收到屋宇署的強制驗樓法定通知書，尤其當涉及結構複雜的露台時，業主往往感到徬徨，擔心流程繁複、費用高昂，甚至誤墮陷阱。本文正是為您而設的【2025年驗露台終極指南】，將由零開始，一文詳解由收到驗樓令到完成修葺的四大核心流程，全面解構驗樓費用及實用慳錢大法，並提供揀選專業註冊檢驗人員的防騙錦囊。無論您的露台屬開放式、已圍封，抑或有僭建物問題，本文都能提供清晰指引，助您輕鬆、妥善地完成整個驗樓程序。
收到強制驗樓令？即讀業主必知核心問題
收到強制驗樓通知，當中驗露臺的環節，總是讓很多業主感到困惑。畢竟露台日日使用，卻未必了解其結構風險與法律責任。以下我們就像朋友聊天一樣，為你拆解幾個最核心的問題，讓你對整個驗樓過程更有掌握。
為何要驗露台？潛在結構風險全面睇
露台與外廊的定義與結構風險差異
首先，我們要分清楚「露台」和「外廊」這兩個概念。雖然它們都暴露在室外，但結構上大有不同。「露台」通常是懸臂式結構，就像一塊從牆身伸出來的懸空平台，只有一端固定在主建築上。而「外廊」除了連接牆身，外圍通常還有支柱或結構牆承托，將重量傳到下方的結構。正因為露台缺少額外支撐，所以它的結構風險相對較高。
懸臂式結構的脆弱性：日曬雨淋下的長期損耗
懸臂式設計的露台，長年累月直接承受日曬雨淋，鋼筋混凝土結構容易出現損耗。雨水可能滲入微小裂縫，導致內部的鋼筋生銹膨脹，進而逼爆石屎，這就是俗稱的「石屎剝落」。這種損耗會逐漸削弱露台的承托力，構成安全隱患。因此，強制驗樓計劃特別重視露台的檢驗，目的就是及早發現並處理這些潛在危險。
驗樓範圍與法律責任：私人與公用部分如何劃分？
釐清責任是驗樓過程的關鍵一步，因為這直接影響到由誰負責檢驗，以及將來的驗露台費用由誰支付。露台的維修責任，是根據其不同部分劃分的。
業主負責的私人部分：天花、地台、內牆及圍欄
作為個別單位的業主，你需要負責屬於你私人範圍內的部分。這包括露台的天花飾面、地台鋪磚或飾面、石屎護牆的內側面，以及安裝在上面的金屬或玻璃圍欄。簡單來說，就是你日常接觸和使用的部分。
法團負責的公用部分：石屎護牆外部、承托結構
至於樓宇的公用部分，則由業主立案法團或全體業主共同負責。這主要包括石屎護牆的外部飾面，以及支撐整個露台或外廊的結構體。如果檢驗人員發現這些公用部分有問題，法團便需要統籌維修。
如何利用「百樓圖網」及專業意見釐清檢驗範圍
如果想準確知道自己單位的露台位置和檢驗範圍，最可靠的方法是查閱建築物的「批准圖則」。你可以透過屋宇署的「百樓圖網」網上系統查閱，或者直接諮詢你委任的註冊檢驗人員，他們能專業地解讀圖則，為你準確劃分私人與公用部分的界線。
我家露台已圍封，是否仍需強制驗樓？
這是一個非常普遍的問題。很多業主以為露台圍封後就變成了室內空間，可能就不在驗樓範圍內。但事實並非如此。
法例定義：以批准圖則為準，圍封後仍屬「露台」
法例上，一個建築部分的定義，是以最初的批准圖則為準。即使你後期加建了窗戶將露台圍封起來，在《強制驗樓計劃》下，它的法律身份依然是「露台」。因此，你仍然有責任按照法定通知，對其原有結構進行檢驗。
雙重規管：原有結構受《強制驗樓計劃》規管，後加窗戶受《強制驗窗計劃》規管
