公屋單位日久失修，天花漏水、石屎剝落、門窗損壞等問題是不少租戶的惡夢。面對家居損耗，最令人困惑的莫過於維修責任誰屬：究竟哪些項目由房署免費負責，哪些需要自掏腰包？萬一損壞，又應如何申請維修？本文將為您呈獻2025年最詳盡的公屋維修終極指南，從釐清房署與租戶的維修範圍、剖析常見損壞案例的責任歸屬，到提供清晰的8大申請步驟，並附上最新的自費維修項目收費參考，助您一文睇清所有程序和細節，輕鬆解決家居維修煩惱。
釐清公屋維修責任：房署 VS 租戶
面對林林總總的公屋維修問題，第一步就是要弄清楚責任誰屬。其實，房屋署和租戶之間有一套清晰的責任劃分，理解這個公屋維修範圍，就能掌握大部分情況下由誰負責，以及是否涉及公屋維修費。
維修責任判斷原則：「自然損耗」與「人為損壞」
要判斷維修責任，最核心的原則就是區分「自然損耗」和「人為損壞」。
「自然損耗」指的是單位內的固定裝置，在正常使用下隨著時間自然老化、磨損或出現功能衰退。這種情況下的維修，通常由房署負責。
「人為損壞」則是指因為租戶的疏忽、不當使用、意外，甚至是蓄意破壞所造成的損壞。這類維修的責任和費用，便會歸於租戶。
房署負責的免費維修項目（因自然損耗）
只要損壞是源於自然損耗，房署會提供免費的維修服務。涵蓋的公屋維修項目主要分為兩大類：
結構與滲漏問題：石屎剝落、牆身裂縫、天花／牆壁／地台滲水
關乎樓宇結構安全和基本居住條件的項目，是房署的首要責任。例如天花或牆身的石屎剝落、非因裝修引致的牆身裂縫，以及惱人的天花、牆壁或地台滲水問題，都屬於房署的維修範圍。
固定裝置與基本設施：大門、鐵閘、窗戶、坐廁、洗手盆、電路、水喉配件
單位內由房署提供的原裝固定裝置，若因正常使用而損壞，同樣由房署負責。這包括大門、鐵閘、窗戶（窗框、窗鉸及開關裝置）、坐廁、洗手盆、單位內的總電掣、標準插座、水喉配件如水龍頭等。
租戶須自費的維修項目（因人為損壞／個人選擇）
另一方面，在某些情況下，租戶需要自行承擔維修費用。這通常與個人行為或選擇有關。
因疏忽、意外或不當使用造成的損壞
假如損壞是因租戶使用不當所致，例如錯誤使用清潔劑導致潔具損壞，或者不小心撞毀門扇，相關的維修費用便需由租戶負責。
純屬個人偏好的「選擇性更換」項目
若單位內的設備功能完好，純粹因為租戶個人喜好，例如覺得款式過時而想更換一個全新的坐廁或洗手盆，這類「選擇性更換」的費用，自然需要由租戶自理。
所有自行安裝的非標準裝置及裝修
租戶入住後自行加裝的所有非標準設施，其保養和維修責任都在租戶身上。例如自行安裝的熱水爐、抽油煙機、廚櫃、燈飾、牆紙或地磚等，一旦損壞，房署並無責任維修。
特別注意：門窗玻璃破裂（不論原因）
這是一項必須留意的特別規定。根據租約，所有單位門窗的玻璃部分，不論因何種原因（包括意外或惡劣天氣）而破裂，更換的費用均由租戶承擔。這是公屋維修項目中一個常見的例外情況。
常見維修項目責任歸屬：案例逐個睇
理解了基本原則，我們來看一些實際生活中經常遇到的公屋維修問題。透過分析這些常見的公屋維修項目案例，你會更清楚地了解房署和租戶的責任劃分，這樣在遇到問題時，就知道如何處理了。
天花與牆身問題
天花和牆身是單位面積最大的部分，也是問題出現時最顯眼的地方。
案例一：天花石屎剝落，見到鋼筋（房署負責）
