天花板突然出現水漬、滴水，甚至發霉剝落，絕對是每個住戶的噩夢。面對漏水問題，您可能感到徬徨無助：究竟源頭在哪？是樓上單位還是大廈外牆問題？應該自行DIY急救，還是立即找師傅處理？如果樓上鄰居不合作，又可以如何追討？
這份終極天花漏水補救指南，將為您提供一站式解決方案。本文會由淺入深，教您從三大漏水元兇的特徵入手，準確判斷滲漏源頭；詳細比較DIY應急維修與專業根治方法的利弊、費用及流程；並提供與鄰居、管理處溝通的實用技巧，以及向滲水辦求助及採取法律行動的完整攻略，助您徹底擺脫天花漏水的困擾。
如何判斷天花漏水原因？3大元兇及自我檢測方法
要有效進行天花板漏水補救，第一步並非急於尋找天花漏水修補方法，而是要像偵探一樣，準確找出漏水的真兇。天花板漏水處理的成敗，完全取決於能否對症下藥。以下將會分析三大常見的漏水元兇，並提供清晰的自我檢測方法，讓你掌握基本判斷技巧。
原因一：樓上食水喉管滲漏 (持續滴水)
這是最容易判斷的一種情況，因為它的表現最為「誠實」。食水喉管，即供應自來水的喉管，長期處於水壓狀態下，一旦出現破損，就會無間斷地滲漏。
判斷特徵：24小時持續，水量穩定
你可以觀察滴水的頻率和水量。如果天花板的滴水是全天候二十四小時持續，無論是凌晨還是中午，水量都相當穩定，沒有明顯的時大時小，那麼源頭很可能就是樓上的食水喉管。
外觀線索：水漬或帶灰色晶體
食水滲漏留下的水漬，初期範圍可能較小。由於自來水含有礦物質，水份蒸發後，有機會在水漬邊緣或牆身表面留下白色或淺灰色的粉末狀晶體，這是相當獨特的線索。
常見位置：廚房、廁所天花
由於廚房和廁所是單位內水管分佈最密集的地方，包括了洗手盤、坐廁、淋浴間等供水管線，因此這類滲漏問題自然最常在這些位置的天花出現。
原因二：樓上排水管或防水層失效 (間歇滲水)
與食水喉管不同，排水系統和地台防水層的問題，會呈現「時有時無」的間歇性滲水，這需要你花多一點時間觀察樓上住戶的用水習慣。
判斷特徵：樓上用水時（如洗澡）加劇
你可以特別留意，天花的滲水或滴水情況，是否總在特定時間點出現或變得嚴重。例如，在早上或晚上這些普遍的洗澡時段，漏水情況加劇，然後在其他時間又會減緩甚至停止，這便強力指向樓上的排水管或浴室防水層失效。
外觀線索：水漬呈圓形、發霉、油漆剝落
因為排水通常含有雜質和有機物，滲漏出來的水漬除了範圍較大、形狀較圓潤外，也特別容易造成牆身發霉，出現黑色或綠色的霉菌斑點。長期乾濕交替的過程，亦會導致油漆起泡、剝落，甚至批盪層也變得鬆散。
H44: 防水層問題：漏水範圍大，多近牆角
如果是地台防水層失效，滲水通常不是單點式滴漏，而是水分漫開後再向下滲。因此，你會看到漏水範圍較大，而且水漬往往會沿著牆角或結構接縫處蔓延開來，這是因為水會尋找最低和最弱的位置滲出。
原因三：大廈外牆或窗邊滲水 (雨天限定)
如果滲水情況與樓上鄰居的作息完全無關，那麼視線便要轉移到建築物外部。這種情況的漏水元兇，往往是大自然。
判斷特徵：僅於雨天或雨後出現
這是最明顯的判斷特徵。天花滲漏只會在下雨天，特別是豪雨或颱風過後才發生。在連續的晴天日子裡，天花會維持乾爽。只要將滲水時間與天氣報告對照，便能輕易得出結論。
位置線索：滲漏點靠近窗戶或外牆