更重要的一點是，一個被圍封的露台，很可能同時受到兩條法例的規管。露台原有的石屎結構，例如地台、橫樑，需要按照《強制驗樓計劃》檢驗。而你後來加建的窗戶，則屬於《強制驗窗計劃》的規管範圍，需要另行委任合資格人士進行檢驗。
圍封露台屬「僭建物」嗎？對驗樓有何影響？
談到圍封露台，自然會引申出另一個問題：這是否屬於「僭建物」？這對驗樓過程又有什麼影響？
僭建物的定義：未經批准改動原有護牆或圍欄
如果圍封工程涉及拆除或改動原有的石屎護牆或金屬圍欄，而事前未經建築事務監督批准，或者沒有按照「小型工程監管制度」的程序進行，那麼這項圍封工程就會被視為「僭建物」。
強制驗樓下的處理：必須記錄，但無需即時清拆
在強制驗樓的過程中，註冊檢驗人員一旦發現僭建物，必須在檢驗報告中清楚記錄。不過，除非該僭建物已構成即時的結構危險，否則在驗樓階段，屋宇署通常不會要求業主馬上清拆。你可以先完成驗樓及所需的修葺工程。
屋宇署的執法政策與建議處理方案
雖然驗樓時無需即時清拆，但這並不代表僭建物就此合法化。屋宇署會根據其執法政策，另行處理這些個案。最穩妥的處理方案，是主動安排清拆僭建物，或者諮詢專業人士的意見，研究可否透過「小型工程監管制度」使其合規，從而徹底解決問題。
驗露台費用全解構：由報價、開支到慳錢大法
談及驗露臺，大家最關心的問題之一，自然就是驗露台費用。整個過程由初步檢驗、撰寫報告到可能需要的修葺工程，每一步都涉及開支。所以，清晰了解驗露台收費的構成，以及如何精明地控制預算，是每位業主必做的功課。
驗露台收費參考及影響因素
基本檢驗費用估算範圍
一般而言，單就一個露台的基本檢驗服務，市場上的收費大約由數千港元起。這個費用通常包括了註冊檢驗人員的實地視察、評估，以及提交一份簡單的檢驗報告。不過，這個價錢只是一個初步參考，實際收費會因為許多因素而有所變動。
影響報價的關鍵：露台數量、複雜性、是否需深入調查
影響最終驗露台收費的因素有很多。首先是露台的數量與面積，單位擁有的露台越多、面積越大，檢驗所需的時間和心力自然會增加。其次是露台的結構複雜性，例如一些設計獨特的露台、有特殊附加物的結構，都會令檢驗難度提升，費用也可能相應提高。最後，如果在初步檢驗時發現可疑跡象，例如嚴重的裂縫或滲水，檢驗人員可能需要進行更深入的調查，例如鑿開石屎表面作詳細檢查，這些額外工序通常需要另外收費。
常見修葺工程的市場價格參考
如果檢驗後發現需要修葺，這部分的開支就更為浮動。簡單的工程，例如處理輕微的石屎剝落、修補裂縫或更換老化的防水層，費用可能由數千元至萬多元不等。但是，如果問題嚴重，例如涉及大範圍的石屎維修、更換生鏽的鋼筋，甚至需要搭建棚架進行工程，費用就有機會攀升至數萬元或更高。所以，獲取一份清晰的工程報價單尤其重要。
如何獲取清晰報價單？防範魔鬼細節
索取報價單時應包含的項目：檢驗、報告、覆檢費用
一份專業的報價單，是你保障自己權益的第一道防線。向檢驗人員索取報價時，應該確保單上清晰列明以下幾個核心項目：
1. 首次檢驗費： 這是註冊檢驗人員上門檢查的費用。
2. 檢驗報告費： 撰寫並提交屋宇署所需報告的費用。
3. 覆檢費： 如果需要修葺，工程完成後檢驗人員需要再次上門核實，並提交完工報告。這個覆檢費用是如何計算的，應該在報價單上清楚說明，是劃一收費還是按次計算。
避免常見報價陷阱：留意額外收費及不清晰條款
