收到強制驗樓令，業主最憂慮的，莫過於大維修費用最終變成無法負擔的「天價」。面對動輒數十萬甚至過百萬的工程開支，加上層出不窮的圍標新聞與合約陷阱，業主在資訊不對稱下往往感到徬徨無助。
這份終極防伏指南，旨在為您提供一站式解決方案。我們將由淺入深，為您全面拆解25項常見工程的市場參考價，剖析天價帳單的真正成因，並提供一套由正規招標、善用獨立工具到申請政府資助的實戰策略，助您避開所有陷阱，確保每分每毫都用得其所。
如何估算大維修費用？全面掌握市場價錢
談到大維修工程費用，很多業主第一個反應就是「究竟要夾幾錢？」。這個問題確實最實際，但答案並非一個神秘數字。其實，只要掌握正確方法，我們都可以為自己的大型維修工程，做一個有根有據的初步估算，為之後的業主大會和審視標書做好準備。想全面掌握市場上的大維修價錢，可以由兩大步入手：先宏觀參考平均數據，再微觀拆解各項工程單價。
第一步：參考官方數據庫估算平均單位工程費
要了解市場行情，最直接的方法就是參考過往的真實個案。市區重建局設立的「樓宇復修工程費用參考資料庫」，就集合了全港各區已完成維修工程的數據。這些數據來自真實的工程合約，是我們估算大維修費用時，一個非常可靠的起點。
如何三步使用「樓宇復修工程費用參考資料庫」估算價錢
這個資料庫用法很簡單，就像我們平時上網購物篩選產品一樣。跟著以下三步，你就可以找到最具參考價值的個案：
- 定義樓宇狀況與需求：首先，在資料庫的篩選器中，輸入自己樓宇的所在地區、單位總數範圍，以及預計進行的工程類別（例如「主要大廈維修工程」）。
- 篩選及分析可比較個案：提交篩選後，系統會列出所有符合條件的樓宇個案。這時候，重點觀察「平均單位工程費」這一欄。建議不要只看單一個案，而是綜合分析幾個條件最相近的個案，得出一個合理的費用區間。
- 考慮變數，建立初步預算：這個步驟得出的平均費用，可以作為你制定初步預算的基礎。要記得，這是一個宏觀參考，實際費用會因應你樓宇的具體損壞情況及最終工程範圍而有所調整。
全港各區真實大維修費用個案參考（港島、九龍、新界）
從資料庫的數據中，我們可以發現大維修費用在不同地區、不同規模的樓宇之間，可以有頗大差異。以下是一些真實個案例子，讓你對市場價錢有一個更具體的概念：
- 港島區例子：
- 東區宏德居 (2021年完成)：1026伙，平均單位工程費約 HK$57,000。
- 中西區八達大廈 (2021年完成)：120伙，平均單位工程費約 HK$47,000。
- 九龍區例子：
- 九龍城鑽石樓 (2022年完成)：43伙，平均單位工程費約 HK$20,000。
- 油尖旺德豐大廈 (2018年完成)：72伙，平均單位工程費約 HK$145,000。
- 新界區例子：
- 元朗富來花園 (2025年完成)：335伙，平均單位工程費約 HK$54,000。
- 屯門利寶大廈 (2017年完成)：576伙，平均單位工程費約 HK$7,000。
由此可見，單純以地區或規模判斷費用並不可行。費用高低，更取決於工程的具體內容。
第二步：拆解25項常見工程項目市場單價
了解完每戶平均開支後，下一步就是深入了解構成總費用的各個細項。市建局同樣有提供一份「常用工作項目參考單價」，涵蓋了25項最常見的維修工程。當你收到承辦商的報價單時，這份資料就能讓你逐項核對，判斷報價是否偏離市場水平。
外部及結構維修工程費用（棚架、外牆、執石屎）
這是大維修中最常見，亦是佔費用比例較高的一部分。
- 新建棚架工程：為外牆工程搭建金屬或竹棚架，市場平均參考價約為每平方米 HK$215。
- 外牆油漆翻新：包括剷底、批灰、油防潮底漆及面漆，平均參考價約為每平方米 HK$280。
