天台漏水是不少業主揮之不去的噩夢，不但影響日常生活，更會造成天花滲水、牆身發霉，甚至「石屎剝落」（士波令）的結構安全隱患。然而，面對惱人的漏水問題，第一步應由誰負責？漏水的根本成因是甚麼？是應該自行DIY應急，還是直接聘請專家徹底根治？本篇「天台漏水修補終極指南」將為您一文拆解所有疑問，從釐清獨立屋、私人樓宇及公居屋的漏水責任歸屬，深入剖析4大漏水成因，到全面比較6大維修方案的費用與耐用度，助您找出最合適的解決方法，讓家居遠離滲漏困擾。
天台漏水第一步：釐清責任歸屬與根本成因
面對天臺漏水修補的問題，很多人第一時間就想找維修師傅報價，但其實這並非最有效率的做法。在展開任何天台漏水維修工程之前，首要任務是釐清兩個核心問題：第一，是釐清天台漏水責任誰屬；第二，是找出導致漏水的根本原因。只有弄清楚這兩點，才能確保維修工程順利進行，並且由合適的單位承擔費用。
三大常見情況下的天台漏水責任歸屬
天台漏水責任的界定，主要視乎天台的業權誰屬。在香港，物業類型不同，天台業權的歸屬情況也大有分別，主要可以分為以下三種情況。
獨立屋或村屋天台
對於獨立屋或村屋的業主來說，情況相對簡單。一般而言，天台的業權會連同頂層單位一併出售，俗稱「入契天台」。在這種情況下，天台屬於私人財產的一部分，因此進行天台漏水修補的全部責任，自然就由該單位的業主獨力承擔。所有維修費用都需要由業主自行支付。
私人樓宇天台 (按大廈公契界定)
私人樓宇的天台漏水責任歸屬，關鍵在於查閱大廈的「不分割份數公契」（DMC）。公契會清楚列明天台是屬於公共地方還是私人業權。如果天台被界定為大廈的公共部分，那麼維修責任就由整座大廈的業主共同承擔，費用會由管理費或大廈維修基金支付，並由業主立案法團或管理公司負責統籌。反之，如果天台業權已「入契」給某個頂層單位，則維修責任就歸於該單位業主。
公屋或居屋天台
在公屋或未補地價的居屋中，天台的業權通常由香港房屋委員會持有，屬於公共空間。如果住戶發現天台有漏水跡象，應立即通知所屬屋邨的管理處。管理處會派員視察，並安排承辦商進行維修。然而，有時維修工程可能會被納入整座大廈的定期大型保養計劃中，處理時間或會較長。
剖析四大導致天台漏水的根本成因
釐清責任後，下一步就是找出漏水的元兇。準確判斷成因，才能對症下藥，選擇最合適的維修方案，避免日後問題復發。
防水層老化或破損
這是最常見的天台漏水原因。天台的防水層長期暴露在陽光和雨水之下，物料會隨時間自然老化、變質、硬化甚至龜裂。當防水層失去原有的彈性和防水功能後，雨水就能輕易穿透，滲入樓宇結構，導致室內出現滲漏。
建築物結構裂縫
建築物本身會因地基輕微沉降，或日夜溫差導致的「熱脹冷縮」效應，而在結構上產生微細的裂縫。這些裂縫可能肉眼不易察覺，但足以成為雨水滲入的通道。特別是在天台與女兒牆的接縫位置，更是裂縫出現的高危地帶。
排水系統淤塞或設計不良
天台的去水口如果被落葉、沙石或垃圾等雜物堵塞，下雨時雨水便無法順利排走，導致天台大面積積水。長時間的積水會令防水層承受巨大壓力，加速其老化及損壞，最終水分會從最脆弱的地方滲透下去。此外，如果天台的斜水坡度設計不足，也會導致排水緩慢，造成同樣問題。
人為因素：不當使用或違規加建
不當使用天台也會直接破壞防水層。例如在天台表面安裝冷氣機支架、太陽能板或天線時，鑽孔或安裝工序可能會刺穿原有的防水物料。此外，未經批准的違規加建物（僭建物），其重量和不合規格的施工，亦會嚴重破壞天台的防水結構，引發嚴重的漏水問題。
天台漏水維修方案：由DIY應急到專業根治之全攻略
面對天臺漏水修補的問題，市面上有各式各樣的解決方案。它們由簡單快捷的DIY應急處理，到需要專業團隊施工的徹底根治方法都有。選擇哪一種天台漏水維修方案，主要取決於漏水的嚴重程度、你的預算，還有你期望的耐用程度。接下來，我們會像朋友聊天一樣，逐一為你分析不同方案的細節，讓你清晰了解每個選項的利弊。