當你發現天花有石屎塊剝落，甚至能看到內裡的鋼筋，這明顯是樓宇結構老化或滲水引致的嚴重問題。這種情況完全屬於房署的公屋維修範圍，因為它涉及樓宇安全，所以房署必須負責修補。
案例二：牆身油漆因潮濕起泡或發霉（視乎源頭，多為房署負責）
牆身油漆起泡或出現霉點，通常與濕氣有關。判斷責任的關鍵是找出濕氣的源頭。如果問題是因為外牆滲漏、樓上單位漏水，或是水管在牆身內滲漏所致，這就屬於樓宇結構或固定裝置問題，所以房署會處理。但是，如果只是因為單位通風不足或個人生活習慣導致的潮濕，責任歸屬就可能需要進一步商討。
案例三：因鑽牆不當導致牆身破損（租戶負責）
為了安裝層架或掛畫而鑽牆，這是很常見的。不過，如果因為鑽孔不當，導致牆身大面積批盪剝落或出現裂痕，這種損壞就屬於人為造成。因此，修補的責任和公屋維修費就需要由租戶自己承擔了。
門窗問題
門窗是保障家居安全和基本生活的重要部分，其損壞情況也很常見。
案例一：鐵閘或木門因正常使用而無法鎖上（房署負責）
如果大門的鐵閘或木門因為長期開關，導致門鎖、門鉸等配件自然損耗而無法正常上鎖，這屬於固定裝置的自然老化。房署會負責維修或更換相關配件，確保門戶安全。
案例二：窗鉸生鏽導致難以開關（房署負責）
窗戶的窗鉸經過長年累月的風吹雨打，出現生鏽或變形，導致窗戶難以順利開關，這也算是自然損耗。你可以向房署申報，他們會派員檢查和維修，這也是標準的公屋維修項目之一。
案例三：任何原因導致的窗戶玻璃破裂（租戶負責）
這是一個非常重要的例外情況。不論窗戶玻璃是因為意外碰撞、高空擲物，還是惡劣天氣（例如颱風）而破裂，更換玻璃的責任和費用一律由租戶承擔。這一點在公屋維修範圍的規定中寫得很清楚，需要特別留意。
水電與潔具問題
廚房和廁所是用水用電最頻繁的地方，相關設施的損壞直接影響日常生活。
案例一：水龍頭自然老化滴水（房署負責）
廚房或廁所的水龍頭用久了，裡面的膠圈等零件會自然老化，造成關不緊和滴水的問題。這是典型的自然損耗，房署會提供免費維修或更換服務。
案例二：坐廁水箱無法沖水或長流水（房署負責）
坐廁水箱內的沖水配件，例如波曲、水膽等，因為頻繁使用而損壞，導致無法正常沖水或出現長流水，這同樣屬於固定裝置的自然損耗。房署會負責修理，解決問題。
案例三：更換廁所板或廁所蓋（租戶負責）
雖然整個坐廁屬於房署提供的固定裝置，但是廁所板和廁所蓋是消耗品，較容易因使用習慣而損壞或變舊。因此，如果只是廁所板或廁所蓋破裂需要更換，這項費用通常需要由租戶自己負責。
掌握公屋維修申請：由申報到驗收8大詳細步驟
清楚了解整個流程，是順利處理公屋維修問題的第一步。從發現損壞、正式申報，到師傅上門、最終驗收，每一個環節都相當重要。以下將整個申請過程拆解為八個詳細步驟，助你更有系統地處理各種維修事宜。
第一步：清晰識別損壞情況及拍攝記錄
在聯絡辦事處之前，先花點時間仔細觀察損壞的具體情況。例如，若是牆身滲水，可以留意滲水的位置、範圍大小、以及在什麼時候特別嚴重。一個實用的建議是，利用手機拍照或錄影，將損壞的細節清晰記錄下來。這些影像記錄不僅有助辦事處職員理解問題，更能在需要時作為客觀的佐證。
第二步：聯絡所屬屋邨辦事處並填寫申請表格
準備好基本資料後，便可以透過電話或親身前往所屬的屋邨辦事處，向職員說明需要維修的項目。職員會提供一份「室內設施維修申請表格」讓你填寫。填寫時，應盡量詳細描述損壞情況，並且可以附上之前拍攝的相片，讓辦事處能準確掌握初步資訊。
