天台漏水，是許多業主及住戶揮之不去的夢魘。每逢雨季，室內天花出現水漬、牆身發霉，不但影響居住質素，更可能危及樓宇結構安全。面對漏水問題，許多人的第一反應就是必須大費周章，將整個防水層「打掉重練」，但事實是否必然如此？不同的漏水成因，其實對應著截然不同的處理方案。
本文將為您提供一站式終極指南，從根本原因入手，全面剖析由熱脹冷縮、結構沉降，以至防水層老化及施工缺陷等7大漏水元兇。我們將深入比較「治標」的表層塗層修補與「治本」的重造防水層方案，並介紹專業的科學檢測技術，助您精準鎖定問題源頭。無論您是打算DIY維修，還是尋找可靠的工程公司，本文都會提供物料選擇、工程預算、合約細節及避開陷阱的實用建議，助您對症下藥，作出最明智及具成本效益的維修決策。
全面剖析7大天台漏水原因
要有效處理天臺漏水防水的問題，關鍵在於準確找出根本成因。天台漏水原因往往錯綜複雜，有時並非單一因素造成，而是多個問題同時存在。了解這些潛在源頭，才能對症下藥，選擇最合適的天台漏水修補方案。
物理及結構性成因
這類成因與建築物本身的物理特性及結構狀態有關，通常是日積月累形成的。
原因一：熱脹冷縮效應
天台是整座大廈最受日曬雨淋的地方，溫差極大。日間陽光猛烈照射會使石屎結構膨脹，夜晚溫度下降又會收縮。這種持續的熱脹冷縮，會對天台結構產生巨大的拉扯力，特別是在樓板與女兒牆的接縫位置。長時間下來，這些位置很容易出現微細裂縫，為雨水滲入提供了絕佳的通道。
原因二：建築物結構沉降或損耗
任何建築物都會有自然的沉降過程。如果地基出現不均勻沉降，就有可能導致結構受力改變，繼而在天台樓板上產生結構性裂縫。另外，石屎結構內的鋼筋如果因濕氣入侵而生鏽，體積會膨脹並逼爆外層的混凝土，形成裂縫和剝落。這些結構性損壞會直接撕裂原有的天台防水層，造成嚴重的漏水問題。
原因三：外來水源橫向滲入
漏水點未必就在天花水漬的正上方。有時候，水源是從天台的圍牆（女兒牆）或相鄰外牆的裂縫滲入。雨水進入牆體後，會沿著結構內部橫向流動，尋找弱點，最終可能在遠離滲入點的室內天花位置滴漏出來，增加了追查源頭的難度。
物料及施工人為因素
除了自然及結構因素，很多漏水問題其實源於防水物料的選擇，以及施工過程中的人為疏忽。
原因四：現有防水層老化失效
市面上任何一種天台防水塗層或防水物料都有其使用壽命。經過長年累月暴露於紫外線、酸雨和極端天氣下，防水層會逐漸硬化、變脆，失去原有的彈性與防水功能。當防水層出現裂紋或剝落，就代表它已經失效，無法再保護天台結構。
原因五：施工缺陷與用料不當
一個成功的防水工程，七分靠施工，三分靠材料。如果在施工時，基層處理得不夠乾淨平整，或者使用了質素參差的防水物料，都會大大影響防水效果。常見的施工缺陷包括防水層厚度不足、牆角或喉管口等細節位置處理馬虎。這些問題都會成為整個天台防水系統的弱點。
原因六：喉管及去水口破損或淤塞
天台的排水系統是防水的第一道防線。如果去水口被樹葉、泥沙等雜物淤塞，雨水便無法排走，導致天台長時間積水。長期積水會持續對天台防水層施加壓力，大大加速其老化和損壞。此外，去水口周邊的喉管接駁位如果出現破損或密封不善，雨水就會直接從這些缺口滲入樓板。
原因七：不當使用或違規加建
天台的日常使用方式，也會影響防水層的壽命。例如在天台拖行重物、安裝大型天線或冷氣機支架時，如果處理不當，就可能刮損甚至刺穿防水層。另外，在天台上進行違規加建，新舊結構之間的接縫位通常是防水處理最薄弱的一環，極容易成為新的漏水黑點。
尋根究底：專業天台漏水科學檢測方法
要有效處理天臺漏水防水問題，最關鍵的一步並非急於動工，而是先要像偵探查案一樣，利用科學方法準確找出漏水的真正源頭。專業的檢測並非單靠肉眼判斷，而是結合經驗與先進儀器，進行一系列由淺入深的勘察，確保能夠對症下藥。
