每逢雨季，天台漏水問題是否讓您頭痛不已？看著牆身天花的水漬不斷擴大，甚至出現石屎剝落，試過「打針灌漿」等方法卻治標不治本，問題總是反覆出現。想徹底根治，唯一的辦法就是進行專業的天台防水層重建工程。
這份終極攻略將為您拆解所有疑問：從漏水的四大根本原因，到「起底重做」與「不起底」兩大方案的利弊比較；從聚氨酯(PU)、聚脲(Polyurea)等主流物料的選擇，到工程價錢預算、釐清維修責任，以至監工驗收的關鍵要點，我們都會提供詳盡解說及真實案例分析。無論您是業主、法團成員還是物管人員，本文都能助您掌握所有必要知識，作出最明智的決策，一勞永逸地解決天台滲漏的百年難題。
天台為何漏水？拆解防水層失效的4大根本原因
當發現天花板有水漬，甚至開始滴水，確實令人困擾。需要進行天臺防水層重建工程，通常不是單一原因所致，而是多個因素日積月累、環環相扣的結果。想徹底解決問題，就要先從根本了解，到底是什麼讓我們的天台防水層「失守」。以下我們將會逐一拆解四大主因。
1. 樓宇老化與極端氣候的雙重夾擊
颱風暴雨的沖刷與日夜溫差的熱脹冷縮
香港的夏天，颱風和暴雨是常客。強大的雨水不斷沖刷天台，對防水層是第一重考驗。而且，日間猛烈陽光會令天台表面溫度急升，到了晚上溫度又會下降。這種劇烈的溫差會引致「熱脹冷縮」，令建築物料不斷膨脹和收縮。長年累月下來，天台防水層就會因為這種持續的拉扯而產生微細裂縫，成為滲水的缺口。
舊式防水物料壽命期滿與結構耗損
任何防水物料都有其使用壽命。很多舊式樓宇當年使用的天台防水塗層，例如瀝青（俗稱「黑膠」），經過二、三十年的風吹雨打，早已老化變硬、變脆，失去了原有的彈性和防水功能。當物料壽命期滿，即使天台結構沒有大問題，單純是防水層自然老化，就足以引致嚴重的滲漏。
2. 結構性損壞：石屎剝落與鋼筋生鏽
濕氣滲入導致鋼筋膨脹（「逼爆」石屎）的惡性循環
這是一個很常見而且會不斷惡化的問題。當水氣透過天台防水層的裂縫滲入石屎內部，就會接觸到裡面的鋼筋。鋼筋遇水會生鏽，而生鏽後的體積會比原來膨脹好幾倍。這股強大的膨脹力會由內而外，將外層的石屎「逼爆」，造成石屎剝落。石屎剝落後，鋼筋就更加暴露於空氣和濕氣中，生鏽得更快，形成一個破壞性的惡性循環。
地基沉降對天台結構的長遠影響
雖然不明顯，但所有樓宇都會有輕微的地基沉降。如果沉降不均勻，就會對整座大廈的結構造成拉力，天台作為頂層結構，首當其衝。這種結構性的移動可能會在天台樓板上產生新的裂縫，即使原有的天台防水層仍然完好，這些新裂縫也會破壞其完整性，造成滲水。
3. 先天設計與後天維護不當
排水坡度（斜水）不足造成的長期積水問題
一個設計良好的天台，必然會有足夠的排水坡度（俗稱「斜水」），確保雨水能順利流向去水口排走。如果當初設計或施工時「斜水」不足，雨後天台就會出現一灘灘的積水。長期積水等於將整個天台防水層浸泡在水中，這會大大加速防水物料的老化和損壞，再好的物料也經不起這樣的浸泡。
去水口、喉管等滲漏黑點的處理不善
天台上的去水口、排氣喉管的管邊、女兒牆的接縫處，都是防水工程中最脆弱的「黑點」。這些位置因為涉及不同物料的接合，處理起來特別需要技巧。如果施工時細節處理不當，例如防水層沒有完全覆蓋管邊，或者接縫位置的密封膠老化，這些地方就最容易成為滲水的突破口。
4. 錯誤維修：治標不治本令問題惡化
「打針灌漿」為何多數無法根治天台滲漏？