方案選擇關鍵：比較費用、耐用度與優缺點
在動手之前，先花幾分鐘時間看看不同方案的整體比較，可以幫你作出更明智的決定。每個方法都有它的適用場景，了解清楚才不會白費心機和金錢。
各類維修方法比較總表 (涵蓋預算、耐用度與施工時間)
| 維修方法 | 類型 | 預估費用 | 耐用年期 | 施工時間 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 防水膏/膠 | DIY 應急 | 低 | 1-2年 | 短 (數小時) | 操作簡單，成本極低 | 耐用性差，治標不治本 |
| 瀝青油 | DIY 應急 | 低 | 2-3年 | 短 (半天) | 防水效果直接 | 施工需加熱，不美觀 |
| 高彈性防水塗料 (PU) | DIY 應急 | 中 | 3-5年 | 中 (1-2天) | 形成彈性保護膜，效果較佳 | 對施工面清潔度要求高 |
| 高壓打針灌漿 | 專業根治 | 中 | 5年以上 | 短 (1天) | 針對性強，直達裂縫核心 | 未能處理防水層老化問題 |
| 重鋪防水卷材 | 專業根治 | 高 | 10-15年 | 長 (數天) | 全面覆蓋，耐用可靠 | 成本高，施工技術要求嚴格 |
| 「起底」重做 | 專業根治 | 極高 | 15年以上 | 最長 (一週或以上) | 最徹底的解決方案 | 工程浩大，費用最高 |
DIY 應急處理：輕微滲漏的即時解決方案
如果漏水情況只是輕微的滲水或滴水，而且你能夠清楚看見裂縫的位置，可以先嘗試自己動手做一些應急處理。這些方法成本不高，操作也相對簡單，適合處理燃眉之急。
方法一：防水物料填補裂縫 (防水膏/膠)
這是最直接的方法。你只需要到五金舖購買一支戶外專用的防水膏或防水膠。施工前，必須將裂縫周邊徹底清潔乾淨，確保沒有沙石和塵埃，並且完全乾燥。然後，直接將防水膏唧入裂縫，把它完全填滿。最後在裂縫表面再薄薄塗抹一層，就完成了。它的優點是快和便宜，但是耐用性有限，通常只能維持一至兩年。
方法二：瀝青油灌縫
瀝青是種非常傳統的防水物料。這個方法需要將固態的瀝青加熱，使它變成液體。然後，將熔化的瀝青小心地倒入清理乾淨的裂縫中。瀝青冷卻後就會凝固，有效堵塞縫隙。這種方法的防水效果不錯，但是加熱瀝青有一定風險，而且黑色的外觀不太美觀，比較適合用於一些對外觀要求不高的天台。
方法三: 塗刷高彈性防水塗料 (如PU)
如果你想DIY的效果更持久一些，可以考慮使用聚氨酯(PU)這類高彈性防水塗料。它像油漆一樣，施工前同樣要徹底清潔和保持天台乾燥。然後，用油轆或油掃在漏水範圍大面積地塗刷。這種塗料乾固後會形成一層無縫、有彈性的防水膜。它可以適應天台的熱脹冷縮，不易開裂。一般建議塗刷兩層，效果會更理想。
專業根治方案：徹底解決嚴重漏水的長遠對策
當漏水問題已經持續一段時間、範圍很大，或者DIY方法完全無效時，就代表問題的核心可能在於整個防水層已經失效。這時候，就需要尋求專業協助，採取更徹底的長遠對策。
方法一：高壓打針灌漿 (針對結構性裂縫)
「打針」是坊間俗稱，正式名稱是高壓灌漿。這個方法專門處理混凝土結構內部的裂縫。師傅會利用高壓機器，將特殊的化學漿料（灌漿料）注入裂縫深處。漿料會在裂縫內膨脹和凝固，從而填補空隙，達到止漏效果。它最大的優點是快，而且不用大面積破壞天台飾面。但是，它只是一種針對性的修補，如果天台的防水層已全面老化，單靠打針是無法解決問題的。
方法二：重鋪防水卷材 (例如 SBS 改性瀝青)
對於大面積的防水層失效，重鋪防水卷材是一個非常可靠的方案。防水卷材就像一大張預先製成的防水地氈。施工時，師傅會先清理好天台基層，然後鋪上新的防水卷材。卷材之間的接縫位會用熱熔方式焊接起來，形成一個完整無縫的防水層。常用的SBS改性瀝青卷材，耐用性和抗老化能力都非常出色，是業界標準的專業做法之一。