仔細觀察水漬的位置。如果滲漏點是在靠近窗邊的天花板，或者緊貼著單位的外牆牆角，那麼極有可能是雨水由窗框的密封膠老化裂縫，或外牆的細微裂縫滲入室內。
天花漏水點處理？DIY應急 vs 專業根治方法
面對天花板漏水補救這個難題，我們首先要明白處理方法分為兩大類：一種是自己動手的應急方案，另一種是尋求專業協助的根治方案。這兩種方法在原理、效果和成本上都有很大分別，了解它們的差異，有助你作出最適合的決定。
應急處理：DIY「負水壓」工法治標
所謂「負水壓」工法，簡單來說，就是在漏水的下游，也就是你單位的天花位置施工。這就像在漏水的水桶內壁貼上一塊膠布，水依然在水桶的夾層中，只是暫時被擋住，無法流出。這是一種治標不治本的天花漏水修補方法。
適用情況及工具物料
這種天花板漏水diy方法，主要適用於一些臨時情況，例如滲漏情況輕微，或者在等待樓上鄰居或管理處安排徹底維修期間，作為暫時的應對措施。
你需要準備的工具物料包括：
– 工具： 漆剷、鋼絲刷、油掃、安全眼鏡、手套、鎚仔及鑿。
– 物料： 防水底漆、抗滲漏的防水物料（俗稱「防水料」或「防水寶」）、批牆灰、油漆。
DIY應急維修詳細步驟
- 徹底清理： 首先，用漆剷將天花板上所有鬆脫、剝落的油漆和批盪層完全清除，直至見到堅實的混凝土或石屎層。
- 清潔表面： 使用鋼絲刷清除表面的灰塵、碎屑和霉菌，確保施工面乾爽潔淨。
- 塗上防水物料： 在處理好的範圍上，均勻地塗上防水底漆，待其乾透後，再塗上至少兩層抗滲漏的防水物料。每一層都必須待完全乾透後，才可塗上下一層。
- 表面修復： 確認防水層乾固後，就可以重新批上批牆灰，打磨平滑後，最後髹上油漆，恢復天花外觀。
風險警告：「打針」方法的局限性
市面上常見的「打針」灌漿方法，即高壓灌注PU發泡膠，同樣屬於「負水壓」的應急處理。它的原理是利用化學物料遇水膨脹的特性，堵塞混凝土內的裂縫。
這種方法的局限性相當明顯。它雖然能快速止住眼前的滴水，但並沒有消除源頭的水。水壓會將水份推向結構內的其他脆弱點，隨時可能在旁邊的位置再次滲出，造成「水路改道」的問題，令天花漏水修补工作變得更複雜。
徹底根治：專業「正水壓」工法治本
要真正解決問題，必須採用「正水壓」工法。這意味著直接在漏水的源頭，即迎水面進行防水工程。這好比在漏水的水桶外壁進行修補，從根本上阻止水份滲入結構，是唯一能長遠解決天花板漏水处理的方法。
根治原則：必須從源頭施工
不論原因是樓上喉管、地台防水層失效，還是大廈外牆滲漏，根治的唯一原則就是必須從源頭施工。如果問題源於樓上單位，就必須進入該單位，清拆地台飾面，重新建造防水層。若源於外牆，則需搭建棚架進行外部維修。
專業檢測方法（紅外線熱像儀、濕度計等）
專業的維修公司不會單靠肉眼判斷。他們會利用一系列的專業儀器，準確找出滲漏的源頭和範圍，避免胡亂施工。
– 紅外線熱像儀： 透過偵測牆身或天花的表面溫度差異，找出因水份積聚而導致溫度較低的潮濕區域，能非破壞性地描繪出滲漏範圍。
– 濕度計： 直接測量建材的含水量，用數據客觀判斷滲漏的嚴重程度，並在維修完成後用作驗收標準。
– 導電感應器及微波濕度儀： 能更深入地探測結構內部的濕度分佈，精準定位水源。
標準維修流程（清拆、重建防水、試水）
一個專業及標準的「正水壓」防水工程，通常包含以下三個核心步驟：
