天面防水工程的價錢為何總是像「海鮮價」一樣，令業主在規劃預算時感到困惑與不安？同樣是處理天台滲漏，不同工程公司的報價可以相差數倍，箇中差異其實源於工程範圍、天台現狀、物料選擇以至施工細節等多重變數。這份【2025終極指南】將為您徹底拆解影響天面防水價錢的5大核心因素與隱藏成本，深入分析由「起底」清拆到選用不同防水物料的各項工序成本，並提供詳盡的報價單分析及防伏技巧。無論您是村屋業主還是大廈法團成員，本文都能助您掌握最新的市場價格資訊，為您的防水工程作出最精明的預算與決策，告別報價迷霧。
香港天面防水價錢概覽：呎價、總價及預算規劃
天面防水工程價錢快速參考 (2025年更新)
在計劃任何天面防水工程前，大家最關心的問題，無疑是天面防水價錢。掌握最新的市場價格，有助您更準確地規劃預算。以下提供一個清晰的呎價及項目總價參考，讓您對所需的開支有初步概念。
不同防水工序的每平方呎/平方米參考價
天面防水的費用，主要取決於施工的複雜程度。簡單來說，可以分為「不起底」的表面施工，以及「起底重造」的治本方案，兩者的價錢差異可以十分顯著。
- 表面防水工序 (不起底)： 每平方呎約 HK$100 – HK$150。此方案適用於天台基底狀況良好，沒有嚴重破損的情況。工序主要包括清潔、修補裂縫，然後直接在現有飾面上塗上新的天面防水材料。
- 起底重造防水工序： 每平方呎約 HK$300 – HK$450+。此方案是根治問題的長遠方法。工序包括清拆舊有的地台磚及已失效的防水層，直至見到結構層，然後重新鋪設防水層、隔熱層及地台磚，工序繁複，成本自然較高。
常見工程項目總價估算 (以500-700呎天台為例)
將上述的呎價應用於香港常見的住宅天台面積，可以得出一個更具體的總價範圍。
- 表面防水工程： 一個500至700呎的天台，總工程費用預算約為 HK$50,000 – HK$105,000。
- 起底重造工程： 同樣面積的天台，若選擇起底重造，總工程費用預算則可能介乎 HK$150,000 – HK$315,000 或以上，費用已包括清拆、泥水、防水及鋪磚等工序。
為何天面防水工程存在「海鮮價」？
很多人覺得天面防水價錢像「海鮮價」，不同公司報價可以相差很遠。其實，這種價格浮動並非隨意開價，而是由多個客觀變數共同決定的。每一項天面防水工程都是獨特的個案，師傅需要根據現場的實際情況去評估，因此難以有一個固定不變的公價。
簡介影響最終報價的關鍵變數
要理解報價的差異，就需要知道背後影響成本的關鍵因素。主要有以下幾點：
- 天台現況： 這是最核心的變數。天台是否有大量裂縫、積水、舊防水層嚴重老化剝落，直接決定了需要採用哪種天面防水工序。
- 防水材料的選擇： 市場上有不同等級及效能的天面防水材料，例如基本的防水油、耐用性較高的防水毯，或是高性能的Polyurea (聚脲)，物料成本本身已有很大差異。
- 施工的複雜性： 天台是否有大量僭建物、去水位設計是否複雜、是否需要搭棚等，都會增加施工難度和時間，從而影響人工成本。
- 額外工序： 工程是否需要包括清走建築廢料、重造隔熱層、更換破損的去水喉管等，這些都是會在基本防水工程外，逐項計算的費用。
如何利用本指南為您的工程作初步預算
這份指南為您提供了一個可靠的框架，助您為天面防水工程制定初步預算。您可以按照以下步驟思考：
- 評估基本狀況： 觀察您的天台，判斷其大概屬於「狀況良好」還是「需要徹底維修」。
- 計算基礎成本： 量度天台的大約面積，然後乘以本指南提供的相應工序呎價，得出一個基礎的工程費用。
