收到屋宇署的「強制驗窗令」，感到徬徨無助？面對繁複的法定程序、陌生的技術標準，還要擔心揀錯驗窗公司墮入陷阱。這份 2025 年終極驗窗懶人包，將為你一站式拆解所有疑難。由了解驗窗計劃的法律基礎、清晰指引檢驗範圍，到跟足5大步驟委任合資格人士(QP)及註冊承建商完成工程，本文將提供市場最新參考費用、防伏攻略及真實個案分析，助你輕鬆、安全地履行法律責任，順利完成整個驗窗流程。
強制驗窗計劃是什麼？為何我會收到驗窗通知？
當你收到一封來自屋宇署的信件，要求為你的單位進行強制驗窗，心中難免會浮現許多疑問。想了解最新的驗窗準則，弄清楚整個流程，這份驗窗懶人包就是為你準備的。其實，強制驗窗計劃並不是要找麻煩，而是一項關乎公眾安全的法定要求。這封通知信意味著你的大廈已被納入計劃之中，需要你配合，確保窗戶結構安全穩固。
計劃目的與法律基礎
強制驗窗計劃最主要的目的，是為了預防因窗戶日久失修而引致的墜落意外，保障你和途人的安全。這項計劃並非憑空而來，它的法律基礎源於香港法例《建築物條例》的規定，具有法律約束力。簡單來說，政府透過這個計劃，有系統地要求樓齡較高的樓宇業主，定期找專業人士檢查及維修窗戶，從源頭上減少潛在的家居安全風險。
哪些樓宇需要強制驗窗？
並非所有樓宇都會立即收到通知。屋宇署會按風險評估，分批揀選目標樓宇。一般來說，符合以下條件的樓宇會被納入計劃範圍：
樓齡達到10年或以上的私人樓宇。
這包括樓宇內的個別私人單位，以及樓梯、走廊等公用部分的窗戶。
不過，計劃亦有豁免情況。不高於三層的住用樓宇，就不在此計劃的規管範圍內。所以，如果你居住在村屋或較矮的舊式住宅，就有可能無須參與。屋宇署會根據樓宇的狀況、維修記錄及潛在風險等因素，決定發出通知的先後次序。
3步快速自查：我的大廈需要驗窗嗎？
如果你不確定自己的大廈是否已被揀選，或者想確認通知的真偽，可以透過以下三個簡單步驟快速查核：
第一步：核對法定通知。最直接的方法，就是仔細閱讀你收到的信件。屋宇署發出的法定通知，會清晰列明樓宇地址及遵從期限。
第二步：查閱官方網站。最可靠的做法是瀏覽屋宇署的官方網站。網站上設有「強制驗窗計劃」專頁，你可以在「目標樓宇列表」中，輸入你的大廈名稱或地址，即時查證大廈是否榜上有名。
第三步：聯絡管理處或法團。大廈管理處或業主立案法團通常會第一時間收到關於公用地方的驗窗通知。你可以直接向他們查詢，他們一般都能提供準確的資訊，並告知你法團就公用部分驗窗的安排。
核心法定驗窗指引：驗什麼？不驗什麼？
收到驗窗令，最關心的問題自然是「究竟要驗什麼？」了解清楚法定的驗窗準則，是整個驗窗懶人包最核心的一環。這不僅能讓你順利完成驗窗，更能避免承辦商建議一些非必要的維修項目，慳返不少冤枉錢。屋宇署的驗窗指引其實很清晰，主要集中在影響窗戶結構安全的部分，而不是美觀或防水等問題。
必須檢驗的四大關鍵項目
法定驗窗的重點只有一個，就是「安全」。合資格人士進行檢驗時，會集中檢查以下四個直接影響窗戶結構穩固的關鍵部分，確保窗戶不會構成墜落風險。
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玻璃嵌板：這是最直觀的一環。檢驗人員會仔細查看玻璃有否破爛、碎裂或出現裂紋。即使是微細的裂痕，也可能在強風下擴大，構成危險。