非破壞性檢測技術
顧名思義，這些技術可以在不鑿開地台、不破壞現有結構的情況下，初步評估滲漏的範圍與嚴重程度，是現代勘察流程中非常重要的一環。
目測及個案分析
這是所有檢測的基礎。經驗豐富的師傅會仔細觀察天台及室內漏水位置的狀況，例如裂縫的走向、水漬的形態和顏色、天花油漆或批盪剝落的情況。同時，師傅會向你了解漏水的「病歷」，例如漏水通常在下大雨時發生，還是雨後數天才出現，這些資訊結合現場觀察，有助於初步判斷幾個可能的天台漏水原因。
高清紅外線熱成像掃描
這項技術的原理其實很直接：有水份積存的地方，其表面溫度會因為水份蒸發而比周邊乾爽的區域稍低。高清紅外線熱成像儀器能夠捕捉到這些肉眼看不見的微細溫差，然後在螢幕上用不同顏色標示出來。透過分析這些影像，就可以清晰地看到隱藏在飾面底下或天台防水層下的滲水路徑，找出問題的擴散範圍。
微波濕度及導電感應檢測
這兩種都是利用專業儀器去量度牆體或地台結構的含水量。當儀器接觸物料表面時，它會發射微波或產生微弱電流，因為水份會影響微波的反射或物料的導電率，儀器便能準確地將含水量轉化為數據讀數。這讓勘察結果不再只憑感覺，而是用科學數據去判斷哪些區域的濕度異常，從而鎖定重點懷疑區域。
精準源頭鎖定測試
當非破壞性檢測技術鎖定了幾個可疑的滲漏範圍後，下一步就是進行更精準的測試，直接驗證水源的路徑，確保萬無一失。
色水測試
這個方法非常直觀有效。師傅會在天台的可疑滲漏源頭，例如去水口、裂縫或牆腳接縫位置，倒入無害的食用級別顏色水。然後，在樓下漏水的位置持續觀察，看看是否有相同顏色的水滲出。一旦出現顏色，便能百分百確認滲漏的路徑，這樣才能制定最有效的天台漏水修補方案。
噴灑水及浸水試驗 (Flood Test)
這兩種測試是為了模擬極端天氣情況。噴灑水測試會用喉管持續向懷疑漏水的外牆或天面位置噴水，模擬暴雨的狀況，以測試其防水能力。而浸水試驗 (Flood Test) 則更為嚴格，通常在完成整個天台防水層重造工程後進行。做法是將天台去水口堵塞，然後積存一定深度的水，並維持24至48小時。如果樓下單位沒有出現任何滲漏跡象，就證明整個天台防水工程是成功的。這個試驗可以說是驗收工程的黃金標準。
治標與治本：兩大天台漏水修補方案深度比較
處理天臺漏水防水的問題，就好像看醫生一樣，可以選擇快速紓緩症狀的「治標」方法，也可以選擇根除病源的「治本」方案。這兩種天台漏水修補策略，沒有絕對的好壞之分，關鍵在於準確判斷天台的實際狀況、漏水嚴重程度，以及你的預算和期望。以下，我們會像朋友分享經驗一樣，深入拆解這兩個方案，助你作出最明智的決定。
方案一：重造天台防水層（治本方案）
這個方案可以理解為一次徹底的「大手術」，目標是將有問題的舊有防水系統完全移除，重新建立一個長效、可靠的全新天台防水層，從根本上解決問題。
適用情況
當你的天台出現以下較嚴重的情況時，重造防水層通常是唯一而且最穩妥的選擇：
* 大範圍或多處漏水：滲漏問題已經不是局部發生，而是呈現普遍性的狀況。
* 現有防水層明顯老化：防水層出現大面積的氣泡、剝落、硬化脆裂，甚至已經失去防水功能。
* 天台飾面層嚴重損壞：地磚出現「空鼓」（輕敲時發出空洞聲）、鬆脫，或者磚縫的水泥（掃口）嚴重脫落，代表水份已長期積存在飾面層之下。
* 結構層問題：經過專業檢測後，發現天台漏水原因涉及石屎結構層的裂縫或損耗。
* 追求長遠效益：期望徹底解決問題，並獲得較長的保用期，避免日後反覆維修的煩惱。
施工步驟詳解
重造防水層的工序嚴謹而且環環相扣，每一個步驟都直接影響最終的防水效果：
1. 鑿除舊有飾面及防水層：這是最關鍵的第一步。工程團隊會將天台原有的地磚、英泥沙層以及失效的舊防水層全部鑿除，直至見到最原始的石屎結構地台。