- 考慮附加因素： 思考一下是否有特殊情況，例如樓宇沒有升降機需要額外搬運費，或者天台外牆也需要處理，預留一部份預算作緩衝。
有了這個初步預算，您在尋找承辦商報價時，就能更有信心地進行比較和溝通，確保最終的選擇物有所值。
拆解天面防水價錢：5大核心影響因素與隱藏成本
談到天面防水價錢，許多人第一印象就是「海鮮價」，報價可以相差很遠。其實，這並非師傅隨意開價，而是因為每一項天面防水工程的具體情況都有很大分別。要準確掌握預算，首先要理解背後影響成本的五大核心因素。以下會逐一為你拆解，讓你清楚知道每一分錢用在哪裏。
因素一：工程範圍與天台面積
如何準確量度施工面積以獲取精準報價
最基本影響成本的因素，就是施工的總面積。自行量度時，記得不只計算地台的長闊，還要包括天台四周的矮牆（俗稱「女兒牆」）的內外立面及頂部。因為這些位置同樣需要進行防水工序，將所有需要施工的平面面積加起來，才能得出一個較準確的數字，方便師傅提供初步報價。
面積大小對整體工程價錢的直接影響
這是一個很直接的關係，施工面積越大，所需的防水材料和投入的人工時數就越多，整體天面防水工程的價錢自然會相應提高。因此，一個700呎的天台與一個300呎的平台，即使工序一樣，總價錢也會有明顯分別。
因素二：舊有飾面及防水層狀況（是否需要「起底」）
「起底」的定義：由飾面層清拆至結構層
「起底」是行內術語，意思是將天台現有的飾面層（例如地磚）以及其下方的沙漿層、舊有的防水層全部清拆，直至見到最原始的混凝土結構層（石屎層）。這個工序是為了徹底根治問題，確保新的防水層能與穩固的結構層緊密結合，發揮最佳效果。
「起底」工序涉及的人工及廢料處理費用
「起底」是一項牽涉大量體力勞動和時間的工序，因此人工成本會大幅增加。清拆過程中會產生大量建築廢料，需要安排泥頭車將廢料運走棄置，這筆費用通常會獨立計算，亦是整體成本中一個不可忽視的部分。
H44: 需「入則」屋宇署小型工程的額外費用與程序
根據香港法例，如果清拆工程觸及樓宇結構，有可能被界定為「小型工程」，需要根據《小型工程監管制度》向屋宇署呈報文件，俗稱「入則」。這個程序需要由合資格的專業人士處理，當中涉及的申請費及顧問服務費，會成為工程的額外開支。
因素三：防水物料的選擇與等級
經濟之選：防水油（防水漆/防水膠）的成本與性能
防水油是市面上較常見及經濟的天面防水材料，主要成份為丙烯酸（Acrylic）或聚氨酯（PU）。它的優點是施工相對簡單，成本較低，適合預算有限或問題不嚴重的情況。不過，其耐用年期相對較短，需要較頻繁地維護。
耐用之選：防水毯（火燒膠/自黏式）的成本與性能
防水毯是一種預製的卷材式防水物料，常見的有瀝青基底的「火燒膠」或較新型的「自黏式」防水毯。它的防水性能非常可靠，耐用度高，特別適合大面積的天台。它的物料成本和施工技術要求都較高，因此整體造價會比防水油貴。
H44: 高效之選：Polyurea（聚脲）的成本與長遠價值
Polyurea（聚脲）是一種高性能的噴塗式防水塗層，能快速固化並形成一層無縫、高彈性且極度耐磨的防水膜。它的初期投入成本是三者中最高的，但其超卓的耐用性和極低的維護需求，從長遠來看，能提供非常高的價值和保障。
優質物料如何影響長遠維護成本
選擇優質耐用的天面防水材料，雖然前期的投入較高，但可以換來更長的保護年期。這意味著在未來十年甚至更長時間內，你無需為天面滲漏問題再次花費金錢和時間，有效降低了長遠的總持有成本。
因素四：施工地點與現場環境限制
搭棚費用：高度、物料（竹棚/金屬棚）與收費標準