收到報價單後，記得要仔細閱讀所有條款。要特別留意一些可能隱藏的額外收費，例如偏遠地區的交通附加費、使用特殊儀器（如紅外線掃描）的費用等。同時，要警惕一些模糊不清的字眼，例如「收費按實際情況而定」、「不包括雜項開支」等。一份好的報價單應該是鉅細無遺，盡量將所有可能收費的項目都列出來，讓你一目了然。
節省費用與時間：聯合委任的好處與流程
與鄰居或法團合作的規模效益分析
想節省驗露台費用，最有效的方法之一就是「聯合委任」。簡單來說，就是與大廈內同樣收到驗樓通知的鄰居，或者透過業主立案法團，一同委任同一位註冊檢驗人員。這就像團購一樣，因為檢驗人員可以一次過處理多個單位，省卻了交通時間與行政成本，所以通常能夠提供一個比獨立委任更優惠的價格。這樣不僅能慳錢，也能統一檢驗標準，方便管理。
聯合委任的統籌與注意事項
要成功進行聯合委任，事前的溝通與統籌非常重要。可以先由幾位熱心的業主發起，或者由法團牽頭，統計有意參與的單位數量。之後，大家可以共同尋找及比較不同檢驗人員的報價。委任時，最好能推舉一位主要聯絡人，負責與檢驗人員溝通協調，安排各單位的檢驗時間。雖然過程需要多花一點心力，但是從節省的費用與時間來看，絕對是值得的。
驗露台終極流程：四大階段全拆解
收到強制驗樓令，首要任務就是著手安排驗露臺。整個過程看似複雜，但只要跟著我們的四大階段拆解，便能清晰掌握每一步。這不僅是為了符合法例要求，更是保障家人及樓宇結構安全的關鍵一步。讓我們一步步將這個「大任務」拆分成幾個簡單易懂的步驟吧。
第一階段：準備與委任
解讀法定通知書上的關鍵日期與要求
收到屋宇署的法定通知書，第一件事不是慌張，而是仔細閱讀。這份文件就像一份任務清單，上面清楚列明了你需要完成驗樓的「死線」。請特別留意指定期限，並了解清楚通知書上的各項要求，這有助你規劃整個驗樓時間表。
尋找及比較註冊檢驗人員，並呈交委任表格 (表格MWI 1)
接下來，你需要尋找一位註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI）作為你的專業伙伴。你可以到屋宇署的網站查閱最新的註冊檢驗人員名冊。建議你聯絡幾位，索取報價單作比較，了解清楚驗露台費用及收費細節。選定心儀人選後，便需要填妥並向屋宇署呈交一份名為「MWI 1」的委任表格，這代表你已正式展開法定程序。
第二階段：實地檢驗與提交報告
業主職責：核實人員身份及清空露台以配合檢驗
檢驗當日，註冊檢驗人員會親自上門。你的責任是核實他的身份，可以請他出示註冊證明，並與屋宇署網站上的資料核對。同時，為了讓檢驗順利進行，請預先清空露台上的雜物，例如花盆、儲物箱等，確保檢驗人員可以無阻礙地檢查露台的每一個角落，包括天花、地台及圍欄。
情況一 (狀況良好)：由檢驗人員呈交檢驗證明書 (表格MWI 2)
如果檢驗結果顯示你的露台狀況良好，沒有任何結構安全問題，那真是個好消息。檢驗人員會準備一份檢驗證明書（表格MWI 2），連同詳細報告直接呈交給屋宇署。這時，你的責任基本上已完成了一大半。
第三階段：處理修葺工程 (如適用)
情況二 (需要修葺)：監督合資格承建商進行工程
如果檢驗報告指出露台有需要修葺的地方，例如石屎剝落或鋼筋外露，便需要進入第三階段。你的註冊檢驗人員此時會兼任監督角色，確保修葺工程符合標準。你需要另行聘請一名合資格的承建商來進行實際的維修工作。
