收到屋宇署的強制驗窗法定通知，切勿掉以輕心。許多業主以為只是例行公事，卻因一時疏忽或誤解，墮入四大違規陷阱，最終不僅面臨$1,500的定額罰款，更可能觸發連鎖式的法律後果。事實上，這張罰單僅是個開始，由警告信、刑事檢控，到政府委派承辦商強行驗窗並徵收高達20%的附加費，整個執法流程環環相扣，罰則層層加碼。為免業主因小失大，本文將為您全面拆解整個執法程序及違規後果，並提供清晰的自救攻略及成本比較，助您正確履行驗窗責任，徹底避開罰款風險。
四大強制驗窗違規行為及相關罰款詳解
談及驗窗罰款，許多業主首先想到的是不理會通知書的後果，但其實驗窗法例涵蓋的範圍更廣。要完全避免罰款陷阱，便要清楚了解四種主要的違規行為，每種情況的罰則都有不同，從定額罰款到刑事檢控，後果可以十分嚴重。以下就為你逐一拆解。
違規一：未遵從強制驗窗法定通知
這是最常見的違規情況。當你收到屋宇署發出的「強制驗窗法定通知」後，便有法律責任在指定期限內委任合資格人士完成檢驗及修葺。如果無視這份通知，執法行動便會啟動。初期你可能會收到警告信，接著便是$1,500的定額罰款通知書。假如你依然置之不理，屋宇署便可提出刑事檢控。一經法庭定罪，最高可判處罰款$25,000及監禁三個月。更重要的是，法庭有權就罪行持續的每一天，額外再判罰款$2,000，罰款金額會不斷累積。
違規二：阻礙或拒絕獲授權人員進入處所
另一種違規行為是主動妨礙驗窗工作。例如，大廈法團已委聘合資格人士或承建商，需要進入你的單位以檢驗或修葺樓宇公用部分的窗戶，但你卻無合理理由拒絕他們進入。這種阻撓行為會直接拖慢整個大廈的驗窗進度，同樣屬於刑事罪行。根據法例，任何人士如果阻礙或拒絕獲授權人員進入處所進行檢驗或修葺，一經定罪，最高可被罰款$10,000及監禁六個月。
違規三：拒絕分擔樓宇公用部分驗窗費用
強制驗窗的責任不只局限於自己單位內的窗戶，還包括大廈的公用部分，例如樓梯、走廊及大堂的窗戶。這些公用部分的檢驗及維修費用，理應由全體業主按公契規定共同分擔。如果你已經處理好自己單位的窗戶，卻拒絕支付公用部分的費用份額，導致法團無法順利完成工程，你同樣會面臨檢控。此項罪行的最高罰款額可達$25,000。
違規四：政府代辦工程後的懲罰性附加費
這是政府的最終強制執行手段。假如業主或法團在經過多次警告及罰款後，仍然堅持不履行驗窗責任，屋宇署有權介入。署方會主動委派顧問公司及承建商代為進行所有必需的檢驗和修葺工程。工程完成後，署方會向相關業主或法團追討所有開支，包括工程費、顧問費及監督費。最關鍵的是，除了全數費用外，署方還可以額外徵收一筆不超過總費用20%的附加費，作為懲罰。這意味著，由政府代辦的總成本，必定遠高於業主自行處理的開支。
驗窗罰款執法流程拆解：由警告到檢控的四個階段
很多人一聽到驗窗罰款就感到緊張，以為錯過了限期就會立刻收到告票。其實，根據現行的驗窗法例，屋宇署的執法程序是循序漸進的。整個流程就像一個逐漸升級的警示系統，從書面提醒到最終的強制執行，中間有多個階段。清楚了解這四個階段，就能明白政府的執管邏輯，並且掌握在每個關口補救的機會。
第一階段：屋宇署發出「法定通知」及警告信
一切的開端，源於一份由屋宇署寄出的「法定通知」。這不是普通的信件，而是一份具有法律效力的文件，明確要求業主在指定的期限內，委任合資格人士完成窗戶檢驗。假如業主未能在限期前遵從，屋宇署通常不會立即採取懲罰行動。他們會先發出一封警告信，作為最後的提醒。這個階段可以視為一個緩衝期，給予業主一個糾正錯誤的機會。
第二階段：送達$1,500定額罰款通知書