如果天面防水工程涉及外牆部分，就需要搭棚確保施工安全。搭棚費用會根據棚架的高度、覆蓋範圍及選用的物料（傳統竹棚或金屬棚）而定。一般報價可能只包含基本高度，若樓宇層數較高，搭棚費用會顯著增加。
偏遠地區或無升降機樓宇的運輸及人工附加費
若物業位於偏遠地區，例如離島或車輛難以直達的村屋，物料運輸成本會較高。此外，如果施工單位在沒有升降機的唐樓，所有物料及廢料都需要依賴人力經樓梯搬運，這會產生額外的人工附加費。
因素五：前期滲漏檢測的專業程度
專業儀器檢測費用（例如紅外線熱像儀、螢光水劑測試）
在正式動工前，準確找出漏水源頭至關重要。專業的防水公司會使用紅外線熱像儀、濕度計，甚至螢光水劑測試等儀器作精準檢測。雖然使用這些儀器會產生一筆前期檢測費用，但它物有所值。
為何準確找出漏水源頭能降低整體維修價錢
準確的診斷能避免「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的窘境。如果只是處理表面看到的濕漬，而忽略了真正的源頭，問題很快會復發，導致重複維修，浪費更多金錢。一次精準的檢測，可以確保天面防水工程能對症下藥，一次過解決問題，從而降低長遠的整體維修成本。
「起底」vs「不起底」：真實案例成本效益與價錢比較
談到天面防水價錢，最關鍵的決策點，莫過於選擇「起底」還是「不起底」。這兩個方案的天面防水工序和成本有天壤之別，直接影響工程的耐久度與長遠效益。就像我們看醫生，究竟是食藥舒緩症狀，還是動手術根治問題，這需要根據實際情況來判斷。以下我們將透過詳細解說與真實案例，幫助你了解兩者的分別，作出最合適的選擇。
方案一：「不起底」表面防水工序
方案簡介與適用情況（基底良好、預算有限）
「不起底」方案，顧名思義，就是在現有的天台飾面（例如磚面）上，直接進行清潔、修補，然後鋪上一層新的防水物料。這個方法的前提是，天台的基底結構必須非常良好，例如樓齡較新、舊有的磚面沒有剝落、沒有嚴重裂痕或積水問題。如果你的預算有限，或者只想處理輕微的滲漏問題，這是一個相對經濟快捷的選項。
預估價錢明細及主要施工流程
這種天面防水工程的價錢相對親民，因為它省卻了最昂貴的清拆和泥水工序。
- 預估價錢： 每平方呎約 HK$100 – HK$180，價錢主要取決於選用的天面防水材料等級與現場複雜程度。
- 主要施工流程：
- 高壓水槍清洗： 徹底清潔天台表面，去除所有塵埃、油污及鬆脫物。
- 基面修補： 針對微細裂縫或破損處，使用專用修補物料填平。
- 塗上底漆： 塗刷一層防水底漆，增強新防水層與舊飾面的附著力。
- 施工防水主層： 塗上兩層或以上的高效防水油或防水膠，確保覆蓋均勻無遺漏。
【案例分析】新界村屋700呎天台表面施工的成本與效果
陳先生的新界村屋樓齡約10年，天台地台保養得不錯，只是近年雨季時睡房天花出現輕微水印。經師傅檢查後，確認是表面防水層自然老化所致，基底穩固。
- 選用方案： 「不起底」表面防水工序。
- 工程面積： 約700平方呎。
- 總工程費用： 約 HK$84,000 (以每平方呎$120計算)。
- 工程時間： 約5個工作天。
- 效果： 滲漏問題完全解決，天台外觀煥然一新。工程團隊提供了3年保養，陳先生對短期成本和效果都感到滿意。
優點與潛在風險：短期成本低 vs 耐用性與保養期
- 優點： 前期投入的價錢較低，施工期短，對日常生活的影響較小。
- 潛在風險： 耐用性完全取決於舊有基底的狀況。如果舊防水層在你看不到的地方已經失效或剝離，新的防水層很快也會跟著出問題，治標不治本。此外，保養期通常較短，一般只有1至3年。
方案二：「起底重造」治本防水工序
方案簡介與適用情況（防水層老化、問題復發）