1. 清拆及清理： 進入源頭單位（例如樓上浴室），將地台的磁磚、英泥沙層等完全清拆，直至露出原本的結構層，並徹底清理乾淨。
2. 重建防水層： 在乾淨的結構層上，塗上高效能的防水物料，並在牆角、喉管接駁位等關鍵位置作重點加強處理，確保形成一個無縫的防水層。
3. 蓄水測試（試水）： 待防水層完全乾固後，會將去水位堵塞，在地台範圍注滿一定深度的水，並蓄水至少24至48小時。期間會持續監測樓下單位的天花，確保沒有任何滲漏跡象，才算驗收合格，之後才會進行後續的飾面鋪設工序。
天花漏水處理方案比較：費用、時間及流程
面對天花板漏水補救的問題，了解不同處理方案的利弊至關重要。每個方案在費用、所需時間和處理流程上都有很大差異。清楚比較之後，才能根據自身情況，選擇最合適的解決方法。
三大方案優劣分析
方案一：DIY應急處理 (成本低，治標不治本)
自己動手進行天花板漏水DIY修補，無疑是成本最低的選擇，主要開支僅為物料費用。這種方法適合在找到漏水源頭前，或者等待專業維修期間，作短暫的應急處理。不過，這種「負水壓」工法只能暫時抑制室內的滲水情況，無法解決源頭問題，屬於治標不治本的臨時措施。
方案二：聘請專業公司 (成本高，可根治)
若要徹底解決問題，聘請專業的維修公司進行天花漏水修補是最佳選擇。他們會使用專業儀器準確找出漏水源頭，然後從源頭進行「正水壓」防水工程，確保問題得以根治。雖然費用較高，涉及檢查、物料及人工等開支，但換來的是長遠的安心，而且通常附有保養期，是對家居最負責任的投資。
方案三：求助滲水辦 (免費，但耗時長)
假如漏水源頭來自樓上單位，而鄰居不願合作，可以向政府的滲水投訴調查聯合辦事處（俗稱「滲水辦」）求助。這項服務完全免費，滲水辦會派員調查及測試，若確定源頭，會向相關業主發出通知。它的最大缺點是過程極為漫長，由申請、調查到跟進，往往需時數月甚至超過一年，無法解決燃眉之急。
如何聘請可靠的維修公司？
決定聘請專業人士進行天花漏水處理後，下一步就是找到一家值得信賴的公司。遵循以下四個步驟，可以大大減低中介不良公司的風險。
第一步：與持份者溝通（樓上住戶／管理處）
在尋找維修公司之前，首要任務是與所有相關人士溝通。友善地與樓上住戶或租客聯絡，說明情況，並尋求合作，以便安排師傅進入其單位檢查。同時，亦應通知大廈管理處，他們或能提供協助，或記錄在案。良好的溝通是順利維修的第一步。
第二步：尋找合資格承辦商及索取報價
透過網上平台、朋友推薦等途徑，尋找幾家信譽良好、持有相關牌照或資格的維修承辦商。邀請他們上門視察，並提供詳細的報價單。一份清晰的報價單應列明檢查費、各項工程的施工範圍、使用物料及人工費用，切忌只接受口頭報價。
第三步：簽訂清晰合約（列明工期、費用及保養）
選定承辦商後，務必簽訂一份正式合約。合約內容應鉅細無遺，包括總工程費用、付款方式、詳細的施工項目、預計的開工及完工日期。最重要的一點，是必須清楚列明工程的保養期（保用期）及覆蓋範圍，這份文件是保障雙方權益的重要依據。
第四步：監督施工與驗收
工程開始後，可以適時監督施工進度及用料是否與合約相符。完工後，必須進行驗收。驗收的關鍵一步是「試水」，即在源頭位置（例如樓上單位的浴室地台）進行測試，確認天花板已無滲漏跡象，才可支付工程尾數。妥善的驗收是確保天花漏水修補工程質量的最後把關。
樓上漏水唔合作？法律程序與滲水辦求助教學
