天花板出現水漬，牆身油漆剝落，甚至石屎剝落……每逢雨季便提心吊膽。大廈天台漏水，最令人煩惱的，莫過於追究責任時，管理公司、業主立案法團與天台業主互相推搪。到底天台漏水是公共地方問題，還是私人業權範圍？大廈公契如何界定？業主立案法團有何法律責任？本文將為你由淺入深，從拆解四大漏水成因、釐清公契下的維修責任，到提供包含尋求滲水辦協助及法律索償的四大實用解決步驟，助你清晰部署，有效解決棘手的天台滲水問題。
拆解天台漏水元兇：四大常見成因與識別跡象
要妥善處理大廈天臺滲水，第一步一定是先找出問題的根源。大廈天台漏水的原因可以很複雜，但通常離不開四大範疇。準確判斷成因，才能對症下藥，徹底解決問題。同時，及早識別滲漏跡象，也可以在問題惡化前採取行動。
成因一：排水系統淤塞或損壞（去水問題）
大廈天台的排水口和渠道，就像整座大廈的排水系統樞紐。如果被落葉、垃圾、沙石等雜物堵塞，或者渠道本身因老化而出現破損，雨水就無法順利排走。當暴雨來臨時，積水會在天台表面積聚，水位不斷上升，最終從防水層的薄弱點或結構縫隙滲入樓下單位。
成因二：供水管道老化或破損（來水問題）
除了去水問題，天台上的供水喉管也是一個常見的漏水源頭。這些喉管，包括供應食水到水箱的來水管和沖廁用的鹹水管，長期暴露在戶外，經年累月的日曬雨淋會使其材質老化、變脆，或者接駁位置鬆脫。這種滲漏通常是持續性的，即使在晴天也會發生，這是它與雨水滲漏最主要的分別。
成因三：防水層失效或施工不當（地台問題）
每一座大廈天台都鋪設了一層關鍵的防水層，它的作用就像一件保護建築結構的雨衣。但是，這層「雨衣」會隨著時間自然老化，失去原有的彈性和防水功能。此外，不專業的維修工程，例如在天台加裝冷氣機支架或天線時破壞了防水層，或者最初興建時的施工質素欠佳，都會導致防水系統失效，讓水分直接滲透到下方的混凝土層。
成因四：結構裂縫導致雨水滲入（外牆或天台結構問題）
有時候，問題源自大廈天台本身的結構。混凝土結構會因為長年的熱脹冷縮、樓宇的微細沉降或自然老化，在地台或圍牆上產生裂縫。這些看似微不足道的裂縫，卻成為了雨水滲入的通道。雨水會沿著這些縫隙，慢慢滲透到建築物內部，最終影響到頂層住戶。
天台漏水的即時識別跡象
漏水的源頭雖然在天台，但最先出現徵兆的地方，往往是頂層單位的室內。留意以下幾個常見跡象，有助你及早發現問題。
天花板或牆身出現水漬、變色或剝落
這是最普遍和最直接的跡象。你會發現天花板或牆身出現一片片的黃色或啡色水漬。水分會使油漆或批盪層與牆壁分離，導致其剝落或呈現一塊塊不均勻的圖案。
混凝土剝落，鋼筋外露（石屎剝落）
這是比較嚴重的情況。當水分滲入石屎結構後，會導致內部的鋼筋生鏽。生鏽的鋼筋會膨脹，體積變大後會逼爆外層的混凝土，造成石屎剝落，甚至鋼筋外露。這不僅影響觀感，更可能構成結構安全風險。
油漆或牆紙飾面起泡
在水漬和剝落出現之前，你可能會先見到油漆或牆紙表面出現一個個小水泡。這是因為水分被困在飾面和牆壁之間，無法蒸發，從而將飾面推起形成氣泡。
鹹水喉管附近出現白色結晶（鹽霜）
如果你發現滲水位置附近，特別是靠近鹹水喉管的地方，出現一些白色的粉末狀結晶體，這現象稱為「鹽霜」。這是鹹水滲漏後，水分蒸發而鹽分留下的痕跡，是一個強而有力的證據，清晰地指向滲漏源頭可能與鹹水供應系統有關。
【責任誰屬？】天台漏水：法團 vs 業主責任界定全攻略