「起底重造」是目前最徹底、最可靠的天面防水方案。它適用於樓齡較高、防水層已嚴重老化、滲漏問題反覆出現，或者天台飾面已明顯破損的情況。這個方案會將所有舊飾面及防水層全部清除，直至見到最原始的石屎結構層，再重新打造一個完整、高效的防水系統。
預估價錢明細及主要施工流程（含清拆、泥水、鋪磚）
這個方案的價錢昂貴許多，因為它結合了清拆、防水、泥水、鋪磚等多個工種，是一項全面的小型工程。
- 預估價錢： 每平方呎約 HK$350 – HK$600或以上。費用包括清拆、廢料處理、防水物料、泥水批盪及鋪磚人工，但不一定包含磚料費用。
- 主要施工流程：
- 清拆及清運： 打鑿並移除所有舊地台磚、沙漿層及舊防水層，並將建築廢料運走。
- 結構層修補： 清理並修補石屎結構層的裂縫。
- 施工全新防水層： 鋪設高效能的防水物料，例如防水毯（火燒膠）或聚脲（Polyurea）等，並在牆腳位置做足加固。
- 閉水測試： 進行至少24小時的試水，確保防水層滴水不漏。
- 泥水批盪及造斜水： 重新鋪設英泥沙漿層，並精準做出斜水坡度，確保雨水能順利排走。
- 鋪設新飾面： 鋪上全新的天台磚或其他飾面材料。
【案例分析】40年樓齡大廈天台起底重造的投資回報
某市區40年樓齡大廈的頂層住戶，長年受天台滲水困擾，試過多次局部維修都未能解決。法團最終決議，為面積約2000呎的天台進行徹底的「起底重造」天面防水工程。
- 選用方案： 「起底重造」治本工序。
- 工程面積： 約2000平方呎。
- 總工程費用： 約 HK$800,000 (以每平方呎$400計算)。
- 工程時間： 約4至6個星期。
- 投資回報： 雖然前期投入巨大，但徹底根絕了困擾多年的滲漏問題。工程公司提供了長達10年的保養期，大廈的樓宇價值亦得到保障，避免了因滲漏導致的石屎結構損壞，長遠來看節省了更多潛在的維修開支。
長遠價值：高昂前期投入如何換來超過10年的保障
選擇「起底重造」，意味著你是在為樓宇的健康作出一項長遠投資。高昂的前期天面防水價錢，換來的是一個全新、可靠的防水系統，以及未來十年甚至更長時間的安心。專業的工程公司會為這種治本方案提供更長的保養期（通常是5至10年），這份保障本身就是價值的一部分。
決策指南：如何根據樓宇狀況與預算選擇最佳方案
面對這兩個方案，如何作出明智抉擇？你可以參考以下幾個簡單的原則：
| 考慮因素 | 建議選擇「不起底」表面方案 | 建議選擇「起底重造」治本方案 |
|---|---|---|
| 樓宇狀況 | 樓齡較新（如15年內），天台基底及飾面完好無損。 | 樓齡較高，滲漏問題反覆出現，飾面有明顯破損、積水。 |
| 預算考量 | 有限的短期預算，需要即時解決輕微滲漏。 | 預算較充裕，追求一勞永逸的長遠解決方案。 |
| 期望效果 | 尋求一個3至5年的短期解決方案。 | 尋求一個能提供10年以上保障的永久性修復。 |
| 問題歷史 | 首次出現輕微滲漏問題。 | 過去曾進行多次維修，但問題依然存在。 |
最終，最穩妥的做法是聘請專業可靠的師傅上門進行詳細勘察。他們能準確判斷舊防水層的真實狀況，從而為你建議最合乎成本效益的天面防水方案。
天面防水工程報價單點樣睇？簽約前必讀Checklist
收到幾份不同的天面防水價錢報價單，數字五花八門，到底怎樣比較才最精明？一份詳盡清晰的報價單，是整個天面防水工程順利與否的基礎。簽約前花點時間看清楚細節，就等於為自己買個保障。以下為你整理了一份實用的Checklist，助你輕鬆看懂報價單的每個細節。
一份專業報價單應包含的項目