2. 清理及修補基層：將石屎地台上的所有沙石、雜物徹底清理乾淨。如果發現結構層有裂縫或凹凸不平的地方，需要先用專門的修補物料進行修補及盪平，確保基層穩固、平滑。
3. 塗刷防水底油（Primer）：在乾淨的結構層上，均勻塗刷一層防水底油。它的作用是封閉石屎的微細孔，並大大增強後續防水主層與結構層之間的附著力。
4. 鋪設防水主層：待底油完全乾固後，便開始施工核心的防水物料（例如聚氨酯PU或瀝青）。通常會分最少兩層塗刷，而且兩層的方向會互相垂直（十字交叉法），確保形成的防水膜厚度均勻、無任何遺漏的針孔或弱點。
5. 進行浸水測試（Flood Test）：在防水主層完全固化後，會進行最少24至48小時的浸水測試。在天台積存一定深度的水，然後仔細觀察樓下天花有否出現任何滲漏跡象，這是驗收防水工程最重要的標準。
6. 鋪設保護層及飾面：通過浸水測試後，便會鋪上隔熱層、英泥沙保護層，最後再鋪設新的天面地磚及做好掃口，為全新的天台防水層提供最佳保護。
方案二：施工表層防水塗層（治標方案）
這個方案相對簡單快捷，主要是在現有的天台飾面（例如地磚）上，直接塗刷一層高效能的表層天台防水塗層，形成一道新的防水保護膜，阻止雨水滲入。
適用情況
在以下情況，施工表層防水塗層是一個具成本效益的選項：
* 輕微或局部滲漏：漏水問題只發生在個別位置，而且情況並不嚴重。
* 預算有限或作應急處理：希望以較低的成本和較短的時間，快速解決眼前的漏水問題。
* 天台基層依然穩固：天台的地磚、批盪等飾面層仍然非常穩固，沒有鬆脫或空鼓的現象。
* 裂縫屬於微細裂紋：漏水主要由一些非結構性的表面微細裂紋引起。
施工步驟詳解
雖然工序相對簡單，但對細節的要求極高，否則效果會大打折扣：
1. 徹底清潔及乾燥天面：這是決定成敗的關鍵。必須使用高壓水槍、鋼刷等工具，將天台表面的所有塵埃、油污、青苔、舊有剝落的塗層徹底清除乾淨。之後，必須讓天面在連續的晴天底下完全風乾，確保沒有任何濕氣。
2. 修補可見裂縫：仔細檢查天面，對所有可見的裂縫或破損的磚縫，先用專用的防水填縫料進行重點修補。
3. 塗刷專用底油：在潔淨乾爽的飾面上，塗刷一層專為該防水塗層而設的底油，以增強主塗層的附著力，防止日後剝落。
4. 施工表層防水塗層：待底油乾固後，以油轆或油掃將表層防水塗層均勻塗上。同樣建議最少分兩層以十字交叉方向施工，確保覆蓋全面，形成一張無縫的防水膜。施工時需特別注意牆腳、去水口邊緣等接縫位置。
DIY天台漏水維修可行嗎？物料選擇與成功關鍵
當談到天臺漏水防水，不少人都會萌生自己動手修補的念頭。自己DIY處理天台漏水修補，在特定情況下是可行的，不但能節省成本，還能更靈活地安排時間。不過，成功的關鍵在於兩個核心要素：第一，是揀選了完全合適的天台防水物料；第二，是徹底掌握了正確的施工方法與細節。接下來，我們就一起來探討一下。
DIY成功關鍵(一)：揀選合適的天台防水物料
市面上的天台防水塗層產品五花八門，要選對產品，首先要理解它們的基本分類和用途。一般來說，可以分為需要加設保護層的「中層防水物料」和可直接外露的「表層防水塗層」兩大類。
中層防水物料（需加保護層）
這類物料，顧名思義，是作為中間的防水屏障，施工後不能直接暴露在陽光和風雨下。你必須在它的面層鋪上瓷磚、隔熱磚或批上英泥沙漿作保護。它的優點是防水性能極之優越，而且彈性特強，能形成一道強韌而無縫的天台防水層。它特別適合需要經常行走、放置重物（例如戶外傢俬、大型盆栽）的天台，因為保護層能有效防止防水層被物理磨損。常見的例子有聚氨酯（PU）防水膠或高彈性防水砂漿。
表層外露式防水塗層（無需保護層）