大廈天臺滲水最令人困擾的一環，往往是釐清責任誰屬。要準確判斷大廈天台漏水的維修責任方，關鍵在於兩個核心概念：大廈公契的規定，以及漏水的確切源頭。這一步判斷準確，就能避免很多不必要的爭拗，直接由正確的一方跟進維修。接下來，我們會一步步拆解，助你判斷責任誰屬。
判斷責任的核心原則：公契與漏水源頭
要判斷大廈天台漏水的責任，最根本的原則就是分辨漏水源頭是來自「公共部分」還是「私人部分」。這個界定直接決定了維修責任應該由業主立案法團承擔，還是由個別業主負責。
界定公共部分與私人部分
一般來說，大廈的結構部分，例如天台的原始防水層、承重牆、橫樑等，都屬於公共部分。而業主擁有獨立業權、可獨立使用的部分，例如入契天台的地面鋪設、加建的花槽或儲物屋，則屬於私人部分。簡單理解，凡是影響整棟大廈結構安全或全體業主共同使用的設施，多數是公共部分。
大廈公契 (DMC) 的關鍵條款
大廈公契（Deed of Mutual Covenant, DMC）是每座大廈的「憲法」，具有法律約束力。它會詳細列明大廈的公共部分與私人部分的範圍，以及各自的維修管理責任。每份公契的條款可能有所不同，所以查閱自己大廈的公契是釐清責任最權威的做法。你應留意當中關於天台、外牆業權及維修責任的條文。
業主立案法團的法律責任
如果漏水問題源於大廈的公共部分，業主立案法團便有法律責任進行維修。
《建築物管理條例》下的維修責任
根據香港法例第344章《建築物管理條例》，業主立案法團有法定責任，妥善管理和維修大廈的公共部分。這包括保持天台的防水層和排水系統等設施處於良好及可使用狀態。這意味著法團不能對公共部分的損壞視若無睹，而是有義務主動管理和維修。
法團知悉後的跟進行動義務
法團的責任通常在「知悉」問題後才正式啟動。當有業主就公共部分的滲水問題提出申訴後，法團便有義務在合理時間內採取行動，例如安排檢查、評估問題和進行維修。如果法團在接到通知後，沒有採取合理的跟進行動，導致業主的財物損失，便可能需要承擔法律責任。
天台業主（或頂層住戶）的維修責任
相對地，如果大廈天台漏水源於私人部分，或者因業主的行為而引起，責任便會落在相關業主身上。
案例分析：私人改建工程的責任轉移
一個常見的情況是，即使天台的原始防水層屬於公共部分，但如果天台業主曾進行私人改建工程，例如重新鋪設地磚、加建花園或安裝設施，而這些工程破壞了原有的防水層，或改建部分本身出現問題導致滲水，責任便會轉移至該業主。因為滲漏是由其私人工程直接或間接造成，所以不能再簡單地歸咎於法團。
入契天台業主的保養義務
對於擁有入契天台的業主，他們對其私人擁有的天台部分負有保養義務。這代表業主需要定期檢查和維護天台上的設施，包括自行鋪設的地面、排水口等，確保其狀況良好，不會對樓下單位構成滲水滋擾。
初步判斷責任方：自我評估檢查清單
在尋求專業協助前，你可以透過以下清單作初步評估，對責任誰屬有個基本概念：
- 查閱大廈公契： 天台在公契中是如何界定的？是公共部分還是私人財產？
- 觀察漏水源頭： 漏水位置是否接近公用設施（如大廈水箱、公共喉管）？還是源於某個單位的私人天台範圍？
- 檢查天台狀況： 天台是否有任何後加或改建的痕跡（例如不同的地磚、加建構築物）？漏水是否與這些改動部分有關？
- 回顧維修記錄： 大廈或個別業主過去是否曾對天台進行維修？維修的範圍和效果如何？
