收到屋宇署的強制驗窗法定通知，感到徬徨無助？究竟驗窗責任誰屬？公用地方與私人單位的窗戶應如何分工？整個檢驗及修葺程序涉及甚麼步驟？更重要的是，如何尋找可靠的合資格人士，避免墮入圍標或不良營商手法的陷阱？
本文為你整合了詳盡的【驗窗懶人包】，旨在一次過解答所有疑問。我們將由法律責任劃分入手，清晰拆解強制驗窗的四大核心程序，並提供尋找及核實合資格人士的實用貼士。此外，更會深入剖析防伏攻略，助你精明預算、看懂報價單，遠離各種陷阱。無論你是個別業主還是法團成員，這份指南都能助你順利履行法律責任，保障家居安全。
釐清強制驗窗責任：收到法定通知後的第一步
當你收到屋宇署的信件，被告知需要履行驗窗責任時，第一時間可能會感到有點不知所措。這份驗窗懶人包的第一部分，就是為你清晰拆解整個計劃的來龍去脈，讓你了解收到通知後需要知道的所有基本資訊。
法律基礎與觸發點
要了解整個驗窗程序，首先要從源頭講起：究竟是什麼法律規定，以及在什麼情況下才會觸發這個責任。
法律依據：《建築物條例》第123章
整個強制驗窗計劃的法律根基，來自香港法例第123章《建築物條例》。這條例授權建築事務監督，為了公眾安全，可以要求指定樓宇的業主，對其窗戶進行檢驗及修葺。
觸發點：屋宇署發出的「法定通知」
一個很重要的概念是，驗窗責任並不是與生俱來的。它的觸發點，是你收到由屋宇署寄出的「法定通知」（Statutory Notice）。在收到這份正式文件之前，業主並沒有在此計劃下的法律責任。換言之，一切行動都由這份通知書開始。
強制驗窗計劃涵蓋的樓宇
那麼，是不是全香港所有樓宇都要驗窗？其實計劃有清晰的目標範圍。
樓齡要求：10年或以上的私人樓宇
計劃主要針對樓齡達到10年或以上的私人樓宇（不包括新界豁免管制屋宇）。屋宇署會每年按風險評估揀選目標樓宇，然後向相關業主發出法定通知。
主要豁免條件：不高於3層的住用樓宇
不過，凡事總有例外。如果你的樓宇是樓高不超過3層的住用建築物，就可以獲得豁免，不需要遵從強制驗窗的要求。
訂明檢驗的範圍與重點
收到通知後，下一步就是安排檢驗。但究竟要驗什麼？範圍和重點都十分清晰。
涵蓋範圍：公用地方及個別單位的所有窗戶
檢驗範圍涵蓋整座樓宇，包括大堂、樓梯等公用地方的所有窗戶，以及你私人單位內的所有窗戶。簡單來說，只要是窗，無論大小新舊，都要納入檢驗範圍。
檢驗重點：窗戶的結構與安全構件
驗窗合資格人士的檢驗重點，並非窗戶美不美觀，而是其結構安全。他們會仔細檢查窗框、窗扇、玻璃、鉚釘、螺絲和窗鉸等關鍵構件，確保它們穩固安全，沒有即時危險。
不包括範圍：非結構性的防水問題
有一點要特別留意，窗戶滲水或漏水等防水問題，雖然令人煩惱，但並不屬於強制驗窗計劃訂明的檢驗範圍。計劃的核心是結構安全，防水工程屬於另一範疇的維修。
【驗窗懶人包】一文看清強制驗窗四大步驟
當你收到屋宇署的法定通知，就代表強制驗窗程序正式啟動，履行驗窗責任的旅程亦隨之展開。整個過程其實相當清晰，主要分為四大步驟。接下來，就讓我們一步步拆解，讓你輕鬆掌握整個流程。
步驟一：委任合資格人士 (QP)
如何尋找及核實合資格人士？
整個驗窗程序的起點，是委任一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。想知道哪些專業人士持有驗窗資格？其實很簡單，你可以透過屋宇署網站查閱「合資格人士」名冊，或者使用官方的「窗安無事」流動應用程式搜尋。這些名冊詳列了所有受認可的專業人士及承建商資料，方便你聯絡及索取報價。
