天台漏水是香港業主最頭痛的物業問題之一，天花板出現水漬霉斑，不僅影響居住質素，更可能危及樓宇結構。然而，最棘手的往往不是維修工程本身，而是釐清「責任誰屬」的漫長拉鋸戰。究竟是私人天台業主的責任，還是應由大廈業主立案法團動用管理費處理？一旦責任不清，維修便遙遙無期，鄰里關係亦可能因此破裂。本文將為您提供一站式解決方案，從法律層面深入剖析公共天台、私人入契天台，以及具爭議性的防水層歸屬這三大情況，助您準確判斷維修責任。我們更整理出由搜證、溝通、尋求官方協助到採取法律行動的「四步解決實戰指南」，讓您能有系統地應對，徹底解決天台漏水這個頑固問題。
釐清天台漏水責任：三大情況、法律依據及關鍵案例
講到天臺漏水責任，這絕對是許多業主最頭痛的問題之一。樓上滴水，樓下遭殃，但維修責任誰屬，往往公說公有理，婆說婆有理。其實，釐清天台漏水維修責任並非全無方法，關鍵在於準確判斷天台的業權屬性，並理解相關的法律依據。以下我們將透過三大情況和幾個關鍵案例，為你逐一拆解這個複雜問題。
情況一：公共天台的維修責任（業主立案法團）
判斷標準：大廈公契與《建築物管理條例》的規定
首先，最常見的情況是公共天台。要判斷天台是否屬於大廈的公用部分，最權威的文件就是大廈公契。公契會詳細列明大廈各部分的業權劃分。一般來說，如果天台沒有在任何單位的業權契約中指明為私人擁有，它就屬於全體業主的公用部分。根據香港法例第344章《建築物管理條例》，管理和維修公用部分，是業主立案法團（法團）的法定責任。
法團的「妥善管理」責任及觸發條件
法團的責任並非無限，法律上要求的是「妥善管理」，而不是保證設施永不損壞。換句話說，法團的法律責任，通常在它「知悉問題後，未能採取合理且適當的行動」時才會觸發。當有業主就天台漏水問題作出投訴，法團就有責任積極跟進，例如安排專業人士檢查、評估問題，並在合理時間內安排維修。如果法團對投訴置之不理或拖延處理，便可能需要承擔法律後果。
案例分析：法團因延誤維修公共防水層的法律後果
在過去的案例中，曾有頂層單位業主因天台公共防水層老化而長期受滲水困擾，多次向法團投訴卻未獲妥善處理。最終業主入稟土地審裁處，法庭裁定，由於滲水源於天台的公用部分，而法團在接獲通知後未有及時履行其管理及維修責任，違反了《建築物管理條例》及大廈公契，因此法團不但須要負責維修，更要賠償業主因滲水造成的財物損失。
情況二：私人入契天台的維修責任（天台業主）
基本原則：私人業權範圍內的設施管理責任
如果天台是連同頂層單位一併買入，並且已在業權契約（俗稱「入契」）中清楚列明為該單位業主私人擁有，那麼根據基本原則，業主自然有責任管理和維修自己物業範圍內的設施。這包括保持天台的正常使用狀態，以及確保其不會對其他單位的業主造成滋擾，例如漏水。
責任轉移關鍵：私人改建工程如何影響責任歸屬
私人天台業主的責任，在進行過改建工程後會變得更加明確。很多天台業主喜歡在天台上加建地台、花圃、水池或儲物室。這些改動一旦破壞了原有的防水層，或因新建設施的排水不善而導致滲水，維修責任幾乎是無可避免地落在天台業主身上。即使滲水問題與天台原有的防水層有關，業主加建的工程也可能令責任歸屬變得複雜。
案例剖析：業主改建天台後不能將責任推卸予法團
在一個高等法院的案例中，樓下單位業主控告樓上擁有私人天台的業主，指其天台滲水導致其單位受損。天台業主辯稱，天台的原始防水層應屬公用部分，責任在法團。但法庭發現，該天台業主曾在天台進行了地台改建工程。法官最終裁定，由於業主的改建工程與滲水問題有直接關連，他不能將天台漏水責任完全推卸給法團，必須為其改建行為所造成的後果負責。