一份專業的報價單，不只是一個總價。它是一份詳盡的工程計劃書，清楚說明了工程的方方面面。拿到報價單後，可以先核對一下有沒有包含以下幾個關鍵項目。
清晰的工程範圍、施工工序與預計工期
首先，要看清楚報價單上列明的工程範圍。是處理整個天面，還是只針對局部位置？具體的施工面積是多少平方呎？然後，要留意天面防水工序的描述是否清晰。例如，工程是採用「起底重造」還是「表面鋪設」的方案？每個步驟的先後次序是怎樣的？最後，報價單應列明整個工程的預計工期，即由開工到完工大概需要多少個工作天。這些資料必須白紙黑字寫清楚，才能確保你和承辦商對工程有共同的理解。
防水物料的品牌、型號及具體用量
接著，仔細檢查有關天面防水材料的部分。一份負責任的報價單，不會只籠統地寫上「防水物料一批」。它會具體列出所用物料的品牌、產品型號，甚至預計用量。清楚標明物料規格，可以確保工程用料符合你的預期和預算。這也是保障工程品質的一個重要環節，方便日後有需要時查核。
分項收費明細（人工、物料、搭棚、廢料處理等）
一份透明的報價單，會將總價分拆成不同細項。常見的收費項目包括人工費用、物料費用、棚架費用（如適用）、清拆及廢料處理費等。清晰的分項收費，可以讓你了解天面防水價錢的構成。你也能更容易比較不同公司的報價，看看價錢差異主要來自哪個部分。
確認是否「一價全包」以避免隱藏收費
簽署合約前，務必與承辦商確認報價是否「一價全包」。有些費用可能未有在報價單上明確列出，例如偏遠地區的運輸附加費、大型工具的租賃費等。主動查詢並要求在合約上註明報價已包含所有工程相關費用。這個步驟能有效避免工程進行期間出現預期之外的額外收費，減少日後可能發生的爭拗。
工程保養條款的重要性
天面防水工程完成後，保養條款就是你的安心保障。它代表了承辦商對其工程品質的承諾。因此，簽約前必須仔細閱讀並理解每一項保養條款。
常見保養年期（3至10年不等）與施工方案的關係
天面防水的保養年期，一般由3年至10年不等。保養期的長短，通常與你選擇的施工方案和天面防水材料直接相關。一般來說，較徹底的「起底重造」方案，因為工序更全面，使用的物料等級可能更高，所以能提供較長的保養期，例如8至10年。而只在表面施工的方案，保養期可能相對較短。
仔細審閱保養範圍：天災人為損壞是否包括在內？
保養條款中最關鍵的部分，就是保養的範圍。你需要看清楚，保養是涵蓋所有自然損耗，還是有特定豁免情況。例如，由颱風、暴雨等極端天氣造成的天災損壞，或者因人為不當使用（例如在防水層上安裝重型物件）導致的損壞，是否包括在免費維修的範圍內？這些細節必須在合約中清晰界定。
保養期內出現問題的跟進及維修流程
最後，要了解保養期內如果再次出現滲漏問題，承辦商的跟進流程是怎樣的。合約應列明聯絡方式、承諾的檢查及維修時限，以及維修是否會產生任何額外費用。一個清晰的跟進流程，可以確保你在有需要時，能迅速獲得有效的協助。
天面防水工程驗收標準與常見問題 (FAQ)
完成了整個天面防水工程，如何確定師傅的手工對得住天面防水價錢，確保未來幾年高枕無憂？最後的驗收步驟就是關鍵所在。這一步不只是隨便看看，而是透過一套專業標準，去驗證整個天面防水工程的成效。以下為你整理了專業的驗收方法和大家最關心的問題，讓你對整個項目有始有終，瞭如指掌。
如何專業地驗收天面防水工程？
專業的驗收並非單靠肉眼觀察，而是需要透過模擬實際情況的測試，去挑戰新建防水層的性能。主要有三種公認的驗收方式，確保你所投資的每一分錢都物有所值。
閉水測試 (Ponding Test) 的標準程序與要求