查驗「驗窗卡」的重要性
與合資格人士見面時，記得主動請對方出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡是核實其驗窗卡資格的最直接證明，上面清楚列有其姓名、相片及註冊編號。查驗這張卡，是保障自己的重要一步，確保你所委託的是真正具備資格的專業人士，避免誤聘不合資格的人員。
步驟二：進行訂明檢驗
合資格人士的檢驗職責
委任程序完成後，合資格人士便會與你相約時間，上門進行訂明檢驗。他們的職責是鉅細無遺地檢查窗戶的每一個部分，包括窗框、玻璃、鉚釘、鉸槽及螺絲等構件是否安全穩固。他們會根據《建築物條例》的標準，判斷窗戶是否處於安全狀態，抑或需要進行修葺。
業主須提供的配合
在檢驗過程中，你的配合同樣重要。你需要確保合資格人士能夠安全及順利地進出單位，到達所有需要檢驗的窗戶。如果窗邊有雜物，最好預先清理，讓他們有足夠的空間進行檢查。一個順暢的檢驗過程，有賴你與QP之間的良好溝通與合作。
步驟三：安排訂明修葺（如需要）
委任註冊承建商進行工程
如果檢驗結果顯示窗戶有欠妥之處，就需要進入修葺階段。這時，你需要委任一名「註冊承建商」（Registered Contractor）來進行訂明的修葺工程。註冊承建商是負責實際施工的單位，你同樣可以在屋宇署的網站上找到他們的名冊。
合資格人士的監督角色
在修葺過程中，你早前委任的合資格人士會擔當監督角色。他會監督註冊承建商的施工過程，確保所有修葺工作都符合安全標準和法例要求。這種將檢驗監督與實際施工分開的安排，能有效確保工程質素，保障你的權益。
步驟四：提交文件完成程序
法定完成時限：私人單位與公用部分
當所有檢驗及修葺工程圓滿結束後，便來到最後一步。你需要留意，法定通知書上會列明完成整個程序的時限。一般而言，私人單位的窗戶與樓宇公用部分的窗戶，其完成時限會有所不同，務必清楚了解自己單位的期限。
向屋宇署提交指明表格及證明
最後，你的合資格人士會負責填妥指明表格，並連同相關證明文件，一併呈交予屋宇署。文件成功提交後，即代表你已完成這次的強制驗窗責任。記得妥善保存所有相關文件，例如檢驗報告及完工證明書的副本，以作日後記錄。
驗窗責任誰屬？公用地方、私人單位及特殊情況剖析
收到驗窗令後，大家最關心的問題之一，必定是驗窗責任誰屬。這個問題的答案並非單一，而是取決於窗戶的具體位置。想輕鬆理解整個驗窗程序，這個驗窗懶人包就為你清晰剖析不同情況下的責任歸屬，讓你一目了然。
個別單位 vs. 公用地方的責任劃分
要判斷驗窗責任誰屬，最基本的分界線就是窗戶位於「個別單位」還是「公用地方」。這通常會根據大廈公契的條款來界定，但一般而言，可以依循以下簡單的原則區分。
個別單位窗戶：業主獨立承擔
簡單來說，凡是位於你私人單位內的窗戶，例如客廳、睡房、廚房或浴室的窗，其驗窗責任都由該單位的業主全權負責。這意味著由委任合資格人士、支付檢驗費用，以至安排任何後續的修葺工程，整個驗窗程序都須由業主獨立處理和承擔。
公用部分窗戶：業主立案法團或全體業主共同承擔