方法三：「起底」重做整個防水隔熱層
這是最徹底，同時也是最昂貴的「天台漏水修补」方案。所謂「起底」，就是將天台現有的地磚、英泥沙層、舊防水層甚至隔熱層，全部打拆清除，直至見到最原始的結構樓板。然後，由零開始，重新做過斜水、防水層、隔熱層和鋪上新地磚。這個方法可以從根本上解決所有潛在問題，確保未來十幾二十年安然無恙，但工程時間長，費用也最高，是處理嚴重天台漏水問題的最終方案。
專業天台防水工程標準流程
要徹底完成一次專業的天臺漏水修補工程，並非只是塗上防水物料那麼簡單。它其實涉及一套嚴謹的標準流程，就好像醫生看症一樣，需要經過精準診斷、周詳規劃、對症下藥的施工，以及最後的品質驗證。我們一起來看看專業的流程是如何一步步進行的。
專業診斷：精準鎖定漏水元兇
在任何天台漏水維修工程開始前，首要任務是找出漏水的真正源頭和根本原因。如果診斷出錯，後續工作只會徒勞無功。
目視檢查與釐定勘察範圍
專業師傅首先會進行詳細的目視檢查。他們會仔細觀察天台的整體狀況，包括尋找明顯的裂縫、水漬、起泡或剝落的舊防水層。同時，去水口周邊、女兒牆的接縫處、以及任何管道穿過天台的位置，都是重點勘察範圍，因為這些地方最容易出現問題。
使用專業儀器輔助 (如濕度計、紅外線熱像儀)
單靠肉眼觀察並不足夠。為了獲得客觀數據，師傅會利用專業儀器輔助。例如，濕度計可以準確測量天台不同位置的含水率，找出濕氣積聚的重災區。而紅外線熱像儀，則可以透過探測溫差，顯示出肉眼看不見的滲漏範圍。有水份的地方溫度較低，在熱像圖上會呈現出不同的顏色，讓隱藏的漏水問題無所遁形。
進行色水測試或灑水測試
如果漏水點非常隱蔽，或者需要確認漏水路徑，就會進行色水或灑水測試。色水測試是在懷疑的漏水區域倒入有顏色的水，然後觀察樓下滲漏出來的水是否帶有相同顏色，從而準確追蹤水源。灑水測試則是模擬下雨情況，持續向特定範圍灑水，以確定滲漏是否由該處引起。這些方法都能提供最直接的證據。
周詳規劃：施工前的關鍵準備工作
準確診斷之後，就是施工前的準備。一個周詳的計劃，是確保天台漏水修補工程順利和成功的基礎。
評估天氣狀況
天氣是進行戶外防水工程的最大變數。專業的施工團隊一定會密切留意天氣預報，選擇連續晴朗乾燥的日子才動工。因為天台的基層必須完全乾透，新做的防水物料才能夠穩固地附著。如果在潮濕或下雨天施工，效果會大打折扣，甚至很快就會再次失效。
清理天台雜物及處理現有飾面
施工前，必須將天台上的所有雜物，例如花盆、儲物箱等徹底清走。接著，需要處理現有的飾面層。如果舊有的地磚或防水層已經鬆脫、破損或起泡，就必須將它們完全剷除，直至見到穩固的結構層，這個過程稱為「起底」。一個乾淨和平整的基層，是新防水層能否持久耐用的關鍵。
根治核心：防水層施工技術與細節
準備工作就緒後，便進入最核心的施工階段。這一步的技術細節，直接決定了天台漏水維修的成敗。
基層處理關鍵：「執底」與「找平斜水」
在鋪設新的防水層之前，必須先處理好基層。所謂「執底」，就是修補石屎地台上的所有裂縫、凹洞和不平整之處，確保基層結構穩固。然後，更重要的一步是「找平斜水」。師傅會用英泥沙漿重新做出一個帶有輕微斜度的地台，確保雨水能夠順著斜度自然地流向去水口，避免積水。積水是防水層的最大敵人，妥善的排水設計能大大延長防水層的壽命。
去水口、女兒牆等細節位置防水加固
天台的角落、去水口邊緣、女兒牆腳、以及喉管接駁位等，都是結構上的弱點，也是最容易發生滲漏的地方。在進行大面積防水施工時，專業的師傅會對這些細節位置進行重點加固處理。例如，會額外多塗一層防水物料，或者鋪設纖維網等增強物料，確保這些高危位置的防水能力萬無一失。
品質保證：浸水測試與驗收標準
完成所有防水層的施工後，並不是立即結束。最後必須進行嚴格的測試，以驗證工程品質。