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窗框及窗扇：窗戶的「骨架」必須穩固。檢驗會留意窗框或窗扇有沒有變形、鬆脫，或者因為老化而變得難以開關。如果窗扇結構不穩，就有可能整扇飛脫。
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窗鉸：窗鉸是連接窗扇和窗框的關節，承受著整扇窗的重量。檢驗重點是窗鉸有否嚴重生銹、變形，或者缺少了重要組件。狀況欠佳的窗鉸是窗戶墜落的頭號元兇。
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鉚釘及螺絲：這些是將窗鉸固定在窗框上的「螺絲釘」。檢驗時會檢查它們是否變鬆、脫落、生銹，或者周圍出現灰白色的粉狀物。這種粉狀物是鋁材氧化的跡象，代表固定力正在減弱。
圖解驗窗重點：一眼分辨窗戶是否合格
雖然最終的判斷要由合資格人士在驗窗表上確認，但你也可以做個簡單的初步檢查。一扇合格又安全的窗戶，開關應該是順暢的，不會有卡頓感。從側面看，窗扇與窗框應該緊密貼合，沒有明顯的縫隙或變形。窗鉸應該保持金屬原色，沒有大面積的銹跡。最重要的是，固定窗鉸的螺絲應該全部齊全並且鎖緊，周圍乾淨，沒有灰白色的粉末。
重要區分：不屬於強制驗窗範圍的項目
這是最容易引起爭議的地方。有些承辦商可能會建議你更換一些不屬於法定要求的部分。請記住，強制驗窗計劃只關乎結構安全。所以，窗戶的防水膠邊老化導致滲水，雖然很煩人，但它並不屬於強制維修的範圍。同樣，玻璃上的水漬、窗戶開關時的輕微噪音等，都與結構安全無直接關係。合資格人士可以建議你一併處理這些問題，但是你絕對有權只選擇完成法例要求的強制性維修。
常見混淆：玻璃幕牆需要驗窗嗎？
這是一個很多業主都會問的問題，特別是住在新型樓宇的朋友。答案是：不需要。雖然玻璃幕牆看起來像一大片窗，但是在《建築物條例》下，它有獨立的定義，並不歸類為「窗戶」。玻璃幕牆的安全檢驗，是屬於另一個獨立的「強制驗樓計劃」範疇。所以，如果你的單位擁有的是落地大玻璃幕牆，就不用納入這次的強制驗窗程序。
收到強制驗窗令？跟足5步完成驗窗流程
當你收到強制驗窗令，首先要理解整個流程的驗窗準則，這並不是一件複雜的事。只要跟著清晰的指引，就能有系統地完成所有法定要求。我們將這個過程整理成一個簡單的驗窗懶人包，讓你按部就班，輕鬆處理好驗窗事宜。整個流程主要分為以下五個關鍵步驟。
第一步：委任合資格人士 (QP)
收到通知後的第一件事，就是委任一名「合資格人士」（Qualified Person，簡稱QP）為你的窗戶進行訂明檢驗。根據屋宇署的驗窗指引，合資格人士是指認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員，或已註冊為可進行窗戶級別小型工程的承建商。他們是唯一獲授權執行法定檢驗和監督維修工程的專業人士。你可以透過屋宇署網站上的名冊，尋找並委任合適的QP。
第二步：進行上門檢驗