第三步：辦事處初步判斷維修責任方
辦事處收到你的申請後，會根據你提供的資料，對該公屋維修項目作出初步的責任判斷。他們會依據「自然損耗」或「人為損壞」的原則，初步評估維修是屬於房署負責的公屋維修範圍，還是需要租戶自費處理。這個初步判斷會影響後續的安排。
第四步：安排維修人員上門檢查及評估
不論初步判斷結果如何，辦事處都會安排維修人員或職員上門，進行實地檢查。他們會親身視察損壞的嚴重程度，找出問題的根源，然後評估所需的維修工序和物料。如果情況許可，你可以在場向維修人員直接講解問題，有助他們更準確地判斷。
第五步：如屬自費，確認維修方案及費用清單
經過上門檢查後，如果確認維修責任屬於租戶，而你選擇使用房署的「可選的代辦自費維修服務」，辦事處會向你提供一份詳細的維修方案和公屋維修費報價單。收到報價後，應該仔細閱讀每一項收費，完全明白並同意後才簽署確認。
第六步：協調維修時間並安排施工
在確認維修方案後，下一步就是安排施工。辦事處或承辦商會聯絡你，協調一個雙方都方便的公屋維修時間。某些較大型的工程可能需要數天，所以清晰的溝通非常重要，確保維修工程能順利進行，盡量減低對日常生活的影響。
第七步：維修完成後仔細檢查及驗收
維修工程完成後，切勿草草簽收。你應該仔細檢查維修過的地方，確保問題已經徹底解決。例如，如果是修理水龍頭漏水，可以開關數次，觀察是否仍有滴水；如果是修補牆身，可以檢查表面是否平滑。若發現任何不妥之處，應即時向在場的維修人員或辦事處提出。
第八步：妥善保存所有維修記錄及單據
最後，請務必將所有與該次維修相關的文件妥善保存，包括申請表格副本、報價單、費用收據以及與辦事處溝通的記錄。這些文件是整個維修過程的完整記錄，萬一維修項目在短期內再出現問題，或日後有任何爭議，這些記錄都能成為重要的參考憑證。
公屋維修費詳解：租戶自費維修項目收費參考
處理公屋維修問題時，最實際的考慮莫過於公屋維修費由誰承擔。當損壞屬於租戶責任範圍，不少人都會煩惱應該找誰處理。其實房屋署提供了一項「可選的代辦自費維修服務」，為租戶提供一個方便而且收費透明的選項。
認識房署的「可選的代辦自費維修服務」
簡單來說，這項服務就是當你需要維修或更換一些屬於自費範圍的標準裝置時，可以選擇委託房屋署代為安排合資格的師傅處理。好處是省卻了自己尋找師傅的煩惱，而且所有公屋維修項目都有明碼實價，避免了市面上一些海鮮價的情況。當然，這純粹是一個選項，你絕對有權自行聘請外面的師傅進行維修。
最新公屋維修費參考：租戶自費修葺項目收費一覽
為了讓你對公屋維修費有一個更具體的概念，這裡整理了房屋署提供的一些常見自費維修項目及其參考收費。這些價格是根據2025年的資料，實際收費可能會有所變動。
更換門鎖（例子：約 $445）
如果大門門鎖因人為損壞或你想更換新款式，委託房署代辦的費用大約是這個數目。
更換廁盆座板連蓋（例子：約 $300）
廁所板是日常消耗品，損壞或老化十分常見。若需要更換一整套新的廁盆座板連蓋，參考費用約為三百元。
清理各類淤塞（例子：約 $300）
廚房鋅盆、廁所或浴室地台去水位出現淤塞，若判定為不當使用造成，代為處理的費用同樣約為三百元。
更換冷熱水喉混合式水龍頭（例子：約 $545）
廚房或洗手盆的冷熱水混合式水龍頭，若因非自然損耗而需要更換，收費大約為五百多元。