很多人遇到漏水，第一時間會想到「打針灌漿」（高壓灌漿）。這種方法是將化學物料注入裂縫中，使其膨脹來暫時堵塞水源。但是，天台漏水通常是整個防水系統的問題，而不是單一裂縫。「打針」只是頭痛醫頭，腳痛醫腳，水源很快就會從其他脆弱的地方再次滲出。它沒有解決天台防水層已經全面失效的根本問題，所以復發機會極高。
不專業的DIY修補如何破壞原有防水系統
在五金店買一罐防水膠自行塗抹，看似簡單又省錢。但是，不專業的DIY修補往往會帶來反效果。因為在塗抹新物料前，如果沒有徹底清潔底層、處理好裂縫，或者使用了與原有物料不相容的產品，新的防水層很快就會剝落、起泡。更差的情況是，這些修補物料覆蓋了問題的根源，令日後專業人員進行檢測和維修時，更加難以找出真正的滲漏點。
圖解天台防水層：一圖看懂施工結構與層次
要做好一個徹底的天臺防水層重建工程，並不是簡單地在天台表面塗上物料就足夠。一個專業又耐用的天台防水層，其實像一個精密的千層蛋糕，由不同功能的層次疊加而成。每一層都有它的特定作用，並且環環相扣。理解這些結構，能幫助你了解一個成功的天台防水層案例是如何煉成的。現在我們就一層一層地解構它吧。
剖析天台防水的四大核心層次
一個完整的天台防水系統，大致可以分為四個主要部分。它們由下至上分別是結構層、找平層、防水系統，還有最外層的保護層。它們各自扮演著不同的角色，共同組成一道堅固的屏障，保護你的家居。
結構層 (石屎層)：基礎支撐
結構層就是天台最原始的鋼筋混凝土樓板，也就是我們常說的「石屎層」。它是整個天台的基礎，負責支撐上面所有物料和設施的重量。如果這個基礎層本身出現了嚴重的裂縫或者剝落，就必須先進行修補，然後才能繼續之後的工序。一個穩固的結構層是所有防水工程的根本。
找平層 (批盪層/斜水層)：確保順利去水
在粗糙的石屎層之上，我們會鋪設一層水泥砂漿，這就是找平層。它有兩個非常重要的功能。第一，它提供一個平滑又堅實的基面，讓之後的防水物料可以均勻地附著。第二，也是最關鍵的一點，它負責造出「斜水」，也就是一個微細的傾斜度，引導雨水順利地流向去水口。如果斜水做得不足，天台就容易積水，再好的防水層長期浸泡在水中，壽命也會大打折扣。
防水系統 (底油 + 防水主層)：核心防水屏障
這一層是整個工程的核心，是真正負責擋水的部分。它通常也分為兩個步驟。首先是塗上「底油」(Primer)，它就像雙面膠紙一樣，能夠封閉基層的微細孔隙，並且大大增強防水主層與找平層之間的黏合力。然後，我們會塗上主要的「天台防水塗層」，例如聚氨酯(PU)等高彈性物料。這層物料會形成一張完整無縫、有彈性的防水膜，就像為整個天台穿上了一件高效能的雨衣，是隔絕水分滲透的關鍵防線。
保護層與飾面層：抵禦物理損耗與紫外線
防水主層雖然防水性能強，但它本身比較脆弱，經不起踩踏、拖拉重物或者長時間的紫外線曝曬。所以，我們需要在上面加上保護層。這可以是一層水泥砂漿，或直接鋪上隔熱板。最外面的一層就是飾面層，例如鋪設地磚。它們的作用就像手機的保護殼和螢幕保護貼，保護著底下核心的防水系統不受物理損害和陽光侵蝕，大大延長整個天台防水層的耐用年期。
天台防水兩大主流方案：起底重做 vs. 不起底塗層，如何選擇？
面對天台滲漏，最關鍵的抉擇，莫過於選擇合適的 天臺防水層重建工程 方案。市面上主要有兩種做法：「起底重做」和「不起底塗層」。兩者價錢、工期和效果截然不同，並無絕對的好壞之分，只有是否適合你的天台狀況。了解它們的核心原理和適用條件，你就能為自己的物業作出最明智的決定。
方案一：徹底根治 —「起底重做」防水層
