收到屋宇署發出的強制驗樓法定通知書，業主立案法團或物業管理者最感頭痛的第一步，往往就是如何委任一名合適的註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI）。市場上的選擇眾多，但揀選過程絕非易事。一個錯誤的決定，不僅可能導致驗樓及維修工程延誤、超支，甚至影響工程質素與樓宇安全，後患無窮。
為此，本文將為您提供一份全面的揀選攻略，由淺入深，助您釐清註冊檢驗人員的職責，掌握尋找及篩選專家的實用技巧。我們將會詳細拆解揀選 RI 的5大關鍵準則、索取報價時必問的4大問題，並揭示3大常見陷阱，確保您能為自己的大廈「選對專家」，順利完成整個強制驗樓流程。
【強制驗樓第一步】釐清屋宇署註冊檢驗人員（RI）的關鍵角色
甚麼是註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI）？
強制驗樓計劃下的法定專業顧問
當你收到強制驗樓的法定通知，第一件要做的事，就是委任一位屋宇署註冊檢驗人員（RI）。他們是整個計劃中，法例指定的專業顧問，代表業主處理所有技術評估與監督事宜。簡單來說，他們就像是樓宇的專科醫生，負責為你的大廈進行一次全面的身體檢查。
核心職責：樓宇訂明檢驗與監督訂明修葺
註冊檢驗人員有兩項核心職責。第一是進行「訂明檢驗」，即親身到現場詳細勘察樓宇的公用部分、外牆及伸出物等，評估其安全狀況，並撰寫專業的檢驗報告。第二，如果檢驗後發現需要維修，他們便會負責「監督訂明修葺」，確保後續的維修工程符合法規和安全標準。
為何業主必須從屋宇署名單中委任專家？
法例規定，業主必須從屋宇署註冊檢驗人員名單中委任專家。這份名單上的每一位專業人士，都經過屋宇署的嚴格審核，確保他們具備認可的專業資格（例如建築師、工程師或測量師）和相關經驗。這是一個品質保證，確保檢驗工作由真正懂得樓宇結構及安全的人士執行，保障檢驗結果的公信力與法律效力。
與「註冊承建商」的職能區分：檢驗監督 vs 施工執行
註冊檢驗人員：負責診斷、制定維修方案及監督工程
註冊檢驗人員的角色，是負責思考與監督。他們會找出樓宇的問題所在，然後制定出最合適的維修方案，再監督整個施工過程，確保工程質量。可以想像他們是工程的「總監」或「大腦」，負責規劃與監察。
註冊承建商（RC）：負責根據指示執行具體的修葺工程
註冊承建商的角色，則是負責執行的「巧手」。他們會根據註冊檢驗人員制定的維修方案和規格，進行實際的搭建棚架、移除鬆脫石屎、修補牆身等工作。他們是將維修藍圖變成現實的施工團隊。
權責分離如何保障業主利益與樓宇安全
將檢驗監督與施工執行分開，形成「權責分離」的制度，對業主來說是一重重要的保障。因為負責診斷問題的註冊檢驗人員，與負責施工的註冊承建商是兩個獨立的個體，可以避免利益衝突。註冊檢驗人員會以中立、專業的角度，為業主監督工程質素，確保承建商的工序和用料都符合標準，這樣就能有效保障業主的權益與樓宇的長遠安全。
【尋找專家】如何查閱及善用屋宇署註冊檢驗人員名單？
收到強制驗樓令，第一時間要做的就是委任一位合資格的屋宇署註冊檢驗人員。要尋找這些專家，最直接可靠的方法就是查閱官方的屋宇署註冊檢驗人員名單。這份名單是所有業主尋找專家的起點，懂得如何善用它，就能事半功倍。
官方渠道：屋宇署註冊檢驗人員網上搜尋系統
屋宇署的官方網站提供了一個非常方便的網上搜尋系統，這是尋找及核實註冊檢驗人員資格最權威的途徑。所有獲准執行強制驗樓職務的專業人士都會記錄在案，資料公開透明，讓你能夠安心選擇。