更換欖閘（例子：約 $3,895）
更換傳統的鐵閘，即欖閘，是費用較高昂的項目之一，因為涉及的物料和工序都比較複雜。
安裝窗或門玻璃（例子：每平方呎收費，設最低收費）
不論任何原因導致的玻璃破裂，都屬於租戶的自費維修範圍。房署代辦的收費模式是按玻璃的面積計算，但要留意，此項服務設有最低收費，即使只是更換一小塊玻璃，也需支付基本費用。
關於自費維修費的重要須知
在決定是否使用這項代辦服務前，有幾點重要事項你需要知道，這樣才能保障自己的權益，避免不必要的誤會。
收費標準會每年檢討，申請前務必查詢最新價格
這裡列出的價格只作參考。房屋署會因應市場成本的變動，每年檢討一次收費標準。所以在你聯絡屋邨辦事處申請任何自費維修服務時，一定要先向職員查詢最新的收費清單。
服務只適用於維修「標準公屋裝置」
這項代辦服務的範圍，僅限於房署提供的「標準裝置」。如果你家中的水龍頭、門鎖等是由你自行改裝的非標準款式，這項服務便不適用。師傅只會為你更換回房署指定的標準型號。
部分項目設有「最低收費機制」
正如上面更換玻璃的例子，某些項目設有「最低收費」。這是因為即使是很小的工程，師傅上門檢查和施工也涉及基本的時間和交通成本。申請前最好問清楚，你所需要的維修項目是否設有最低收費。
【進階指南】處理棘手維修問題：溝通技巧與爭議解決
大部分公屋維修問題都能順利解決，但有時難免會遇到較複雜的情況。當溝通出現樽頸，或者對維修安排有疑問時，掌握一些進階的處理技巧就十分重要。這部分會分享幾個實用方法，助你更有效地處理棘手的維修事宜。
情境一：對維修責任的定義有分歧？
最常見的爭議，莫過於對損壞原因的看法不同。辦事處職員可能認為是人為損壞，但你覺得是自然損耗。這時候，有效的溝通方式就是關鍵。
溝通重點：客觀描述損壞情況，避免情緒化字眼
與職員溝通時，嘗試保持冷靜，並專注於客觀事實。例如，與其說「幅牆漏水漏到就快冧」，不如具體地描述：「客廳近窗的牆角，出現一個約手掌大小的水漬，下雨後顏色會變深」。清晰、客觀地陳述問題，有助職員準確判斷情況，亦能讓溝通更順暢。
實用技巧：拍照及錄影存證，清晰記錄問題演變
「有圖有真相」這句話在處理維修問題時尤其適用。當你發現單位有損壞時，應第一時間用手機拍照或錄影，並記下日期。如果問題持續惡化，例如裂縫變長或滲水範圍擴大，就應該定期拍攝記錄。這些影像證據能清晰展示問題的演變過程，在釐清公屋維修範圍的責任時，是非常有力的佐證。
情境二：維修時間過長，如何有效跟進工程進度？
另一個常見的困擾是公屋維修時間超出預期，工程遲遲未有進展。要有效跟進，你需要更有系統地追蹤進度。
追蹤方法：記錄每次溝通日期、職員姓名及承諾
建議你準備一本筆記簿，或者在手機上建立一個檔案。每次致電或親身到辦事處查詢時，都清楚記下日期、時間、接洽職員的姓氏或職員編號，以及對方給予的答覆或承諾。例如，「5月10日，陳先生回覆，已將個案轉交維修部，預計兩星期內聯絡」。這個習慣能讓你掌握清晰的時間線，方便日後跟進。
升級渠道：在合理時限後向辦事處經理級職員反映
如果在前線職員層面多次溝通後，問題在合理時限內仍未有實質進展，你可以考慮將情況升級。你可以禮貌地向辦事處職員表示，希望預約與辦事處經理或副經理級別的職員會面。會面時，你便可以有條理地展示你的溝通記錄，說明你已嘗試跟進但未有結果，請求對方協助處理。