「起底重做」，顧名思義，就是將舊有的飾面和失效的 天台防水層 全部移除，回復到最原始的結構層，然後重新建造整個防水系統。這是一個釜底抽薪的方法，等同為天台進行一次全面的心臟手術。
何時必須選擇「起底重做」？
當你的天台出現以下較嚴重的情況時，通常必須選擇「起底重做」才能徹底解決問題：
- 結構層嚴重損壞：舊有的 天台防水層 已完全失效，甚至底下的石屎結構層出現大範圍的裂縫、剝落（俗稱「卜起」）或鋼筋生鏽。
- 排水坡度失效：天台長期積水，原有的排水斜水設計已失去作用，需要重新建造才能有效去水。
- 物料已屆壽命：舊式防水物料（例如瀝青、砂漿）經過數十年風吹雨打，已嚴重老化、脆化，失去了防水功能。
- 曾作多次無效維修：天台表面曾作多次局部修補，新舊物料層層疊加，狀況複雜，不起底施工難以保證黏合力。
在這些情況下，勉強在破損的基礎上施工，只會事倍功半，不久後又會故態復萌。
施工步驟全拆解 (Step-by-Step)
一個專業的「起底重做」工程，步驟嚴謹，環環相扣：
- 打拆清運：使用工具將天台飾面（如地磚）、舊防水層及找平層（批盪層）徹底打拆移除，直至見到最原始的石屎結構層。然後將所有建築廢料清理乾淨。
- 結構修補：仔細檢查石屎結構層，將所有鬆散、空鼓（蜂窩）的部分鑿除，再用專門的維修砂漿進行修補，確保基層穩固平整。
- 重造斜水：重新鋪設英泥砂漿找平層，並精確計算和塑造出足夠的排水坡度（斜水），確保雨水能順暢流向去水口，杜絕積水。
- 施工防水系統：這是核心步驟。首先塗刷一層高渗透性的底油（Primer），以增強附著力。然後，塗刷至少兩層高性能的 天台防水塗層（例如聚氨酯PU），形成一張完整無縫、具高彈性的防水膜。在牆角、喉管等駁口弱點位置，會額外鋪設纖維網作補強。
- 試水測試：待防水層完全乾固後，會堵塞所有去水口，在天台範圍注滿水，進行至少48小時的浸水測試，確保樓下沒有任何滲漏跡象。
- 鋪設保護層與飾面：試水合格後，為保護下方的防水層免受物理損耗和紫外線侵害，會先鋪設隔熱層或保護層，最後再鋪上新的地磚或飾面。
優點與缺點全面分析
- 優點：
- 效果最徹底：能從根本解決所有滲漏問題，包括結構損壞和排水不良。
- 耐用性極高：整個防水系統重新建造，使用的也是新一代的高效能物料，正常情況下耐用年限最長。
-
釐清責任：進行大型翻新工程，有助於透過法團或管理處，清晰界定 天台防水層維修責任。
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缺點：
- 成本最高：涉及打拆、清運、泥水、防水等多重工序，費用是所有方案中最高的。
- 工期最長：整個工序繁複，一般需時數星期甚至更長。
- 影響最大：施工期間會產生大量噪音和建築廢料，對住戶的滋擾較大。
方案二：經濟高效 —「不起底」防水塗層
「不起底」方案，又稱為「面層覆蓋法」，是指在保留原有飾面（例如地磚）的基礎上，經過專業的基層處理後，直接在上面施工新的高性能 天台防水塗層。這好比為天台穿上一件高效能的防水外衣。
在什麼條件下適合「不起底」施工？
選擇「不起底」方案有一個重要前提：天台的「底子」必須良好。
- 結構狀況良好：天台的石屎結構層和飾面磚穩固，沒有出現大面積的龜裂、鬆脫或「卜起」現象。
- 滲漏問題非結構性：滲漏主要是由於飾面磚縫老化、或舊有防水層表面失效引起，而非源於結構層的破裂。
- 排水基本暢順：天台沒有嚴重的積水問題。
- 預算與時間考量：希望以較經濟的成本和較短的工期，快速解決滲漏問題。