- 修葺混凝土結構工程（執石屎）：處理石屎剝落及鋼筋銹蝕，工序繁複，因此費用較高，平均參考價約為每平方米 HK$1,560。
消防及排水系統維修工程費用（消防喉、防火門、更換渠管）
這類工程關乎樓宇安全及衛生，通常是強制驗樓的重點項目。
- 新造消防喉轆：平均參考價約為每套 HK$9,950。
- 更換木製防火門（具一小時耐火時效）：平均參考價約為每個 HK$6,150。
- 更換外牆廢水、糞渠：使用uPVC膠喉，平均參考價約為每米 HK$765。
公用地方及設施維修工程費用（天台防水、大堂翻新、更換水管）
這些項目直接影響居住質素及樓宇的觀感。
- 重鋪天台地台防水工程：解決天台滲水問題，平均參考價約為每平方米 HK$1,900。
- 室內公用地方油漆翻新：如樓梯、走廊等，平均參考價約為每平方米 HK$100。
- 更換公用食水管道：平均參考價約為每米 HK$2,470。
為何實際報價有差異？影響大維修價錢的三大因素
當你手上有官方參考價，又有承辦商的報價單，你可能會發現兩者有出入。這是正常的，因為參考價是一個基於普遍情況的平均值。實際的大維修價錢，主要受以下三大因素影響。
樓宇自身狀況：損壞程度、樓齡與設計複雜性
這是最核心的因素。一幢50年樓齡、日久失修的樓宇，所需修補的石屎面積、更換的喉管長度，自然遠比一幢30年樓齡、保養得宜的樓宇多。同樣，一些設計獨特的樓宇，例如有複雜的裝飾線條或弧形外牆，會增加棚架搭建及施工的難度，費用亦會相應提高。
工程範圍與物料選擇：必要工程 vs 增值項目
工程範圍是豐儉由人的。有些維修只專注於符合「強制驗樓計劃」的法定要求，例如修補外牆及結構。但有些法團可能會藉此機會，一併進行增值工程，例如翻新大堂、更換全幢食水銅喉、甚至加裝冷氣系統。這些增值項目會大幅推高工程總額。此外，物料選擇亦是關鍵，單是外牆飾面，選用普通油漆、防水塗層，還是進口瓷磚，成本可以相差數倍。
市場環境因素：通脹、人工成本與市場供求
大型維修工程的成本，亦會隨市場大環境波動。通脹會直接影響英泥、鋼筋等建築材料的價格。同時，香港建造業長期面對人手短缺，經驗豐富的技術工人薪酬持續上升，這亦會反映在工程報價上。在市場需求旺盛的時期，例如多個大型屋苑同期進行維修，承辦商的檔期緊張，報價亦可能會較為進取。
剖析「天價」帳單成因與合約陷阱
大維修工程費用動輒數以十萬計，最令人頭痛的莫過於收到一份難以理解的「天價」帳單。要有效防伏，首先需要了解這些高昂費用的成因，以及合約中可能隱藏的陷阱。很多時候，問題的根源並非單一因素，而是由制度、工程範圍及市場操作等多個環節環環相扣而成。
「強制驗樓計劃」如何觸發大型維修工程？
計劃背景、適用樓宇及五大法定工程範圍
很多大型維修工程，其實都源於政府的「強制驗樓計劃」。這個計劃自2012年起實施，主要針對樓齡達30年或以上，並且樓高超過3層的私人樓宇。當屋宇署發出法定通知，業主便必須委任一名「註冊檢驗人員」，為樓宇的公用部分進行檢驗。檢驗範圍涵蓋五大法定項目，包括樓宇的外部構件及其他伸出物、結構構件、排水系統、消防安全構件，以及識別並處理僭建物。一旦檢驗後發現需要修葺，業主便須聘請註冊承建商進行維修，這就是一場大型維修工程的開端。
工程範圍擴大如何疊加費用
分析「訂明工程」與「增值工程」的費用佔比
一份大維修價錢清單，通常可以分為兩大部分：「訂明工程」與「增值工程」。「訂明工程」是指為符合強制驗樓計劃要求而必須進行的維修，例如修葺外牆石屎、更換破損的消防喉等。而「增值工程」則屬於非必要，但有助提升樓宇價值或居住質素的項目，例如翻新大堂、更換全幢食水銅喉或加裝智能保安系統。很多時候，顧問公司會建議將兩者一併處理。雖然這樣可以節省日後再搭棚架的費用，但「增值工程」往往會令大維修費用大幅增加，甚至佔總費用的三至五成或以上，成為費用「失控」的關鍵。