【關鍵爭議】為何私人天台的防水層，仍可能屬公家？
這可能是整個天台漏水責任議題中最核心、也最令人困惑的一點：即使天台業權是私人的，為什麼其「防水層」的維修責任，在法律上仍有可能屬於法團？這背後涉及幾個重要的法律原則。
核心法理一：防水層的「功能性」為整棟大廈服務
法庭在判斷一個設施是否屬於公用部分時，除了看業權，更會考慮其「功能性」。天台防水層最主要的功能，是保護整棟大廈的結構，使其免受雨水侵蝕，而不僅僅是服務天台業主一人。它的存在，保障了下方所有單位的利益。基於這種「為整體服務」的功能，法庭傾向將其詮釋為公用設施。
核心法理二：《建築物管理條例》附表1對「公用部分」的定義
這個觀點在《建築物管理條例》中亦有跡可尋。條例的附表1清楚列明，大廈的「外牆」、「承重牆、柱、樑及其他結構性支承物」均屬於公用部分。天台防水層作為保護大廈頂部結構、防止雨水滲入的關鍵部分，其性質與外牆極為相似，都是構成樓宇「外殼」的一部分，因此在法理上被歸類為公用部分。
重要案例裁決：LDBM 249/2000 的指導原則
土地審裁處在 LDBM 249/2000 一案中，就此爭議作出了標誌性的裁決。法庭在判詞中明確指出，即使某天台的業權屬於個別業主，但該天台的防水層，因其功能是保護整座樓宇，所以應被視為公用部分。因此，維修這個防水層的責任，應由大廈的業主立案法團承擔。這個案例為後來的同類案件提供了重要的指導原則。
對業主的啟示：釐清責任不能只看業權劃分
綜合以上案例和法理，我們可以得出一個重要結論：在判斷天台漏水維修責任時，不能單純地以「入契」或「非入契」來一刀切。業主需要理解，即使是私人擁有的天台，其上未經改動的原始防水層，依然有很大機會被視為公用部分，由法團負責。當然，如果業主進行了任何改建而引致漏水，責任便會轉移到自己身上。
快速自我診斷：30秒初步判斷你的天台漏水責任
面對天臺漏水責任問題，最重要是先釐清基本狀況。這個環節就像一個快速問答，只需花30秒回答兩個關鍵問題，你就能初步掌握自己的情況，對天台漏水維修責任歸屬有一個基本概念，並知道接下來應該詳細閱讀文章的哪個部分。讓我們一起來判斷一下。
問題一：你的物業天台業權屬性？
首先，你需要確定天台的「身份」。這點通常可以在大廈公契或你的樓契中找到。
公共天台（按大廈公契）
大部分多層大廈的天台，都屬於全體業主的公用部分，由業主立案法團或物業管理公司統一管理。
私人入契天台（屬頂層單位）
如果你的單位是頂層連天台戶，天台的業權已隨單位一併購入並列明於契約中，這便是私人天台。
公屋、居屋或村屋
這三類物業的業權和管理架構比較特殊，責任方可能是房屋署、業主立案法團，或是村屋的業主本人，情況各有不同。
問題二：如屬私人天台，曾否進行改動？
假如你的天台屬於私人入契，那麼第二個關鍵問題，就是天台的現狀是否與當初交樓時一樣。這點對於責任判斷有決定性影響。
曾進行改建（如加建地台、花圃、水池）
你在天台上加建了任何設施嗎？例如鋪設了新的地磚、建造了花圃、安裝了水池或儲物櫃等。這些改動會直接影響天台的防水層及排水系統。
維持交樓時的原始狀態
天台從購入至今，完全沒有進行過任何結構性或飾面上的改動，基本上維持著發展商交樓時的模樣。
診斷結果與下一步行動建議
根據你剛才的選擇，我們可以得出一個初步的分析。