許多成功的 天台防水層案例 都採用此方法，關鍵在於施工前的準確判斷和 meticulous 的前期處理。
施工步驟全拆解 (Step-by-Step)
「不起底」施工的成敗，九成取決於前期的清潔和細節處理：
- 高壓清洗：使用專業高壓水槍，徹底清洗天台表面及磚縫，清除所有塵埃、油污、青苔和鬆散物。
- 細節修補：仔細檢查並修補所有微細裂縫。針對牆角、去水口、喉管邊等滲漏高危位置，進行重點防水補強處理。
- 塗刷底油：在完全潔淨和乾燥的基面上，塗刷專用的高附著力底油。它的作用是封閉磚面的微細孔，並讓之後的防水主層能與基面「咬」得更緊。
- 施工防水主層：均勻塗刷或噴塗高性能的 天台防水塗層（例如聚脲Polyurea或丙烯酸酯Acrylic），達到指定的厚度，形成一層強韌、耐磨、無縫的防水保護膜。
- 試水及面層保護：同樣需要進行48小時試水測試。通過後，再塗上一層抗紫外線（Anti-UV）的面油，保護防水主層免受陽光曝曬而老化，延長其使用壽命。
優點與缺點全面分析
- 優點：
- 成本較低：省卻了打拆和清運等昂貴工序，費用相對經濟。
- 工期短：工序簡化，施工速度快，對住戶日常生活的影響較小。
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環保：產生的建築廢料極少，噪音也較低。
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缺點：
- 治標不治本：如果滲漏源於結構性問題，此方案無法根治，只是延緩問題惡化。
- 壽命依賴基層：新防水層的耐用性，完全取決於底下舊飾面的穩固程度。如果舊磚層日後鬆脫，新做的防水層也會隨之失效。
- 對施工技術要求極高：對基層清潔度和底油施工的拿捏要求非常嚴格，否則容易出現脫層、起泡等問題。
關鍵物料選擇：比較三大主流天台防水塗層
要成功進行一項天臺防水層重建工程，選擇合適的物料是整個項目中最關鍵的一環。市面上的天台防水塗層選擇眾多，每種物料都有其獨特的「個性」與專長。將它們理解為不同功能的工具，在對的場景選用對的工具，才能發揮最大效用。以下我們深入探討三種最主流的物料：聚氨酯(PU)、聚脲(Polyurea)和丙烯酸酯(Acrylic)，幫助你作出最明智的決定。
聚氨酯 (PU)：高彈性，適應結構微動
聚氨酯可以說是天台防水層領域中應用最廣、最經典的選擇。它就像一位可靠的「多面手」，穩定性高而且性能均衡，是許多天台防水層案例中的首選物料。
特性與優點：極佳延伸率，無縫覆蓋裂縫
聚氨酯最出色的特性就是它極佳的彈性與延伸率。樓宇結構會因日夜溫差而產生肉眼看不見的熱脹冷縮，時間一長就容易形成微細裂縫。PU塗層固化後會形成一張完整無縫、如同橡膠膜般的防水層，能夠伸展並覆蓋這些細微裂縫，所以結構的微小移動不會輕易將其撕裂，防水保護力非常持久。
推薦應用場景：普遍住宅天台、新舊樓宇
基於其出色的適應性和性價比，聚氨酯非常適合香港普遍的住宅天台，無論是新建樓宇還是舊樓翻新，它都能夠提供穩定可靠的防水效果。對於結構相對穩定，並且沒有極端耐磨需求的天台，PU是一個非常理想的選擇。
聚脲 (Polyurea)：快速固化，極致耐磨
如果說PU是「多面手」，那麼聚脲就是防水物料中的「高性能專家」。它透過專門的設備高壓噴塗，性能強悍，特別適合要求嚴苛的環境。
特性與優點：秒速固化、耐磨耐踩、施工期短