工程完成後，由檢驗人員呈交修葺證明書及完工報告 (表格MWI 3)
所有修葺工程完成後，並經註冊檢驗人員確認合格，他便會準備一份修葺證明書及完工報告（表格MWI 3）呈交給屋宇署，證明所有問題已妥善處理。
第四階段：完成法定程序
收取屋宇署發出的「驗樓完成確認信」
不論是直接提交檢驗證明書，還是完成了修葺工程，當屋宇署審核完所有文件並確認符合要求後，你會收到一封「驗樓完成確認信」。這封信件是你成功履行法定責任的正式證明，記得要妥善保存。
了解屋宇署的抽樣審核機制
最後提提你，即使收到了確認信，屋宇署仍會對已完成的個案進行抽樣實地審核，以確保整個計劃的質素。如果你的單位被抽中，署方會聯絡你安排視察。這是一個監管機制，目的是確保檢驗人員及承建商的工作都符合標準。
驗樓現場直擊：圖解三大常見露台潛在危險
講完驗樓的流程同大概的驗露台收費，不如一齊來睇下，專業人士在現場驗露臺的時候，究竟會特別留意哪些「計時炸彈」。了解這些常見問題，有助你更明白驗樓的重要性。
重點一：石屎結構損壞
露台長年累月日曬雨淋，石屎結構最容易出現損耗。檢驗時，有幾個關鍵位置絕對不能忽略。
天花、橫樑及支撐：檢查石屎爆裂、剝落與鋼筋外露
你可以抬頭望一望露台的天花同橫樑，如果見到有石屎一塊塊跌落來，或者表面有明顯裂縫，這就是石屎爆裂或者剝落的跡象。當情況再嚴重一些，你甚至會見到生鏽的鋼筋直接外露。這是一個非常危險的信號，代表水分已經滲入石屎內部，令鋼筋生鏽膨脹，繼而逼爆外層的石屎，嚴重影響結構安全。
地台表面：留意裂痕、剝落及積水
檢查完天花，就要低頭留意地台。地台表面的裂痕不單是外觀問題，因為雨水可以順著裂縫滲入樓板。如果露台地台去水設計不佳，經常出現積水，除了會增加滲漏風險，亦會不必要地加重露台的負擔。長遠來看，這對懸臂式結構的露台會構成潛在威脅。
石屎防護牆：檢查結構裂縫與完整性
露台邊緣的石屎防護牆是保護你安全的重要屏障。檢驗時要仔細觀察牆身有無裂縫。一些微細的表面裂紋可能問題不大，但是又深又長的結構性裂縫就要特別小心。這些裂縫代表護牆的整體結構可能已經受損，其穩固程度同保護能力都會大打折扣。
重點二：圍欄組件老化
除了石屎結構，圍欄是另一個關乎人命安全的部分。不論是金屬還是玻璃，經過長年使用都會出現老化問題。
金屬圍欄：檢查嚴重銹蝕、接合點是否穩固
如果你家的露台用的是金屬圍欄，就要留意有無嚴重生鏽。輕微的銹跡可能只需要做防鏽處理，但如果銹蝕情況嚴重，尤其是在圍欄的接合點或者固定在石屎的位置，金屬的強度就會被削弱。檢驗人員會檢查這些關鍵位置，確保整個圍欄結構依然穩固，不會輕易搖晃。
玻璃圍欄：檢查玻璃有否破裂、膠邊是否老化硬化
採用玻璃圍欄的露台感覺時尚，但安全檢查更加不能馬虎。首先要檢查玻璃面板有無裂痕或崩角，特別是靠近金屬固定件的位置。另外一個容易被忽略的地方，就是固定玻璃的防水膠邊。如果膠邊因為老化而變硬、收縮或者斷裂，它就失去了原有的彈性同防水功能，不單止會滲水，更有機會令玻璃面板變得鬆動。
重點三：排水與附加物風險
最後，露台的日常功能同後期加建的物件，都可能隱藏著風險。
確保地面去水位暢通，防止淤塞及滲水