步驟教學：如何有效使用搜尋工具（姓名、註冊編號、地區篩選）
使用屋宇署的搜尋系統其實很簡單，主要有三種搜尋方式，你可以根據自己的情況靈活運用：
- 按姓名搜尋： 如果你已經有心儀人選，或者收到某公司的推薦，可以直接輸入其個人或公司名稱，系統會即時顯示其註冊資料。這是一個快速核實對方身份及資格的方法。
- 按註冊編號搜尋： 每位註冊檢驗人員都有一個獨一的註冊編號。假如對方提供了編號，你可以直接輸入進行精準搜尋，確保你找對了人。
- 按地區篩選： 如果你沒有任何頭緒，可以利用地區篩選功能，尋找在你樓宇所在地區執業的註冊檢驗人員或公司。這樣有助於縮小搜尋範圍，方便日後聯絡與實地視察。
如何解讀名單上的搜尋結果及註冊狀況
搜尋結果頁面會列出多項重要資訊，你看懂這些資訊，才能做出正確判斷。一般來說，你會看到檢驗人員的姓名、註冊編號、聯絡方式，以及最重要的「註冊有效期」。
在委任之前，你必須確認其註冊狀況仍然是「有效」，並且註冊的屆滿日期尚未過去。如果一位專業人士的註冊已經過期，他們就沒有法定資格為你進行檢驗及簽署報告。因此，查閱有效期是保障自己權益的關鍵一步。
屋宇署名單以外的可信參考渠道
除了直接查閱屋宇署的官方名冊，一些專業學會的會員名錄也是尋找人選的實用參考。這些學會是業界的權威組織，其會員均是具備專業資格的從業員。
專業學會會員名錄（建築師、工程師、測量師學會）
香港有三大專業學會的會員具備成為註冊檢驗人員的資格，它們分別是：
- 香港建築師學會（HKIA）
- 香港工程師學會（HKIE）
- 香港測量師學會（HKIS）
這些學會的網站有時會提供會員名冊，或者列出願意承接強制驗樓服務的公司或個人會員。透過這些渠道，你可以找到更多潛在的服務提供者，並對他們的專業背景有初步了解。
使用專業學會名單的注意事項
雖然專業學會的名單是個很好的參考，但它並不能完全取代屋宇署的官方查冊。你在學會名單上找到心儀人選後，有一個很重要的步驟，就是將其姓名或公司資料，再次放回屋宇署的網上搜尋系統進行最終核實。
這樣做是為了確保該名專業人士不僅是學會會員，同時其「註冊檢驗人員」的法定資格也是現行有效的。始終，最終的法律依據是以屋宇署的註冊紀錄為準。
核實註冊檢驗人員資格的最終步驟
在你初步選定人選並與對方接觸後，還有最後一步需要你親自確認，就是查閱他們的註冊證明文件。這一步能夠讓你百分百肯定對方的資格。
查閱其最新的電子註冊證明書或實體註冊卡
根據屋宇署的安排，新註冊或續期的檢驗人員會獲發電子註冊證明書及實體註冊卡。你可以禮貌地請求對方出示其中一樣，以作核實。這是一個正常且合理的要求，專業的從業員都會樂意配合。
確認其專業資格及註冊有效期
在查閱證明文件時，請仔細核對以下幾點：
- 姓名與公司名稱： 確保文件上的名字與你聯絡的人士一致。
- 專業資格： 文件上會列明其專業身份，例如認可人士、註冊結構工程師或註冊測量師。
- 註冊有效期： 再次確認其註冊尚未過期。這是最重要的一點，確保你在委任期間，對方的資格一直維持有效。
【揀選專家】不只「找到」更要「選對」：揀選註冊檢驗人員的5大準則與3大陷阱
成功從屋宇署註冊檢驗人員名單中找到幾個選擇，只是完成了整個強制驗樓任務的第一步。接下來的挑戰，是如何從中「選對」一位專業、可靠的屋宇署註冊檢驗人員。這項決定直接影響檢驗的質素、工程的開支，以及樓宇未來的安全。以下我們將會分享一些實用準則，協助你作出明智的選擇。