根據你的選擇，提供初步責任歸屬分析
- 公共天台： 責任很可能在於 業主立案法團。因為法團有責任妥善管理和維修大廈的公用部分。
- 私人天台 + 曾進行改建： 責任很可能在於 天台業主（即是你本人）。因為改建工程可能破壞了原有的防水層，或加建物的保養不當引致滲漏。
- 私人天台 + 維持原始狀態： 情況較為複雜。雖然天台業權屬你，但其原始防水層因功能上為整座大廈提供保護，法律上仍可能被視為 公用部分，責任可能在法團。這是最常見的爭議點。
- 公屋、居屋或村屋： 責任歸屬需根據具體契約和管理機構而定，建議直接向相關管理處或政府部門查詢。
引導你至本文對應的詳細解決方案章節
這個快速診斷旨在提供方向。想了解更深入的法律依據和實際案例，請根據你的診斷結果，直接跳至對應的章節：
– 若你判斷情況涉及 公共天台，請閱讀 【釐清天台漏水責任：情況一】。
– 若你擁有 私人天台，請務必細閱 【釐清天台漏水責任：情況二】 及 【關鍵爭議：為何私人天台的防水層，仍可能屬公家？】，這兩個章節將為你詳細剖析責任細節。
解決天台漏水糾紛：實戰四步曲行動指南
當釐清天臺漏水責任的過程陷入僵局，或者責任方不合作，我們可以依循一套清晰的步驟來處理。這套行動指南將整個過程分為四個階段，由蒐集證據開始，逐步升級至溝通、尋求協助，最後在必要時採取法律行動，有系統地為你解決問題。
第一步：鎖定源頭與蒐集證據
在任何爭議中，證據都是最關鍵的一環。沒有客觀的證據，任何指控或要求都難以成立。因此，第一步必須是嚴謹地找出漏水源頭，並且有系統地記錄所有相關資料。
初步自行勘察：觀察、記錄與簡單測試
在聘請專家之前，你可以先進行一些基本的勘察。仔細觀察滲水的位置、範圍和嚴重程度，例如牆身或天花板的水漬、油漆剝落或發霉情況。用手機拍下清晰的照片和影片，並在旁邊放置有日期的報紙以作時間證明。同時，詳細記錄滲水發生的時間和規律，例如是否只在下雨後出現，或是持續不斷地滴水。這些初步資料對於後續的專業判斷非常有幫助。
聘請專業公證行進行科學檢測
如果自行勘察無法確定源頭，或者需要一份具法律效力的報告來支持你的理據，便應聘請專業的公證行或註冊測量師。他們會運用專業儀器進行科學化的檢測，其出具的專家報告，是釐清天台漏水維修責任、進行索償時極具說服力的文件。
常用科學檢測方法：紅外線、濕度掃描、色水及壓力測試
專業公證行通常會使用多種方法來交叉驗證，以準確鎖定源頭。常見的方法包括：
– 紅外線熱像分析：利用儀器偵測牆身或天花板的溫度差異，有水份積聚的地方溫度較低，能快速找出滲漏的大致範圍。
– 濕度掃描儀測試：直接量度建材的含水量，以數字判斷潮濕的程度，比肉眼觀察更為客觀。
– 色水測試：在懷疑的滲漏源頭，例如天台的去水口或地台裂縫，倒入無害的食用色素水，然後觀察滲漏處是否有顏色水跡出現，直接追蹤水的路徑。
– 供水管壓力測試：俗稱「谷磅」，專門用來檢測來水喉管是否有滲漏。透過加壓並觀察壓力變化，可以判斷喉管是否有肉眼看不見的微細裂縫。
關鍵證據整理：妥善保存報告、照片及通訊記錄
所有蒐集到的證據都必須妥善整理和保存。這包括公證行的正式報告、所有拍攝的照片和影片（建議備份在雲端）、因漏水造成的財物損失單據（如維修報價單、損壞傢俬的收據），以及你與所有相關方（鄰居、管理公司、法團）的溝通記錄，例如電郵、信件或即時通訊軟件的對話截圖。這些都會成為日後交涉或訴訟的重要依據。
第二步：正式溝通與書面通知
