天台滲漏是香港樓宇業主最頭痛的「計時炸彈」，面對反覆出現的漏水、牆身發霉，甚至石屎剝落等問題，翻新防水層已是刻不容緩。然而，市面上工程方案花多眼亂，究竟應選擇徹底根治的「起底重做」，還是省時經濟的「不起底」施工？2025年的工程費用又是如何計算？面對五花八門的報價，怎樣才能揀選一間專業可靠的防水工程公司，避免中伏？本文將為你提供一站式終極指南，深入比較兩大主流防水方案的優劣、成本及耐用度，詳細剖析影響工程收費的5大關鍵因素，並附上選擇承辦商的實用Checklist，助你作出最明智的決策，一勞永逸地解決天台漏水問題。
為何天台防水是香港樓宇的「計時炸彈」？剖析滲漏核心成因
一談到天臺防水層翻新工程，許多業主可能要等到天花板出現水漬才意識到問題的嚴重性。其實，天台滲漏並非一朝一夕的事，它更像一個潛伏已久的「計時炸彈」。樓宇結構在建成的一刻起，就開始承受各種無形的損耗。當防水層的功能逐漸減弱，問題便會慢慢浮現，最終導致需要大規模的天台防水工程。要有效解決問題，首先要了解它在香港的特殊成因。
香港獨特的氣候與建築挑戰
香港的樓宇面對著獨一無二的考驗，這些挑戰直接影響天台防水層的壽命。首先是香港亞熱帶氣候帶來的極端天氣。香港年均降雨量超過2,300毫米，而且雨勢往往集中在五月至九月的颱風季節。這段期間的狂風暴雨，不只是從天而降，強風更會將雨水打向建築物的四方八面，形成「斜雨倒灌」，對整個天台防水系統構成巨大壓力。
除了雨水，猛烈的陽光也是一大元兇。夏天強烈的紫外線會持續曝曬天台，加速天台防水塗層的老化，使其變脆、失去彈性。同時，香港的日夜溫差與季節溫差亦相當顯著。物料在「熱脹冷縮」的物理定律下，會不斷地膨脹和收縮，久而久之就在混凝土結構或防水物料表面產生微細裂縫，為水分入侵提供了可乘之機。
最後，香港樓宇普遍樓齡偏高和建築密度極高的現實，亦令問題變得更複雜。統計顯示，香港有超過六成的私人樓宇建於1990年之前，這些樓宇原有的防水物料早已超出使用年限，性能自然大不如前。而且，在高密度的城市環境下，天台通常都安裝了各式各樣的設施，例如水箱、冷氣機散熱裝置、喉管甚至太陽能板。每一次的安裝或維修工程，都有機會對原有的天台防水層造成二次破壞，增加了滲漏的風險點，使翻新工程更具挑戰。
天台防水層翻新兩大主流方案：起底重做 vs 不起底施工
講到天臺防水層翻新工程，市面上主要有兩種截然不同的做法，分別是「起底重做」和「不起底施工」。這兩種方案在成本、工期、耐用度，以及對樓宇的影響都有很大分別。選擇哪一種，取決於天台的現況、你的預算，還有對長遠效果的期望。接下來，我們會為你詳細拆解這兩種主流天台防水工程方案的利弊，助你作出最明智的決定。
決策核心：兩大方案優劣、成本、耐用度比較表
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較表，將關鍵的考慮因素並列出來，方便你一目了然。
| 項目 | 方案一：起底重做 | 方案二：不起底施工 |
|---|---|---|
| 核心概念 | 徹底移除舊有飾面及防水層，直至結構層，再重新建造整個防水系統。 | 在現有完好的飾面層（如磚面）上，直接施工新的高效能防水塗層。 |
| 優點 | – 徹底根治滲漏源頭 – 可重新整理排水斜度 – 可處理結構層問題 – 防水層壽命極長 |
– 施工期短，速度快 – 工程成本相對較低 – 噪音及建築廢料較少 – 對住戶滋擾較輕微 |
| 缺點 | – 工程費用高昂 – 施工期長，工序繁複 – 產生大量噪音及廢料 – 對住戶滋擾較大 |
– 依賴原有基層的穩固性 – 未能處理深層結構問題 – 對施工前基層處理要求極高 – 耐用度或不及起底重做 |
| 預算成本 | 較高 | 中等至較低 |
| 耐用度 | 非常高 (10年以上) | 高 (5-10年或以上，視乎物料及手工) |
| 適用情況 | – 舊防水層已完全失效 – 天台有明顯結構性問題，如石屎剝落、大範圍裂縫 – 天台有嚴重積水問題 |
– 原有基層結構依然穩固 – 滲漏問題較輕微，非結構性 – 預算及工期有限 – 希望減少對鄰居的滋擾 |