委任了QP之後，他們會安排時間親身上門進行詳細檢驗。在檢驗當日，你可以要求檢驗人員出示由屋宇署發出的「驗窗卡」，上面會有其姓名、照片及有效日期，以核實其身份。QP會根據法例要求，仔細檢查窗戶的各個部分，包括玻璃嵌板、窗框、窗扇、窗鉸、鉚釘及螺絲等構件是否安全穩固。
第三步：處理檢驗報告及驗窗表
檢驗完成後，會出現兩種情況。第一種情況，如果所有窗戶都狀態良好，QP會為你填妥指定的驗窗表（表格MWI 2a），然後直接呈交給屋宇署，整個流程便大致完成。第二種情況，如果發現有窗戶需要修葺，QP則會提交另一份檢驗報告及驗窗表（表格MWI 2），並清楚列明需要維修的項目，接著便進入下一步。
第四步：委任註冊承建商進行修葺 (如需要)
如果檢驗報告指出需要進行維修，你就必須委任一名「註冊承建商」來進行所需的修葺工程。註冊承建商名單同樣可以在屋宇署網站找到。這裡需要注意，負責監督維修的QP與負責施工的註冊承建商，兩者的角色必須分開，以確保工程質素得到公正的監督。當然，如果當初你委任的QP本身亦具備註冊承建商資格，你也可以選擇由他們一併負責施工。
第五步：完成工程及呈報文件
當所有修葺工程在QP的監督下完成後，QP會再次向屋宇署呈交最終的證明文件（表格MWI 3 或 MWI 4），確認所有窗戶已符合安全標準。屋宇署在收到及核實所有文件後，會向業主發出確認信，這代表你已正式遵從該次強制驗窗令的法定要求。整個驗窗程序至此便圓滿結束。
驗窗費用、公司選擇及防伏攻略
收到強制驗窗令，除了要了解清楚整個流程和驗窗準則，大家最關心的莫過於費用和如何選擇一間可靠的公司。市面上的驗窗公司質素參差不齊，收費差異也很大。這部分我們會深入拆解驗窗費用的組成、維修物料的標準，還會教你如何揀選合資格的專業人士，以及識破常見的推銷陷阱，讓你輕鬆完成整個驗窗過程。
驗窗費用由咩組成？（附市場參考價）
驗窗的總開支，通常由三部分組成：純粹的「檢驗費」、向屋宇署呈交文件的「文件費」，以及有需要時的「維修費」。你要特別留意，有些公司會用極低的檢驗費作招徠，但之後可能會在維修項目上收取高昂費用，或者即使窗戶無需維修，也會收取一筆不便宜的文件費去處理驗窗表。為了讓你心中有數，我們整理了市場上各項服務及維修的參考價格，讓你更容易判斷報價是否合理。
市場參考價（截至2025年）
* 文件費（檢驗後無需維修）： 約$300 – $1,800
* 文件連監督費（檢驗後需要維修）： 約$500 – $2,000
* 更換不銹鋼窗鉸（每扇）： 約$150 – $350
* 更換七字鎖／上下連動鎖（每扇）： 約$70 – $150
* 更換不銹鋼螺絲及拉釘（每扇）： 約$100 – $175
* 更換窗扇防水膠邊（每扇）： 約$80 – $240
注意：以上價格只作參考，實際收費會因窗戶尺寸、物料規格和工程複雜程度而有所不同。
維修物料有冇標準？（窗鉸、螺絲規格）
根據屋宇署的驗窗指引，維修物料並非隨便選用，而是有明確的規格標準，確保窗戶在下一個檢驗週期內都能保持安全。了解這些標準，你就能判斷承建商的工序是否合規。
- 窗鉸規格： 必須使用不銹鋼（俗稱「鋼鉸」）。所有不銹鋼桿的厚度最少要有2.5毫米。如果是側掩式的窗戶，窗鉸的長度最少要是窗扇闊度的60%。
- 螺絲及拉釘規格： 同樣必須使用不銹鋼材質，以防銹蝕。拉釘的直徑需要是4.8毫米，而螺絲的直徑則需要是5毫米。