至於大廈公用地方的窗戶，例如樓梯、走廊、大堂或會所等空間的窗，責任就有所不同。由於這些地方屬於全體業主共同擁有，相關的驗窗責任自然由業主立案法團（OC）或全體業主共同分擔。相關費用會從大廈的管理費或維修基金中支出。
業主立案法團 (OC) 的核心角色
對於設有業主立案法團的大廈，法團在處理公用地方的驗窗事宜上，扮演着不可或缺的角色，主要職責可分為統籌執行與財務管理兩方面。
統籌及執行的責任
法團需要代表全體業主，負責委任一名具備驗窗資格的驗窗合資格人士，並協調其進入公用地方進行檢驗。若檢驗後發現需要修葺，法團亦要負責招標及委聘註冊承建商進行工程，並監督整個過程，確保符合安全標準。
財務及管理的責任
所有涉及公用部分驗窗的費用，包括檢驗費和修葺工程開支，都應由大廈的管理費或維修基金支付。法團的職責是妥善管理相關賬目，確保資金運用得宜，並在有需要時，按照大廈公契及相關法例程序，向業主籌集所需資金。
特定房屋計劃的特別安排
值得留意的是，部分特定類型的房屋，其強制驗窗的呈報程序與一般私人樓宇有所不同，業主須特別注意，確保文件提交至正確的部門。
居屋、租置計劃單位的呈報程序
如果你是居者有其屋計劃（居屋）或租者置其屋計劃（租置計劃）單位的業主，雖然驗窗程序和責任劃分原則大致相同，但在完成檢驗及修葺後，提交文件的對象並非屋宇署。
聯絡部門：「獨立審查組」
這些單位的業主或其業主立案法團，在完成檢驗或修葺後，需要將相關的指明表格及文件，呈交至房屋局常任秘書長辦公室轄下的「獨立審查組」，而非直接交予屋宇署。提交前務必核對清楚，以免因送錯部門而耽誤了法定期限。
【防伏攻略】精明驗窗，避開圍標與不良手法
履行驗窗責任，除了要跟足法定程序，精明地選擇服務提供者同樣重要。市面上驗窗公司眾多，質素難免參差。了解如何分析報價、識別不良手法，可以保障你的權益，避免不必要的金錢損失。
建立合理預算與分析報價單
貨比三家：索取多份詳細報價
收到法定通知後，第一步是尋找合資格人士。建議最少向三至五間不同的公司或個人索取報價。這樣做不單是為了比較價錢，更可以讓你掌握市場大概的收費水平。如果一份報價遠高於或遠低於其他份，就需要特別留神。你可以透過屋宇署的網站或「窗安無事」流動應用程式，尋找已註冊的驗窗合資格人士，確保他們具備所需的驗窗資格。
解讀報價單：留意隱藏收費與魔鬼細節
一份清晰的報價單，是專業服務的體現。分析報價單時，應留意以下幾點：
- 分項是否清晰：專業的報價單會清楚列明「檢驗費」和「修葺費」。檢驗費通常是固定收費，包括上門檢查、撰寫報告及呈交文件。修葺費則是按實際需要計算，例如更換每顆拉釘、每副窗鉸的費用。要警惕那些只提供「全包價」而沒有細項的報價單。
- 留意修葺項目單價：仔細比較不同報價單中，相同修葺項目的單價是否合理。例如更換不銹鋼拉釘的費用，可以作為一個比較基準。
- 確認額外收費：主動查詢除了報價單上的項目，還有沒有其他可能產生的費用，例如交通費或就特別窗戶設計的附加費，確保預算更準確。
識別並防範圍標及不良營商手法
圍標行為的常見警號
特別是對於大型屋苑或整幢大廈的驗窗工程，業主立案法團或管理公司需要加倍警惕「圍標」行為。圍標是指有供應商私下串通，操控投標過程，令工程價格被抬高。常見的警號包括：
- 收到的多份標書報價異常地高，或者報價金額十分相近。
- 有公司在投標過程中，試圖游說你不要再尋找其他承辦商。