這一類天台防水塗層是DIY愛好者的熱門選擇。它本身就具備抗紫外線和耐候性能，施工後可直接作為最終飾面，無需再加設保護層，大大簡化了工序。這類產品通常是水性，氣味較低，而且很多都是即開即用，用油轆或油掃就能輕鬆塗上。它非常適合行走量不大、沒有重物拖行，並且希望以較經濟實惠方式進行天台漏水修補的家居用戶。市面上常見的丙烯酸酯（Acrylic）防水油便是其中一種。
DIY成功關鍵(二)：掌握正確施工步驟及注意事項
選對了物料只是成功了一半，施工的細節才是決定天台防水層能否持久有效的真正考驗。
基層處理是成功的基礎
無論你選用多昂貴的防水物料，如果基層（即天台原有的地台）處理不當，一切都是徒然。所有專業的天台漏水維修工程，都會花大量時間在前期準備上。你必須徹底清理施工面，確保沒有任何灰塵、油污、青苔、鬆散的石屎或已剝落的舊塗層。一個乾淨、堅固而平整的基層，才能讓新的天台防水塗層緊密附著，發揮最大效用。
嚴格遵守產品施工指引
每款防水產品都有自己一套特性和施工要求。千萬不要單憑個人經驗或感覺。必須仔細閱讀並嚴格遵守廠商提供的施工指引。例如，產品是否需要塗刷底油（Primer）？每一層應塗多厚？層與層之間要相隔多久才可施工？建議塗刷幾層？忽略任何一個細節，都可能影響天台防水層的最終效果和壽命。
了解DIY的局限性
自己動手處理天台漏水，主要適用於表面老化、微細裂紋等較輕微的情況。如果天台漏水原因涉及建築物結構性裂縫、大範圍地台損壞、或去水口設計不良等複雜問題，單靠在表層塗上防水物料是治標不治本的。強行處理不單效果不彰，更可能掩蓋了更深層次的問題。當你對漏水成因沒有十足把握，或者問題持續出現時，尋求專業維修公司的協助，才是最穩妥的做法。
避開工程陷阱：如何選擇可靠的天台維修公司
處理天臺漏水防水工程，選擇一間可靠的維修公司是成功的一半。市面上的公司質素參差不齊，要避免「判上判」或者手工馬虎的情況，業主自己需要做足功課。以下將會分享一些實用準則，助你篩選出專業且負責任的合作夥伴。
篩選專業公司的3大準則
準則一：核實公司背景及過往案例
首先，最基本的是核實公司的背景。一間正規經營的公司，理應持有有效的商業登記證明，並且擁有固定的辦公地址，而不只是一個手提電話號碼。你可以主動要求對方提供過往的工程案例，特別是與天台漏水修補相關的項目。從這些案例的規模、複雜度及完成效果，可以初步判斷其經驗及能力。此外，在網上搜尋公司的評價或向身邊朋友打聽口碑，也是一個相當直接的參考方法。
準則二：評估其專業勘察及檢測能力
一間專業的防水公司，絕不會在電話中單憑幾句描述就輕率報價。他們會堅持安排師傅親自上門進行詳細勘察。在勘察過程中，他們會仔細詢問漏水的歷史、狀況，並有系統地分析各種可能的天台漏水原因。值得信賴的團隊甚至會使用儀器輔助，例如紅外線熱像儀或濕度計，以科學數據找出滲漏的準確源頭。他們提出的方案，應該是基於勘察結果，而非一味推薦最昂貴的重造天台防水層方案。
準則三：了解其採用的防水物料及工法
防水工程的耐用度，與採用的物料及施工方法有直接關係。你可以主動詢問公司計劃使用哪種天台防水塗層或物料，包括品牌、型號及產地。有信譽的公司會樂意提供物料的技術規格文件，並解釋為何該物料適合你的天台狀況。同時，了解他們的施工工法也十分重要，例如基層會如何處理、防水層會塗刷多少層、喉管接駁位等細節會如何加固。清晰的溝通能反映其專業程度，也能讓你對工程質量更有信心。
看穿報價單與合約的魔鬼細節
提防隱藏收費及含糊條款
收到報價單後，必須仔細審閱每一項條款。要特別提防那些只用「一式」籠統概括所有費用的報價單。一份清晰的報價單，應該詳細列明各項工程的單價、數量，例如物料費、人工費、棚架費及清拆廢料的費用等。對於任何標示為「暫定」或「按實際情況而定」的項目，都必須要求對方解釋清楚可能出現的收費情況及計算基準，避免日後因隱藏收費而產生爭議。
合約必須列明的關鍵項目 (如保用期、付款方式)
簽訂合約是保障雙方權益的最重要一步。一份正規的工程合約，必須白紙黑字列明以下關鍵項目：