方案一：徹底根治—「起底重做」防水工程詳解
「起底重做」可以說是最傳統，也是最徹底的天台防水工程方案。它的原理就像是為天台進行一次全面的「大手術」，將所有老舊、有問題的部分一次過移除，再重新建立一個全新的、耐用的保護系統。
整個工序相當嚴謹，大致可分為以下幾個步驟：
- 打拆舊有層面：首先，工程團隊會使用專業工具，將天台表面的地磚、英泥沙漿層，以及失效的舊天台防水層全部打掉，直至露出最原始的石屎結構層。
- 基層清潔及修補：將所有建築廢料清理乾淨後，會仔細檢查石屎層的狀況。假如有結構疏鬆或裂縫，必須先進行修補，確保基層穩固平整。
- 重鋪批盪及斜水：在穩固的結構層上，重新鋪上一層新的英泥沙漿層，並 meticulously 塑造出正確的排水斜度（俗稱「斜水」），確保雨水可以順暢地流向排水口，避免積水。
- 鋪設全新防水層：這是整個工程的核心。待批盪層完全乾固後，便會塗上至少兩層高性能的防水物料，例如聚氨酯(PU)等，形成一張完整無縫、具備彈性的防水膜。在牆角、去水口等細微位置，更會進行重點加固。
- 試水測試：完成新的天台防水層後，會進行嚴格的浸水測試。堵塞所有去水口，在天台注滿水並維持至少24至48小時，以確保防水系統滴水不漏。
- 鋪設保護層及飾面：測試通過後，便會在防水層之上鋪設隔熱層或保護層，最後再鋪上新的飾面磚，整個工程才算大功告成。
選擇「起底重做」，雖然前期投入的時間和金錢較多，但換來的是長遠的安心，可以說是解決天台滲水問題的治本之策。
方案二：高效經濟—「不起底」防水工程詳解
如果想尋找一個更快捷、對日常生活影響較少的方案，「天台防水工程不起底」施工就是一個相當受歡迎的選擇。這種做法毋需大費周章地打鑿，而是直接在現有的天台飾面上，利用現代的高科技防水物料，建造一個新的高效防水保護層。
這種方案的成功關鍵，在於施工前的仔細評估和準備工作：
- 高壓徹底清潔：施工前，必須使用高壓水槍徹底清洗天台表面，將長年累月的污垢、油漬、青苔等完全清除，確保新的天台防水塗層能與基層緊密結合。
- 詳細檢查及修補：仔細檢查天台的每一處，包括地磚的縫隙、牆邊的接合處等，若發現有輕微的裂縫或破損，必須先用專門的修補物料進行處理，這是確保不起底方案成功的關鍵一步。
- 塗刷底油(Primer)：在潔淨及修補好的基面上，先塗上一層專用的底油。它的作用就像是雙面膠紙，能大大增強後續防水塗層的附著力，防止其剝落。
- 施工高效防水塗層：接著，便會以滾筒、油掃或噴塗方式，均勻地施工高性能防水物料，例如聚脲(Polyurea)或丙烯酸(Acrylic)塗料，並會塗刷足夠的層數以達到理想的防水厚度。
- 鋪設抗紫外線面層：由於防水層會直接暴露於陽光之下，最後通常會再加塗一層具備抗紫外線(UV)功能的面油，保護下方的防水層，減緩老化速度，延長其使用壽命。
「不起底」方案為很多天台防水層案例提供了高效益的解決方法，尤其適合基層結構仍然健康、但防水功能開始減退的天台。選擇這種方案前，尋找經驗豐富的師傅進行現場評估，確認天台狀況適合這種施工方法，是十分重要的一環。
2025天台防水工程價錢：5大關鍵收費因素分析
講到天臺防水層翻新工程，大家最關心的問題之一，相信就是價錢了。坊間的報價差異可以很大，從幾萬元到幾十萬元都有可能，究竟是甚麼因素決定了天台防水工程的最終收費？其實，一份專業的報價單，並非簡單地將面積乘上單價，而是綜合評估了多個環節的成本。想知道錢花在哪裏，就要先了解以下幾個關鍵因素。
工程規模與現場複雜度
首先，最直接影響成本的，就是天台的實際面積。工程規模愈大，所需要的物料和人力自然愈多，費用亦會相應增加。不過，面積相同，價錢也可能相差很遠，因為現場的複雜程度是另一個重要變數。
一個平坦、沒有雜物的天台，與一個佈滿冷氣主機、喉管、太陽能板甚至有僭建物的天台，施工難度完全不同。工人需要花費更多時間和技巧去處理這些設施周邊的細節位，確保防水層能完整覆蓋。此外，天台的現況亦是關鍵，如果舊有的天台防水層已經嚴重破損，需要徹底「起底」打鑿，當中涉及的清拆、廢料處理費用，會比起在原有飾面直接施工的「不起底」方案高出不少。最後，物料運輸的便利性，例如是否有電梯直達，也會影響到人工成本的計算。