初步篩選的5大關鍵準則
在聯絡和索取報價之前，可以先從以下五個方面，對心儀的註冊檢驗人員進行初步評估。
處理同類樓宇（樓齡、結構、規模）的經驗
處理同類樓宇的經驗，是評估一位檢驗人員是否合適的關鍵指標。不同樓齡、結構（例如是石屎結構還是鋼結構）和規模的大廈，會出現的典型問題都有所不同。一位經常處理舊式單幢樓宇的檢驗人員，可能比專門處理大型屋苑的專家，更了解你的大廈潛在的耗損問題。你可以主動查詢他們過往處理過的項目，看看是否與你的樓宇情況相近。
公司或個人團隊的規模與支援能力
註冊檢驗人員可以是獨立執業，也可以隸屬於顧問公司。獨立執業的專家可能提供更個人化的服務，但大型顧問公司通常擁有更充足的後援人手與資源。你需要考慮，如果檢驗人員因故無法跟進，公司是否有其他同事可以接手？整個強制驗樓流程歷時不短，一個穩健的團隊能提供更穩定的服務保障。
提供的服務範圍是否全面（檢驗、招標、監督）
理想的註冊檢驗人員，應該能提供一站式的專業服務。這不僅包括前期的訂明檢驗及提交報告，還應該涵蓋後續的服務，例如協助業主立案法團草擬修葺工程的招標文件、分析標書，以及在工程期間擔任監督角色。若檢驗人員能包辦整個流程，可以省卻業主分開尋找不同專家的時間與精力。
備存有效的專業責任保險
這一點非常重要。專業責任保險（Professional Indemnity Insurance）是保障業主的重要一環。假如註冊檢驗人員在檢驗或監督過程中出現疏忽，並引致業主有金錢損失，這份保險就可以提供相應的賠償。委任前，你可以要求對方提供有效的保險證明文件副本，確保自己的權益得到保障。
市場口碑與過往客戶參考
良好的市場口碑是專業能力的證明。你可以嘗試透過地區網絡，詢問附近已完成強制驗樓的法團或業主，了解他們對所聘用檢驗人員的評價。同時，你也可以直接向檢驗人員查詢，可否提供一至兩個過往的客戶聯絡方式作為參考，以便你了解其服務質素與溝通合作的實際情況。
索取報價時必須釐清的4大問題
當你鎖定幾位合適人選後，下一步就是索取詳細的報價單。收到報價後，數字本身並不是全部，你必須仔細閱讀並釐清以下問題。
檢驗服務的詳細收費結構（是否包含所有測試費用）
報價單上的總金額，是否已涵蓋所有必要的檢驗項目？例如，除了基本的目視檢測，是否包括了需要另外收費的測試，例如錘擊測試（俗稱「打石屎」）或紅外線掃描等？一份清晰的報價單，應該詳細列明各項服務的收費，避免日後出現預算外的額外開支。
監督修葺工程的收費方式（按工程百分比或固定費用）
如果檢驗後需要進行修葺，註冊檢驗人員監督工程的費用是如何計算的？市場上主要有兩種方式：按修葺工程總額的某個百分比收費，或是收取一筆過的固定費用。兩種方式各有優劣，你需要了解清楚計算基準，並評估哪種方式更適合你的工程預算。
預計完成檢驗及提交報告的詳細時間表
時間就是成本，尤其是在有法定命令限期的情況下。你需要詢問對方，由委任開始，預計需要多少時間完成實地勘察，以及在勘察後多久可以提交正式的檢驗報告給屋宇署。一個清晰的工作時間表，有助你監察進度，確保不會錯過法定限期。
後續跟進服務的具體內容及額外收費
提交報告後，服務是否就此完結？如果屋宇署對報告內容有疑問，需要檢驗人員回覆或補充資料，這些跟進工作是否需要額外收費？又或者，在監督工程期間，如果需要增加巡查次數或召開額外會議，收費又會如何調整？預先釐清這些細節，有助建立良好的合作關係。
委任註冊檢驗人員時的3大常見陷阱