- 專業工序細節： 你可能聽過師傅提及「雙金屬效應」，這是一個很重要的概念。因為鋁窗框和不銹鋼螺絲是兩種不同的金屬，直接接觸會產生電化學腐蝕，令窗框變弱。所以，合規格的師傅在安裝螺絲前，會在接觸點塗上瀝青油或密封劑作絕緣。另外，如果原有的螺絲孔因銹蝕而變大，師傅需要加固「錨固」，例如在窗框內加入一塊厚度不少於3毫米的不銹鋼片，確保新螺絲可以穩固地鎖緊。
如何揀選合資格人士(QP)及註冊承建商？
要順利完成驗窗，揀選對的專業人士是第一步。你需要委任的是「合資格人士」（Qualified Person, QP）負責檢驗和監督，以及「註冊承建商」負責維修工程。
最穩妥的方法，是透過屋宇署的官方途徑查核。你可以到屋宇署的網站，搜尋「合資格人士」和「註冊承建商」的名冊，確保你選擇的公司或個人是已註冊的。
此外，當檢驗人員上門時，你可以要求他出示由屋宇署發出的「驗窗卡」。這張卡上有他的姓名、近照和有效日期，是核實其身份最直接的方法。
最後，建議你尋找至少兩至三間公司報價，並要求他們提供詳盡的報價單，清晰列明每個項目、物料規格和收費，這樣才能作出精明的比較。
破解3大「免費驗窗」推銷陷阱（附真實個案）
市面上不少「免費驗窗」的宣傳十分吸引，但背後可能隱藏著不同的收費陷阱。我們綜合了最常見的三大手法，並附上真實個案作參考，助你看清真相。
陷阱一：「免費」檢查，天價文件費
* 手法： 以「完全免費」作招徠，吸引業主預約。即使檢查後發現窗戶完全無問題，無需維修，但在呈交驗窗表時，卻會收取一筆高昂的「行政費」或「文件費」。
* 真實個案： 陳先生被「免費驗窗」廣告吸引，安排師傅上門檢查。師傅檢查後說窗戶狀況良好，無需維修，但最後卻要收取$1,500的文件費代為呈報屋宇署。陳先生這時才知道，「免費」的只是檢查過程，後續的文書工作收費不菲。
陷阱二：誇大問題，推銷非必要工程
* 手法： 檢驗人員會刻意誇大一些小問題，或將不屬於強制驗窗範圍的項目（例如防水膠邊老化引致滲水）說成是法定必須維修的項目，從而推銷昂貴的維修工程。
* 真實個案： 王太家中的窗戶只是開關時有點不順。驗窗公司卻聲稱窗鉸已嚴重銹蝕，有即時墜落風險，要求全屋窗戶立即更換，報價過萬元。王太尋求第二意見後，另一位合資格人士指出，只有一扇窗的窗鉸需要稍作調校，而滲水問題與結構安全無關，並非強制維修項目。
陷阱三：報價含糊，施工時坐地起價
* 手法： 提供一份極度簡單的報價單，例如只寫「全屋窗戶維修：$5,000」。當工程進行到一半時，便以「螺絲孔損耗嚴重，需要額外加固」等理由，要求增加費用。
* 真實個案： 李先生接受了一份含糊的報價。施工期間，師傅表示窗框的螺絲孔已蝕爛，需要用特別方法加固，每隻窗要額外加收數百元。由於工程已開始，加上報價單沒有列明細項，李先生只能無奈接受。所以，一份清晰列明物料、數量和單價的報價單，是你最重要的保障。
不遵從強制驗窗令的法律責任與後果
收到強制驗窗令絕對不能掉以輕心，因為這是一項具有法律約束力的要求。如果業主沒有合理辯解，而未有遵從強制驗窗令訂明的驗窗準則，便會觸犯《建築物條例》。了解清楚相關的法律後果，是整個驗窗懶人包中非常重要的一環，這有助你明白準時跟從驗窗指引的必要性。
對業主的直接法律後果