- 所有推薦的承辦商都來自單一來源，並且互相推薦。
- 合約條款含糊不清，或者工程範圍的描述模稜兩可。
求助途徑：廉政公署、競爭事務委員會等機構
如果你懷疑遇到圍標或任何不良營商手法，可以向相關機構尋求協助。
- 廉政公署 (ICAC)：如果懷疑過程中涉及任何賄賂或貪污行為。
- 競爭事務委員會：如果懷疑出現圍標、合謀定價等反競爭行為。
- 香港海關：如果遇到具誤導性或遺漏重要資料的營商手法。
- 消費者委員會：提供消費諮詢，及協助調解商業糾紛。
簽約前 checklist 與文件保存
合約中必須列明的條款
簽訂合約是保障雙方的重要一步。一份正規的合約，應該清楚列明以下條款：
- 雙方全名、地址及聯絡方法。
- 負責驗窗的合資格人士全名及其註冊編號，確保其驗窗卡資格有效。
- 詳細的工作範圍、工程項目及使用的物料規格。
- 清晰的費用明細，包括檢驗費、各項修葺的單價及總價。
- 工程的施工及完成期限。
- 付款方式及時間表。
- 修葺工程的保養期。
必須保存的重要文件副本
完成整個驗窗程序後，記得妥善保存所有相關文件，以作紀錄及備用。這些文件包括：
- 所有索取過的報價單。
- 已簽署的合約正本。
- 所有付款紀錄，例如收據或銀行轉帳證明。
- 與承辦商來往的重要通訊紀錄。
- 最後由合資格人士呈交給屋宇署的指明表格副本。
漠視法定通知的嚴重後果：罰款、監禁與政府介入
履行驗窗責任是每位業主的法律要求，絕對不能掉以輕心。假如收到屋宇署的法定通知後選擇置之不理，後果可能比想像中嚴重得多，除了金錢損失，更可能引致政府直接介入，甚至面臨刑事檢控。
不遵從通知的直接法律罰則
當你未能在指定期限內遵從驗窗通知，法律程序就會啟動。政府會採取一系列的執法行動，罰則會隨着你的拖延而逐步升級。
定額罰款通知書
最初，你可能會收到一張定額罰款通知書，金額為港幣1,500元。這可以視為第一步的警告，提醒你必須立即採取行動。
刑事檢控：更高罰款與監禁風險
假如繳交定額罰款後，你仍然沒有完成驗窗程序，屋宇署便會提出刑事檢控。一經定罪，罰款額會大幅提高，最高可達港幣25,000元，甚至可能被判監禁長達3個月。這顯示了政府對窗戶安全的重視程度。
按日計算的持續違規罰款
更重要的是，如果定罪後問題依然未解決，法庭有權判處按日計算的額外罰款，每日最高可罰款港幣2,000元，直至你完成所需的檢驗及修葺為止。罰款會不斷累積，對業主造成沉重的財政壓力。
屋宇署的「代辦工程」機制
除了直接的法律懲罰，屋宇署還有權力主動介入，這就是「代辦工程」機制。當業主持續不履行責任時，政府不會無限期地等待。
政府介入代辦工程的權力
根據法例，屋宇署有權委任顧問公司和註冊承建商，直接代你進行所有必需的驗窗及修葺工程，確保窗戶回復安全狀態，以保障公眾安全。
業主須承擔的代辦費用
政府代辦並非免費服務。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，包括檢驗費、工程費及顧問費等，所有開支都需由業主一力承擔。
警告：高達20%的監督費及附加費
最需要留意的是，除了工程本身的所有費用，屋宇署還會徵收一筆監督費及附加費，金額最高可達總開支的20%。這筆額外費用，是業主拖延履行責任所需付出的沉重代價。
業主之間不合作的法律責任