業主如何平衡長遠裨益與即時費用壓力
面對這個情況，業主需要一場理性的討論與權衡。一方面，是即時的財政壓力。每增加一項工程，每戶需要分攤的金額就愈高。另一方面，是長遠的裨益。例如，及早更換老化水管，可以避免未來頻繁的滲漏問題。翻新大堂與走廊，則有助提升物業的整體價值。關鍵在於業主立案法團必須清晰地向所有業主解釋每項「增值工程」的必要性、預算、以及長遠好處，讓大家在充分知情下，共同決定工程範圍的最終大小。
警惕「圍標」及資訊不對稱問題
業主在傳統招標模式下的資訊劣勢
業主與承建商之間，普遍存在著嚴重的「資訊不對稱」問題。大多數業主並非工程專家，難以判斷工程範圍是否合理、物料選擇是否恰當，更無法準確評估市場上的大維修價錢。這種資訊劣勢，正正為「圍標」集團提供了可乘之機。他們利用業主對工程細節的不了解，通過串通投標來操縱中標結果，最終令工程費用遠高於合理市價。
「天價」工程合約的常見特徵與合約陷阱
一份有問題的「天價」合約，通常有幾個特徵。首先，工程範圍的描述可能含糊不清，例如只寫「修葺外牆」，卻沒有列明具體的工序、物料規格及驗收標準。其次，對於一些難以預算數量的項目，例如「執石屎」，合約可能只提供一個籠統的「暫定價」，或者單價極高，為日後大幅超支埋下伏線。其他常見陷阱還包括不合理的付款條款，例如過早支付大額款項。此外，合約可能缺乏清晰的工程監管機制與罰則，令承建商即使延誤或施工質素差，也難以追究責任。
業主防伏手冊：由正規程序到善用工具，全面保障費用合理
要確保大維修工程費用清晰透明，業主的首要任務就是掌握主導權。這並非要求每位業主都成為工程專家，而是學會運用一套正規程序與實用工具，為自己的樓宇建立起一道堅固的防線。以下將會由程序、工具，到實戰檢查，一步步拆解如何保障大型維修工程的價錢合理。
第一步：依足正規招標程序聘請顧問及承建商
程序的公正是保障大維修價錢合理的第一道關卡。一個嚴謹、透明的招標過程，能夠有效促進市場競爭，從源頭上減低圍標或利益輸送的風險。
為何必須採用「公開招標」並結合電腦隨機抽籤
「公開招標」是整個程序的基石。它要求法團透過報章廣告等公開渠道，邀請所有合資格的顧問或承建商投標，打破可能存在的小圈子。不過，單靠公開招標並不足夠。為進一步提升公平性，現時的標準做法是結合電腦隨機抽籤。法團除了處理主動回應的投標者，還須透過香港房屋協會等指定機構，以電腦隨機抽出另外一批公司加入投標名單。這個做法能引入無法預知的競爭者，有效瓦解潛在的圍標集團，讓真正有競爭力的承建商參與，從而獲得更貼近市場的報價。
合約中必須包含的反圍標及誠信條款
一份保障業主權益的合約，除了工程細節，更必須包含清晰的反圍標及誠信條款。這不是君子協定，而是具有法律約束力的條文。所有投標者在投標時，都應簽署「誠信及反圍標條款確認書」，承諾不會與其他投標者串通、協調價格。在正式合約中，亦應列明顧問或承建商有責任申報任何潛在的利益衝突，並對工程資料保密。這些條款是業主的護身符，一旦發現違規行為，便能提供追究的法律基礎。
「認可人士」在監管工程中的核心角色與法律責任
在整個大型維修工程中，「認可人士」（Authorized Person）是業主最關鍵的專業伙伴。根據《建築物條例》，他們是註冊建築師、工程師或測量師，具備法定資格與責任。他們的角色並非普通顧問，而是獨立的專業監督。由勘察樓宇狀況、撰寫招標文件、分析標書，到監督地盤施工質量、審核工程付款，以至最後簽發完工證明，都由他們一手包辦並簽署核實。聘請一位盡責可靠的認可人士，就等於為工程的質量、進度與費用監管，聘請了一位專業的守門人。
第二步：善用市建局獨立工具獲取專業支援