這是最基本但又最常見的問題。露台的地面去水位，很容易被落葉、塵土等雜物塞住。一旦去水位淤塞，落雨時就會造成積水。積水除了可能滲入室內或者樓下單位，持續的濕潤環境亦會加速石屎同圍欄組件的老化損耗。
評估常見僭建物風險 (如玻璃圍封、加厚地台)
很多業主為了增加使用空間，會對露台作一些改動，但這些改動很多時都屬於僭建物，並且帶來安全風險。例如，用玻璃窗將整個露台圍封起來，會大大增加露台需要承受的風壓同重量。又例如，為了鋪設新的地磚而將整個地台加厚，亦會增加結構的永久負重。這些改動，原來的建築設計可能並無計算在內。在強制驗樓時，檢驗人員必須記錄這些僭建物，並且評估它們對樓宇結構安全構成的風險。
精明業主揀則師攻略：防騙錦囊與必問清單
要順利完成整個驗露臺流程，揀選一位專業可靠的註冊檢驗人員，就好像為自己的樓宇找到一位好醫生，絕對是關鍵的第一步。市面上的選擇不少，質素卻可能參差不齊。以下為你準備了一份詳盡攻略，從篩選準則、必問題目到防騙清單，助你精明決策。
第一步：篩選註冊檢驗人員的四大準則
資格核實：查閱屋宇署最新名冊
委任任何人員前，首先要做的是核實其專業資格。最直接的方法，就是到屋宇署的官方網站，查閱最新的「註冊檢驗人員名冊」。名冊上的資料公開透明，確保你委任的人員是合法及具備認可資格的，這是保障自己的基本動作。
經驗往績：查詢相關露台檢驗個案經驗
註冊資格是基本，實際經驗同樣重要。你不妨直接查詢對方過往處理過多少宗類似的露台檢驗個案，特別是與你屋苑樓齡或露台設計相近的案例。一位經驗豐富的檢驗人員，能更準確地判斷潛在問題，提出更具效益的修葺建議。
獨立性：確保檢驗與維修角色分離，避免利益衝突
理想的做法是，負責檢驗的人員與負責維修工程的承建商應該是獨立的兩方。這樣可以確保檢驗報告的客觀性和公正性。如果檢驗人員同時推銷或捆綁其關聯公司的維修服務，便可能出現利益衝突，例如誇大問題以提高維修費用。
溝通能力：能否清晰解釋複雜技術問題與報告內容
專業的檢驗人員除了技術知識，還需要良好的溝通能力。他應該能夠用你明白的語言，清晰解釋露台的結構問題、報告內的專業術語以及修葺方案的原理。一位能夠耐心解答你疑問的專家，將會令整個合作過程順暢得多。
第二步：委任前必問的關鍵問題
費用相關：總收費、覆檢費、監督工程費如何計算？
談到驗露台費用，最重要是問得清晰。你應該主動了解整份驗露台收費到底包含哪些項目。除了基本的檢驗及出報告費用，還要問清楚，如果需要修葺，完成工程後的覆檢費用如何計算？監督工程的費用是否另外收費？將所有可能收費問清楚，並以書面記錄，便可避免日後出現預算失準或爭議。
流程相關：預計需時多久？報告詳細程度？
時間是另一項重要成本。你可以詢問由實地檢驗到提交報告給屋宇署，整個流程預計需要多長時間。同時，了解清楚檢驗報告會詳細到什麼程度，例如是否包含問題位置的相片、詳細的損壞描述及清晰的修葺建議，一份詳盡的報告是保障工程質素的基礎。
跟進相關：若報告不獲屋宇署接納，如何處理？
雖然機會不大，但這是一個必須預先了解清楚的狀況。你可以詢問檢驗人員，萬一提交的檢驗或修葺報告不獲屋宇署接納，後續的跟進工作（例如補充資料或重新呈交）會如何處理，以及相關的費用由哪一方負責。清晰的責任劃分能讓合作更有保障。
第三步：識別常見陷阱與防騙檢查清單
警惕遠低於市場平均的報價
