發現天花板出現水漬、批盪剝落甚至滴水，絕對是每個業主或住戶最頭痛的惡夢。滲水源頭難尋，加上與樓上鄰居溝通的困難，往往令人束手無策，不知從何入手。究竟天花滲水是樓上水管漏水、地台防水層失效，還是外牆滲水引致？應該自行與鄰居協商、聘請專家，還是直接向政府滲水辦求助？不同處理方法的時間、費用和成效又有何分別？
本篇天花滲水全攻略，將由淺入深，為你詳細拆解四大滲水成因及其診斷特徵，讓你快速掌握初步判斷方法。我們將全面比較三大處理途徑的利弊，並提供向滲水辦求助的完整流程、最新罰則、索取報告及民事索償的實用資訊，助你清晰部署，一文解決所有關於天花滲水的疑難。
天花滲水點算好？先了解四大天花滲水原因，快速自我診斷
面對天花滲水問題，第一步並非立即尋找處理方法或考慮賠償，而是先準確找出天花滲水原因。滲漏源頭有很多種，每種的特徵和處理方式都不同。只要學會觀察幾個關鍵細節，就可以像專家一樣，快速為家中的情況進行初步診斷。
成因一：供水管滲漏（鹹水/淡水管）
診斷特徵：持續性滴水，水量穩定
供水管是長期受壓的，所以一旦破損，無論樓上是否正在用水，都會不停地滲漏。你會發現天花板的滴水是持續的，二十四小時不會停，而且水量相當穩定，不會時大時小。
關鍵線索：天花出現白色或灰色晶狀沉澱物
這是分辨供水管滲漏的最重要線索。當滲出的水蒸發後，水中溶解的礦物質或鹽分會殘留在天花表面，形成一層類似鹽花或粉末的白色或灰色晶狀物。如果看到這種沉澱物，滲漏源頭極有可能是供水管。
常見位置：廚房、廁所或浴室天花板
因為大部分供水管都鋪設在這些用水區域的地台下，所以滲漏問題自然最常在這些地方的天花板出現。
成因二：排水管或污水管滲漏（去水喉）
診斷特徵：間歇性滲水，通常在樓上用水後出現
排水管與供水管不同，只在樓上單位使用相關設施（例如沖廁、洗澡、洗碗）時才會有水流過。所以它的滲漏特徵是間歇性的，可能只在每天的特定時段出現，然後又會停止，情況反覆。
關鍵線索：水漬呈圓形或不規則擴散，伴隨發霉黑點及明顯臭味
由於滲出的是污水或廢水，含有大量有機物，所以水漬顏色通常較深，而且容易滋生霉菌，形成黑色的霉點。同時，你會聞到一股明顯的坑渠味或臭味，這是污水管滲漏的獨有特徵。
常見位置：廚房、廁所或浴室，尤其在座廁或地台去水喉正下方
滲漏點通常會對應樓上單位排水設施的位置，例如在座廁、浴缸或地台去水口的正下方天花板，範圍相對集中。
成因三：樓板防水層失效或損壞
診斷特徵：滲水範圍較大且均勻，呈「地圖狀」水漬
防水層失效導致的滲漏，水份是從整個地台的石屎層慢慢滲透下來，而不是從單一個喉管裂縫漏出。因此，水漬的範圍通常很大，而且分佈比較均勻，看起來就像一幅地圖。
關鍵線索：通常在樓上洗澡或洗地後一段時間才慢慢滲出
水份需要時間穿過整個混凝土地台，所以你不會在樓上用水後立即看到滴水。滲漏通常會延遲一段時間，甚至幾小時後才慢慢出現，而且滲出速度比較慢。
常見位置：浴室天花，特別是浴缸或淋浴間下方及牆邊牆角
浴室地台長期濕水，是防水層最容易老化和損壞的地方。特別是浴缸邊、淋浴間下方以及牆邊牆角這些接縫位置，都是滲漏的高危點。
成因四：雨水經外牆或窗戶滲入
診斷特徵：滲水情況與天氣有直接關係，只在下大雨或雨季時發生
這是最容易判斷的一種情況。如果你的天花滲水問題只在下雨天，特別是颱風或暴雨過後才出現，而晴天時又會慢慢乾涸，那麼源頭很可能不是來自樓上單位，而是由外牆滲入的雨水。
關鍵線索：對樓上單位進行測試後找不到源頭
如果已經排除了樓上單位所有滲漏的可能性，例如進行色水測試後，樓下天花依然沒有顏色水滲出，這就進一步印證了滲漏源於外部。若屬此情況，即使向天花滲水食環署求助，他們也可能因為源頭並非來自樓上單位而無法介入。
常見位置：靠近窗邊的天花或外牆牆身
雨水通常從建築物外牆的裂縫、窗戶邊緣的防水膠老化處滲入，所以水漬會首先出現在靠近窗邊的天花板或與外牆相連的牆身上。
天花滲水處理三大途徑：利弊、時間、費用全方位比較