除了遵循正規程序，業主亦應善用市區重建局（市建局）等機構提供的獨立工具，獲取專業支援，讓自己在資訊不對稱的局面中取得平衡。
利用「招標妥」獲取獨立「基準價」以促進市場競爭
市建局的「招標妥」服務，是業主應對天價工程的重要武器。其核心價值在於提供一個獨立的工程費用估算，即「基準價」。這個基準價由獨立專業人士根據法團議決的工程範圍而評估，它並非最低價，而是一個客觀的市場價格參考。業主可以利用這個基準價，去衡量收回來的標書報價是否處於一個合理範圍。若有標書遠高於基準價，業主便有理據要求其顧問詳細解釋原因，從而促進更透明的市場競爭。
運用「樓宇復修平台」的標準化合約範本及「按量付款」機制
市建局的網上「樓宇復修平台」是另一個實用資源庫。平台提供一系列標準化的招標及合約文件範本，內容已包含重要的保障條款，能協助法團省卻準備文件的時間，同時避免遺漏關鍵細節。此外，平台更引入了創新的「按量付款」機制。針對一些難以在事前準確估算工程量的項目，例如修葺混凝土（執石屎），合約可訂明按實際完成的工量，經由獨立第三方核實後才付款。這種做法能避免承建商因風險估算而報大數，使大維修費用更貼近實際情況，大大減少了日後的爭拗。
【業主必備】三步完成大維修報價單「健康檢查」
當收到工程顧問的標書分析報告或承建商的報價單時，業主可以進行一個簡單的「健康檢查」，快速評估其穩健度。
輸入關鍵數據作初步市場價格比較
第一步，利用「樓宇復修平台」上的「工程費用資訊中心」作快速比較。業主只需輸入自己樓宇的地區、單位數量等基本資料，便可查閱過往類似規模樓宇的真實大維修費用個案，了解平均每戶的工程開支範圍。這個數據雖然只是初步參考，但能幫助業主建立一個合理的期望值，判斷收到的報價是否存在嚴重偏差。
核對合約關鍵條款有否缺失
第二步，是快速掃描合約或報價單，核對一些關鍵條款是否存在。這包括：工程範圍是否清晰列明？物料的品牌和規格有否訂明？工程的開工與完工日期是否實在？付款是按進度分期支付嗎？有沒有列明工程保養期（執漏期）？以及前文提及的反圍標及誠信條款是否包含在內？任何關鍵條款的缺失，都可能是潛在的陷阱。
獲取個人化分析報告與下一步行動建議
完成以上兩步後，業主便等於為這份報價單完成了一份個人化的分析報告。如果發現報價遠高於市場參考價，或者缺少了關鍵合約條款，下一步的行動建議便是：立即將這些疑點整理好，並在業主大會或法團會議上提出，要求負責的工程顧問或認可人士提供清晰、專業的解釋。這個主動查核的過程，是保障自身權益最有效的方法。
善用政府資助：減輕大維修費用負擔
動輒數萬甚至數十萬的大維修工程費用，確實是不少業主的一大負擔。其實，政府和相關機構設有多項資助計劃，正正是為了協助大家應對大型維修工程的開支。只要符合資格並且做足準備，這些資助能夠實實在在地減輕你的財政壓力。
一文看清主要政府大維修資助計劃
市面上的資助計劃五花八門，目標對象與資助範圍各有不同。我們為你整理了幾個最核心、與大維修費用最相關的計劃，讓你能夠快速掌握重點，找到最適合自己樓宇情況的選項。
「樓宇更新大行動2.0」：針對強制驗樓
這個計劃可以說是最直接應對大維修的資助方案。它主要針對收到強制驗樓計劃法定通知的樓宇，為合資格的自住業主提供公用地方維修費用的津貼。如果你的大廈正因強制驗樓而需要籌組工程，這個計劃就是首要考慮的目標。
「有需要人士維修津貼」：針對經濟困難業主
這個津貼的重點在於「有需要人士」。它針對經濟狀況有困難的長者或殘疾人士等自住業主，提供維修自住樓宇及單位的津貼。與「樓宇更新大行動2.0」不同，它的申請單位是個別業主，而且資助範圍可包括單位內部，例如解決窗戶或漏水問題。
其他專項資助計劃（消防安全、優化升降機）