如果業主在收到警告信後，依然沒有採取任何行動，執法程序就會進入第二階段。屋宇署會向業主發出定額罰款通知書，金額為港幣$1,500。這是一項行政處分，性質類似交通違規的「牛肉乾」。不過，有一個關鍵點必須注意，繳付這筆罰款，並不代表驗窗的責任就此了結。業主仍需盡快完成檢驗及修葺，否則將會面臨更嚴重的後果。
第三階段：提出刑事檢控，面臨更高罰款及監禁
當定額罰款也無法促使業主履行責任時，事件的性質就會從行政違規升級至刑事罪行。屋宇署有權向相關業主提出刑事檢控。一旦經法庭定罪，罰則將會大幅提高，最高可被判處罰款港幣$25,000及監禁三個月。更具阻嚇力的是，法庭有權就罪行持續的每一天，額外再判處罰款港幣$2,000。這意味著拖延的時間越長，潛在的罰款總額就會像雪球一樣越滾越大。
第四階段：政府委派承辦商強制執行，並追收所有費用連附加費
這是執法流程的最後一步，通常只在業主完全不合作的情況下才會出現。為了保障公眾安全，屋宇署有最終權力介入，委任政府的顧問公司及承建商，強制進入處所完成所有必要的檢驗和修葺工程。工程完成後，政府會向該業主追討所有相關開支，包括工程費、顧問費及監督費。除此之外，政府還可以額外徵收一筆不超過總費用百分之二十的附加費，作為懲罰。走到這一步，業主不僅失去了選擇承辦商的自主權，最終付出的總成本往往遠比當初自行處理要高得多。
違規後果升級路徑圖：守法與拖延的分岔路
守法業主的合規路徑
收到強制驗窗通知，其實就像收到一個定期的樓宇健康檢查提醒。選擇守法的業主，走的會是一條清晰直接的路。你只需要在指定時間內，找一位合資格人士（QP）檢查窗戶，然後根據報告完成必要的維修，最後提交文件。整個過程的開支是可預算的，而且完成後就能安心，未來五年都不會再受同樣問題困擾。這條路徑不但能確保家居安全，更是最省時、省錢、省心的選擇。
違規業主的罰款升級路徑
至於另一條路，就是拖延或無視通知，這條路的終點往往就是高昂的驗窗罰款。整個罰款升級過程就像一個雪球，越滾越大。一開始，你可能只會收到警告信。如果繼續置之不理，一張$1,500的定額罰款通知書就會送到你手上，這是第一筆直接的財務損失。如果連這張罰單也無法讓你行動，屋宇署就會根據驗窗法例提出刑事檢控。一旦罪名成立，罰款隨時會跳升至最高$25,000，甚至可能面臨監禁，而且會留下案底。事情還未完結。如果定罪後你依然故我，法庭有權每日再加罰最高$2,000。最終，政府會委派承辦商強制完成工程，然後向你追討所有費用，再額外加上一筆最高達20%的附加費。由最初幾百元的驗窗費，演變成數萬元甚至更高的總開支，這條拖延之路的代價，實在不菲。
成本大比拼：自行驗窗 vs. 政府代辦連罰款
談到強制驗窗，很多人首先想到的是驗窗罰款的數目，但實際的財務影響遠不止於此。其實，選擇主動履行責任，還是拖延至政府介入，兩者的最終開支有天壤之別。我們來仔細比較一下這兩種情況的成本，你會發現及早處理才是最精明的理財之道。
情況一：主動履行責任的預估開支
當你收到法定通知後，主動委任合資格人士處理，所有開支都相對透明和可控。整個過程的費用主要由兩部分組成：
首先是「檢驗費」。合資格人士上門為全屋窗戶進行詳細檢查，費用一般按窗戶數量計算，市場參考價大約由數百元至千多元不等，視乎單位大小和窗戶數量而定。
其次是「維修費」。如果檢驗後所有窗戶都安全穩固，恭喜你，這部分的費用就是零。假如發現問題需要維修，例如更換生鏽的鉚釘、窗鉸或損壞的鎖具，費用則按實際工程項目計算。你可以自行向多間註冊承建商索取報價，選擇最合乎預算的方案。在這個情況下，開支的自主權完全在你手中。
情況二：被政府強制代辦的總成本計算
如果業主對法定通知置之不理，最終由政府介入，總成本就會像雪球一樣越滾越大。這筆帳單的構成複雜得多，而且每一項都不是小數目。