在多業權的大廈中，處理公用地方的驗窗責任時，個別業主的不合作行為同樣會引致法律後果。
拒絕分擔公用部分費用的後果
如果業主立案法團已決議進行公用地方的驗窗及修葺工程，任何個別業主若無合理辯解而拒絕分擔其應付的費用，即屬違法。一經定罪，最高可被罰款港幣25,000元。
阻礙檢驗或修葺工程的後果
此外，任何業主或住戶，如果阻止或拒絕法團委派的人員進入其單位內，進行公用部分的檢驗或維修工程，同樣是違法行為。此舉最高可被罰款港幣10,000元及監禁6個月。
強制驗窗常見問題 (FAQ)
在了解基本的驗窗責任和程序後，許多業主心中可能還有一些具體疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供更清晰的指引。
如果無法在限期內完成驗窗，可以申請延期嗎？
答案是可以的。假如你遇到特殊情況，例如無法聯絡單位住戶，或者修葺工程規模比較大，確實無法在指定期限內完成整個驗窗程序，你可以向屋宇署提出書面申請，要求延長遵從法定通知的期限。申請時需要提供充分的理據。一般來說，你所委任的合資格人士會在這方面提供協助，幫助你準備和提交申請。最重要的是，必須主動溝通，切勿在沒有任何通知的情況下逾期。
政府或相關機構有為驗窗提供財政資助嗎？
有的。為了協助有需要的業主履行驗窗責任，市區重建局和香港房屋協會等機構，都有提供不同類型的樓宇復修資助或貸款計劃，例如「樓宇復修綜合支援計劃」。這些計劃通常會涵蓋強制驗窗所需的檢驗和修葺費用。不過，每項計劃都有特定的申請資格，例如申請人的入息水平或者樓宇狀況等。建議你直接瀏覽相關機構的官方網站，查閱最新的資助詳情和申請辦法。
「合資格人士」和「註冊承建商」有什麼分別？可以只聘請一個嗎？
這兩個角色職責不同，不能混為一談。「合資格人士」（QP）的角色好比醫生，負責「診斷」。他們會進行檢驗，判斷窗戶有沒有問題，然後發出檢驗報告。如果需要維修，他們還要負責監督整個修葺工程，確保工程符合標準。他們的驗窗資格是受法例規管的。「註冊承建商」則像是「施工團隊」，負責「動手做」。他們是根據合資格人士的指示，進行實際的修葺工程。所以，如果檢驗後發現需要修葺，你就必須聘請這兩者。這個制度是為了確保檢驗和施工是分開的，互相監察，保障工程質素。如果檢驗後確認窗戶狀況良好，無需修葺，那你只需要聘請合資格人士完成報告和提交文件就可以了。
我對法定通知有異議，可以提出反對或上訴嗎？
根據《建築物條例》，業主確實有權對法定通知提出上訴。如果你認為通知的內容不合理，例如樓宇的實際狀況不應被納入計劃，你可以向根據條例設立的上訴審裁小組提出上訴。你需要按照法定程序，在指定限期內向上訴審裁小組的秘書提交上訴通知書。這是一個正式的法律程序，涉及複雜的理據和文件，建議在採取行動前先諮詢法律意見。
我自行安排的「自願驗窗」能否替代強制驗窗的要求？
這是一個很好的問題，答案是「有可能」。如果你在收到法定通知之前，已經主動聘請了合資格人士，並按照強制驗窗計劃的標準完成了檢驗和修葺，這項「自願驗窗」是可以被接納的。關鍵在於，當你收到法定通知後，你聘請的合資格人士仍然需要為該次檢驗，向屋宇署呈交指明的表格，以正式遵從該通知的要求。簡單來說，只要你之前的檢驗工作符合所有法定標準，並且由具備驗窗卡資格的專業人士執行，就可以用來履行強制驗窗責任，省去重新再驗的功夫。