俗語說「便宜莫貪」。如果收到的報價遠低於市場平均水平，你需要格外留神。這些極低價的服務，可能在檢驗過程中不夠仔細，或在後期追加各種名目的附加費，結果得不償失。一份合理的報價，反映的是專業服務應有的價值。
拒絕未能提供清晰書面合約或服務條款
所有專業服務都應該有清晰的書面合約支持。合約上應詳細列明服務範圍、各項收費、工作時間表、雙方責任等。如果對方只作口頭承諾，或者提供的合約條款含糊不清，這是一個危險信號，你應該果斷拒絕。
提防捆綁式維修工程合約
有些公司可能會在你委任其進行檢驗時，要求你同時簽訂一份由其指定承建商負責的維修工程合約。這種「一條龍」服務看似方便，卻可能剝奪你自由選擇承建商的權利，並且令維修工程的報價缺乏競爭，最終可能導致費用更高昂。記住，檢驗與維修最好分開處理。
驗露台常見問題 (FAQ)
在處理驗露台的過程中，你可能會遇到一些程序上或技術上的疑問。以下整理了幾個業主最常遇到的問題，希望能夠幫助你更順利地完成整個強制驗樓的法定要求。
若無法在限期內完成驗樓或修葺，可否申請延期？
申請延期的書面程序與所需理據
如果業主確實有充分理由，無法在法定通知的限期內完成驗露台的檢驗或者修葺工程，是可以向屋宇署申請延期的。業主必須以書面形式提出申請，並且清晰陳述申請延期的詳細理據。常見的理據包括，例如統籌大廈所有業主聯合委任檢驗人員需時、工程技術上遇到預期之外的困難，或者未能成功聘請合適的註冊承建商等。提交申請時，附上相關證明文件會增加申請的說服力。
屋宇署審批延期申請的考慮因素
屋宇署會按個別情況審批延期申請，並非所有申請都會獲得批准。審批的主要考慮因素包括業主提出的理據是否充分及合理、業主是否已盡力採取行動去遵從通知、以及延期會否對公眾安全構成潛在風險。如果樓宇狀況被評為有即時危險，獲批延期的機會便會相對較低。
檢驗報告發現僭建物，應如何處理？
以評估安全風險為首要任務
如果在驗露台時發現有僭建物，例如未經批准的玻璃圍封或改動過的防護欄，註冊檢驗人員的首要任務是評估這些僭建物有沒有構成即時的結構安全風險。檢驗人員必須在提交給屋宇署的報告中，如實記錄所有僭建物的狀況。報告的重點在於評估其安全性，而不是要求立即清拆。
主動清拆與按「小型工程監管制度」處理的選項
處理僭建物主要有兩個方向。最直接的方法是業主主動安排清拆，將樓宇回復到批准圖則的原有狀況。另一個選擇是，如果該項改動符合「小型工程監管制度」的要求，業主可以聘請訂明註冊承建商，透過簡化程序使其合法化。業主應與委任的檢驗人員商討，根據僭建物的具體情況，決定最合適的處理方案。
有沒有任何財政支援或貸款計劃可申請？
屋宇署「樓宇安全貸款計劃」簡介
為協助有需要的業主，屋宇署設有「樓宇安全貸款計劃」。這個計劃旨在為個別業主提供貸款，用以支付強制驗樓及驗窗計劃下所需的檢驗及修葺工程費用，當中自然包括驗露台費用。合資格的業主可以申請此貸款，以應付相關的驗露台收費開支，然後分期攤還。
市區重建局「樓宇復修綜合支援計劃」簡介
除了屋宇署的貸款計劃，市區重建局（市建局）亦提供「樓宇復修綜合支援計劃」。這個計劃的支援範圍更廣，除了財政資助，還可能包括技術支援，例如協助業主成立法團、招標及監督工程等。計劃通常設有不同的津貼或資助項目，旨在全面協助舊樓業主改善樓宇安全及居住環境。業主可以根據自身樓宇的狀況及資格，查詢並申請合適的支援。