在最後決定階段，保持清晰的頭腦，可以讓你避開一些常見的委任陷阱。
警惕收費過低的報價與隱藏費用
「平嘢無好」這句話在專業服務領域尤其適用。一份遠低於市場平均水平的報價，可能意味著服務範圍有限，或者檢驗人員會為了節省成本而簡化程序。更常見的情況是，低價只是入場券，後續會以各種「必要」的附加項目追加收費。一份專業的報價，應該是價格合理且內容全面的。
確保合約條款清晰列明其所有責任及服務範圍
所有口頭承諾都應該在正式的委任合約中以書面形式確立。合約內容必須清晰界定註冊檢驗人員的職責、服務範圍、收費方式、付款時間表，以及雙方終止合約的條款等。簽署前花時間仔細閱讀，是對自己最大的保障。
切勿單純以價格作為唯一委任標準
價格固然是重要的考慮因素，但它不應該是唯一的標準。委任註冊檢驗人員，是一項關乎樓宇結構安全與數十萬甚至數百萬工程開支的長遠投資。將檢驗人員的經驗、專業能力、服務範圍及溝通是否良好等因素作綜合考慮，才能為你的大廈找到最合適的「樓宇醫生」。
【委任後流程】一文看懂：由訂明檢驗到解除命令的4大階段
委任了合適的屋宇署註冊檢驗人員之後，整個強制驗樓的流程其實環環相扣，清晰明瞭。這個過程就好像為樓宇進行一次詳細的身體檢查，由專家診斷，到制定治療方案，再監督整個康復過程。以下就為你拆解由檢驗到解除命令的四大階段。
階段一：訂明檢驗（Prescribed Inspection）
註冊檢驗人員進行現場勘察
這是整個流程的起點。你委任的註冊檢驗人員會親身到你的樓宇進行詳細的現場勘察。他們會像偵探一樣，仔細審視每一個細節，利用專業知識和工具，找出樓宇潛在的安全問題。
評估樓宇公用部分、外牆及伸出物安全狀況
檢驗的重點會放在樓宇的公用部分，例如樓梯、走廊、天台。同時，外牆的狀況，包括批盪、紙皮石、窗戶，以及所有伸出物（例如簷篷、冷氣機架）的安全狀況，都是評估的核心範圍，確保不會對公眾構成危險。
階段二：提交檢驗報告（Report Submission）
準備並向屋宇署呈交法定表格及檢驗報告
勘察完成後，註冊檢驗人員會整理所有勘察結果和數據，撰寫一份詳細的檢驗報告。然後，他們會連同指定的法定表格，一併呈交給屋宇署，這一步是正式向政府交代樓宇的「體檢」結果。
報告結論：無需修葺或需要進行訂明修葺
這份報告的結論非常關鍵，通常有兩個可能性。第一，樓宇狀況良好，無需進行任何修葺。第二，報告指出樓宇存在問題，需要進行「訂明修葺」，並會詳細列明需要修補的項目和範圍。
階段三：監督訂明修葺（Supervision of Prescribed Repair）
如需修葺，業主需委任註冊承建商
如果報告結論是需要修葺，業主就需要根據報告的建議，另行委任一名註冊承建商來負責具體的施工。註冊檢驗人員的角色，此刻就由「診斷醫生」轉變為「項目監督」。
註冊檢驗人員負責監督整個修葺過程，確保符合規格
在整個修葺工程期間，註冊檢驗人員會負責監督承建商的施工進度和質素。他們會確保所有維修工序、使用的物料都符合檢驗報告的要求和相關法例標準，保障工程不會偏離軌道。
階段四：呈交完工報告（Completion Certificate Submission）
修葺完成後，由註冊檢驗人員最終驗收
當註冊承建商完成所有修葺工程後，註冊檢驗人員會進行最後的驗收。他們會再次仔細檢查所有已修補的地方，確認問題已妥善解決，樓宇回復安全狀態。
向屋宇署呈交完工報告，正式解除法定命令
驗收合格後，註冊檢驗人員就會向屋宇署呈交完工報告及相關證明文件。屋宇署審核文件並確認所有法定要求均已符合後，就會正式解除該法定命令，整個強制驗樓的程序便宣告圓滿結束。