第一筆費用是定額罰款。屋宇署會先發出$1,500的定額罰款通知書，這是整個罰款程序的開始。
如果持續不遵從，下一步就是刑事檢控。根據驗窗法例，一經定罪，最高可被罰款$25,000及監禁。若罪行持續，法庭更可就違規的每一天額外判處罰款$2,000，這筆罰款會不斷累積。
最關鍵的是，政府會委派承辦商強制進行驗窗和維修工程。這時候，業主將完全失去議價能力。所有相關費用，包括檢驗費、維修費及監督費，都會直接向業主追討。最後，政府還會在總費用的基礎上，額外徵收一筆不超過百分之二十的「附加費」作為行政監督費用。
總結來說，最終的總成本會是：定額罰款 + 檢控罰款 + 政府承辦商的工程及監督費用 + 高達20%的附加費。這筆總數遠比主動處理的開支高昂，而且過程充滿不確定性。
真實案例警示：業主因拖延驗窗付出的沉重代價
談及驗窗罰款，很多人可能覺得只是數千元的事，但實際情況遠超想像。將驗窗法例的規定置之不理，最終的代價可能十分沉重。理論說得再多，也不及真實案例來得震撼。以下幾個真實個案，清晰地展示了拖延驗窗可以帶來怎樣嚴重的財務後果，希望可以成為大家的前車之鑑。
案例分析一：創紀錄的$15萬天價每日罰款
這宗個案可說是驗窗罰款中最經典的警示。一位將軍澳的業主，在收到屋宇署發出的強制驗窗法定通知後，長時間沒有遵從。結果，業主被屋宇署提出檢控。法庭在判決時，考慮到業主持續違規的時間長達約三百天，最終判處了高達$151,500的巨額罰款。
這個天價罰款的關鍵，在於法例中的「每日罰款」機制。當業主被定罪後，如果仍然不履行驗窗責任，法庭有權就罪行持續的每一天，額外判處罰款。這個案例清楚地說明，拖延的時間越長，罰款金額就會像雪球一樣越滾越大。這筆超過十五萬的罰款，創下了同類案件的最高紀錄，也證明了執法機構嚴肅處理違規行為的決心。
案例分析二：常見的定罪個案摘要
除了創紀錄的案件，其實還有很多業主因為輕視驗窗責任而面臨檢控。這些個案雖然罰款金額沒有那麼極端，但依然是沉重的負擔，而且遍佈港九新界，說明執法行動相當普遍。
例如，曾有一位鰂魚涌的業主，同樣因為未有在限期內遵從驗窗通知，最終被法庭定罪，判處罰款六千九百元。另外，沙田裁判法院也處理過多宗類似案件，罰款金額由數千至上萬元不等。這些案件的共通點，都是業主抱持僥倖心態，以為可以拖延了事。結果不但要繳付罰款，最終還是要聘請合資格人士完成驗窗及維修，付出的總成本遠比一開始就守法的業主高得多。這些案例再三提醒我們，驗窗罰款並非遙不可及的風險，而是實實在在的執法結果。
如何避免驗窗罰款？強制驗窗正確程序全攻略
想徹底避免驗窗罰款，最直接的方法就是清楚了解並跟從官方的正確程序。這並非一件複雜的事。只要按部就班，就能輕鬆完成整個強制驗窗要求。以下為你拆解整個流程，從收到通知到完成檢驗的每一步，讓你清晰掌握所有細節，確保符合驗窗法例的要求。
第一步：核實法定通知並記錄期限
當你收到由屋宇署寄來的「強制驗窗法定通知」時，這就是整個程序的正式開始。首先要做的事，是仔細核對信件上的資料，確認收件人及地址無誤。這份文件極為重要，切勿當作普通宣傳品處理。
信件中最關鍵的資訊是指定的期限。你必須在這個日期前完成整個驗窗及維修流程。建議你立即將這個截止日期記錄在手機日曆或實體月曆上，並設定提醒。忽略期限是導致後續所有麻煩，包括收到验窗罚款通知的常見開端。
第二步：尋找並委任合資格人士 (QP)
收到通知後，下一步就是尋找一位「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）來為你的窗戶進行檢驗。根據法例，只有特定的註冊專業人士或承建商才有資格執行這項工作。你可以透過屋宇署網站上的名冊，尋找認可的QP。