面對天花滲水這個惱人問題，了解清楚不同的處理方法是成功解決的第一步。其實，處理天花滲水主要有三個途徑，每個方案在時間、費用和成效上都有很大分別。讓我們像朋友一樣，逐一分析它們的利弊，助你找出最適合自己情況的解決方案。
方案A：自行與鄰居協商解決
這通常是大家最先想到的方法，就是直接聯絡樓上鄰居，平心靜氣地溝通。找個合適的時間，帶備一些照片或影片作證明，友善地說明情況，一起找出天花滲水原因，再商討如何分擔維修費用。
預計時間：最快，可於數日內完成
預計費用：最低，可能只需分擔維修費
優點：快速、成本低、維持良好鄰里關係
缺點：成功與否完全取決於對方合作態度，缺乏法律約束力
適用情境：鄰里關係良好，滲水問題輕微且責任明顯
方案B：聘請專業人士或公證行獨立調查及維修
如果與鄰居溝通不果，或者想用更科學、客觀的方法確定責任，聘請專業人士就是一個好選擇。你可以委託持牌水喉匠、註冊測量師或專門的公證行，他們會利用專業儀器進行詳細檢測，並提供一份具法律參考價值的報告，清楚列明天花滲水原因和責任方。這份報告對於日後商討天花滲水賠償事宜，有非常重要的作用。
預計時間：較快，通常在數天至兩星期內完成檢查及展開維修
預計費用：較高，需支付檢查費、報告費及維修工程費
優點：速度快、診斷專業準確、維修質素有保證、報告具法律參考價值
缺點：費用昂貴，需慎選有信譽的公司，對方未必肯合作讓師傅上門
適用情境：想盡快解決問題，有一定預算，或需要具法律效力的專業報告作民事索償之用
方案C：向政府聯合辦事處（滲水辦）求助
當你用盡方法，鄰居依然拒絕合作時，便可以向由食物環境衞生署及屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。向天花滲水食環署及相關部門投訴是完全免費的。他們擁有法定權力，在調查期間若遭拒絕，可以申請法庭手令強制進入單位檢查。一旦證實滲水源頭，便會發出「妨擾事故通知」，勒令責任方在限期內維修。
預計時間：最長，官方目標為90個工作天完成調查，實際可能更久
預計費用：免費，政府調查及執法程序無需市民付費
優點：免費、具法定權力可強制入屋調查、可發出「妨擾事故通知」勒令維修
缺點：耗時極長、程序僵化、只處理構成「衞生妨擾」的個案、輕微或間歇性滲水未必受理
適用情境：預算有限、鄰居極不合作、已嘗試其他方法無效，需要借助公權力介入解決嚴重的滲水問題
【官方途徑】向滲水辦求助：完整流程、權責及最新罰則
當自行協商處理天花滲水問題陷入僵局，向政府求助便是一個重要選項。由食物環境衞生署（食環署）及屋宇署組成的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」），正是專門處理這類問題的官方機構。這裡為你整理了完整的求助流程、權責劃分，以及最新的罰則資訊。
如何聯絡滲水辦及求助資格
投訴渠道：致電政府熱線「1823」或使用其網站/手機應用程式
聯絡滲水辦的正式渠道，是致電政府一站式熱線「1823」，或者使用「1823」的官方網站及手機應用程式提交個案。你只需要清楚講述天花滲水的情況及地址，個案便會轉介至滲水辦跟進。
立案標準：滲水辦職員會上門使用濕度計，如讀數超過35%便會正式立案
滲水辦並非所有個案都會受理，他們有一套客觀的立案標準。職員會預約上門，使用專業的濕度計量度天花滲水位置的濕度。如果讀數超過35%，便會達到正式立案的門檻，展開後續調查。
承諾跟進時間：接獲舉報後6個工作天內聯絡舉報人
提交舉報後，滲水辦承諾會在6個工作天內聯絡舉報人，安排初步視察。這個承諾為求助者提供了一個清晰的時間預期。
滲水辦調查流程詳解（三階段程序）
第一、二階段：由聯辦處人員進行非破壞式測試（如色水測試）
立案之後，調查工作會分階段進行。在第一及第二階段，會由聯辦處的人員親自上門，在相關單位進行一系列非破壞式的測試，最常見的就是「色水測試」，用以追蹤滲水源頭。
第三階段：若首兩階段無法確定源頭，將委派合約顧問公司進行更深入調查
如果首兩個階段的測試都無法準確找出天花滲水原因，程序就會進入第三階段。屆時，滲水辦會委派合約顧問公司，運用更專業的儀器及技術作進一步深入調查。