情境三：「房署代辦」 vs 「自聘師傅」應如何選擇？
對於需要自費的公屋維修項目，租戶通常有兩個選擇：一是使用房署提供的「代辦服務」，二是自行聘請外面的師傅。兩者各有優劣，選擇前應先了解清楚。
房署代辦的利弊分析（費用透明、有記錄 vs 輪候時間或較長）
選擇房署代辦服務，最大的好處是公屋維修費清晰透明，所有項目都有明碼實價，不會有隱藏收費。而且，所有維修工程都有正式記錄，對日後保養或跟進都有好處。不過，缺點是輪候時間可能比較長，因為需要按程序統一安排，而且可選擇的物料款式亦有限。
自聘師傅的利弊分析（選擇多、彈性大 vs 質素參差、或有爭議）
自己找師傅的最大優點是彈性大。你可以貨比三家，選擇合心意的師傅和物料，維修時間亦較易協調。不過，風險在於師傅的質素參差不齊，坊間的收費亦沒有統一標準，一不小心或會遇到「海鮮價」。如果日後出現手工問題或爭議，追討過程亦可能比較繁複。
公屋維修常見疑問 (FAQ)
處理公屋維修問題時，總會遇到一些特殊情況或灰色地帶，以下整理了幾個租戶最常提出的疑問，希望能夠為你提供更清晰的指引。
Q1. 所有公屋維修項目都毋須繳付費用嗎？
這是一個十分普遍的觀念，但實際情況並非如此。決定維修費用由誰承擔的關鍵，在於損壞的成因。如果損壞屬於樓宇結構或固定裝置的「自然損耗」，例如水龍頭因老化而滴水，或者窗鉸因正常使用而生鏽，相關的公屋維修費就由房署負責。
不過，如果是因為「人為損壞」，例如疏忽導致大門損壞，或者租戶因個人喜好，在原有設備仍可正常使用的情況下要求「選擇性更換」，那麼相關費用就需要由租戶自行承擔。所以，並非所有公屋維修項目都是免費的，大家需要先了解清楚損壞的根本原因。
Q2. 緊急維修（如深夜爆水管）應如何處理？
假如遇到深夜爆水管、全屋電力故障等緊急情況，切勿等到辦公時間才處理。你應該立即致電屋邨管理處的24小時緊急熱線，聯絡方式通常張貼在大堂告示板或升降機內。
聯絡當值人員後，他們會提供即時指引，並盡快派員上門進行緊急處理，例如先關掉總掣，防止情況惡化。緊急維修的公屋維修時間會獲優先處理，目標是先控制住局面，然後再安排日間作詳細的跟進及修復。
Q3. 拒絕「全方位維修計劃」的人員入屋會有什麼後果？
「全方位維修計劃」是房署主動為樓齡達十年或以上的屋邨，進行的預防性檢查及維修。這個計劃的原意是及早發現並處理單位內的潛在問題，例如石屎剝落的先兆或潛在滲水源頭，確保住戶安全。
如果你拒絕職員入屋檢查，房署便無法為你的單位進行評估及保養。這代表你可能會錯過免費處理潛在問題的機會。更重要的是，如果日後單位內出現的損壞，被證實是本可透過該次檢查發現並預防的，屆時在釐清維修責任上或會出現不必要的爭議。因此，與計劃人員合作，對保障自己長遠的居住安全是相當重要的。
Q4. 如果維修項目在短時間內再次損壞，是否屬於保養範圍？
完成維修後，若發現同一問題在短時間內再次出現，你應該立即再次聯絡所屬的屋邨辦事處。由房署或其承辦商負責的維修工程，一般都設有保養期或跟進機制。
向辦事處反映情況時，最好能提供上一次的維修記錄編號及日期，這樣有助職員更快地跟進。他們會重新派員檢查，判斷問題是源於上次維修不徹底，還是由新的原因所引致。只要損壞並非由新的人為因素造成，這類跟進工作通常都屬於原有的公屋維修範圍，毋須再次繳付費用。