檢驗、維修費用及防騙指南
收到驗窗通知後，大家最關心的問題之一自然是費用。了解持有有效驗窗牌照的專業人士如何收費，是保障自己權益的第一步。整個驗窗過程的開支，主要分為「檢驗費」與「維修費」兩部分。以下將仔細拆解影響收費的因素、市場參考價格，並提供一套實用的防騙清單，讓你對開支預算有更清晰的掌握。
影響驗窗及維修費用的主要因素
每間單位的驗窗及維修費用都可能不同，主要視乎以下幾個關鍵因素。
窗戶數量、尺寸及類型
單位內的窗戶數量，是決定基本檢驗費的主要因素，窗戶越多，檢驗所需時間越長，費用自然較高。窗戶的尺寸與類型同樣關鍵，例如大型落地玻璃窗、結構較複雜的窗戶（如弧形窗、特定設計的窗），檢驗和維修的難度與成本都會相應增加。
維修項目的複雜程度
檢驗後若發現問題，維修費用的高低就取決於工程的複雜性。如果只是簡單更換幾顆生銹的鉚釘，費用相對有限。但如果需要更換整副窗鉸、重鋪防水膠邊，甚至更換窗戶玻璃或整個窗框，涉及的工序、物料和技術要求都更高，費用亦會大幅上升。
工程位置（是否需要棚架或吊船）
工程位置是影響總開支的一大變數。如果所有窗戶都能在室內安全地進行檢驗及維修，成本就最低。但若部分窗戶必須從外牆施工，例如一些梗窗（固定窗）或特定位置的窗戶，便可能需要搭建棚架或租用吊船。這些高空工作設備的費用不菲，動輒數千甚至過萬元，會直接令工程總開支顯著增加。
市場參考價格範圍
雖然沒有統一的官方定價，但市場上已形成一個大概的價格範圍，可供參考。
基本檢驗及呈交文件費用
這筆費用涵蓋了合資格人士上門檢查全屋窗戶，並代為向屋宇署呈交所需文件的服務。市場上，這項基本服務的收費普遍介乎每個單位港幣三百元至一千元不等，主要視乎單位大小及窗戶數量而定。這筆費用通常不包含任何維修項目。
常見維修項目單價（更換鉚釘、窗鉸、防水膠邊等）
如果檢驗後需要維修，費用便會逐項計算。以下是一些常見維修項目的市場參考單價：
* 更換不銹鋼鉚釘：每顆約港幣30至60元
* 更換窗戶手掣：每個約港幣150至300元
* 更換七字形窗鉸：每對約港幣250至500元
* 更換上下或左右拉窗滑輪：每件約港幣150至300元
* 更換窗戶防水膠邊：每呎約港幣30至60元
以上價格只作參考，實際收費會因物料質素、工程難度及承辦商而異。
精明報價與防騙實用清單
要避免墮入收費陷阱，業主在委聘承辦商時應採取主動，做好功課。
報價前：貨比三家及核實牌照資格
建議最少尋找兩至三家公司索取報價作比較。在聯絡承辦商時，除了查詢價錢，更重要是核實其專業資格。你應要求對方出示有效的驗窗牌照證明（例如驗窗卡），並可透過屋宇署網站的名冊，核對其合資格人士或註冊承辦商的身份是否真確。
審視報價單：警惕魔鬼細節，分清項目收費
一份清晰的報價單，是保障你的重要文件。審視時要留意報價單是否詳細列明所有維修項目的收費，包括物料、數量、單價及總額。要警惕一些含糊不清的字眼，例如以「一式」或「全包」等方式收費，應要求對方分項列明。同時，要查詢報價是否已包含保險及其他雜費，避免日後出現額外收費。
施工期間：拍照存證與處理新增項目
在維修工程開始前，建議先為需要維修的窗戶部分拍照存檔。工程完成後，再拍攝一次作對比，以作紀錄。如果在施工期間，師傅提出有新的維修項目（即報價單上未列明的項目），你應要求對方清楚解釋原因，並提供補充報價單，待你同意後才施工，這樣就能避免結帳時出現預算外的開支。
強制驗窗及驗窗牌照常見問題 (FAQ)
關於強制驗窗計劃與驗窗牌照，相信大家心中都有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以為你一一解答，讓你更清晰地了解整個流程和自己的權責。
我如何知道我的大廈是否需要強制驗窗？
想知道自己的大廈是否被選中進行強制驗窗，主要有兩個直接的方法。首先，屋宇署會向被選定樓宇的業主立案法團或管理公司發出法定通知，而法團或管理處通常會在大廈的公眾地方（例如大堂佈告板）張貼相關通告。其次，你也可以主動出擊，直接瀏覽屋宇署網站，網站上會定期公布被納入強制驗窗計劃的樓宇名單，只需輸入大廈名稱或地址，便能即時查閱。
若未收到通知，可否自行聘請持牌人士驗窗？
當然可以。即使你的大廈未收到法定通知，你依然可以為了家居安全，主動聘請持有有效驗窗牌照的合資格人士進行驗窗。這是一個非常負責任的做法，能夠及早發現窗戶潛在的結構風險，例如窗鉸或鉚釘老化、鬆脫等問題，防患於未然。自行驗窗不僅能保障家人安全，也能避免日後收到通知時，因需緊急維修而大失預算。
整個驗窗流程大約需時多久？
這個問題沒有一個標準答案，因為所需時間取決於幾個關鍵因素。一般來說，如果窗戶狀況良好，無需任何修葺，從預約合資格人士上門檢查，到他為你提交文件至屋宇署，整個過程可能只需一至兩星期。不過，假如檢驗後發現需要進行維修，所需時間便會延長。這將視乎維修項目的複雜程度、與註冊承建商的檔期協調，以及所需物料的訂購時間等，整個流程可能會由數星期至數月不等。
若對服務提供者表現不滿，可向哪裏投訴？
假如你對合資格人士或註冊承建商的服務，例如專業操守或工程質素有疑問，可以循以下途徑提出投訴。
屋宇署舉報熱線 (1823)
屋宇署是強制驗窗計劃的監管機構。若你懷疑服務提供者有違規行為，例如合資格人士沒有親自進行檢驗、監督不力，或承建商施工質素惡劣等，可以直接致電政府一站式熱線 1823 舉報。屋宇署會就個案進行調查，並對違規的專業人士或承建商採取紀律行動。
相關專業學會或註冊管理局
大部分合資格人士（如工程師、測量師）均是專業學會的成員，並受其專業守則約束。若你認為他們的行為有違專業操守，除了向屋宇署投訴外，亦可向其所屬的專業團體，例如香港工程師學會或測量師註冊管理局等機構作出投訴。這些機構設有獨立的紀律委員會，處理會員的失德行為。
政府有沒有提供關於驗窗的財政資助計劃？
政府和相關公營機構確實有為樓宇維修提供各類型的財政支援。例如，屋宇署設有「樓宇安全貸款計劃」，為有需要的業主提供低息貸款。此外，市區重建局及香港房屋協會亦不時推出名為「樓宇復修綜合支援計劃」等資助項目，涵蓋公用地方及個別單位的維修工程，當中可能包括強制驗窗的費用。這些計劃的申請資格和資助金額各有不同，建議你瀏覽各大機構的官方網站，了解最新的計劃詳情。