如何核實顧問公司職員身份：留意聯辦處信件及職員證，可致電專線核實
當有顧問公司職員聯絡你時，可以多加留意。聯辦處會先致函通知你，信中會列明負責個案的人員及顧問公司職員的資料。職員上門時亦會佩戴附有相片的職員證。如有任何疑問，可以直接致電聯辦處的專線核實其身份，確保安全。
滲水辦的法定權力與2025年新罰則
法律依據：《公眾衞生及市政條例》(第132章)
滲水辦的執法權力，主要源於《公眾衞生及市政條例》(第132章)。這條法例賦予政府權力，去處理構成環境衞生妨擾的滲水問題。
執法權力：發出「妨擾事故通知」及向法庭申請「妨擾事故命令」
當調查證實滲水源頭，並構成「妨擾事故」時，滲水辦有權向造成滲水的業主發出「妨擾事故通知」，要求其在指定期限內完成維修。如果業主不遵從，滲水辦可向法庭申請「妨擾事故命令」，強制執行。
強制進入權力：若住戶拒絕合作，可申請法庭手令強制入屋調查
面對不合作的住戶，滲水辦亦有方法處理。如果對方拒絕讓人員入屋調查，滲水辦可以向法庭申請手令，強制進入相關單位進行測試和搜證。
2025年8月17日起實施新罰則：大幅提高不遵從通知或命令的罰款金額
值得留意的是，政府已修訂法例。由2025年8月17日起，將會實施更嚴厲的新罰則。不遵從「妨擾事故通知」或「妨擾事故命令」的罰款金額將會大幅提高，以加強阻嚇力，這對考慮天花滲水賠償問題時，增加了法律層面的壓力。
作為業主/住戶的權利與義務
如何索取滲水調查報告副本：可根據《公開資料守則》向聯辦處申請
調查完成後，作為個案的相關人士，你有權了解調查結果。你可以根據《公開資料守則》，正式向聯辦處申請索取相關滲水調查報告的副本。
業主責任：業主有根本責任維修及管理好自己的物業，以妥善處理滲水問題
最後需要強調，不論是否尋求政府協助，業主本身都有根本的責任去維修和管理好自己的物業。妥善處理滲水問題，避免對鄰居造成影響，是每位業主應盡的義務。
【專業維修】如何選擇專家及常用檢測技術
當自行診斷遇到瓶頸，或者與鄰居的溝通無法推進時，尋求專業協助就是處理天花滲水問題最直接有效的下一步。不過，市面上的專家眾多，應該如何選擇？他們又會用甚麼方法找出天花滲水原因？讓我們為你一一拆解。
如何選擇合資格的專業人士處理天花滲水
面對不同的滲水情況，需要尋找對應的專業人士。找對了專家，不單止能準確斷症，更能節省時間和金錢，為日後可能涉及的天花滲水賠償問題提供有力證據。
持牌水喉匠：專責檢查及維修供水管及排水系統，名冊可於水務署網站查閱
如果初步判斷滲水與樓上的供水管（鹹、淡水喉）或排水管（去水喉）有關，持牌水喉匠就是你的首選。他們是水管系統的專家，熟悉樓宇的水路佈局，能有效進行壓力測試等工作。最重要的是，他們的「持牌」身份有官方認可能，你可以到水務署的網站查閱合資格的持牌水喉匠名冊，確保所託非人。
建築測量師/樓宇檢驗人員：提供全面的樓宇診斷，可尋找香港測量師學會等專業機構名單
假如滲水情況複雜，可能涉及樓宇結構或防水層等問題，或者你需要一份具法律效力的專業報告作索償之用，那麼聘請建築測量師或樓宇檢驗人員就更為合適。他們能提供全面的樓宇診斷，從宏觀角度分析滲水成因。你可以參考香港測量師學會等專業機構提供的名單，尋找信譽良好的專家。
防水工程公司：專門處理防水層及外牆滲漏問題
若滲水原因已確認是源於浴室地台、天台的防水層老化失效，或者是因大雨而起的外牆滲漏，那麼直接聯絡專業的防水工程公司會更具效率。他們專門處理各種防水物料及施工技術，能針對性地解決這類問題。
常見的專業檢測技術
專業人士會利用一系列由淺入深的方法，像偵探一樣逐步鎖定滲水源頭。了解這些技術，有助你與師傅溝通，亦能明白整個天花滲水處理流程。
色水測試：最基本及有效的方法，用以測試排水管及地台防水
這是最常用、成本效益最高的方法，即使是處理天花滲水的食環署聯合辦事處人員也會採用。師傅會在樓上單位的排水口，例如地台、浴缸或洗手盆，倒入不同顏色的食用色素水，然後觀察下層天花滲出的水有否帶顏色，從而直接判斷是哪一個排水設施或地台防水出現問題。