完成這個簡單的自我評估後，你會更有方向地與管理公司、法團或相關業主溝通。
解決大廈天台漏水：由溝通到法律行動的四步曲
處理大廈天臺滲水問題，需要清晰的策略和步驟。當你發現家中有大廈天台漏水跡象，先不要自亂陣腳。我們為你整理了一套由淺入深的四步曲，引導你由初步溝通開始，逐步升級，直至透過法律途徑尋求解決方案。跟著這個流程走，可以更有系統地處理問題。
第一步：即時記錄與正式溝通
發現漏水跡象，第一時間的反應至關重要。這一步的重點不是立即維修，而是建立一個穩固的基礎，為之後所有行動鋪路。你需要做的有兩件事：鉅細無遺地記錄，和展開正式溝通。
如何自行記錄漏水證據（附拍照及錄影貼士）
一份有力的證據記錄，是你日後談判或申索的基石。記錄時請注意以下幾點：
- 標明日期與時間：每次拍照或錄影，都要清楚記錄年、月、日和時間。你可以利用手機 App 在相片上加入時間戳。
- 顯示嚴重程度：在水漬旁邊放置一個有標準尺寸的物件，例如一枚硬幣或一把尺，這樣可以直觀地顯示滲漏範圍的大小。
- 多角度拍攝：拍攝遠景，展示漏水位置與整個天花板或牆身的關係。然後拍攝近鏡，清晰記錄水漬、油漆剝落、石屎剝落或水珠等細節。
- 動態記錄：如果漏水正在滴水，錄影是最好的方法。影片可以清楚展示滴水的速度和水量，比靜態照片更具說服力。
- 持續記錄：不要只拍一次。定期（例如每日或每週）在同一位置拍照，記錄滲水情況的變化，例如水漬是否擴大或顏色變深。
撰寫專業書面通知予管理公司或法團（附範本）
口頭通知很容易被遺忘或否認，一份白紙黑字的書面通知才是正式的開始。這份文件是證明你已正式通知責任方的關鍵證據。信件內容應該簡潔而專業，包括：
- 基本資料：清楚列明你的單位地址、姓名、聯絡方法，以及收信方（大廈管理公司或業主立案法團）。
- 問題詳述：說明發現漏水的日期、具體位置（例如客廳天花近窗位置），和滲漏情況的描述。
- 附上證據：在信中提及你已附上相關照片及影片記錄。
- 提出要求：清晰要求對方在指定期限內（例如 14 日內）派員視察，並且商討跟進維修方案。
- 保留副本：信件寄出前，務必自行複印一份留底。最好以掛號信形式寄出，保留郵寄證明。
第二步：尋求官方協助：善用滲水辦事處（聯辦處）
如果第一步的溝通未能解決問題，或者管理公司或法團反應消極，就可以尋求官方介入。由食物環境衞生署及屋宇署成立的聯合辦事處（簡稱「聯辦處」），是處理這類投訴的主要政府機構。
聯辦處的「一站式」調查流程詳解
聯辦處的調查有一套標準程序，旨在提供「一站式」服務。整個流程大致如下：
- 提出投訴：你可以致電政府熱線 1823 提出滲水投訴，個案會轉介至聯辦處。
- 初步聯絡：聯辦處在接獲個案後，一般會在 6 個工作天內聯絡你，並安排職員上門視察。
- 現場調查：職員會到你的單位視察，並可能使用濕度計等儀器初步量度。如果懷疑源頭來自公共地方（例如大廈天台），他們會聯絡管理處或法團，安排進入相關範圍進行測試。
- 系統測試：為找出源頭，聯辦處可能會進行色水測試等非破壞性測試。在業主合作的情況下，調查一般可在 90 個工作天內完成。
服務權力與限制（例如：不受理純雨水滲漏）
了解聯辦處的權力範圍和限制同樣重要。聯辦處的主要執法依據是《公眾衞生及市政條例》，處理的是構成「衞生妨擾」的滲水。但是，你需要知道它的服務限制：