聚脲最驚人的優點是它「秒速固化」的特性。噴塗後數秒內即可凝固，數分鐘後甚至可以行走，所以整個施工期能大幅縮短。它形成的塗層極其堅韌，耐磨、耐衝擊、耐化學品侵蝕，強度遠超其他塗層，可以直接在上面行車。
推薦應用場景：停車場天台、商用平台、需快速重開的空間
因為聚脲的快速施工與超強耐磨性，它特別適用於不能長時間關閉的商業空間，例如商場平台、餐廳露天座位區。同時，它也是停車場天台的理想選擇，能夠承受車輛的長期碾壓。需要盡快恢復使用的天台，選用聚脲就能將工程對日常運作的影響減到最低。
丙烯酸酯 (Acrylic)：環保水性，抗UV性能佳
丙烯酸酯是近年愈來愈受歡迎的環保型選擇，它以水為溶劑，在安全和環保方面表現突出，同時具備優秀的耐候性。
特性與優點：水性物料、低氣味、施工安全、優良抗紫外線能力
作為水性物料，丙烯酸酯的揮發性有機化合物(VOC)含量極低，施工時氣味輕微，對施工人員和周邊住戶都比較友善。它最大的強項是優良的抗紫外線(UV)能力，能有效抵抗陽光暴曬，不易因日照而老化、變脆或變色，等於為天台防水層做足了防曬。
推薦應用場景：外露式天台、對環保及氣味有較高要求的場所
丙烯酸酯非常適合直接暴露在陽光下的外露式天台，因為其抗UV性能可以延長防水層的壽命。對於學校、醫院或對氣味特別敏感的住宅項目，這種環保低味的物料是理想之選。妥善選擇耐用的物料，也能有效減輕日後關於天台防水層維修責任的爭議。
天台防水工程全流程：由專業檢測到驗收保養
一項成功的天臺防水層重建工程，就像一場精密的部署，由施工前的準確診斷，到施工中的嚴謹監控，再到完工後的嚴格驗收，每一個環節都環環相扣。現在，我們就一起來看看，一個專業的天台防水工程是如何一步步完成的。
施工前：精準診斷，對症下藥
在動工之前，最重要的工作是找出滲水的真正元兇。如果只是胡亂猜測，就很容易治標不治本。專業的團隊會利用科學方法，為你的天台進行一次全面的「身體檢查」。
如何用科學儀器找出滲水源頭？(紅外線熱像、微波濕度掃描)
現代的防水檢測，早已不是單靠肉眼和經驗。我們會借助先進的科學儀器，讓滲水源頭無所遁形。例如，紅外線熱像儀就像一部熱能探測器，由於滲水的區域溫度會比周圍乾爽的地方低，儀器上會顯示出明顯的顏色差異，讓我們能快速鎖定滲漏範圍。另外，微波濕度掃描儀更可以穿透地台飾面，直接探測石屎結構層的含水量，找出隱藏的濕氣源頭，數據精準，一目了然。
色水測試的角色與局限
色水測試是一個相對傳統的方法，做法是在懷疑滲漏的區域倒下有顏色的水，然後觀察樓下天花板出現顏色水漬的位置，從而追蹤水的路徑。這個方法簡單直接，在某些情況下很有效。不過，它也有局限。如果滲漏的路徑很曲折，或者有多於一個滲水源頭，色水測試的結果就可能不夠準確，甚至有機會污染室內。所以，它現在多數是作為輔助驗證的工具，配合科學儀器一起使用。
施工中：監工要點與品質控制
診斷完成，選好方案和物料後，就正式進入施工階段。這個時候，有幾個關鍵的監工要點，直接影響整個天台防水層的成敗和耐用度。
監工重點(1)：確保排水坡度（斜水）足夠
排水坡度，行內稱為「斜水」，是整個天台防水工程的靈魂。如果斜水做得不足，雨水就會長期積聚在天台，形成一個個「小水塘」，不斷浸泡著防水層。即使是最高級的天台防水塗層，也難以抵擋長年累月的積水侵蝕。專業的師傅在重造批盪層時，會利用平水尺等工具，精確計算並做出足夠的斜度，確保雨水能順暢地流向去水口，不留積水。
H44: 監工重點(2)：牆角、去水口等弱點位置的補強處理