關於屋宇署註冊檢驗人員的常見問題（FAQ）
在委任屋宇署註冊檢驗人員的過程中，業主們總會遇到各式各樣的疑問。這裏整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更有信心地推進強制驗樓的程序。
委任註冊檢驗人員的收費有固定標準嗎？
這是一個大家都很關心的問題。簡單來說，市場上並沒有一個統一的「公價」。註冊檢驗人員的服務收費，會因為多個因素而有所不同。
影響收費的主要因素包括樓宇的規模、樓齡、結構複雜性，還有檢驗工作的範圍。例如，一幢結構簡單的單體式大廈，與一個大型屋苑的收費自然會有差異。同時，檢驗人員的經驗、其公司的規模和市場口碑，也是定價的考慮因素。因此，最穩妥的做法是貨比三家，向幾位在屋宇署註冊檢驗人員名單上的專家索取詳細報價單，仔細比較他們提供的服務範圍與收費結構，才作出決定。
整個強制驗樓流程（由委任RI到完成修葺）一般需時多久？
整個流程的所需時間，變數相當大，並沒有一個固定的時間表。我們可以將流程分為兩個主要階段來看。
第一階段是「訂明檢驗與提交報告」。這個階段相對較快，由委任註冊檢驗人員開始，到完成實地勘察，再撰寫並向屋宇署呈交報告，一般可以在數個月內完成。
第二階段是「訂明修葺」，這也是時間最難預估的部分。如果檢驗報告結論是樓宇需要修葺，接下來的業主組織、招標、聘請註冊承建商，以及實際的工程施工，都非常耗時。特別是涉及大型維修工程時，整個過程由一年到數年不等，這完全取決於工程的規模和複雜程度。
註冊檢驗人員（RI）與「合資格人士（QP）」有何分別？
註冊檢驗人員（RI）和合資格人士（QP）這兩個稱號，的確很容易令人混淆。你可以這樣理解：「合資格人士」是一個涵蓋範圍較廣的統稱，指的是根據《建築物條例》獲授權執行特定任務的專業人士，例如負責強制驗窗計劃的顧問。
而「註冊檢驗人員」則是特指一類專業人士，他們是經過屋宇署特定名冊註冊，專門負責執行「強制驗樓計劃」下的訂明檢驗和監督訂明修葺工作。所以，所有註冊檢驗人員都必定是合資格人士，但並非所有合資格人士都有註冊成為註冊檢驗人員。在處理強制驗樓事宜時，你必須委任的是名冊上的註冊檢驗人員（RI）。
如果對委任的註冊檢驗人員服務不滿，可以怎樣做？
假如你對所委任的註冊檢驗人員的服務或專業操守有疑問，可以循序漸進處理。
首先，嘗試與該位註冊檢驗人員或其所屬公司直接溝通，清晰地表達你的疑慮，看看是否可以解決問題。很多時候，問題可能源於溝通上的誤會。如果溝通無效，你可以查閱雙方簽訂的服務合約，了解當中列明的服務標準和權責。
假如問題依然未能解決，你可以向相關的專業規管機構作出正式投訴。例如，如果該檢驗人員是建築師，你可以向香港建築師學會投訴；如果是工程師，則可向香港工程師學會投訴。同時，你也可以向負責管理註冊檢驗人員名冊的屋宇署反映情況。
一位註冊檢驗人員可以同時負責多幢大廈的驗樓工作嗎？
法例上並沒有限制一位註冊檢驗人員可以同時承接多少個驗樓項目。不過，這一點確實是業主在選擇時需要考量的實際問題。
一位經驗豐富的檢驗人員可能同時處理多個項目，這也反映了市場對他的信任。關鍵在於，他和他所屬的團隊是否有足夠的人手和資源，去妥善跟進每一個項目，確保服務質素不會下降。在委任前，你不妨直接詢問對方目前的工作量，以及將會由哪位團隊成員主要負責你的大廈項目，這樣可以讓你對其服務的投入程度有更實在的評估。