如果業主在沒有合理辯解的情況下，不遵從強制驗窗的法定通知，屋宇署可以提出檢控。根據法例，一經定罪，最高可被判處第四級罰款，即港幣25,000元，並且可能入獄三個月。如果罪行持續，每日還可額外罰款港幣2,000元。
除了刑事檢控，屋宇署還有權採取更直接的行動。署方可以委派承辦商，代替業主進行所需的檢驗和修葺工程。工程完成後，屋宇署會向業主追討所有相關費用，而且會加收不超過百分之二十的附加費作為監督開支。這意味著拖延處理的最終開銷，可能會遠高於自行委託合資格人士完成驗窗的費用。
對法團及相關人士的罰則
強制驗窗的責任不僅限於個別單位業主，也涵蓋大廈的公用部分。如果業主立案法團已經通過決議要為公用部分進行驗窗，任何業主如果拒絕分擔相關費用，同樣會面臨檢控，最高可被罰款港幣25,000元。
此外，任何人士，不論是業主還是租客，如果沒有合理原因而阻止或拒絕獲委任的人員進入處所進行檢驗或修葺，亦屬違法。這種行為可被處以港幣10,000元的罰款，並且可能監禁六個月。這項罰則確保了驗窗工作能夠順利進行，保障整棟大廈的結構安全。
關於強制驗窗的常見問題 (FAQ)
我是租客，收到驗窗信應如何處理？
作為租客，你的角色是重要的溝通橋樑。強制驗窗的法律責任在於業主，因此你收到屋宇署的法定通知後，應第一時間通知業主，讓他能夠安排後續的驗窗事宜。同時，根據法例，租客有責任配合業主委派的合資格人士及承建商進入單位進行檢驗和維修。如果無理阻撓，可能會面臨罰則。所以，與業主保持良好溝通，並在約定時間開門配合，是處理這件事最順暢的方式。
窗戶看似完好，可以不理會驗窗通知嗎？
絕對不可以。強制驗窗通知是一項具法律效力的命令，必須遵從。窗戶的潛在危險，例如窗鉸內部鏽蝕、螺絲鬆脫或金屬疲勞，很多時候單憑肉眼是無法察覺的。只有合資格人士，根據屋宇署的驗窗指引，透過專業知識和工具進行詳細檢查，才能準確判斷窗戶的結構是否安全。忽略通知不但會面臨檢控及罰款，屋宇署更有權委派承建商代為驗窗及修葺，然後向業主追討所有費用，並加收附加費。
完成一次強制驗窗後，有效期是多久？
當你根據法定通知，完成整個強制驗窗程序，包括呈交所有需要的驗窗表及完成所需修葺工程後，屋宇署在往後的五年內，不會再就同一樓宇發出新的強制驗窗通知。換句話說，這個檢驗週期的有效期是五年，讓你在這段時間可以安心。
如何確認我的驗窗表已成功遞交屋宇署？
要確認流程妥當，你可以採取兩個步驟。首先，在合資格人士或承建商完成工作並遞交文件後，你可以主動向他們索取已呈交的驗窗表副本，例如表格MWI 2a（無需修葺）或表格MWI 4（已完成修葺），作個人紀錄之用。其次，當屋宇署處理完所有文件，並信納你已遵從法定通知後，會向業主發出一封正式的確認信。這封信就是你已圓滿完成整個驗窗程序的最佳證明。
如果對合資格人士或承建商的服務不滿，可以向哪裡投訴？
假如你對服務提供者的專業操守或工程質素有疑問，可以循幾個途徑處理。若是涉及工程未達安全標準或懷疑違反驗窗準則等專業問題，你可以向屋宇署投訴，署方會對註冊專業人士及承建商進行調查。如果爭議屬於收費不合理、服務態度或合約糾紛等消費權益層面，則可以向消費者委員會求助。無論向哪個機構投訴，記得妥善保存所有相關文件，包括報價單、合約、收據及相片紀錄，這些都是重要的佐證。