除了應對強制驗樓的綜合性維修，政府亦設有針對特定設施的資助。例如，「消防安全改善工程資助計劃」專門資助業主提升舊式樓宇的消防設備。另外，「優化升降機資助計劃」則為更換或優化舊式升降機提供資助。如果你的大型維修工程包含這些特定項目，就可以研究申請這些專項資助。
如何申請「樓宇更新大行動2.0」？
在眾多計劃中，「樓宇更新大行動2.0」與普遍業主面對的大維修價錢問題關係最密切。了解其申請細節，是成功減輕負擔的關鍵一步。
申請資格、資助金額及計算方法
申請資格方面，樓宇須已接獲屋宇署發出的強制驗樓法定通知，而申請人必須是該樓宇的自住業主。資助金額設有上限，一般自住業主每戶資助上限為港幣40,000元，而年滿60歲的長者自住業主，資助上限則提高至港幣50,000元。津貼額是根據合資格工程費用的80%或資助上限計算，以較低者為準。
申請流程及所需關鍵文件
申請通常由大廈的業主立案法團統籌。法團需要先集合有意申請的業主資料，然後向市區重建局或香港房屋協會遞交樓宇的整體申請。關鍵文件一般包括法團註冊證明、業主大會議決進行大維修的會議紀錄、工程顧問及承建商的合約、以及個別申請業主的住址及身份證明文件等。整個流程講求業主間的合作與共識，因此及早溝通至關重要。
大型維修工程常見問題 (FAQ)
「固定總包制」合約是好是壞？
處理大維修工程費用時，大家經常會遇到「固定總包制」這種合約模式，這也是市場上最主流的做法。簡單來說，就是以一個固定的總價，完成合約內列明的所有工程。它的好處很明顯，就是讓大維修價錢有預算，業主不用擔心工程期間因物料價格或人工成本上漲而超支，風險由承建商承擔。
但是，它也有潛在的風險。有些業主會顧慮承建商為了規避風險，可能會在報價時預留過多的應急費用，導致報價偏高。另一種情況是，如果承建商的報價過低，又可能為了控制成本而影響用料或施工質素。所以，關鍵不在於合約本身，而是有沒有聘請到一位經驗豐富、信譽良好的工程顧問。專業的顧問能夠在招標階段評估標價的合理性，並在施工期間嚴格監督工程，確保所有工序都符合合約標準，這樣就能保障業主的利益。
評審標書時，為何不應「價低者得」？
「價低者得」聽起來很吸引，好像能為大家節省最多的大維修費用，但在大型維修工程中，這往往是一個高風險的決定。一份遠低於市場平均水平的標書，背後可能隱藏著不少問題。這可能意味著承建商對工程範圍有誤解、嚴重低估了工程的複雜性，甚至計劃使用不合規格的物料或聘請經驗不足的工人來節省成本。
這些問題最終可能導致工程質素欠佳、安全風險增加、工期延誤，甚至要花費更多金錢去補救，得不償失。一個更穩健的做法是採用綜合評分制。除了價錢，還應該考慮承建商的公司規模、往績、團隊資歷、施工方案的穩健性等多個方面。目標是找出「最具經濟效益」的標書，而不只是「價格最低」的標書，這樣才能確保大型維修工程順利完成，並且物有所值。
如何平衡顧問建議的工程範圍與實際費用？
工程顧問基於專業判斷，通常會提出一份詳盡的維修建議，當中除了應對強制驗樓的「法定訂明工程」（例如結構、外牆維修），很多時還會包含一些「增值工程」（例如翻新大堂、更換水管）。一次過處理所有工程，確實可以節省將來再次搭建棚架的成本和時間，但這也直接影響到整體的 大型維修工程 費用。
要取得平衡，法團和業主需要清晰地溝通和分析。首先，應請顧問將「法定訂明工程」和「增值工程」的費用分開列出，讓大家清楚知道哪些是必須完成的項目。然後，針對每一項增值工程，業主們應該共同探討：這項工程的長遠好處是什麼？現在做的迫切性有多高？如果推遲進行，會有什麼影響？法團的角色是將不同工程組合的方案、費用及利弊清晰地呈現給所有業主。最終的決定，應該是所有業主在充分理解不同方案的利弊和財務影響後，共同作出的選擇。