- 不受理純雨水滲漏：這是關鍵一點。如果大廈天台漏水問題純粹是由下雨天時雨水滲入所致，這通常不構成法例所指的「衞生妨擾」。在這種情況下，聯辦處可能無法引用法例採取執法行動，但會向法團或管理公司發出勸喻信。
- 可能終止調查：如果滲水情況輕微、時有時無，或者經過調查後仍無法確定源頭，聯辦處亦會終止跟進行動。
執法權力：「妨擾事故通知」的效力
如果聯辦處成功找出源頭，並且情況構成法定妨擾（例如滲漏源於天台公用污水管或儲水缸），他們就會採取執法行動。聯辦處會向造成妨擾的責任方（例如業主立案法團）發出「妨擾事故通知」，要求在指定期限內進行維修。如果對方沒有遵從，聯辦處可提出檢控。
第三步：聘請獨立專家進行公正評估
當官方途徑受限（例如聯辦處因雨水問題而終止調查），或者你需要一份更具法律效力的報告以作索償之用時，就應該考慮聘請獨立專家。
何時應聘請公證行或測量師
在以下情況，聘請專家是明智之舉：
- 聯辦處已終止調查，但問題依然存在。
- 滲水原因複雜，涉及結構問題或多個潛在源頭。
- 你與法團或管理公司對漏水原因或責任誰屬有爭議。
- 你打算透過法律途徑追討維修費用及財物損失，需要專家報告作為法庭證據。
如何選擇合資格專家及索取報價
選擇專家時，專業資格是首要考慮因素。你可以聯絡「香港測量師學會」或「香港工程師學會」等專業機構，索取相關專家的名單。選擇時，建議：
- 確認資格：確保對方是註冊的建築測量師或工程師。
- 了解經驗：查詢他們處理大廈天台滲水個案的經驗。
- 索取多份報價：聯絡至少兩至三家公司，比較其服務範圍、勘測方法及收費。
- 清晰合約：在委聘前，清楚了解報價所包含的服務，例如勘測次數、採用的技術及報告的詳細程度。
H44: 專業勘測報告的法律效力與用途
一份由獨立專家撰寫的報告，不只是找出問題，它在法律層面有重要作用。這份報告可以：
- 作為談判籌碼：以專業、客觀的證據，要求責任方進行維修。
- 呈上法庭的專家證據：在民事訴訟中，這份報告是證明漏水源頭及責任的關鍵文件。
- 索償損失的依據：報告會評估因滲水造成的損壞程度，為計算賠償金額提供基礎。
第四步：法律途徑與替代糾紛解決方案
如果所有溝通和協商都失敗，責任方依然拒絕承擔責任，最後一步就是尋求法律裁決或替代的糾紛解決方案。
透過土地審裁處提出申索
土地審裁處是處理建築物管理和滲水糾紛的主要法庭。你可以根據大廈公契及相關法例，向審裁處提出申索。審裁處有權頒布強制令，命令責任方（例如業主立案法團）進行維修工程，也可以就你的財物損失裁定賠償金額。
考慮「樓宇事務專家裁定中心」作替代方案
除了傳統訴訟，還有一個更快捷、成本可能較低的選擇。由香港測量師學會設立的「樓宇事務專家裁定中心」，提供一個以專家裁決方式解決爭議的平台。與訴訟不同，此方案由一位中立的專家裁定員就技術問題作出具約束力的裁決，過程相對簡單快捷。
應對天台漏水實用工具包（資源下載）
為了讓你更方便地採取行動，我們準備了兩個實用文件供你下載，助你輕鬆踏出第一步。
下載：致管理公司/法團通知信範本
我們已為你準備一份專業的通知信範本，只需填上你的資料，即可用作正式的書面溝通。
下載：各區聯合辦事處聯絡資訊表
此表整合了港九新界各區聯合辦事處的聯絡電話及地址，方便你直接查詢及跟進個案。