流量錶測試及反向壓力測試：無需儀器的簡易方法，用以初步偵測隱藏式供水管滲漏
這兩種方法主要用來測試有壓力的供水管。流量錶測試是透過關閉全屋用水，觀察水錶有否轉動來判斷。反向壓力測試則是先關掉總掣放走水管壓力，觀察滴水有否減慢，然後再重開總掣恢復水壓，觀察滴水速度是否恢復。這些方法無需昂貴儀器，但已能有效初步判斷暗藏的供水管是否元兇。
紅外線熱成像分析及微波掃描：利用專業儀器偵測石屎結構內的濕氣及水份分佈，準確找出滲水源頭
當滲水源頭非常隱蔽時，便需要動用高科技儀器。紅外線熱像儀能透過偵測溫差，顯示出石屎結構中因水份聚集而溫度較低的區域。微波掃描儀則能更進一步，偵測到結構內的水份含量及分佈。這兩種非破壞性的檢測方法，能夠像照X光一樣透視牆身地台，精準地找出濕氣源頭及滲漏路徑，讓滲水問題無所遁形。
處理天花滲水常見問題 (FAQ)
Q1: 樓上住戶完全唔合作，拒絕我或師傅入屋檢查，可以點做？
應對策略：先透過管理處正式發信，若無效則應立即向滲水辦求助，利用其法定權力介入是處理不合作個案的關鍵。
遇到樓上住戶不合作，確實是處理天花滲水時最棘手的情況之一。你可以先透過大廈管理處，發一封正式的書面通知給對方，清楚列明情況和要求，這樣能留下正式記錄。如果對方在合理時間內依然沒有回應或繼續拒絕，你就應該立即向政府的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。滲水辦擁有法定權力，在有需要時可以向法庭申請手令，強制進入單位進行調查。面對完全不合作的個案，借助官方的法定權力介入，是解決問題最有效的途徑。
Q2: 證實是外牆或窗邊滲水，責任誰屬？
責任劃分：一般情況下，外牆屬於大廈公用部分，責任在於大廈業主立案法團；窗戶則視乎大廈公契界定，多數由單位業主自行負責。滲水辦一般不會處理此類個案。
要判斷這類天花滲水原因的責任方，關鍵在於分辨滲水部分屬於公用還是私人地方。一般來說，大廈外牆被視為公用部分，所以維修責任通常由大廈的業主立案法團承擔。至於窗戶，則需要查閱大廈公契的具體條文，不過大多數情況下，窗戶及其周邊的防水被界定為業主私人負責的範圍。有一點需要注意，由於外牆或窗邊滲水通常不構成《公眾衞生及市政條例》下的「衞生妨擾」，所以滲水辦一般不會受理這類個案。
Q3: 關於天花滲水賠償及維修費用，應該由邊個負責？
費用承擔原則：根據「誰造成滲漏，誰負責維修」的原則，一經專業報告證實源頭，責任方需承擔所有維修及引致的損失賠償。
關於天花滲水賠償的原則其實很直接，就是「誰造成滲漏，誰負責維修」。一旦透過專業人士或公證行的報告，清楚證實了滲水的源頭，那麼造成滲漏的一方就需要負起全部責任。這個責任不單止包括源頭的維修工程費用，還涵蓋了因為滲水而對你單位造成的一切損失，例如天花油漆剝落的修補、損壞傢俬或電器的更換費用等。所以，一份清晰的專業檢測報告是成功索償的關鍵文件。
Q4: 滲水辦調查要等幾耐？點解有時會終止調查？
調查時間：簡單合作個案目標為90個工作天，但遇上困難或不合作個案則無固定時間表。
向天花滲水食環署及屋宇署組成的滲水辦求助，需要有心理準備，整個調查過程可能相當漫長。根據官方指引，對於案情簡單並且得到相關住戶合作的個案，目標是在90個工作天內完成調查。不過，如果個案比較複雜，或者遇到住戶不合作需要申請法庭手令等情況，調查就沒有一個固定的時間表了。
終止調查原因：若滲水情況輕微、屬間歇性、或經三階段調查後仍無法確定源頭，滲水辦會終止介入，因為無法構成法律上的「衞生妨擾」。解決這類滲水問題可能需要循民事途徑。
滲水辦的調查工作並非必定有結果。在某些情況下，他們會決定終止調查。常見的原因包括：滲水情況非常輕微、滲漏是間歇性發生（例如幾星期才滴幾滴水），或者經過全部三個階段的調查程序後，仍然無法科學地確定滲水源頭。因為在這些情況下，滲水問題並未達到構成法律上「衞生妨擾」的程度，所以政府部門無法採取執法行動。如果滲水辦終止介入，而問題依然存在，你可能就需要考慮聘請專業人士搜證，再透過民事訴訟向相關方追討。