有了初步證據後，便可以展開正式的溝通。目標是清晰地向相關責任方傳達問題的嚴重性，並要求他們採取行動。
與鄰居、法團及管理公司的有效溝通策略
溝通時應保持冷靜和客觀。你可以主動聯絡懷疑造成滲漏的鄰居、大廈管理公司或業主立案法團，向他們展示你蒐集到的照片和記錄。溝通的重點是解決問題，而不是互相指責。建議先以友善的態度請求對方合作，共同找出問題所在。如果對方願意合作，事情便能更順利地解決。
發出正式書面通知的重要性及範本要點
如果口頭溝通無效，下一步便是發出正式的書面通知，例如掛號信或電郵。書面通知的作用是留有正式記錄，證明你已在特定日期向對方提出問題。信件內容應清晰簡潔，包含以下要點：
– 滲漏問題的詳細描述（位置、時間、情況）。
– 附上初步證據的副本（例如照片或勘察報告摘要）。
– 明確指出你希望對方採取的行動（例如安排檢查、進行維修）。
– 設定一個合理的回應或行動期限（例如14天內）。
第三步：尋求第三方介入協調
當直接溝通未能解決問題，便需要引入第三方機構來協助調解或調查。
向管理公司或業主立案法團申訴的角色與期望
根據大廈公契，管理公司和業主立案法團有責任管理和維修大廈的公用部分。你可以正式向他們作出書面申訴，要求他們履行職責。他們的角色是作為協調者，安排相關人士進入單位檢查，並在確定責任後督促維修。你應期望他們根據公契採取實際行動，而不只是傳達訊息。
向政府「滲水投訴調查聯合辦事處」求助的流程
若問題持續，你可以向由食物環境衞生署及屋宇署成立的「滲水投訴調查聯合辦事處」（俗稱「聯辦處」）求助。你只需致電政府熱線「1823」，便會有人員跟進你的個案。聯辦處的職員會安排到你的單位及懷疑的源頭單位進行調查和測試，以確定滲水源頭。他們的調查報告具備官方的公信力。
第四步：採取法律行動
當所有協商和調解方法都無效時，法律行動便是保障你權益的最後一步。
發出律師信的時機與作用
在入稟法庭之前，通常會先透過律師向對方發出律師信。這是一封極具阻嚇作用的正式警告，清楚列明你的法律理據、要求以及如果不遵從將會採取的法律行動。許多時候，對方在收到律師信後會意識到問題的嚴重性，從而願意重新協商解決，避免對簿公堂。
入稟土地審裁處申請強制維修令及索償程序
如果對方在收到律師信後仍然置之不理，你便可以考慮入稟土地審裁處。你可以申請「強制維修令」，要求法庭頒令強制責任方進行維修工程。同時，你也可以就因漏水而造成的財物損失及維修費用，向對方提出金錢索償。入稟程序相對複雜，建議在此階段尋求專業的法律意見。
官方協助：「聯合辦事處」全攻略及權力限制
當私下協商無法釐清天臺漏水責任，尋求官方協助是可行的一步。這時候，很多人會接觸到俗稱「聯辦處」的滲水投訴調查聯合辦事處。這個由食物環境衞生署和屋宇署組成的部門，是處理樓宇滲水問題的主要官方渠道。不過，在求助之前，清楚了解它的職能、調查程序和權力限制，可以讓你更有準備，避免期望落差。
聯辦處的核心職能：處理構成「妨擾事故」的滲水
首先要明白，聯辦處並不是萬能的調解中心。它的核心職能，是依據《公眾衞生及市政條例》，處理構成「妨擾事故」（Nuisance）的滲水問題。簡單來說，就是滲漏情況已對環境衞生造成影響。如果你的情況符合此定義，就可以尋求它們的介入。
申請流程：致電「1823」後的處理步驟
啟動程序的起點非常簡單，就是致電政府熱線「1823」。接線生會記錄你的個案，然後轉介至聯辦處。之後，聯辦處的職員會在指定工作天內聯絡你，並預約時間上門進行初步視察。整個流程就此展開。