【專家勘測】找出天台漏水源頭的五大科學方法
當處理棘手的大廈天臺滲水問題時，胡亂猜測源頭只會徒勞無功。最關鍵的一步，其實是像偵探查案一樣，利用科學方法鎖定真正的元凶。這不單是為了對症下藥，也是日後釐清責任的根本。現時專業的勘測公司，通常會結合使用幾種高科技儀器與傳統方法，互相引證，務求得到最精準的結果。我們一起來看看他們常用的五大科學法寶。
方法一：紅外線熱像分析 (Infrared Thermography)
測試原理及如何解讀熱像圖
這個方法聽起來很專業，但原理其實很直觀。簡單來說，水份滲入牆壁或石屎後，蒸發時會帶走熱量，令該處的表面溫度比周邊乾爽的區域低。紅外線熱像儀就像一部可以「看見」溫度的相機，它能捕捉到這些微細的溫差，並將其轉化成一幅彩色的熱像圖。在這幅圖上，通常溫度較高、乾爽的區域會顯示為紅色或黃色，而溫度較低、有濕氣積聚的潛在滲水位置，就會呈現藍色或紫色。專家透過分析這些色塊的分佈與形狀，就可以快速地大範圍鎖定大廈天台漏水引致的影響範圍，作為進一步調查的線索。
方法二：微波濕度掃描 (Microwave Moisture Scanning)
測試原理及如何區分表面與深層濕度
如果說紅外線是看表面，微波掃描就是透視內層。它的原理是儀器會向牆體發射微波，水份子會吸收微波的能量。牆體內的水份越多，微波信號的衰減就越嚴重。儀器透過測量這個衰減程度，就能準確計算出建材內部的含濕量，而且不會破壞結構。專業儀器的一大優勢，是可以區分表面冷凝水（俗稱「倒汗水」）與真正的深層滲漏。勘測人員可能會使用不同探測深度的儀器作比較。如果只有表層的濕度讀數高，而深層讀數正常，那很可能只是室內濕氣凝結。相反，如果深層濕度讀數也很高，就代表大廈天台的滲水問題已經滲透到結構內部了。
方法三：色水測試 (Colour Water Test)
測試原理、步驟及注意事項
這是其中一種最傳統也最直接的方法。原理非常簡單，就是在懷疑的漏水源頭，例如天台的排水口或裂縫位置，倒入混和了無害食用色素的水。接著，就是耐心等待，持續觀察樓下單位的滲水位置，看看有沒有相同顏色的水滲出。一旦有顏色出現，源頭就幾乎可以確定了。不過，這個方法的注意事項是需要較長的時間，由數小時到數星期不等，因為水流滲透路徑可能很曲折。而且，測試期間需要確保水源充足，才能有效模擬漏水情況。
方法四：壓力錶測試 (Re-pressurization Test / 谷磅)
適用情況及壓力數據解讀
這個測試，俗稱「谷磅」，是專門用來檢測供水喉管（即來水管）有沒有滲漏。由於食水管或鹹水管本身長期承受壓力，即使有微細的裂縫也會導致持續滲水。它的適用情況非常明確，就是當懷疑滲水源於壓力喉管時。測試方法是先關閉單位總水掣，然後利用專用泵對喉管系統加壓至特定標準，並維持一段時間。如果壓力錶的讀數在指定時間內維持不變，代表喉管完好。如果壓力錶讀數明顯下降，就證明喉管系統存在漏水點，需要進一步找出確實位置。
方法五：水樣本化驗 (Water Sample Analysis)
透過化驗鹹度及阿摩尼亞成份追蹤源頭
當源頭非常複雜，難以用以上方法判斷時，專家就會將漏出來的水收集起來，送去化驗所進行水樣本化驗，就像為水做一次成份分析。化驗的重點有兩個。第一是檢測鹹度，如果水的氯離子（鹽份）含量超標，那就很可能是來自鹹水沖廁喉管。第二是檢測阿摩尼亞（Ammonia）成份，阿摩尼亞是排泄物的分解物，如果水樣本中含有高濃度的阿摩尼亞，就很大機會是來自污水渠管或廁所的去水系統。這個方法能提供非常客觀的科學證據，去分辨不同水源。