一個完整的天台防水層，最容易出問題的地方，往往是那些不起眼的細節位置。例如牆身與地台的接縫（牆角）、去水口的周邊、喉管穿出地台的位置等。這些地方因為物料交接，在熱脹冷縮下特別容易產生裂縫。因此，專業的施工團隊必定會在這些弱點位置進行重點補強，例如在塗刷防水物料時加入纖維網，或額外多塗一至兩層防水物料，大大增強這些位置的抗拉扯能力，防患於未然。
施工後：嚴格驗收與保養承諾
工程看似完成，但別心急，最後的驗收和保養承諾才是保障你未來權益的關鍵一步。
驗收標準：48小時試水測試的重要性
如何驗證天台防水工程是否真正合格？最可靠的標準就是進行「48小時試水測試」。我們會將天台所有的去水口暫時封閉，然後注滿至少50毫米深的水，讓整個新建的防水系統完全浸泡在水中，持續整整兩天。這個過程是模擬極端暴雨天氣下的情況。如果48小時後，樓下單位的天花板絲毫沒有滲漏痕跡，才代表工程圓滿成功。這個步驟是驗收的黃金標準，絕不能省略。
如何看懂「保養證書」的條款細節？(保障範圍與免責條款)
工程驗收合格後，你會收到承辦商發出的「保養證書」。收到後，不要只看保養年期有多長，更要仔細閱讀當中的條款。你需要了解清楚保障的具體範圍是什麼，以及哪些情況屬於免責條款。例如，保養是否包括因天災或人為加建新設施而造成的損壞？釐清這些細節，有助於界定日後出現問題時的天台防水層維修責任，也是判斷一間公司是否專業和負責任的重要指標。
香港天台防水工程價錢：預算、收費因素與報價須知
一談到天臺防水層重建工程的價錢，相信是很多人最關心的部分。這確實是一筆不小的投資，所以事前做好功課，了解清楚費用是如何計算的，絕對能讓你用得其所。接下來，我們就像朋友聊天一樣，一起拆解天台防水工程的費用結構，讓你對預算有個更實在的概念。
解構天台防水工程費用：三大影響因素
天台防水工程的報價並非一個固定數目，它會受到幾個關鍵因素影響。了解這三大因素，你就能明白為何不同公司的報價會有差異，並且懂得如何評估一份報價是否合理。
因素一：施工方案的選擇（起底 vs. 不起底）
施工方案是決定價錢的最主要因素。「起底重做」是最徹底的做法，工程包括打拆舊有的飾面和失效的防水層，清走所有建築廢料，然後重新鋪設整個防水系統。這個方案工序繁複，需要大量人手和時間，所以費用自然最高。相反，「不起底」施工是在現有的天面基層上直接加建新的天台防水塗層。這個方法省卻了打拆和清運的工序，施工期較短，費用也相對經濟。不過，它只適用於原有基層結構依然穩固的狀況。
因素二：天台面積大小與現場狀況複雜度
天台的面積大小直接影響材料用量和施工時間，這點很容易理解。一個700呎的天台和一個300呎的天台，價錢自然不同。但是，現場狀況的複雜度也是一個重要的變數。如果天台佈滿冷氣機主機、喉管、太陽能板支架或者有加建的簷篷，師傅便需要花更多時間和心機處理這些細節位置的防水，施工難度增加，人工成本也會隨之上升。另外，如果工程需要搭棚才能安全施工，這筆費用也需要計算在內。
因素三：防水物料的等級與品牌
市面上的天台防水物料五花八門，由不同產地、品牌到性能都有很大分別，價錢自然也有高低。例如，一些高效能的聚脲（Polyurea）或進口的聚氨酯（PU）防水物料，雖然成本較高，但其耐用性、彈性及抗紫外線能力都非常出色，能提供更長久的保護。相反，一些較普通的丙烯酸酯（Acrylic）物料價錢可能較相宜。選擇哪一種天台防水層物料，直接影響工程的總成本和日後的耐用程度。
如何獲取一份清晰詳盡的工程報價單？
了解了影響價錢的因素後，下一步就是如何獲取一份能夠保障自己的清晰報價。一份專業的報價單不只是一個總數，更是你與工程公司之間的合約基礎。