- 工程範圍與內容： 清晰界定施工的具體位置及所有工序。
- 物料規格： 寫明將會使用的防水物料品牌及型號。
- 工程總價與付款方式： 列明總金額，以及訂金、中期費用及尾數的支付時間和方式，建議按工程進度分期支付。
- 施工期： 訂明工程的開始及預計完工日期。
- 保用期： 這是天台防水工程的核心。合約必須清楚列明保用年期，以及保用範圍涵蓋的內容（例如只保物料還是包人工）。
- 驗收標準： 訂明工程完成後的驗收方法，例如進行浸水測試。
所有口頭承諾都應該轉化為書面條款，確保有據可依。
天台漏水維修工程預算：一文看清價錢與影響因素
處理天臺漏水防水工程，大家最關心的問題之一自然是費用。很多人想知道，一項專業的天台漏水修補工程，究竟需要預備多少預算。實際上，這個問題沒有單一答案，因為最終的價錢會由多個因素共同決定。這就好像我們去裝修一樣，選用的物料和設計的複雜度，都會直接影響總開支。
影響天台防水工程價錢的4大因素
要掌握合理的預算，我們就要先了解背後影響價錢的幾個主要變數。一般來說，可以從施工面積、維修方案、物料等級，以及天台的現況這四個方面來評估。
因素一：施工面積大小
這是最直接的影響因素。施工面積越大，需要使用的防水物料和投入的人力工時就越多，總費用自然會相應增加。大部分防水工程公司都會以每平方呎或每平方米為單位來報價。所以，準確量度需要施工的範圍，是估算基本費用的第一步。
因素二：維修方案複雜度
維修方案的選擇，對價錢有決定性的影響。如果天台漏水原因比較單純，基層狀況良好，可以選擇在表面直接施工一層新的天台防水塗層。這個方案的工序相對簡單，價錢亦較為實惠。相反，如果舊有的天台防水層已經嚴重老化或損壞，就需要採用「起底重造」的治本方案。這包括打拆舊有的飾面層和防水層、清走建築廢料、修補結構層、再重新鋪設全新的防水系統。整個過程工序繁複，耗時較長，成本自然會高出許多。
因素三：防水物料等級
市面上的防水物料選擇繁多，由基本的瀝青、PU膠，到高效能的聚合物改性防水膜，價錢可以相差很遠。不同等級的物料，在耐用年期、抗紫外線能力、彈性及抗裂性能等方面都有明顯分別。選用質量更高、擁有更長保用期的進口或專業級物料，初期投入的成本會較高。但是，從長遠來看，優質物料能提供更持久的保護，有效減低日後再次維修的機會和開支。
因素四：天台現況及施工難度
天台的實際狀況，是另一個影響價錢的關鍵。如果天台表面平坦，沒有太多雜物，施工自然順暢。但如果天台本身存在一些問題，就會增加施工的難度和成本。例如，天台的去水口設計不良，需要重新處理排水坡度。或者天台佈滿了冷氣機主機、巨型花槽、太陽能板等障礙物，師傅需要花費額外時間去處理或遷移。另外，如果天台結構層本身已有損壞，例如石屎剝落或鋼筋生鏽，就必須先進行結構修補，這也是一筆額外的費用。
前車可鑑：剖析天台防水工程失敗主因
很多人投入了時間與金錢進行天臺漏水防水工程，結果不久後又故態復萌，實在令人相當懊惱。其實，防水工程並非想像中簡單，許多失敗案例並非因為師傅偷工減料，而是源於一些常被忽略的關鍵細節。了解這些常見的天台漏水原因與工程失敗主因，可以幫助你避開陷阱，確保每一分錢都用在刀刃上。
失敗原因一：基層處理不當導致防水層剝落
防水工程有一句金科玉律：「基層不牢，地動山搖。」任何天台防水塗層的成敗，有七成取決於施工前的基層處理工序。試想像，在一面滿佈灰塵、油污或鬆散石屎的牆上油漆，油漆很快就會整片剝落。同樣道理，如果天台地台的基層未經妥善處理，新建的天台防水層就無法與結構層緊密結合。
常見的處理不當情況包括：沒有徹底清潔地台的沙塵、青苔與舊有已剝落的物料；沒有將裂縫鑿開修補，只是直接用防水物料覆蓋；或者在地台仍未完全乾透時就倉促施工。這些失誤會導致新的防水層與地台之間存在隔閡，水分和空氣被困在中間，經過日曬雨淋，防水層便會出現「起泡」、隆起甚至整片剝落，最終失去防水功能。