受理門檻：滲漏處濕度必須高於或等於35%
聯辦處的調查並非來者不拒，它有一個明確的科學門檻。職員首次上門時，會使用濕度計量度滲漏位置的濕度。如果讀數高於或等於35%，並且有理由相信源頭來自其他單位，聯辦處才會正式受理個案，進入更深入的調查階段。如果濕度不達標，個案很可能就會終止。
聯辦處的調查程序三階段詳解
一旦個案被正式受理，聯辦處會展開一個系統性的三階段調查，目標是科學地找出滲水源頭。
第一、二階段：由職員進行的非破壞式測試
調查的首兩個階段，會由聯辦處職員負責。他們會進入你的單位和懷疑引致滲水的單位，進行一系列非破壞式的測試。這些測試可能包括使用更精密的濕度掃描儀、進行色水測試、反向壓力測試（谷磅）等，旨在以不損害樓宇結構的方式追蹤水源。
第三階段：委派顧問公司進行深入調查
如果首兩階段的測試仍無法確定源頭，或者個案情況特別複雜，聯辦處就會進入第三階段。在這個階段，他們會委派外部的專業顧問公司，利用更先進的儀器和技術，例如紅外線熱成像分析，進行更深入的調查。
面對不合作業主：聯辦處申請手令（Warrant）的權力
調查過程需要相關業主的合作，才能進入單位測試。如果遇到不合作的業主或住戶，聯辦處並非束手無策。他們有權向法庭申請手令（Warrant），授權職員在指定時間進入相關單位進行調查。這雖然會延長處理時間，但確保了調查能夠繼續進行。
了解聯辦處的權力限制以避免期望落差
清楚聯辦處「能做什麼」很重要，但了解它「不能做什麼」同樣關鍵。這能幫助你建立合理的期望。
限制一：不受理天雨引致的外牆、窗戶及天台滲漏
這是一個常見的誤解。聯辦處的執法依據是《公眾衞生及市政條例》，而純粹由天雨經外牆、窗戶或天台結構造成的滲漏，在法律上通常不被界定為「妨擾事故」。因此，這類型的個案，聯辦處一般不會受理和執法，只會向相關業主或法團作出勸喻。
限制二：職責僅為找出源頭，不負責協調維修或賠償
聯辦處的角色是調查者，而不是調解員或工程監督。它們的法定職責，是找出滲水源頭並中止衞生妨擾，但不會介入協調後續的天台漏水維修責任或金錢賠償。調查報告是釐清責任的重要證據，但之後的維修協商和索償，仍需由業主之間自行處理或循其他法律途徑解決。
聯辦處的執法權力與最新罰則
當聯辦處成功確定滲水源頭，並且情況構成妨擾，它便會採取執法行動。
發出「妨擾事故通知」及「妨擾事故命令」
首先，聯辦處會向造成滲水的業主發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內解決問題。如果業主未有遵從，聯辦處可提出檢控。若情況持續，聯辦處更可向法庭申請「妨擾事故命令」，強制業主履行維修責任。
經修訂條例下大幅提高的罰款金額
為了加強阻嚇力，相關條例的罰則已進行修訂並大幅提高。在新罰則下，不遵從「妨擾事故通知」的最高罰款額增加至25,000元，另加每日罰款450元。若然違反法庭發出的「妨擾事故命令」，罰款更高達50,000元，另加每日罰款600元。這顯示了政府處理滲水問題的決心，也為受影響業主提供了更強的法律後盾。
天台漏水責任常見問題 (FAQ)
Q1：懷疑私人天台漏水，但業主拒絕合作，如何追究其責任？