閉水測試是檢驗天台、浴室等平坦表面防水層最直接、最有效的方法。它的原理是模擬暴雨後長時間積水的情況。標準程序如下：首先，師傅會將天台所有的去水口完全堵塞。然後，在天面範圍內注水，水深大約維持在2至3厘米。完成注水後，等待至少24至48小時。在這段時間，你需要觀察兩個重點：一是水位有否明顯下降；二是最重要的一環，就是檢查樓下單位的天花板或牆身，有否出現任何水漬或滲漏跡象。如果兩項檢查都順利通過，就代表防水層基本上是合格的。
潑水測試 (Spraying Test) 的適用情況與注意事項
對於外牆等垂直表面，閉水測試顯然並不可行，這時就要用潑水測試。這個測試相對簡單，主要是在新造的防水層完全乾透後，用喉管持續向牆身潑水約3至5分鐘。期間，你需要從室內觀察對應的牆壁位置，看看有沒有水氣滲入。進行測試時有一點需要注意，就是避免使用壓力過高的水柱，以免因衝擊力過大而損壞新做的防水飾面。
查閱施工過程相片記錄與完工報告
一間專業的防水工程公司，除了施工質素有保證，清晰的記錄和報告亦是不可或缺的一環。在驗收時，你可以要求承辦商提供詳細的完工報告。這份報告應包含整個天面防水工序的相片記錄，例如施工前的狀況、清理基層後、塗上底漆、塗刷每一層天面防水材料，以及最終完成的樣貌。報告中亦應列明所使用的天面防水材料品牌和型號。這份文件不單是驗收的依據，更是日後保養期內跟進的重要證明。
關於天面防水價錢及工序的常見問題
即使了解整個流程，相信你心中仍有不少疑問。我們集合了幾個最常見的問題，為你一次過解答。
問：天面防水工程一般需要多長時間完成？
工程時間主要取決於施工方案的複雜程度和天氣狀況。如果只是在現有飾面上進行不起底的表面防水處理，面積不大而且天氣良好的話，可能只需數天便可完成。不過，假如是需要「起底重造」的治本方案，工序涉及打拆、清泥頭、重造泥水、等待防水層乾透等，整個過程可能需要一至兩個星期，甚至更長時間。天氣是最大的變數，因為大部分防水工序都需要在乾爽的基面上進行。
問：最便宜的防水方案是否就最划算？
在考慮天面防水價錢時，最低的報價未必代表最划算。最便宜的方案，通常意味著最簡單的工序和最基本的材料，例如只在天台表面薄薄塗上一層防水膠。這種做法可能在短期內有效，但因為沒有處理好基層的問題，例如舊防水層的破損或裂縫，滲漏問題很可能在一年半載後故態復萌。屆時再次維修的費用，加起來可能比當初一次過做好「起底」方案更昂貴。真正划算的方案，是能根據你天台的實際狀況，提供最持久、最有效解決方案的工程。
問：自行DIY天面防水，與聘請專業師傅的成效與風險分別在哪？
自行DIY的最大誘因是節省人工成本，但風險與成效的差距亦相當明顯。專業師傅的價值在於準確的診斷能力，他們能找出滲漏的根本原因。而DIY往往只能處理表面問題。在施工層面，由基面處理、裂縫修補、選用合適的防水材料，到塗刷的厚度與技巧，每一步都涉及專業知識和經驗。更重要的是，專業的防水工程通常附有保養期，萬一在保養期內出現問題，承辦商有責任跟進。DIY則沒有任何保障，一旦失敗，不但浪費了材料金錢，更可能因處理不當而令問題惡化。
問：如果與樓下單位共用天台，費用應如何分攤？
費用的分攤方式，關鍵在於查閱大廈的公契（Deed of Mutual Covenant）。公契會清楚界定天台的業權和管理責任。一般而言有兩種情況：如果天台業權連同使用權已「入契」給頂層單位，那麼維修責任和費用通常由該單位業主獨力承擔。如果天台屬於大廈的公用地方（Common Areas），則維修費用應由大廈全體業主按公契訂明的份額共同分擔，一般會由業主立案法團動用管理基金支付。在計劃工程前，最好的做法是先與鄰居或法團溝通，並一同查閱公契，釐清責任。