索取免費上門勘察及詳細報價的注意事項
大部分專業公司都會提供免費上門勘察服務。當師傅上門時，你可以留意他們是否只是簡單量度尺寸。一位有經驗的師傅，會仔細檢查天台的現況，包括找出滲漏的根本原因、評估石屎結構的健康狀況、檢查去水口和斜水是否足夠。一份基於詳盡勘察而制定的報價單，內容會更準確，亦能避免工程中途出現預料之外的追加費用。從這些天台防水層案例中學習，能讓你更懂得如何判斷。
比較不同公司報價的要點
收到幾份報價單後，切忌只比較最低的總價。你應該仔細對比以下幾個項目：
* 施工範圍與工序： 報價單有沒有清晰列明是「起底」還是「不起底」？包含了哪些工序？例如是否包括清理廢料、牆身腳線的防水處理等。
* 物料品牌與規格： 有沒有清楚寫明將會使用哪一款天台防水塗層？品牌、型號和施工厚度是多少？這些細節直接影響工程質量。
* 保養期與條款： 保養期有多長？保養範圍包括什麼？這關乎到日後的天台防水層維修責任問題，必須白紙黑字寫清楚。
* 附加費用： 報價是否已包含所有費用？例如保險、棚架費用等，確保沒有隱藏收費。
透過這樣比較，你才能真正找到性價比最高，並且最適合你需要的工程方案。
天台防水工程常見問題 (FAQ)
我們整理了關於天臺防水層重建工程最常見的疑問，希望可以幫到大家更全面地了解整個過程，從責任歸屬到施工細節，為你一次過解答。
Q1. 天台漏水責任誰屬？如何釐清大廈公契的維修責任？
釐清天台防水層維修責任，關鍵文件就是大廈公契（DMC）。一般情況下，天台屬於大廈的公用部分，所以維修保養的責任通常由大廈業主立案法團承擔，費用會由管理費或專項維修基金支付。
不過，有兩種常見的例外情況。第一，如果頂層單位業主擁有天台的「獨有使用權」（Exclusive Use），公契可能會列明該業主需要自行負責天台的日常維修。第二，如果漏水問題是由於個別業主在天台進行違規僭建或不當工程而引致，那麼該業主便需要承擔維修責任。因此，最準確的做法是詳細查閱公契的相關條款，了解權責劃分。
Q2. 天台想安裝太陽能板，應先做防水還是先裝支架？
這是一個非常重要的工序問題。正確的順序是：先安裝好太陽能板的支架基座，然後才進行全面的天台防水工程。
原因是防水工程的目標是創造一個完整無縫的防水層。如果先做好防水層再安裝支架，安裝過程中的鑽孔和固定工序必然會破壞新建的防水膜，造成新的滲漏風險點。所以，專業的做法是先將所有需要在天台固定的設施（包括太陽能板支架、冷氣機散熱架等）安裝妥當，然後讓防水塗層完全覆蓋這些設施的基座，形成一體化的保護。完成後再進行試水，確保萬無一失。
Q3. 天台花園的防水工程，與普通天台有何不同？
天台花園的防水工程要求遠比普通天台嚴格和複雜。主要有兩大挑戰：第一是植物根部的穿刺能力，植物的根會不斷生長，有機會穿透普通的防水物料；第二是花槽和泥土會長期保持濕潤狀態，對防水層是持續的浸泡考驗。
因此，天台花園的防水系統需要額外加設「防根穿刺層」，這是一種專門抵禦植物根系破壞的物料。同時，排水系統的設計亦要特別講究，需要設置有效的排水層，確保泥土中的多餘水份能迅速排走，避免長期積水。在物料選擇上，亦會傾向採用更厚、更耐用的雙層防水系統，以提供雙重保障。
Q4. 為何「打針灌漿」通常不能根治天台漏水？
「打針灌漿」是利用高壓將化學漿料注入混凝土裂縫中，漿料遇水會膨脹，從而暫時堵塞漏水點。這種方法看似快捷，但它只是一種局部「止血」的臨時措施，並非治本之法。