浸水試驗 (Ponding Test) 流程與標準
浸水試驗是國際公認最有效的防水工程驗收標準。流程是先將天台所有的去水口臨時堵塞，然後在整個天台範圍內注水，水深至少要覆蓋所有施工範圍，並維持24至48小時。在這段時間內，師傅會與住戶一同觀察樓下單位的天花，檢查是否有任何滲漏跡象。如果經過測試後完全沒有滲水，才代表這次的天臺漏水修補工程真正成功，可以安心驗收。
天台漏水常見問題 (FAQ)
處理天臺漏水修補時，大家總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望透過朋友間分享經驗的方式，為你提供專業清晰的解答，讓你更有信心地應對各種狀況。
天台漏水已引致室內天花石屎剝落 (士波令)，應如何處理？
正確處理順序：先治漏，後修補
當見到天花石屎剝落，露出鋼筋時，情況確實令人困擾。這現象的根本原因是水分已滲入石屎結構，導致內部鋼筋生銹並膨脹，最終逼爆石屎。處理這個問題的原則是「治標先治本」。必須首先徹底完成天台漏水維修工程，確保滲水源頭被完全堵截。假如先修補室內天花，但天台漏水問題未解決，水分會持續滲入，很快就會令新修補的部分再次剝落，白費心機與金錢。
室內天花修補步驟簡介
在確認天台防水工程妥善完成後，便可着手處理室內的天花。專業的修補工序大致如下：首先，需要鑿開所有鬆脫及剝落的石屎，直至觸及穩固的結構層。然後，會為已外露的鋼筋進行除銹處理，並塗上防銹油，防止銹蝕繼續惡化。最後，才會使用合適的修補砂漿重新填補及批盪，再髹上油漆，回復天花原貌。由於涉及結構安全，建議聘請有經驗的師傅處理。
如何分辨是天台漏水，還是外牆或窗邊滲水？
透過水漬位置與下雨的關聯性判斷
要分辨滲水源頭，可以從兩個方面觀察。第一是水漬的位置。一般而言，由天台漏水造成的水漬，多數會出現在天花板的中央或大範圍面積，形態較為分散。相反，如果滲水源於外牆或窗邊，水漬通常會集中在靠近窗戶的牆角、窗框四周，或沿著牆身與天花的接駁位置出現。第二是水漬與下雨的關聯性。天台漏水問題通常在持續大雨後會變得特別明顯。你可以記錄一下，水漬是在每次下雨時都出現，還是在特定風向的暴雨後才出現，後者則較有可能是窗邊滲水。
漏水源於樓上單位，應如何跟進及索償？
正確溝通與跟進渠道 (管理處、食環署及屋宇署聯合辦事處)
如果漏水問題的責任源於樓上單位的天台（例如對方是頂層連天台的住戶），溝通是解決問題的第一步。建議先透過大廈管理處作中間人，正式通知樓上業主有關情況，協商進行檢查及維修。這樣既可留下正式記錄，也能避免直接衝突。假如對方不合作，你可以向食物環境衞生署及屋宇署成立的聯合辦事處求助。他們會派員進行調查及測試，以確定滲水源頭，並根據調查結果發出「妨擾事故通知」，要求責任方在指定期限內完成維修。
聘請天台漏水維修公司有何關鍵注意事項？
確認公司資質與過往案例
選擇一間可靠的天台漏水維修公司至關重要。首先，要確認公司是否持有有效的商業登記，以及是否具備相關的專業資格或註冊。可以主動要求對方提供過往的工程案例作參考，從真實的相片或客戶評價中，了解其施工質素與經驗。一間有信譽的公司，通常很樂意分享他們的往績。
要求提供詳細施工方案及分項報價
切勿接受任何含糊不清的口頭報價。專業的公司會在你確認服務前，提供一份詳盡的書面施工方案及分項報價單。方案應清楚列明將會採用的防水物料、施工範圍及具體工序。報價單則應將人工、物料及其他雜費逐一列出，讓你清楚了解每分錢的去向，避免日後出現不必要的爭拗。
查詢工程保養期 (保用期) 條款及細則
工程保養期是衡量一間公司對其工程質素信心的重要指標。在簽訂合約前，必須問清楚保養期的長短，以及保障範圍涵蓋哪些項目。同時，要細閱保養條款的細則，例如在甚麼情況下保養會失效，以及當保養期內再出現問題時，跟進的流程與時效是怎樣。這些細節都能保障你的長遠利益。