防水物料的選擇與等級
防水物料本身就是天台防水工程的核心成本之一。市面上的天台防水塗層五花八門，價錢與性能可以有天壤之別，就像選購電器一樣，不同品牌和型號，耐用度和功能都不同。
一般而言，物料可以分為幾類。較經濟實惠的選擇有傳統的瀝青、水泥基或丙烯酸（Acrylic）防水物料，它們能應付基本的防水需求。如果追求更高的耐用性和性能，則可以選擇聚氨酯（PU）塗層，它的彈性極佳，能有效覆蓋細微裂縫。而近年愈來愈受歡迎的聚脲（Polyurea），雖然成本最高，但它擁有極速固化、超強韌性和耐磨損的特性，適合用於要求極高的環境。選擇哪種物料，除了考慮預算，更應根據天台的實際用途和狀況，由專業人士建議最合適的方案，才能確保長遠效益。
承辦商的專業水平與保障
最後一個，也是經常被忽略的成本因素，就是承辦商的專業資格和提供的保障。一份「價廉物美」的報價單，可能正正在這些看不見的地方削減了成本，為日後埋下風險。
一間信譽良好的公司，會為工程購買足額的第三者責任保險及勞工保險，保障業主和工人在施工期間遇上意外時的權益，而這筆保險費用是營運的必要開支。其次，擁有相關註冊資格（例如註冊小型工程承建商）和豐富天台防水層案例的公司，其團隊的專業知識和施工手藝更有保證。最重要的，是工程後的保養期承諾。一間有信心的公司，敢於提供長達數年甚至十年的保養，這份承諾的背後，是他們對所用物料和施工質素的信心，而這份長遠的責任，自然亦會反映在工程的初始報價之中。因此，選擇承辦商時，不應只著眼於眼前的價格，其提供的長遠保障同樣重要。
如何選擇專業可靠的天台防水工程公司？避開陷阱必讀 Checklist
選擇一間專業的承辦商，是整個天臺防水層翻新工程成功與否的關鍵。市面上的選擇眾多，質素卻相當參差，一旦遇上經驗不足或欠缺責任心的公司，後果可能比漏水本身更令人頭痛。與其日後追究責任，不如在事前做足功課。以下分享三個核心步驟，助您從容篩選出值得信賴的合作夥伴。
查核關鍵資格與往績：建立信任第一步
在接觸任何天台防水工程公司時，第一步並非直接查詢價錢，而是驗證其「身家背景」。一間正規且具規模的公司，必然具備可供查核的專業資格。您可以主動查詢他們是否為法例要求的「註冊小型工程承建商」(RMWC)，這項資格確保了他們了解並能遵守相關的建築法規。此外，部分頂尖公司更會取得如 ISO 9001 等國際品質管理認證，代表其內部由報價、施工到售後服務，都有一套標準化的嚴謹流程。
往績同樣重要。別只滿足於對方口頭上說的經驗年期，應請求提供過往的天台防水層案例作參考，特別是與您樓宇狀況相似的項目。從這些案例中，您不單可以看到他們的工藝水準，更能了解他們處理過的工程規模與複雜程度。一間能夠承接大型屋苑、商廈或特殊建築項目的公司，其技術實力與管理能力通常更有保證。
深入審視報價與合約：保障自身權益
收到報價單時，切忌只看總金額。一份專業詳盡的報價單，應清晰列明每一項收費細節。當中必須包括：採用的防水物料品牌與型號、各項工序的施工範圍與方法（例如是進行徹底的起底重做，還是天台防水工程不起底施工）、廢料處理費用，以及預計的施工時間表。若報價單內容含糊，例如只簡單寫上「天台防水工程一批」，便要加倍留神，因為這很可能為日後的追加費用埋下伏線。
合約是保障雙方的最重要文件。條款中必須白紙黑字訂明保養期的長度與覆蓋範圍。現時市場上，具信譽的公司普遍會提供五年或以上的保養承諾。您需要了解清楚，保養條款是否包含人工及物料費用，以及在何種情況下會失效。另外，務必確認合約中有否列明公司已購買足額的第三者責任保險及勞工保險，這能確保一旦工程期間發生意外，您無需承擔任何法律及財務風險。
評估服務流程與長遠承諾
除了硬性的資格與文件，施工前後的服務體驗，同樣反映一間公司的專業水平。在初步溝通階段，可以觀察對方是否願意耐心聆聽您的問題，並能提供清晰的技術解釋，而非僅僅催促您盡快簽約。一間有系統的公司，通常會委派專人跟進項目進度，定期向您匯報，讓您對工程進展有清晰的掌握。