大廈天台漏水常見問題 (FAQ)
Q1: 政府滲水辦調查天台漏水通常需時多久？
面對大廈天臺滲水問題，向政府滲水辦（正式名稱為屋宇署及食物環境衞生署成立的聯合辦事處）求助是一個常見的做法。根據官方的服務承諾，在接獲舉報後的6個工作天內，職員會聯絡投訴人。對於案情簡單並且能獲得相關業主合作的個案，整個調查及測試工作通常可在90個工作天內完成。不過，這個時間框架只是一個目標。如果個案比較複雜，或者在調查過程中遇到阻礙，所需時間便會相應延長。若調查未能在90個工作天內完成，辦事處會書面通知投訴人最新的調查進展。
Q2: 如果業主拒絕合作讓政府人員入屋調查，有何後果？
調查人員需要進入相關單位才能進行測試，找出大廈天台漏水的源頭，所以業主的合作十分重要。如果懷疑引致滲水的單位業主或住戶拒絕合作，調查人員不會就此罷休。聯辦處獲法律授權，可以向法庭申請手令，強制進入相關處所進行調查。這個申請法律手令的過程，無可避免會拖長整個調查時間，延誤問題的解決。而且，根據最新的法例修訂，任何人士如果沒有合理解釋而不遵從「擬進入處所通知書」的規定，即屬違法，可能會面臨檢控及罰款。
Q3: 不遵從「妨擾事故通知」會有什麼罰則？
當滲水辦完成調查，並且有足夠證據確定滲水源頭，同時構成法例所指的「妨擾事故」時，便會向造成妨擾的業主發出「妨擾事故通知」，要求在指定期限內完成維修。不遵從這份通知的後果相當嚴重。聯辦處可以提出檢控，一經定罪，最高可被罰款港幣25,000元，並且可就妨擾持續的每日另處罰款港幣450元。如果情況持續，聯辦處更可向法庭申請「妨擾事故命令」，若業主仍然不遵從法庭命令，罰則會加重，最高可被罰款港幣50,000元，每日另處罰款港幣600元。
Q4: 如何申請索取政府的官方漏水調查報告？
這份由政府出具的官方調查報告，詳細記錄了測試方法和結果，在日後可能出現的法律程序中，是一份相當有力的證據。業主可以根據《公開資料守則》，向處理個案的聯合辦事處提出書面申請，索取報告的副本。申請人需要填寫指定的申請表格，然後透過郵寄、傳真或電郵等方式提交。需要留意的是，索取報告並非免費，申請人需要支付相關的影印費用及行政手續費。
Q5: 輕微或間歇性漏水，滲水辦會受理嗎？
滲水辦的執法權力，源於《公眾衞生及市政條例》，主要處理的是構成「衞生妨擾」的滲水情況。如果大廈天臺滲水的情況非常輕微，或者時有時無（即間歇性），導致調查人員利用儀器也無法準確找出源頭，或者收集到的證據不足以證明其構成法例上的妨擾，聯辦處便會終止調查。同樣地，純粹由天雨引致的滲水，一般也不會被界定為衞生妨擾，所以聯辦處亦不會引用條例採取執法行動。
Q6: 確認漏水源於大廈外牆而非天台，責任誰屬？
確認漏水的源頭是判斷責任誰屬的關鍵。如果經過專業勘測後，證實漏水源於大廈外牆而非個別單位的入契天台，責任歸屬就比較清晰。根據絕大部分的大廈公契 (DMC) 以及《建築物管理條例》，大廈的外牆屬於公用部分。因此，維修和保養外牆的責任，通常落在該大廈的業主立案法團身上。受影響的業主應立即書面通知法團或管理公司，要求他們履行維修公用部分的責任。