因為天台漏水通常源於整個防水層系統性的老化和失效，問題是全面的。打針只是堵塞了其中一個漏水點，但水壓會尋找下一個弱點滲出，結果可能是「這裡不漏，那裡漏」。加上天台結構會因熱脹冷縮而不斷移動，已硬化的灌漿物料很容易會再次開裂。要徹底解決問題，還是需要進行全面的天台防水層重建工程。
Q5. 小範圍漏水可以自己DIY處理嗎？有什麼潛在風險？
處理小範圍、非結構性的滲漏，例如修補一兩條微細裂縫，自己DIY是可行的。市面上亦有不少DIY防水產品。
不過，潛在風險不容忽視。最大的風險是基層處理不當。如果沒有徹底清潔施工面，或者基層未完全乾透就塗上防水物料，會導致防水層無法有效附著，很快就會起泡或剝落。另一個風險是選錯物料，不同物料適用於不同情況。如果處理不當，不但無法解決問題，更有可能破壞了原有的防水系統，導致日後專業維修的成本更高、工序更複雜。
Q6. 大型天台防水工程是否需要向屋宇署入則？
根據香港的《小型工程監管制度》，大部分天台防水工程，特別是涉及「起底重做」（即清拆舊有飾面及防水層）的工程，都屬於須呈報的「小型工程」。
這類工程必須由「註冊小型工程承建商」（RMWC）負責，並在施工前向屋宇署呈報。承建商會負責處理相關的文件和申請程序。這樣做的目的是確保工程符合建築物安全標準。如果工程規模非常龐大，甚至涉及結構改動，則可能需要由認可人士循更正式的程序入則申請。
Q7. 整個天台防水工程（由施工到完工）一般需時多久？
工程所需時間取決於幾個主要因素：天台面積、施工方案（起底重做或不起底）、現場複雜程度以及天氣狀況。
作為參考，一個數百呎的普通住宅天台，如果採用「不起底」的防水塗層方案，天氣良好的情況下，由清潔、修補、上底油到塗刷防水層，大約需要 5至10 個工作天。如果選擇「起底重做」的徹底方案，工序包括打拆、清理泥頭、重造斜水、鋪設防水層及飾面等，整個過程可能需要 3星期至一個半月或更長時間。
Q8. 一間專業的防水工程公司應具備哪些牌照和保險？
要判斷一間公司的專業資格，可以留意以下幾點。牌照方面，公司必須是屋宇署註冊的「註冊小型工程承建商」（RMWC），這代表他們有資格進行法例規管的維修工程。
保險方面，一間負責任的公司必須購買至少兩種保險：第三者責任保險（保障施工期間對公眾或他人財物造成的意外損毀）和勞工保險（保障施工人員的工作安全）。一般來說，保額愈高代表公司愈有規模和承擔，例如第三者保險的保額達到港幣一千萬至二千萬是比較穩健的水平。
Q9. 如何判斷現有防水層已老化，需要維修或更換？
要判斷天台防水層是否老化，可以觀察一些明顯跡象。最常見的是表面出現網狀裂紋、起泡、剝落或變脆。如果用手觸摸防水塗層時感覺到粉化，也是老化的信號。
另外，可以留意天台的排水情況。如果經常出現積水，或者去水口附近有植物、青苔滋生，代表防水層可能已有破損，讓水份和有機物積聚。當然，最直接的證據就是樓下單位的天花或牆身出現水漬、變色或批盪剝落，這表示現有的天台防水層已經失效，需要盡快處理。
Q10. 防水工程的「保養期」通常包含哪些服務？
防水工程的「保養期」（或稱保用期）是承建商對其工程質量的承諾。在保養期內，如果因為施工手工或所用物料本身的問題，導致天台在同一位置再次出現滲漏，承建商有責任免費進行維修。
不過，保養範圍通常不包括因外力破壞（例如住戶後加工程鑽孔、颱風吹倒重物撞擊）、天災、或樓宇結構自身出現嚴重沉降或開裂等不可抗力因素所造成的損壞。在簽訂合約前，應仔細閱讀保養證書上的條款，清楚了解保障的範圍和免責細則。