天花板漏水補救最棘手的情況，莫過於樓上鄰居不合作。面對這種困局，有效的處理方法並非只有無止境的爭執。其實，您可以循序漸進，透過溝通、第三方介入，以至尋求政府部門協助及法律途徑，有系統地處理天花板漏水問題。以下將會詳細解說整個流程，讓您清晰了解自己的權益和可行的行動方案。
第一步：有效溝通與尋求第三方協助
如何向樓上鄰居友善反映
在採取任何正式行動前，與樓上鄰居進行一次友善而直接的溝通，始終是解決問題的首選。首先，請準備好充足的證據，例如清晰顯示漏水位置、水漬範圍和滴水情況的相片和影片。然後，選擇一個合適的時間，平心靜氣地向鄰居說明情況，並展示您的記錄。溝通時，重點應放在共同解決問題上，例如提議：「不如我們一起找出天花漏水修補的源頭，盡快處理好它。」。記下溝通的日期、時間及對方的回應，這些記錄在後續步驟中可能非常重要。
尋求管理處或業主立案法團介入協調
如果直接溝通未能奏效，或者鄰居拒絕承認責任，下一步就是尋求第三方協助。大廈管理處或業主立案法團是理想的協調者。他們可以根據大廈公契，擔當中立角色，安排三方會談，或向樓上單位發出正式信函，要求對方正視及處理問題。管理處的介入能將事件從私人糾紛提升至大廈管理的層面，向對方施加壓力，有助推動天花漏水修補的進展。
向「滲水辦」求助完整流程
當溝通與協調都宣告失敗，您便可以向政府的「聯合辦事處」（俗稱「滲水辦」）求助。這是一個由食物環境衞生署和屋宇署組成的跨部門組織，專門處理樓宇滲水問題。
申請途徑：「1823」或網上表格
求助的途徑非常直接。您可以致電24小時政府熱線「1823」，或透過「1823」的網站及手機應用程式填寫電子表格，詳細報告您的個案。接獲投訴後，個案便會轉介至滲水辦跟進。
調查程序：初步視察、深入測試、發出通知
滲水辦的調查程序一般分為幾個階段。首先，職員會在承諾的工作天內聯絡您，並安排上門作初步視察。他們會使用濕度計等儀器，量度您單位天花的濕度。如果濕度達到一定水平，他們便會正式立案。然後，職員會嘗試聯絡樓上單位，要求進入其單位進行詳細測試，例如使用色水測試來追蹤漏水源頭。一旦證實滲水源於樓上單位，滲水辦便會向該單位業主發出「妨擾事故通知書」，要求其在指定期限內完成維修。
H44: 滲水辦權力限制（無法處理的情況）
需要留意，滲水辦的權力並非無限。在以下幾種情況，他們可能無法處理或會終止調查：滲水情況輕微或時有時無；經過多輪測試仍無法確定源頭；或滲水源頭來自外牆、窗戶、天台等公用地方（除非引致衞生妨擾）。清楚了解這些限制，有助您管理期望。
法律途徑及最新《建築物條例》修訂
如果樓上業主連滲水辦發出的「妨擾事故通知書」也置之不理，您便需要考慮採取法律行動。近年政府已修訂相關條例，大大加強了執法力度。
2025年生效：罰款大幅提高
根據最新的《2023年公眾衞生及市政（雜項修訂）條例草案》，相關修訂將於2025年8月17日生效。屆時，不遵從「妨擾事故通知書」的最高罰款將大幅提升至港幣25,000元，另加每日罰款港幣450元。這項修訂顯著增加了阻嚇力，促使業主履行維修責任。
執法人員權力加強
新修訂條例同時賦予執法人員更大權力。如果業主或住戶無理拒絕職員進入單位調查，職員可向法庭申請手令。此外，新增條文授權人員可發出「擬進入處所通知書」，不遵從者可被罰款。這項改動旨在解決過往調查人員「入門難」的問題，加快整個天花板漏水處理流程。