處理天臺漏水責任問題時，如果遇到不合作的天台業主，首要步驟是將溝通正式化。你可以先發出書面通知，清晰列明漏水情況、對你單位造成的影響，並且要求對方在指定期限內回應及安排檢查。這個舉動是為了留下正式的溝通記錄。如果對方依然置之不理，下一步就是主動搜集證據。你可以聘請獨立的專業人士，例如建築測量師或公證行，進行科學化的滲水測試，例如色水測試，以確定漏水源頭。一份由專家出具、內容詳實的報告，是追究天台漏水維修責任最有力的證據。持有這份報告後，你可以透過律師向對方發出律師信，要求其正視問題並承擔維修責任。若對方最終仍然拒絕合作，最後的途徑便是入稟土地審裁處，憑藉專家報告申請強制維修令及索償損失。
Q2：業主立案法團的維修責任是否絕對？若維修後問題持續應如何處理？
業主立案法團的維修責任並非絕對無限。根據《建築物管理條例》，法團的責任是「妥善管理及維修」大廈的公用部分。這意味著法團的法律責任，通常在於「獲悉問題後，有否採取合理及適時的行動」。如果法團在接到你的投訴後，已迅速及合理地安排承辦商進行維修，即使維修效果未如理想，法團也未必立即構成失責。不過，如果維修後漏水問題持續，你應該立即以書面形式再次通知法團及管理公司，並附上最新的照片或影片作為證據。這時候，法團有責任跟進及確保問題得到徹底解決。如果法團對持續的問題反應消極或拖延，你可以考慮聘請獨立專家評估法團的維修是否妥善，並以該報告作為依據，要求法團採取更有效的維修方案，甚至在必要時透過法律途徑追討因維修不善而導致的損失。
Q3：聯辦處的調查報告有法律效力嗎？如何索取及收費？
滲水投訴調查聯合辦事處（聯辦處）的調查報告，本身並不是法庭命令，所以不具備直接強制執行的法律效力。但是，由於它是由政府專家部門經客觀測試後發出的官方文件，因此在法律程序中，法庭會視之為極具說服力的專家證據。在土地審裁處的聆訊中，聯辦處的報告往往是裁決天台漏水責任歸屬的關鍵文件。一般情況下，聯辦處完成調查後，會將報告結果通知投訴人及滲水源頭的相關人士。如果你需要報告的正式文本用作法律用途，可以根據《公開資料守則》向聯辦處提出書面申請。索取報告副本需要支付相關的複印費用及手續費，費用會按頁數計算，並且設有收費上限。
Q4：除了聯辦處，還有哪些專業人士能協助判斷漏水責任？
除了向聯辦處求助，你也可以自行委聘其他專業人士協助判斷天台漏水責任。這些專家能提供更深入或針對性的調查，而且不受聯辦處的職能限制（例如聯辦處一般不受理因天雨造成的外牆或天台滲水）。常見的選擇包括：
一、建築測量師：他們是樓宇結構及建築問題的專家，能全面評估漏水成因，並且撰寫可在法庭上使用的專家報告。
二、公證行：專門提供各種科學檢測服務，例如紅外線熱像分析、微波濕度掃描等非破壞性測試，能夠精準地找出滲漏路徑及源頭。
三、持牌水喉匠：如果懷疑漏水與供水喉管有關，持牌水喉匠可以進行水壓測試（俗稱「谷磅」），以確定問題是否源於供水系統。
這些專業人士的報告，同樣是釐清責任及進行索償的重要依據。
Q5：單位漏水但源頭未明，釐清責任前的維修費應由誰墊支？
在漏水源頭及天台漏水責任尚未釐清之前，並沒有任何一方有絕對的法律義務預先支付維修費用。這是一個很現實的困境。一般而言，為了減輕自身的損失及盡快恢復居住環境，受影響單位的業主通常需要先行墊支自己單位內部的修補費用，例如重新批盪及髹油。至於找出源頭的調查費用，例如聘請公證行的檢測費，也通常由最先提出調查要求的一方（即受影響業主）墊付。不過，你必須妥善保存所有相關的單據及付款證明。一旦日後透過調查報告或法律程序確定了責任方，你便可以憑這些證據，向責任方追討所有你已墊支的合理維修及調查開支。