失敗原因二：物料選擇錯誤致保用期內再漏水
市面上的天台防水物料五花八門，特性與適用範圍各有不同，並非任何一款都適合你的天台。選擇錯誤的物料，即使施工過程一絲不苟，防水層也可能在保用期內提早失效，需要再次進行天台漏水修補。
舉例來說，如果天台需要經常行走、放置重物或戶外傢俬，但選用了耐磨性較低的表層防水塗料，塗層很快就會因磨損而破裂。又或者，天台的熱脹冷縮效應特別明顯，卻選用了彈性不足的剛性防水物料，物料無法抵禦結構的拉扯，最終會脆化開裂。因此，在選擇物料前，必須充分評估天台的實際用途、日照情況、排水坡度等因素，揀選性能最匹配的產品，才能確保防水效果持久可靠。
天台漏水維修常見問題 (FAQ)
處理天臺漏水防水工程時，除了施工細節，相信你還會遇到各種關於工程時間、保養以至法律責任的疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
工程與保養相關問題
Q1: 天台漏水維修工程需時多久？
工程所需時間，會因應幾個關鍵因素而有很大差異。如果只是在現有基層上進行局部修補，或施工表層的天台防水塗層，而且施工面積不大，在天氣良好的情況下，可能數天就能完成。不過，假如是進行徹底的重造天台防水層方案，當中涉及打拆舊有飾面及防水層、清理基層、等待物料固化等多個工序，整個工程可能需要一至兩個星期，甚至更長時間。天氣是影響進度的最大變數，因為大部分防水物料都需要在乾爽的環境下施工，並有足夠的晴天才能完全固化。
Q2: 防水層保固期（保用期）通常是多久？
保用期是衡量工程質素的重要指標。一般而言，保用期的長短與維修方案的全面性及所用物料的等級直接相關。如果進行的是打拆起底、重造整個天台防水層的治本方案，並採用高品質的防水物料，承建商通常會提供5至10年，甚至更長的保用期。若是針對特定位置的局部天台漏水修補，或只塗刷表層防水物料，保用期則可能較短，例如1至3年。簽訂合約前，必須清楚了解保用期所涵蓋的範圍及條款，並確保這些細節已在合約上白紙黑字列明。
Q3: 防水工程完工後需要特別保養嗎？
妥善的日常保養，可以有效延長防水層的使用壽命。其實保養功夫並不複雜，最重要的是保持天台去水口暢通，應定期清理堆積在去水口附近的樹葉、泥沙等雜物，避免積水長時間浸泡防水層，這點對預防天台漏水至關重要。同時，應避免在天台表面拖行重物或放置尖銳物品，以免刮損或刺穿防水飾面及下方的防水層。建議每隔半年至一年，可以自行作簡單的目測檢查，留意有沒有明顯的裂痕或損耗，及早發現問題。
責任與法律相關問題
Q4: 漏水原因源於樓上或相鄰單位，責任誰屬？
釐清責任是解決問題的第一步。法律上的基本原則是，滲漏源頭的單位業主需要負上維修責任。假如漏水問題的源頭，證實是來自樓上單位的私家天台或平台，那麼樓上業主便有責任進行維修。如果滲漏是源於大廈的公共天台，則屬於公用部分的損壞，應由大廈的業主立案法團或管理公司負責統籌維修，費用由大廈管理費或維修基金承擔。要有效判斷天台漏水原因，通常需要聘請專業人士進行檢測，以客觀證據來確定責任方。
Q5: 大廈公契對天台維修責任有何規定？
對於多層式大廈，大廈公契（DMC）是界定業權及管理責任的最高法律文件。公契會清楚劃分大廈的「公用部分」與「私用部分」。一般來說，建築物的主天台（Main Roof）絕大部分情況下都屬於公用部分，其保養及維修責任歸於全體業主，由業主立案法團或管理公司執行。若頂層單位的業主擁有天台的「獨有使用權」（Exclusive Use），公契亦會詳細說明該業主在使用權之下的維修責任範圍。因此，要確定最終責任，最準確的做法是查閱自己大廈的公契條文。