天花漏水常見問題 (FAQ)
在進行天花板漏水補救的過程中，許多人心中總會浮現各式各樣的疑問。從維修方法到法律責任，我們整理了幾個最常見的問題，並提供清晰的解答，助你更順利地處理漏水難題。
天花漏水打針可以徹底解決問題嗎？
「打針」，即高壓灌漿，是將防水物料注入天花裂縫，利用壓力填滿空隙來阻截滲水。這個方法施工快，而且對單位內部影響較小，所以十分普遍。
但是，打針屬於「負水壓」工法，它處理的是水的「出口」而不是「源頭」。這意味著它只是在室內築起一道屏障，水份依然存在於石屎結構內。當物料老化或水壓找到新的路徑時，漏水問題很可能在其他位置再次出現。所以，打針通常被視為治標的應急方案，若要徹底解決天花漏水修補問題，還是需要從源頭，即樓上單位或大廈外牆，進行「正水壓」防水工程。
DIY維修天花會否影響樓宇結構安全？
進行天花板漏水DIY維修是否安全，取決於施工的規模和深度。如果只是處理表面問題，例如剷除發霉油漆、批上防水膩子和重新髹油，這些工序一般不會觸及樓宇結構，所以相對安全。
不過，如果天花板漏水處理涉及到使用電鑽或鐵錘等工具，大規模鑿開石屎層，就必須非常小心。不當的施工有機會損壞樓板內的鋼筋，削弱結構的承重能力，長遠會構成安全風險。因此，任何需要深入石屎層的維修工作，都應該交由專業並合資格的承建商處理。
滲水辦的調查服務是否收費？整個流程需時多久？
由食物環境衞生署及屋宇署成立的聯合辦事處（俗稱「滲水辦」），其提供的滲水調查服務是完全免費的。
至於調查時間，根據官方指引，滲水辦會在接獲投訴後的6個工作天內聯絡投訴人。不過，整個調查流程，包括上門視察、進行色水測試等，往往需時甚長。如果個案簡單而且相關住戶合作，調查工作一般可在90個工作天內完成。如果情況複雜或遇上不合作的業主，整個過程可能需要更長的時間。
如果漏水源於大廈公用地方（如外牆），責任誰屬？
根據《建築物管理條例》，大廈的公用地方，例如外牆、天台、平台以及主要的排水喉管等，其維修和管理責任屬於大廈的全体業主。
如果確定天花漏水修補問題源於這些公用地方，你應立即通知大廈管理處或業主立案法團。他們有責任安排承辦商進行檢查及維修，而相關費用通常會由管理費或大廈維修基金承擔。
聘請維修公司一般提供多久的保養期 (保用期)？
維修公司的保養期沒有統一標準，視乎工程的規模、複雜程度和所用物料而定。一般而言，如果是徹底的防水工程，例如重做整個廁所或浴室的防水層，承辦商通常會提供1年至3年不等的保養期。
對於一些小規模的修補，例如局部打針或修補裂縫，保養期可能會較短，例如6個月，甚至不提供保養。最重要的是，在決定聘用任何公司前，必須要求對方在報價單和合約上清楚列明保養期的長度、覆蓋範圍以及條款細則，以保障自己的權益。
如何向滲水辦索取官方調查報告作法律用途？
假如你需要透過法律途徑追討損失，可以向滲水辦申請索取官方的調查報告副本。你可以根據政府的《公開資料守則》提出申請，需要填寫指定的申請表格。
這份官方報告會詳細記錄滲水辦的調查過程、測試結果和結論，可以作為有力的證據，提交予小額錢債審裁處或其他法律程序使用，以證明漏水的源頭和責任方。請注意，索取報告副本可能需要支付相關的影印費用。