團隊的組成亦是考量的重點。您可以了解施工團隊是否為公司的直屬員工，相較於臨時外判的散工，直屬團隊的施工質素、溝通效率及責任心通常都更為穩定可靠。最後，一間真正專業的公司，不僅僅是完成眼前的天台防水層工程，更會提供長遠的維護建議，指導您如何在日後正確保養全新的天台防水塗層，以最大程度地延長其使用壽命，這才是真正負責任的長遠承諾。
天台防水工程常見問題 (FAQ)
天台防水工程可以自行DIY嗎？
面對天台滲漏，不少人會考慮自行購買材料處理，希望節省開支。對於一些非常微細、肉眼可見的裂縫，使用市面上的防水膠或填縫劑作臨時修補，或許能暫時緩解問題。不過，一個全面的天臺防水層翻新工程，其複雜程度遠超表面修補。專業的天台防水工程講求對底層狀況的準確判斷、徹底的基面清潔與處理、選擇合適的防水物料，以及精準的施工技術。假如底層處理不當，即使塗上最好的天台防水塗層，防水效果亦不會持久，甚至可能因水氣被困而引發更大範圍的問題。因此，若想獲得長遠而可靠的防水保障，尋求專業團隊協助是更穩妥的選擇。
雨季是否不適合進行天台防水工程？
香港的雨季漫長，這確實是進行戶外工程的一大挑戰，但並不代表所有天台防水工程都需要完全停頓。經驗豐富的工程公司懂得如何應對天氣變化。首先，團隊會密切留意天氣預報，靈活編排施工工序，盡量在晴朗的日子進行關鍵的防水層鋪設工作。此外，現今許多先進的防水物料具備快乾特性，有些甚至可在微濕的基面上施工，大大增加了施工的彈性。在必要時，承辦商也會搭建臨時帳篷或遮蔽結構，確保施工範圍乾爽，令工程可以順利進行，減少因天氣造成的延誤。
如果天台有僭建物，防水施工應如何處理？
天台上的附加結構，例如花槽、儲物屋或太陽能板支架，是防水工程中必須小心處理的環節。處理方式需根據僭建物的類型和狀況而定。對於花槽，防水層必須延伸至花槽內壁，並且可能需要加入防根穿刺層，防止植物根部破壞天台防水層。如果是儲物屋等結構，最理想的做法是先將其移走，待完成整個天台的防水工程後再重新安裝。若無法移動，則必須在結構物與天台地台的接合處進行重點防水加固。至於太陽能板，最佳施工程序是先安裝好支架的基座，然後再進行全面的防水施工，將基座完美包覆，避免日後安裝時刺穿新建的防水層。
天台防水工程的保養期一般有多長？
天台防水工程的保養期長短，主要取決於兩個關鍵因素：施工方案與所用物料的等級。市面上一般的天台防水工程，保養期普遍為三至五年。如果採用的是較簡單的表面塗層方案，例如在現有飾面上直接施工的「不起底」做法，保養期或會較短。相反，如果選擇的是最徹底的「起底重做」方案，即剷除舊有防水層至石屎結構層，再重新鋪設一個完整的多層防水系統，並使用聚脲（Polyurea）或高品質聚氨酯（PU）等高性能物料，承辦商通常能提供長達十年或以上的保養承諾。在簽訂合約前，務必清晰了解保養條款所覆蓋的範圍。
完成工程後，應如何正確保養防水層以延長壽命？
一個優質的天台防水層也需要適當的日常保養，才能發揮最長久的效用。首要任務是保持天台排水口暢通，定期清理渠口的樹葉、泥沙及垃圾，避免因去水受阻而導致天台積水，因為長期積水會加速防水物料老化。其次，應避免在防水層表面拖行重物或放置尖銳物品，以免刮損或刺穿塗層。如果需要在天台放置重型設備如冷氣機組或大型花盆，最好在下方加上保護墊。最後，建議每年至少進行一次目視檢查，特別是在颱風或暴雨過後，留意防水層有否出現破損、起泡或裂縫等情況，及早發現並處理小問題。
「起底」工程的噪音會否違法？需遵守哪些時段規定？
「起底」工程無可避免會使用到油壓鑽等機械工具，進行打鑿工序時會產生較大噪音。在香港，這類建築噪音受到環境保護署《噪音管制條例》的嚴格規管。一般而言，使用撞擊式破碎機等重型機械進行工程，只可以在平日（星期一至星期六）的上午七時至下午七時內進行。在公眾假期及星期日，則禁止進行此類噪音工程。一間專業及負責任的承辦商，會嚴格遵守法例規定，將產生噪音的工序安排在許可時段內進行，並會預先與大廈管理處及住戶溝通，盡力將對鄰居造成的滋擾減至最低。