為了保障自己，建議聯絡至少兩至三間公司索取報價，比較服務內容和費用。委任QP時，雙方會簽署一份委任表格（表格MWI1），這份文件確立了雙方的責任，是保障你的重要憑證。
驗證合資格人士(QP)身份三部曲
在現今社會，小心核實專業人員的身份是不可或缺的一環。你可以跟隨以下三個簡單步驟，確保你委任的QP是真實可信的：
- 查閱官方名冊：在屋宇署的網站上，設有「合資格人士」及「註冊承建商」的中央名冊。你可以在委任前，輸入對方提供的姓名或公司名稱進行查核。
- 要求出示證明：當QP上門時，可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。卡上會清楚列明其姓名、照片、公司名稱及有效日期，方便你即場核對。
- 核對公司資料：確保QP本人及其代表的公司，與你在官方名冊上查閱到的資料完全一致。這個簡單的動作能有效避免墮入詐騙陷阱。
第三步：完成標準檢驗及所需修葺
合資格人士會親自上門，根據驗窗法例的標準，詳細檢查你單位內所有窗戶的結構安全，包括窗框、玻璃、窗鉸、鉚釘及螺絲等部件。
檢驗後會有兩種情況。如果所有窗戶均安全穩固，QP會直接向屋宇署呈交檢驗證明書，整個程序便告完成。如果發現有需要修葺的地方，QP會向你提交一份檢驗報告，並詳述需要維修的項目。接著，你需要委任註冊承建商（通常QP所屬公司亦可提供服務）進行修葺，並由QP監督整個過程，確保工程符合安全標準。
第四步：妥善保存所有相關記錄
完成所有檢驗及修葺工程後，QP會向屋宇署提交最終的證明文件。與此同時，你應該向QP索取所有文件的副本，並將它們與最初的法定通知、檢驗報告、維修單據等妥善保存。
這些記錄不單是證明你已履行法律責任的重要證據，亦有助於日後樓宇買賣或處理任何相關爭議。完整的文件記錄，是你避免未來可能出現的任何誤會或糾紛的最佳保障。
驗窗罰款常見問題 (FAQ)
關於驗窗罰款的疑問確實不少，尤其在一些特殊情況下，業主、租客，甚至是新買家都可能感到困惑。我們整理了幾個最常見的問題，讓你清楚了解自己的責任，避免不必要的法律麻煩。
我是新買家，需要為前業主未完成的驗窗令負責嗎？
答案是需要。根據現行驗窗法例，法定通知是針對物業本身發出的，其法律責任會隨物業轉讓給新業主。因此，在購入單位前，買家應透過律師查清楚物業是否有尚未遵從的屋宇署命令。若發現有未處理的驗窗令，應在買賣合約中訂明由哪一方負責處理及承擔相關費用，保障自己的權益。
我是租客，收到驗窗通知應該怎樣處理？
強制驗窗的法律責任在於業主，而非租客。不過，作為租客，你也有重要的協助角色。收到任何看似官方的信件，特別是註明給「業主立案法團」或「業主」的通知，應第一時間通知業主或其委託的物業管理公司。同時，你需要配合業主安排的合資格人士進入單位進行檢驗和修葺，確保業主能順利履行法定要求。
如果法團處理公用部分進度緩慢，個別業主會被罰款嗎？
驗窗令通常會清晰區分「單位內」和「公用部分」的窗戶。即使業主立案法團處理公用部分的進度未如理想，個別業主仍有獨立責任，必須在限期內完成自己單位內的驗窗和修葺工作。屋宇署是分開處理的，如果你已完成自己單位的責任並提交了所需文件，便不會因為法團的延誤而收到針對你單位的驗窗罰款。
我是海外業主，應如何處理驗窗通知以避免罰款？
身處海外並不能成為延遲或不遵從驗窗令的合理解釋。為了有效管理物業及履行驗窗法例的要求，最穩妥的做法是委託一位在香港的代表。這位代表可以是專業的物業管理公司、律師，或是可信賴的親友。你需要授權他們代為接收信件、委聘合資格人士、監督工程及處理相關文件，確保整個流程暢順，避免因溝通延誤而導致不必要的驗窗罰款。